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Sondage 

Synthèse des avis :

En 2021, recommanderiez-vous la SCPI Primovie à un proche ?


Oui, complètement (avis positif)

22% - 8
Oui, avec des réserves (avis assez positif)

52% - 19
Je ne sais pas (avis neutre)

5% - 2
Non, probablement pas (avis assez négatif)

16% - 6
Non, certainement pas (avis négatif)

2% - 1
Nombre d’avis : 36   Avis moyen : 3,8/5 Avis neutre

#276 04/02/2020 18h40

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Je survole (très) rapidement le bulletin : la trésorerie a plutôt augmenté par rapport au dernier bulletin (72M€ au 3T)… C’est surtout le levier de la dette qui est remonté dans cette affaire et qui permet de financer les investissements.

Bien à vous,
cat

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#277 04/02/2020 21h40

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Il faudra gérer tous ces mètres carré, plus de 150000 en plus.
Belle remontée du TOF du fait d’une légère baisse de la vacance (due aux nouveaux investissements ?) mais surtout des franchises de loyer.
J’ai relativement confiance en Primonial pour gérer cela mais les investissements sont impressionnants, près de 270M€ pour 20 établissements en Allemagne, beaucoup de SCPI n’ont même pas ce patrimoine. Ce n’est même pas 10% pour Primovie mais ça reste significatif pour la SCPI (établissements séniors en Allemagne).

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[+1 / -1]    #278 04/02/2020 22h39

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26,26 M€ de loyers encaissés pour 2,97 M€ de capitalisation, c’est tout de même extraordinaire (:-)

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#279 04/02/2020 22h59

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Le minimum c’est de préciser qu’il s’agit de loyers encaissés pour le T4 2019. Votre ratio ne veut pas dire grand chose.


Parrainage utile ; Paypal; Yomoni; parrain IB via MP, parrain revolut via MP

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#280 05/02/2020 04h11

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C’était ironique, Primonial a transformé tous les milliards en millions dans ses bulletins, contrairement au trimestre précédent, sauf en petit dans l’édito.
La capitalisation est annoncée en gros à 2,97M€ puis 3M€ dans le graphique alors qu’il faut lire Md€ à chaque fois.
Sauf pour les loyers où ce sont bien des M€.

Certains vont croire que je rédige leurs bulletins car j’ai fait les même erreurs récemment en parlant d’autres SCPI.

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[+2]    #281 05/02/2020 07h49

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Effectivement, c’était à lire au deuxième degrés…

Un grand bravo à celui qui n’a pas lu (ou compris) un smiley type (:-), et dégaine un -1 de réputation… Heureusement que je ne participe pas à ce forum pour une réputation ou des notes… j’ai passé l’âge…

On se demande parfois si ces bulletins trimestriels ou semestriels sont relus avant impression.

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#282 05/02/2020 12h45

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Pour compléter les messages déjà écrit sur le bulletin 4T 2019, quelques éléments rapides après lecture :

* distribution de 2.36€/part ce trimestre dont 0.37€/part de plus-value sur la vente d’un actif rue Picpus à Paris (bureaux/crèche). Au final, la distribution est stable par rapport à l’an dernier : 9.16€/part contre 9.14€/part l’an dernier;
* collecte nette : 144M€, investissements : 500M€ avec pourtant une trésorerie hausse à 120M€ contre 77M€ au trimestre précédent… par contre l’effet de levier est annoncé à la hausse par rapport au dernier bulletin (1.4 contre 1.3);
* investissements : nombreux, les deux plus gros sont 1 portefeuille de 20 actifs pour seniors en Allemagne (269M€, baux longs de 25 ans) et 1 immeuble de bureaux à Levallois "Le Sémaphore" (145M€, entièrement loué à doctolib pour un bail de 9 ans). Hors ce "Sémaphore", on reste sur des investissements dans le coeur de cible de la SCPI;
* un TOF qui remonte progressivement à 95.7% (avec cette fois 1.0% de locaux occupés sous franchise). Est-ce bien utile de rappeler que les plus grosses surfaces vacantes sont encore et toujours les mêmes? Personne ne veut donc louer les bureaux de West Plaza et de la SCI Kadence!

