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#26 24/03/2017 19h00 → SCPI Primopierre : analyse de la SCPI Primopierre de Primonial REIM (analyse, primonial, primopierre, scpi)

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Revalorisation de 6,12% de Primopierre au premier avril, selon Primaliance

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[+1]    #27 29/03/2017 16h29 → SCPI Primopierre : analyse de la SCPI Primopierre de Primonial REIM (analyse, primonial, primopierre, scpi)

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nikomil a écrit :

Sur mon AV MP Liberté, cela revient quasiment à l’avoir sans frais au prix de revente ! Semble trop beau pour être vrai, voyez-vous un hic quelque part…?

Bonjour,
Êtes-vous finalement passé à l’action ?
Vous avez en effet 6% de frais d’entrée (en AV) puis une revalorisation de 6,12%.
Mais attention : enlever 6% et ajouter 6,12% donne… un résultat à l’arrivée légèrement inférieur. wink

Selon mes calculs, en AV :
Vous enlevez d’abord 6% à votre investissement puis
Valeur d’achat = Valeur de valorisation des parts = Valeur de retrait
= 175,19€ AVANT revalorisation.
185,91€ APRES revalorisation de 6,12%

Investissement de 10.000€ = 9400€ de parts à 175,19€ = 53,656 parts
Après revalorisation : 53,656 parts à 185,91€ sont valorisées 9975,28€

C’est une belle opération (après il faut croire au potentiel de Primopierre), vous gommez en effet quasiment les frais d’entrée mais il est intéressant de souligner que -6% + 6,12% reste inférieur à la somme de départ.

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#28 29/03/2017 17h50 → SCPI Primopierre : analyse de la SCPI Primopierre de Primonial REIM (analyse, primonial, primopierre, scpi)

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Intéressant votre calcul.

Pour Primovie, la revalorisation est de 6,28%.

Si je reprends votre calcul avec cette SCPI, cela donne : 186,19 euros après revalorisation

Investissement de 10.000€ = 9400€ de parts à 175,19€ = 53,656 parts
Après revalorisation : 53,656 parts à 186,19€ sont valorisées 9990,31 euros

On se rapproche fortement de l’investissement initial.

Dernière modification par Isild (29/03/2017 17h52)

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#29 29/03/2017 18h29 → SCPI Primopierre : analyse de la SCPI Primopierre de Primonial REIM (analyse, primonial, primopierre, scpi)

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Bonjour,
Sur quel contrat avez-vous 6% de frais ? Le mien est à 6,5% sur Primovie et Primopierre.

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#30 29/03/2017 18h59 → SCPI Primopierre : analyse de la SCPI Primopierre de Primonial REIM (analyse, primonial, primopierre, scpi)

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Sur mes-placements Liberté par exemple :
Primovie sur MPL
Primopierre sur MPL

Site web MPL a écrit :

L’investissement présente des frais d’entrée de : 6 %

Ce doit être la même chose sur Linxea Spirit mais je n’ai pas vérifié.

Dernière modification par cat (29/03/2017 19h03)

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#31 29/03/2017 19h42 → SCPI Primopierre : analyse de la SCPI Primopierre de Primonial REIM (analyse, primonial, primopierre, scpi)

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Oui, 6% aussi sur Spirit.

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#32 30/03/2017 09h10 → SCPI Primopierre : analyse de la SCPI Primopierre de Primonial REIM (analyse, primonial, primopierre, scpi)

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C’est (c’était) une opportunité pour celui qui envisageait un achat de SCPI et hésitait encore sur le choix. Une augmentation de prix de part peut faciliter et accélérer la décision, c’est souvent ainsi que j’ai pu investir ces 2 dernières années, les opportunités (hausse de prix de part, fusions) permettant de trancher plus facilement.
C’est plus délicat pour une personne qui ne prévoyait pas d’acheter de SCPI car cela reste un engagement sur le long terme même si en AV effectivement les frais sont quasi-épongés avec cette hausse. Dans la pratique on achète pour toucher les dividendes quelques années.

