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#51 23/08/2017 09h27 → SCPI Primovie sur Linxea Spirit vs SCPI Primovie sur Linxea Avenir ? (scpi primovie linxea)

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Merci grâce à vous je sais a quoi m’attendre.
Dernier point que je souhaiterais confirmer : la liquidité des parts Primovie via AV linxea spirit.
Je vais reformuler ce que j’ai compris du message de Fallout.
De ce que je comprends je n’aurais pas de problème de liquidité, je pourrais vendre du jour au lendemain mes parts au cours de retrait à spirica. Si tel est le cas ce sera ensuite à l’assureur spirica de revendre (ou non) mes parts à Primovie.
Ce raisonnement est-il juste ? par ailleurs peut-il s’appliquer à la majorité des SCPI disponible via linxea spirit ?
Je vous remercie

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#52 23/08/2017 11h51 → SCPI Primovie sur Linxea Spirit vs SCPI Primovie sur Linxea Avenir ? (scpi primovie linxea)

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Bonjour,

kc44 m’ayant envoyé le lien de la discussion en MP hier (hier, j’étais à la pêche, lol)… voilà ma version des choses, qui corrobore celle de Fallout.

---

Annexe de souscription Linxea sur les SCPI.

La valeur retenue lors d’un investissement ou d’un désinvestissement sur ce Support est égale à la valeur de retrait (3) de la SCPI connue à la date de valeur de l’opération. La valeur de retrait (3) représente un pourcentage du prix de souscription (4) est indiqué dans le tableau ci-dessous.

A  chaque investissement sur ce Support, des frais spécifiques au support, dont le détail est présenté dans le tableau ci-dessous, sont prélevés.

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/4246_primovie.jpg

---

Selon le site de Primonial REIM et le dernier Reporting, quelques chiffres

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/4246_primovie2.jpg

---

Dans le cas d’Entérite :

(1) Selon la notice de Linxea :

> 30 000 euros investis
> 6% de frais d’investissement = 1800 euros > capital investi das le SCPI = 28200 euros
> achat à la valeur de retrait (90,80% du prix de souscription), soit 203 x 90,80% = 184,324 euros
> 28200 / 184,324 euros / part = 152,991 parts

Cette notice précise que (3) "la valeur de retrait par part de SCPI correspond au prix de souscription par part de SCPI diminué de la commission de souscription".
 
(2) Selon le reporting de Primonial 

> 30 000 euros investis
> 6% de frais d’investissement = 1800 euros > capital investi das le SCPI = 28200 euros
> valeur de retrait = 184,43 euros

En dernière page du reporting, Primonial précise que le prix de souscription intègre la commission de souscription versée par la SCPI à la maison de gestion, fixée à 9,15% TTC maximum du prix de souscription.

Si l’on calcule cette commission de souscription : 203 x 9,15% = 18,5745 euros.
On tombe sur la valeur de retrait = 203 - 18,5745 = 184,4255, arrondi à 184,43 euros.

> 28200 / 184,43 euros la part = 152,903 parts

---

La différence sur le nombre de parts reçu est minime.

Linxea indique "90,80%" pour donner un ordre de grandeur facilement calculable sur le prix de souscription (mais aussi sans doute pour montrer à l’investisseur qu’il achète la part de SCPI "moins cher", ça fait un peu publicité) et surtout pour éviter aux investisseurs de devoir chercher le montat de la valeur de retrait lui même.

Mais le montant utilisé par Linxea est bien la valeur de retrait figurant sur les documents officiels de Primonial. Donc, aujourd’hui, 184,43 euros.

---

> Entérite,

oui, aucun problème de liquidité pour les SCPI sur un contrat d’assurance-vie (vous pourrez vendre du jour au lendemain vos parts, comme n’importe quelle UC, aux conditions stipulées dans la notice éditée par Linxea (lien plus haut).

---

Si l’on devait calculer le rendement réel "à la louche" (car on ne connait pas les rendements futurs exacts), je pense que l’on doit partir faire un calcul du genre, dans l’exemple d’Entérite :

Reporting Primonial
https://www.devenir-rentier.fr/uploads/4246_primovie3.jpg

Achat de 30K > 28200 / 184,43 euros la part = 152,903 parts
On imagine les 2,47 euros de dividende trimestriel être maintenu.

(1) Trimestre 1
- 152,903 parts - Frais de gestion 0,125% = 152.903 - 0.19112875 = 152,7118 parts
- 152,7118 x 2.47 € = 377,198 euros

(2) Trimestre 2
- 152,7118 - Frais de gestion 0,125% = 152,7118 - 0.19088975 = 152,5209 parts
- 152,5209 x 2.47 € = 376,726 euros

(3) Trimestre 3
- 152,5209 - Frais de gestion 0,125% = 152,5209 - 0.190651125 = 152,3302 parts
- 152,3302 x 2.47 € = 376,255 euros

(4) Trimestre 4
- 152,3302 - Frais de gestion 0,125% = 152,3302 - 0.19041275 = 152,1397 parts
- 152,1397 x 2.47 € = 375,785 euros

Rendement net annuel ?