Mon avis rapide :
* le TOF se redresse, il serait bon de le stabiliser à ce niveau (au moins);
* les investissements ont été très importants au semestre 2 et globalement bien en adéquation avec les objectifs de Primovie et cela me satisfait vraiment.

Dernière modification par cat (05/02/2020 12h46)

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#283 21/02/2020 21h33

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sm94 a écrit :

On se demande parfois si ces bulletins trimestriels ou semestriels sont relus avant impression.

Visiblement, ils ne doivent pas être relus, ou pas sérieusement : il y a aussi une faute d’orthographe juste au-dessus du chiffre. Moi j’écris "exécution", et pas "éxécution". Vous allez me dire que je chipote, mais ça ne fait pas très sérieux quand on gère une SCPI de près de 3 millions milliards wink

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/1287_capi-primovie.png

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#284 11/04/2020 10h16

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Moi qui pensait que PRIMOVIE était LA SCPI qui était la moins risquée en cette période….

d’après Mon épargne .com :

SCPI façe à la crise

. La relative mauvaise surprise serait du côté de PRIMOVIE, largement souscrite par les épargnants. Les cliniques privées devant, durant la crise sanitaire, prendre en charge toutes les opérations que les hôpitaux, dédiés au traitement des malades du COVID-19, ne prennent pluss en charge. Les revenus des cliniques privées seront donc en baisse. Les mesures apportées aux locataires sur les différentes SCPI est le report des loyers à terme échu. Le gestionnaire, dans son analyse de ses portefeuilles, confirme pouvoir absorber une chute de 30% de ses revenus locatifs, sans toutefois être négativement impacté. Sa réserve de crédits bancaires non encore utilisés est une sécurité supplémentaire en cas d’extension de plusieurs mois des mesures de confinement.

De plus, PRIMOVIE communique sur le fait qu’ils vont redistribuer 100% de la distribution prévue T1/2020. Et ils s’engagent sur 2020 à distribuer  chaque trimestre 100% des loyers encaissés….
Il y a là une subtilité de langage qui ne me rassure pas…

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#285 12/04/2020 19h22

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Patch69 a écrit :

Moi qui pensait que PRIMOVIE était LA SCPI qui était la moins risquée en cette période…

Quel est le risque, que les cliniques privées fassent faillite à force de faire gratuitement le boulot de l’hôpital ? C’est justement parce que ça va bien que l’Etat vient taxer. Car oui il s’agit d’une taxe indirecte. L’Etat a besoin d’argent donc il le prend là où il y en a. Dire qu’un secteur va mal parce que l’Etat convoite son pognon ne me semble pas très logique.

Patch69 a écrit :

De plus, PRIMOVIE communique sur le fait qu’ils vont redistribuer 100% de la distribution prévue T1/2020. Et ils s’engagent sur 2020 à distribuer  chaque trimestre 100% des loyers encaissés….
Il y a là une subtilité de langage qui ne me rassure pas…

Je ne partage pas votre inquiétude. La première déclaration signifie qu’ils ne vont pas baisser les versements pour le T1 (c’est à dire fin avril) malgré la crise sanitaire.
La seconde qu’il ne va pas y avoir d’économies de faites sur les loyers, pour constituer/renforcer un fond de sécurité au autre, le but étant de faire en sorte de payer au mieux les porteurs.

Pour info, j’ai des parts. Beaucoup de choses me préoccupent beaucoup plus que Primovie.

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[+1]    #286 12/04/2020 19h39

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a écrit :

De plus, PRIMOVIE communique sur le fait qu’ils vont redistribuer 100% de la distribution prévue T1/2020. Et ils s’engagent sur 2020 à distribuer  chaque trimestre 100% des loyers encaissés…. Il y a là une subtilité de langage qui ne me rassure pas…

Visionnez cette conférence et vous verrez que le représentant de Primonial est celui qui explique le mieux ses idées et sa stratégie face au virus.