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#33 30/03/2017 11h20 → SCPI Primopierre : analyse de la SCPI Primopierre de Primonial REIM (analyse, primonial, primopierre, scpi)

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Et pour compléter ce qu’a dit Surin… d’autant que les souscriptions sont suspendues jusqu’à début avril sur les contrats d’assurance vie

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#34 30/03/2017 19h16 → SCPI Primopierre : analyse de la SCPI Primopierre de Primonial REIM (analyse, primonial, primopierre, scpi)

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Je retente cet après-midi un arbitrage depuis le fonds euro de mon contrat N* de S* vers Primopierre. Sans conviction car l’opération était rejetée en début de semaine, et là, contre toute attente elle est enregistrée au 30/03 avec date de valeur au 31/03. C’est peut-être le jackpot smile résultat dans quelques jours.

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#35 01/04/2017 12h25 → SCPI Primopierre : analyse de la SCPI Primopierre de Primonial REIM (analyse, primonial, primopierre, scpi)

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JeanGoisse a écrit :

nikomil a écrit :

Sur mon AV MP Liberté, cela revient quasiment à l’avoir sans frais au prix de revente ! Semble trop beau pour être vrai, voyez-vous un hic quelque part…?

Bonjour,
Êtes-vous finalement passé à l’action ?
Vous avez en effet 6% de frais d’entrée (en AV) puis une revalorisation de 6,12%.
Mais attention : enlever 6% et ajouter 6,12% donne… un résultat à l’arrivée légèrement inférieur. wink

Selon mes calculs, en AV :
Vous enlevez d’abord 6% à votre investissement puis
Valeur d’achat = Valeur de valorisation des parts = Valeur de retrait
= 175,19€ AVANT revalorisation.
185,91€ APRES revalorisation de 6,12%

Investissement de 10.000€ = 9400€ de parts à 175,19€ = 53,656 parts
Après revalorisation : 53,656 parts à 185,91€ sont valorisées 9975,28€

C’est une belle opération (après il faut croire au potentiel de Primopierre), vous gommez en effet quasiment les frais d’entrée mais il est intéressant de souligner que -6% + 6,12% reste inférieur à la somme de départ.

Bonjour,
J’avais déjà 50k€ sur l’ensemble Primovie/Primopierre. J’ai doublé ma position sur cette opération.
ça pèse maintenant 50% de mon portefeuille SCPI dont je préfère m’arrêter là avec Primonial. Par contre j’aimerais bien voir leurs rapports annuels.

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[+2]    #36 11/06/2017 11h27 → SCPI Primopierre : analyse de la SCPI Primopierre de Primonial REIM (analyse, primonial, primopierre, scpi)

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2016 : 9ème capitalisation du marché avec 1,675 mds € , 5ème collecte brute de l’année avec 338,87 M€ et 324 M€ nets, la SCPI est une pure SCPI de bureaux avec plus de 80% des immeubles en Ile-de-France.
Dans le futur, ses acquisitions pourraient prendre la forme de participations dans des entités étrangères.
La SCPI est toujours en surinvestissement : 367 M€ d’investissements avec l’acquisition de 4 actifs dont deux poids lourds dépassant les 100 M€, notamment  l’immeuble BETWEEN qui fait partie de l’ensemble des Miroirs à la Défense, vacant à 30%
SG : « Nous croyons au pouvoir de diversification de véhicules de grande taille, qui doit rendre votre patrimoine le moins dépendant possible d’un locataire ou d’un territoire »
Pour moi, le risque locatif est plus grand : Il suffit de regarder l’ATLANTIS à Massy : 25 000 m² libérés d’un coup fin 2015, heureusement reloués en avril de cette année par le Crédit Agricole. Mais l’OKABE est vacant à 70%, plus de 8 000 m² libérés par…le Crédit Agricole.
Notons également la livraison du VEFA l’AMPERE dont  47% reste à louer.
Le TOF prend de sérieux à-coup.( 83,1 % au T1 2017)
La SG ne s’étend pas beaucoup sur les cessions, puisqu’elle collectionne les MV depuis sa création avec un total de -6 M€. S’il n’y a pas de réserve de PV fin 2016, la tendance semble s’inverser puisque les deux cessions au T1 2017 sont en plus-values avec notamment la cession du Place Ovale à Montigny  à 40% vacant.
Le dividende distribué à 9.80€ procure un rendement de 5% (par rapport au prix de souscription à 196€), mais soutenu par le RAN à 0.59€ par part. Le RAN cumulé est très faible.