> Montant investi : 30 000 euros
> Dividende reçu : 377,198 + 376,726 + 376,255 + 375,785 = 1505,964 euros, versés sur fonds euros

> A déduire, les FG du fonds euros (0,7% annuels) :
- 377,198 x 0.525% = 377,198 - 1,980 = 375,217
- 376,726 x 0,350% = 376,726 - 1,318 = 375,407
- 376,255 x 0,175% = 376,255 - 0,658 = 375,596
- 375,785
TOTAL : 1502,005

> Rendement net = 1502,005 / 30 000 x 100% = 5,006 % (hors IR et PS)

En ayant conscience que ce rendement n’est que celui de l’année N1…
Comme le dit GBL en post #42, les frais de gestion font baisser, chaque trimestre, le nombre de parts (lentement mais sûrement), ce qui impacte le rendement global.
D’autant plus ici que les dividendes ne sont pas réinvestis en parts de SCPI.

Frédéric

Dernière modification par maxicool (23/08/2017 12h47)


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#53 23/08/2017 23h35 → SCPI Primovie sur Linxea Spirit vs SCPI Primovie sur Linxea Avenir ? (scpi primovie linxea)

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Je confirme les calculs de Maxicool.
A un tout petit détail près si l’on veut être pointilleux, les parts perdues en frais de gestion apportent de la distribution pendant 2 mois sur le trimestre. Ca fait quelques centimes en plus.
Au début j’ai refait les calculs sur excel quand les bulletins trimestriels sortaient et je tombais sur la distribution.
Par contre pour calculer le revenu à venir c’est mission impossible, les revenus distribués changent chaque trimestre. Janvier est généralement un meilleur mois.

Les FG de gestion du fond euro sont prélevés annuellement directement sur la participation aux bénéfices. On perçoit donc les 1506 € et que l’on peut réinvestir (mais toujours hors IR et PS).

J’ai fait parti de ceux qui ont milité pour le versement des revenus sur le fond euro. En phase de capitalisation, on a ainsi le choix de les réinvestir ou pas (garder en fond euro, fonds, trackers,…) et de choisir sur quelle scpi réinvestir, une scpi peut être devenue moins intéressante suite à une revalorisation par exemple.
Et en phase de consommation, ça devient évident qu’il ne faut plus perdre 6% des revenus en les réinvestissant.

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#54 23/08/2017 23h51 → SCPI Primovie sur Linxea Spirit vs SCPI Primovie sur Linxea Avenir ? (scpi primovie linxea)

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En toute rigueur (et encore plus si on retire les frais du fond euro), il faudrait encore ajouté ce que rapportent les sommes sur le fond euros, même si l’impact sera marginal, ce qui devrait amener le rendement vers 5.05%.

Pour ma part, j’aurais quand même tendance à plutôt calculer le ratio entre la valeur totale après 1 an (152.1397 parts * 184.43€, + ce qui sera sur le fond euros soit environ 1518€) et la valeur totale au début de cette année, donc hors frais de versement, (soit ici 28 200€). Tous les associés détenant des UC de cette SCPI durant toute l’année constateront ce le même rendement (ce qui n’est pas toujours le cas avec les autres calculs). On obtient ainsi 4.88%, et c’est net de frais (sauf frais sur versement).


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#55 24/08/2017 03h59 → SCPI Primovie sur Linxea Spirit vs SCPI Primovie sur Linxea Avenir ? (scpi primovie linxea)

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Sauf que les SCPI communiquent un dividende calculé sur le prix frais inclus.
Je tente donc une autre approche:
152.1397 parts * 184.43€ + ce qui sera sur le fond euros soit environ 1518=29577,12487
Je retranche les 28200 cela donne un gain net de 1377,12487€
Soit 4,59% sur la base de 30000€
On retrouve donc le différentiel de 10% du dividende rogné par les frais sur UC. Par contre on a payé moins de frais de souscription donc il faudra plusieurs années avant que cela ait un impact négatif.

Je vais plus loin: Considérons le dividende de Primovie stable à 9,88€ par part ainsi que son prix de part et comparons sur 10 ans les parts détenues en direct et celles détenues en AV:
Année 1:
Direct: 1095,01€ de dividendes versés versus valeur de retrait 27255,66€ (ajout délai jouissance)
En AV: 1518,00€ de dividendes versés versus valeur de retrait 28059,12€

Année 2:
Direct: 1460,01€ de dividendes versés versus valeur de retrait 27255,66€
En AV: 1510,44€ de dividendes versés versus valeur de retrait 27919,09€

Année 3:
Direct: 1460,01€ de dividendes versés versus valeur de retrait 27255,66€
En AV: 1502,93€ de dividendes versés versus valeur de retrait 27779,50€


Année 5:
Direct: 1460,01€ de dividendes versés versus valeur de retrait 27255,66€
En AV: 1487,87€ de dividendes versés versus valeur de retrait 27502,40€