Il y dit clairement qu’au T1 chaque SCPI de Primonial distribuera 100% de loyers encaissés.
Il précise bien qu’au T1, 100% des loyers ont été encaissés et donc que l’acompte versé sera bien celui qui a été anticipé.
Il précise clairement aussi qu’au T2 et au T3, ça sera très différent (sur le montant de l’acompte), même si 100% des loyers sont versés aux porteurs de parts.
Il précise aussi que pour Primovie, les 30 plus gros locataires (représentant 80% des loyers) se sont engagés à payer leurs loyers sur l’année.


Parrain Linxea . Yomoni . Boursorama . Vattenfall . Fortuneo . Total (105579483) . Binck . Igraal . eBuyClub . BLOG

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#287 12/04/2020 20h47

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Bonjour,

Je trouve très curieuse cette communication. Le rapport 2018 de la SCPI Primovie donne la répartition suivante du résultat :

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/16426_primovie_18_titres.jpghttps://www.devenir-rentier.fr/uploads/16426_primovie_18.jpg

On voit que le résultat représente 80 % de produits… donc à quoi correspond la distribution de 100% des loyers ? On ne parle que des loyers et pas des revenus des participations ? Les loyers encaissés nets de charges ?  Si c’est 100% des produits, je souscris immédiatement !

Par ailleurs, autant la commission de gestion est proportionnelle aux produits, autant les autres charges sont, en principe, fixes…
D’autre part, la société de gestion neutralise les charges récupérables sur les locataires. En cas de défaut ou de retard de paiement, le poste charges s’alourdira donc.

Canyonneur

Dernière modification par Canyonneur75 (13/04/2020 09h07)

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#288 12/04/2020 20h55

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Justement ça ne veut rien dire…

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#289 26/04/2020 14h01

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Bonjour,

L’ IFU est en ligne dans la partie "ma fiscalité" > "bordereau récapitulatif".

Les données sont sous forme de tableau.
Sur la ligne revenus foncier, sur la droite,  il est écrit  : bordereau récapitulatif avec une flèche vers le bas .Vous cliquez sur bordereau récapitulatif pour ouvrir ou sur la flèche pour télécharger.

Bonne journée

Dernière modification par bobnissa (26/04/2020 14h31)


Parrainage Boursorama, Linxea , MesPlacements

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#290 30/04/2020 13h35

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2.183 € par part au titre du 1er trimestre 2020.
Pour rappel, 2.295 € par part au titre du 1er trimestre 2019.
Bonne journée


Parrain ING ; BOURSORAMA ; MONIWAN

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#291 30/04/2020 14h01

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Ce qui compte est le revenu par part brut d’imposition sur les revenus financiers, soit 2,23€ au T1 2020 contre 2,30€ au T1 2019, en baisse de 3,04%.
Le tableau est à jour depuis ce matin dans le baromètre des dividendes.
Je trouve du coup leur communication alambiquée, il distribuent 100% de ce qui était prévu avant la crise … mais ce qui était prévu était déjà en baisse.

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#292 05/05/2020 13h06

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Bonjour,

Je suis en plein déclaration d’impôts, et 2019 a été l’année d’acquisition de mes premières parts de SCPI en direct.

Je suis au régime réel et j’ai quelques questions :

1/ Frais
J’ai eu 400 € de frais de dossier bancaire : je les mets en 112 (Frais et charges sauf intérêt d’emprunt) ou 113 (intérêt d’emprunt) ? C’est moins évident que c’en à l’air car j’ai l’impression que les frais et charges sont plutôt liés aux travaux, réparations, taxes, ou au courtage, qu’aux frais bancaires ?

Et ça a une incidence sur la case 410 : descriptif des frais, intérêt d’emprunt.

2/ déclaration 2047

Sur l’IFU fournit pas primovie, ils indiquent que l’on doit remplir "cadre 4, cadre 6".
En ligne, ça donne :
ligne 4 : Des revenus fonciers imposables en France.
Ligne 6 :Des revenus imposables ouvrant droit à un crédit d’impôt égal au montant de l’impôt français.