La relocation de l’ATLANTIS devrait donner un coup de fouet aux résultats, le poids du RAN prélevé sur les souscriptions devrait augmenter et peut-être aurons-nous la constitution d’une plus-value à distribuer… De quoi maintenir une distribution au-dessus de la moyenne ? ( > 4,60% par rapport au nouveau prix de souscription de 208€)

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#37 14/04/2018 15h31 → SCPI Primopierre : analyse de la SCPI Primopierre de Primonial REIM (analyse, primonial, primopierre, scpi)

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Bonjour ma gestionnaire de patrimoine m’a proposé cette SCPI en nue propriété (car je vais payer beaucoup d’impots cette année donc je pensais ’décaler’ cette imposition plus tard) pour 30000 euros à 50000 euros j’hésite entre 5 à 10 ans et donc pour respectivement 80 ET 65 % d’achat initial pour arriver à 100% après remembrement

Seulement effectivement elle m’a parlé de 82% de TOF ce qui me parait peu mais m’a dit que dans le cas de l’achat en nue propriété ce taux était souvent plus bas;qu’en pensez vous?

Dernière modification par Stauffenberg (14/04/2018 15h32)

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#38 14/04/2018 15h37 → SCPI Primopierre : analyse de la SCPI Primopierre de Primonial REIM (analyse, primonial, primopierre, scpi)

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Quel est le rapport entre le TOF et le fait qu’ "en nue propriété ce taux était souvent plus bas" ?
En quoi un tel achat en NP décale-t-il votre imposition de cette année qui est due quoique vous fassiez ?
J’avoue ne pas bien comprendre vos interrogations.

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#39 14/04/2018 15h49 → SCPI Primopierre : analyse de la SCPI Primopierre de Primonial REIM (analyse, primonial, primopierre, scpi)

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Bonjour,
Le Taux d’Occupation Financier est le même pour les parts en pleine propriété, ou démembrées.
Pour les impôts, vous n’aurez pas de revenu, donc pas d’imposition sur les revenus fonciers pendant toute la durée du démembrement, c’est peut-être ce qui vous a été dit, c’est exact.

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#40 14/04/2018 16h02 → SCPI Primopierre : analyse de la SCPI Primopierre de Primonial REIM (analyse, primonial, primopierre, scpi)

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J’avais mal compris l’histoire de l’imposition de cette année. Si vous parliez des revenus de cette année et des prochaines, en effet sm94 a résumé la situation.
En achetant en nue-propriété, le TOF aura peu d’impact durant les années du démembrement mais de là à acheter plutôt des SCPI en NP au TOF faible, ce n’est pas à faire. Cela fait partie d’une réflexion globale si l’on considère qu’il ne peut que progresser mais sur une durée de 5 à 10 ans il est difficile de se projeter sur ce critère, il faut analyser plusieurs SCPI, comparer leur patrimoine, TOF, résultats etc…

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[+1]    #41 14/04/2018 17h43 → SCPI Primopierre : analyse de la SCPI Primopierre de Primonial REIM (analyse, primonial, primopierre, scpi)

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Bonjour ma gestionnaire de patrimoine m’a proposé cette SCPI en nue propriété (car je vais payer beaucoup d’impots cette année donc je pensais ’décaler’ cette imposition plus tard) pour 30000 euros à 50000 euros j’hésite entre 5 à 10 ans et donc pour respectivement 80 ET 65 % d’achat initial pour arriver à 100% après remembrement

Seulement effectivement elle m’a parlé de 82% de TOF ce qui me parait peu mais m’a dit que dans le cas de l’achat en nue propriété ce taux était souvent plus bas;qu’en pensez vous?

Le TOF de Primopierre était de 91.1% au dernier trimestre 2018, d’ou sortent les 82% ?

Sinon, pourquoi ne pas les investir sur une assurance vie ?
Primopierre fait partie des rares SPCI disponible via AV.

Les avantages, je trouve sont:

- Vous décalerez également aussi votre imposition à "plus tard", c’est à dire sur la plus value générée, sur chaque retrait (30% comprenant PFO de 12.80% + PS 17.20%).