Ligne 4: la notice de primovie indique qu’il faut remplir les revenus après déduction de l’impôt étranger. Alors que sur la page du fisc il est indiqué :     "Sans déduction de l’impôt payé à l’étranger"

Ligne 6 en revanche c’est plus clair, il me semble avoir à recopier ce qui est indiqué sur l’IFU, à savoir les revenus avant déduction de l’impôt.

Merci d’avance à ceux qui partageraient leurs connaissances !

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[+1]    #293 06/05/2020 08h26

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Bonjour Franck,

1/ tout ce qui concerne un emprunt ; intérêts, assurance et frais dans la même case: 113

2/ où avez vous vu qu’il faille remplir le cadre 4 après déduction de l’impôt étranger ?

Édit, j’ai vu, je pense que c’est une erreur de leur part, d’ailleurs sur le récapitulatif fiscal ils fournissent le revenu avant impôt!

Dernière modification par tiama (06/05/2020 08h29)

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[+1]    #294 06/05/2020 08h37

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Bonjour Franck,

1/ tout ce qui est lié au prêt c’est des intérêts d’emprunt (y compris assurance frais de dossier et frais de garantie) c’est important de bien distinguer 112 et 113 car 113 n’est pas déductible du revenu global contrairement a 112 qui l’est jusqu’à 10,700€

2/ pour la 2047 sans votre IFU sous les yeux c’est plus compliqué de vous aider mais il faut avoir en tête que ça ne concerne que les revenus étrangers.
Cadre 4 et 6 revenus étrangers ouvrant droit au crédit d’impôt (type Allemagne et Espagne)
Cadre 8 revenus étrangers exonéré type Pays Bas et Portugal

Dernière modification par loulou75015 (06/05/2020 08h38)


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#295 07/05/2020 12h42

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tiama, le 06/05/2020 a écrit :

Bonjour Franck,

1/ tout ce qui concerne un emprunt ; intérêts, assurance et frais dans la même case: 113

2/ où avez vous vu qu’il faille remplir le cadre 4 après déduction de l’impôt étranger ?

Édit, j’ai vu, je pense que c’est une erreur de leur part, d’ailleurs sur le récapitulatif fiscal ils fournissent le revenu avant impôt!

En effet, il s’agit d’une coquille dans leur notice explicative.

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#296 10/05/2020 18h19

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Voici le bulletin du 1er trimestre !

primovie_t1.pdf

Je n’ai rien vu de bien enthousiasmant…

Un acompte de 2,23 € par part MAIS 2,30 € au 1er Trimestre 2019…

Un investissement pour 20,5 m€ MAIS une collecte de 134 m€ sur le trimestre…

357 m² reloués MAIS 2 639 m² libérés…

Bref, il y a toujours un "MAIS" plus négatif que le côté positif…

Dernière modification par Nickpeps (10/05/2020 19h47)


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#297 10/05/2020 18h50

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Vous avez mis le bulletin du dernier trimestre 2019, voici le T1 2020.

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#298 11/05/2020 01h19

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@Nickpeps

Le TOF qui descend à 94.4% ne me semble pas non plus un signe positif. En outre, on retrouve toujours en tête les mêmes actifs de bureaux vacants depuis 1 ans et demi, pourtant localisés dans des secteurs dits "attractifs" (visiblement pas tant que cela ;-)). Ce TOF qui baisse à nouveau est "peut-être" une explication à un acompte au 1T 2020 un peu en retrait.

Pour ce qui est du niveau d’investissement du trimestre, vu la situation de la SCPI (endettement non négligeable, plutôt court terme, collecte encore élevé ce trimestre), il me semble que garder un peu de trésorerie dans la période actuelle, plutôt que de se précipiter dans les acquisitions, a quand même du sens. En outre, le 4T 2019 a quand même été actif côté investissement. J’avoue que dans le contexte actuel, ce "sous-investissement" ne me chagrine donc pas trop.

Bien à vous,
cat

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[-1]    #299 27/05/2020 23h59

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Pour ce qui est du niveau d’investissement du trimestre, vu la situation de la SCPI (endettement non négligeable, plutôt court terme, collecte encore élevé ce trimestre), il me semble que garder un peu de trésorerie dans la période actuelle, plutôt que de se précipiter dans les acquisitions, a quand même du sens. En outre, le 4T 2019 a quand même été actif côté investissement. J’avoue que dans le contexte actuel, ce "sous-investissement" ne me chagrine donc pas trop.

je suis d’accord je trouve cela affligeant que la SCPI maintienne un niveau d’endettement aussi élevé à 130% sur de la dette et maintienne son pipeline d’investissement sans considération de management de cash ou d’outflows dans la SCPI.

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#300 28/05/2020 01h53

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Le Rapport Annuel 2019 de Primovie est paru.

Il indique à fin 2019 une capitalisation de 2 968 M€, une valeur d’expertise du patrimoine de 3 356 M€, et 926 M€ de dettes, ce qui conduit à un ratio d’endettement de 27.60% (et pas de 130% !). 
A fin 2018 ces chiffres étaient de 2 339 M€, 2 360 M€, 492 M€, 20.84%. Donc en 2019 le ratio d’endettemet a bien augmenté (le maximum statutaire est de 30%).

Il indique un résultat anuel par part de 8.44€ (contre entre 9.40 et 9.55€ durant les 4 années précédentes, de 2015 à 2018), en raison d’une baisse des revenus locatifs par part, et confirme une distribution de 8.79€ en 2019 (contre 9.56€ en 2017 et 9.14€ en 2018) à laquelle s’ajoute 0.37€de plus-value. La pente semble bien descendante, bien avant le Covid-19. Le seul aspect qui permet de sauver la situation, c’est la réalisation de plus-values sur quelques biens vendus.

Le rapport de la société de gestion à l’AG évoque la collecte (630 M€ en 2019) et le programme d’investissements (plus de 1 Mds€ en 2019). Il ne fournit aucune explication sur la baisse des revenus locatifs par part (alors qu’avec l’augmentation forte du taux d’endettement, à taux faible, on s’attendrait à l’inverse).
Je suppose (mais je n’ai pas creusé) que le rendement des nouveaux investissements, en grande partie des actifs du domaine de la santé, est beaucoup plus faible que celle du parc existant (sur lequel il y a sans doute de conséquentes plus-values potentielles en réserve, le taux de rendement de marché de ce type d’actif ayant plutôt baissé).
Pour les anciens associés, faire grossir ainsi (autant) la capitalisation de la SCPI, et investir la collecte au prix du marché, n’est pas forcément le mieux : la plus-value sur les anciens actifs se retrouve diluée, et le rendement va devenir de plus en plus fragile (et dépendant de la réalisation de plus-values immobilières, pas forcément pertinentes si la SCPI doit vendre des actifs pour en acheter en même temps encore plus, et de type assez similaire). Ca mériterait une explication détaillées de la part de la société de gestion (et/ou du CS qui cependant "s’interroge sur la capacité à maintenir dans la durée ce taux de distribution, sauf à concrétiser de fortes plus-values sur cession" et "appelle à rester vigilant quant à l’adéquation collecte-investissements performants", tout en remerciant "les équipes de gestion pour la conduite de notre SCPI au cours de l’exercice 2019").

Faire autant grossir la capitalisation de la SCPI est assurément dans l’intérêt de la société de gestion. Il lui faudrait cependant expliquer en détail pourquoi (si c’est bien le cas) c’est aussi dans celui des (anciens) associés, ou au moins pas à leur dépends. Ce n’est pas la seule SCPI dans ce cas…

Note : A propos de la distribution de plus, value, on note (cf. résolution 6 proposée) que "Les associés bénéficiant de cette distribution (de plus-value) sont ceux présents au capital à la date des cessions ayant donné lieu à ces plus-values.", et que "En cas de démembrement des parts et sauf convention contraire conclue entre les usufruitiers et les nus-propriétaires qui aurait été transmise à la Société de Gestion, la présente distribution de plus-values sera entièrement versée au nupropriétaire."


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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