- le support est plus souple, possible de faire un retrait à tout moment (très difficile de vendre des parts en NP). Il est même possible de faire un crédit lombard sur une partie du montant…

- Rien ne vous empêche par la même occasion de diversifier en effectuant un versement sur plusieurs SCPI.

- Vous bénéficiez de frais d’entrée réduits: 6% en AV (Spirica) contre 10,77 % en direct.

- Vous touchez les loyers immédiatement (tous les trimestres) et pouvez les réinvestir comme bon vous semble

Par contre, en AV vous avez à payer au moins 0.5%/an (Spirica), sur le très long terme pas forcément toujours une très bonne option.

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#42 14/04/2018 19h09 → SCPI Primopierre : analyse de la SCPI Primopierre de Primonial REIM (analyse, primonial, primopierre, scpi)

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maxlille propose une autre bonne solution.

Vous décalerez également aussi votre imposition à "plus tard", c’est à dire sur la plus value générée, sur chaque retrait (30% comprenant PFO de 12.80% + PS 17.20%).

c’est même souvent moins car
- abattement de 4600 euros ou 9200 euros pour personne seul et couple
- puis 24,7% si contrat de plus de 8 ans, et que vous ne disposez pas de plus de 150000 euros en AV pour les versements après le 27/9/2017

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#43 14/04/2018 19h17 → SCPI Primopierre : analyse de la SCPI Primopierre de Primonial REIM (analyse, primonial, primopierre, scpi)

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Savez-vous si c’est le cumul des versements effectué apres le 27/9/2017 qui compte (avoir versé + de 150k apres cette date), ou le fait d’ajouter de l’argent apres le 27/9/2017 sur une AV deja ouverte et dont le cumul depasse 150k
 ? Par exemple, si on a versé 30k en dec 17 sur une ancienne AV de 140k, est-on concerné ?

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#44 14/04/2018 19h21 → SCPI Primopierre : analyse de la SCPI Primopierre de Primonial REIM (analyse, primonial, primopierre, scpi)

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Pour le seuil des 150 000 euros, c’est le cumul des primes versées et non rachetées au 31/12 de l’année précédente, tous contrats d’AV confondus, quelque soit la date de versement, qui compte.

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[+1]    #45 05/06/2018 10h49 → SCPI Primopierre : analyse de la SCPI Primopierre de Primonial REIM (analyse, primonial, primopierre, scpi)

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Un mot sur Primopierre après la sortie des résultats annuels 2017 :
En 10 ans d’existence, Primopierre est devenue la 6ème capitalisation avec 2,175 Md €. 4ème collecte de l’année avec 387 M€ nets . Avec 662 M€ d’investissements, la SCPI a très largement surinvestit cette année :
Les investissements les plus significatifs sont : (p13/52)
le siège de SNCF Fret, à Clichy pour 111, 465 M€  (Notez  l’absence de commentaire sur cet investissement qui fait pourtant de la SNCF Fret, le premier locataire de la SCPI avec 7.2% des loyers.)
Bon alors , j’ajoute mon commentaire personnel : 
En 2009, Real IS  avait acheté pour son fonds « Bayernfonds Frankreich 2 » auprès d’Unibail Rodamco cet immeuble indépendant livré neuf en 2008 . Cet immeuble qui développe environ 14 900 m² de bureaux et 219 parkings, fut entièrement loué à la SNCF. Le siège social de la filiale fret de la SNCF s’installa  au printemps 2008 avec plus de 1000 salariés, dans le cadre d’un bail de 9 ans fermes avec des clauses d’extension. Pour Real IS : « cet actif a atteint la maturité conforme aux objectifs de détention en patrimoine de notre fonds ». Quelle durée de bail  reste-il aujourd’hui ? A-t-il été renégocié ? Quid de l’avenir de SNCF Fret dans le cadre de la restructuration de la SNCF ?
Citons également :
Golf Park, vaste ensemble de 5 immeubles à Toulouse  dont pratiquement 30% est vide, pour 90,428 M€ et les 42% dans le West Plaza à Colombes loué à 63% : 81,M€
C’est dommage que Primonial ne communique aucun rendement attendu….

Le TOF est à 91.1% fin 2017 (82.7% fin 2017) grâce à la relocation de l’Atlantis à Massy en avril 2017.
Mais la stratégie de Primopierre interpelle :
« Nous croyons au pouvoir de diversification de véhicules de grande taille, qui doit rendre votre patrimoine le moins dépendant possible d’un locataire ou d’un territoire.(RA 2016 p3) »
D’accord, mais L’Atlantis est reloué à un locataire unique : 3.9% des loyers (avec certainement une baisse conséquente (Loyer potentiel annoncé en 2016 : 5 695 515 €, Loyer 2017 : 5 017 570 € soit une baisse de 11.9%),
Le siège de SNCF Fret :  locataire unique avec 7.2% des loyers,
Grand Seine, entièrement loué à Natixis, 5.8% des loyers. D’ailleurs Natixis, principal locataire en 2016  avec 7.7% des loyers sur 3 sites a donné son congé. La SG annonce :« Des solutions à la relocation et/ou à la cession ( ?) sont en cours d’étude par les équipes de Primonial REIM. »

Conséquence : il faut s’attendre encore à des à-coups dans le TOF. La mutualisation des risques locatifs sera longue : fin 2016 : 10 locataires concentraient 42.8% des loyers, fin 2017 : 38.6%
Le Between et l’Okabé ont bien du mal à se remplir et l’acquisition de Golf Park et West Plaza entraîne beaucoup de vacance supplémentaire.

Bon, tout cela ne transparait guère dans les résultats par part : si les revenus sont en légère baisse à 12.21€ (12.38€ en 2016), le résultat s’améliore: 9.82€  (9.21€ en 2016), amélioration due essentiellement à l’allègement de la PGE, dans le cadre de la nouvelle compta, ce qui a permis de maintenir un dividende à 9.80€ sans puiser dans le RAN. Quid en 2018 ?

A noter une PV sur les 39 M€ de cessions qui vient enfin atténuer le solde toujours négatif du compte PV-MV.

Revenons au financement des investissements : 295 M€ d’emprunt contracté cette année, ce qui porte à 547 M€ de dette nette : pour moi la cote d’alerte est atteinte : quand une société a un ratio dette nette /EBE > 5 , il y a un endettement trop important au regard des ressources générées. ( Immorente est à 2.30)

Je rappelle  que  Primopierre ne peut  statutairement recourir à l’endettement qu’à hauteur de 30% maximum de la valeur comptable des actifs pour financer ses investissements.
Soit 30% de 1,743 Md = 522,9 M€ ( La SCPI  a emprunté 558 M€), mais dans la 8ème résolution (p46)  l’adjectif « comptable » n’apparaît pas… basé sur la valeur vénale ?, ça change tout, mais est-ce règlementaire ?
Pour finir,  ne cherchez pas les mots « perspective » ou « rendement attendu », ils n’existent pas dans le compte rendu et appréciez la platitude exemplaire du CR du comité de surveillance qui ne surveille rien.

Dernière modification par ddazin (05/06/2018 13h33)

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#46 30/07/2018 19h35 → SCPI Primopierre : analyse de la SCPI Primopierre de Primonial REIM (analyse, primonial, primopierre, scpi)

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Distributions 2013 : 2.50€ (T1) + 2.50€ (T2) + 2.49€ (T3) + 2.48€ (T4) = 9.97€ 
Distributions 2014 : 2.85€ (T1) + 2.36€ (T2) + 2.39€ (T3) + 2.40€ (T4) =10.00€ 
Distributions 2015 : 2.91€ (T1) + 2.31€ (T2) + 2.31€ (T3) + 2.31€ (T4) = 9.84€ 
Distributions 2016 : 2.94€ (T1) + 2.30€ (T2) + 2.30€ (T3) + 2.25€ (T4) = 9.79€ 
Distributions 2017 : 2.50€ (T1) + 2.50€ (T2) + 2.50€ (T3) + 2.30€ (T4) = 9.80€ 
                 (4.85% de DVM, 4.76% de 206€ valeur de la part fin 2017)
Distributions 2018 : 2.34€ (T1) + 2.34€ (T2)
                 (On semble partir vers une diminution non négligeable de la distribution en 2018)
                 (Attendons le bulletin trimestriel, pour savoir si la société de gestion fournit des informations…)


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#47 02/08/2018 18h59 → SCPI Primopierre : analyse de la SCPI Primopierre de Primonial REIM (analyse, primonial, primopierre, scpi)

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Le bulletin est sorti.
Pas d’informations sur le dividende, la distribution est "en adéquation avec les perspectives du fonds pour 2018." => cela donne une base de 9,36€ par part.
Pourtant le TOF est en hausse à 94%, c’est rassurant. C’est surtout du aux franchises de loyers qui diminuent car la part de locaux vacants passe de 3,5 à 3,9% depuis le trimestre précédent.

Une vente à Gennevilliers:
Prix de vente 2 903 665 €
Surface 1 642 m² - Date d’acquisition 18/05/2010
Dans le RA 2017 je lis: Prix d’acquisition droits inclus 3 553 440€
=> baisse de 22,4%, rien que cela.

Je me suis amusé à regarder les ventes de 2017:

Montigny-le-B-Achat: 19/03/15 - 10 254 423€ - Vente: 07/02/17 - 15 200 000€ => +48,2%
Tours       -     Achat: 23/12/08 -   4 583 285€ - Vente: 13/02/17 -  5 685 238€ => +24%
Meudon    -     Achat: 06/06/11 - 13 943 186€ - Vente: 13/04/17 - 13 003 130€ => -6,74%
Rousset    -     Achat: 21/06/11 -   3 505 540€ - Vente: 01/12/17 -  3 325 946€ => -5,4%
Guyancourt  -  Achat: 31/07/09 -  3 742 485€ - Vente: 05/12/17  -  1 856 862€ => -50,4%

TOTAL 2017 achats 36 028 919€ / ventes 39 071 176€ => +8,44%
pour 38 501 900€ en valeurs d’expertise à fin 2016 donc globalement en phase.

=> Je m’attendais à pire, disons que la politique d’achat n’a pas été la plus pertinente dans un marché globalement en hausse mais rien de dramatique hormis à Guyancourt. Je me méfie énormément de cette zone car ce n’est pas la première fois que je vois -50% sur des biens vendu ici. A Montigny à l’inverse ça semble monter, tout ceci est dans la même ville de St-Quentin-en-Yvelines autour de la gare RER, ce sont des zones de bureaux impersonnelles de banlieue, pas craignos mais rien de chic, attrayant sur le papier mais décevant finalement car tout de même excentré dans l’absolu.
Il y aurait donc un tel clivage entre le sud-ouest bien portant et le sud-est de la gare qui est lui à éviter, je n’ai pas vraiment d’explication.

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#48 01/11/2018 03h53 → SCPI Primopierre : analyse de la SCPI Primopierre de Primonial REIM (analyse, primonial, primopierre, scpi)

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Le BTI 3T2018 indique une collecte en baisse (35 M€ contre 76 M€ en 2T) mais néanmoins conséquente, aucun investissement, un TOF (92.2%) en baisse (94.0% en 2T) avec fort peu de relocations (et même un peu plus de libérations), et une rémunération financière non négligeable (0.06€ sur les 2.34€ distribués) qui augmente (0.05€ en 2T) et semble indiquer que la société de gestion a du mal à investir une importante trésorerie de la SCPI. Les loyers et dividendes encaissés en 3T2018 avoisinent 21 M€, contre 28 M€ en 2T2018 (et 21 M€ en 1T218, avec 5%ù de parts en moins).

Tout ceci me semble un peu inquiétant (même si la société de gestion délivre toujours le même message plein d’optimisme)…


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#49 12/03/2019 17h45 → SCPI Primopierre : analyse de la SCPI Primopierre de Primonial REIM (analyse, primonial, primopierre, scpi)

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Primopierre pourrait distribuer 5.8% en 2019 car ils envisagent de distribuer la totalité du RAN cette année à la Corum…

Source un commercial de Primonial

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#50 12/03/2019 18h03 → SCPI Primopierre : analyse de la SCPI Primopierre de Primonial REIM (analyse, primonial, primopierre, scpi)

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Je me demande toujours à quel point ce genre d’information savamment distillée par un commercial peut être ou non assimilée à un délit d’initié ou à une tentative de manipuler les cours.

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