Année 10:
Direct: 1460,01€ de dividendes versés versus valeur de retrait 27255,66€ =>41490,76€
En AV: 1451,04€ de dividendes versés versus valeur de retrait 26821,68€ =>41676,68€

Le dernier résultat est la somme accumulée en cas de retrait en additionnant tous les dividendes mais sans compter leurs intérêts composés. Le but est de comparer AV/direct, rien n’empêche de placer les dividendes touchés en direct sur un fond euro donc le résultat ne changera pas la comparaison.
En conclusion: l’achat de SCPI en AV permet de réduire les frais de souscription donc obtenir plus de parts qui donneront plus de dividendes les premières années bien qu’il y ait 0,5% de frais sur UC. Il faut bien évidemment une SCPI qui distribue 100% de son dividende dans le cadre de l’AV.
On remarque que l’AV reste en avance les premières années mais elle se fait rattraper petit à petit par la détention en direct du fait des frais de 0,5%. Le résultat sur 10 ans donne tout de même peu d’écart, c’est surtout l’imposition qui fera la différence. Par contre au delà l’AV sera pénalisée par ses frais.
J’aurais tendance à penser que si l’on n’est pas sûr de garder ses parts plus de 10 ans, l’AV est meilleure (meilleure liquidité et meilleure performance). Si on en prend pour 20 et/ou que l’on souhaite les emmener dans sa tombe, la prévisibilité de les détenir en direct me parait meilleure hors considération de transmission.

Autre point, au fur et à mesure que le dividende baisse ou baissera, les frais sur UC représenteront une part plus importante du dividende, point à ne pas négliger à mon avis.

Dernière chose, si les dividendes sont réinvestis dans la SCPI, c’est pénalisant au moins les 5 années avant la revente car on se fait prélever 6% de frais de souscription pour des parts qui seront revendues donc il vaut mieux anticiper, l’impact est faible mais je trouve tout simplement idiot de réinvestir des dividendes si on sait que l’on va vendre la SCPI à la fin de l’année, c’est engraisser l’assureur pour rien.

Fin du débat pour moi (je suis usé), je m’attendais à un impact plus négatif des frais dans le cadre de l’AV, finalement cela se défend, après à chacun de voir en fonction de son imposition en premier lieu puis de son objectif de durée de détention car ça compte un peu plus au delà de 15 ans.

Edit: ajout délai de jouissance en direct 3 mois de plus qu’en AV (1er jour 1er mois contre 1er jour 4ème mois)

Dernière modification par kc44 (24/08/2017 05h04)

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#56 24/08/2017 06h17 → SCPI Primovie sur Linxea Spirit vs SCPI Primovie sur Linxea Avenir ? (scpi primovie linxea)

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kc44 a écrit :

J’aurais tendance à penser que si l’on n’est pas sûr de garder ses parts plus de 10 ans, l’AV est meilleure (meilleure liquidité et meilleure performance). Si on en prend pour 20 et/ou que l’on souhaite les emmener dans sa tombe, la prévisibilité de les détenir en direct me parait meilleure hors considération de transmission.

Tout a fait (hors considerations de TMI également), c’est bon a savoir et utile pour ceux a qui tout cela peut paraitre confus, vous demontrez globalement pourquoi.


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#57 25/08/2017 01h27 → SCPI Primovie sur Linxea Spirit vs SCPI Primovie sur Linxea Avenir ? (scpi primovie linxea)

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L’imposition est une grande différence entre AV et direct.

Je garde votre exemple KC44.
Supposons que l’on souhaite vendre au bout de 10 ans,
- en AV on payera les impôts de l’AV sur la plus-value 41490,76€ - 30 000 € investis. Les 6% de souscriptions comptent comme moins-value et il faut environ 1 an et demi pour les récupérer (hors revalorisations)
- en direct on payera des impôts dès la première année sur les revenus perçus soit sur 1095€ la première année puis sur 1460€ tous les ans

A moins d’avoir du déficit foncier à déduire, la fiscalité de l’AV est plus avantageuse.
Par contre en AV on perd le crédit d’impôts compensant les retenues à la source des revenus étrangers.

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#58 22/09/2017 23h24 → SCPI Primovie sur Linxea Spirit vs SCPI Primovie sur Linxea Avenir ? (scpi primovie linxea)

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maxicool a écrit :

> Rendement net = 1502,005 / 30 000 x 100% = 5,006 % (hors IR et PS)

En ayant conscience que ce rendement n’est que celui de l’année N1…
Comme le dit GBL en post #42, les frais de gestion font baisser, chaque trimestre, le nombre de parts (lentement mais sûrement), ce qui impacte le rendement global.
D’autant plus ici que les dividendes ne sont pas réinvestis en parts de SCPI.

Frédéric

Bonjour,

5% c’est un peu optimiste :-)

A mon avis, il serait plus juste de calculer le rendement en prenant en compte les frais d’entrée car 6% c’est significatif pour l’investisseur. Celui-ci verra effectivement, la valeur de son contrat progresser d’environ 5% par an, mais il ne faut pas oublier qu’il a  subit des frais de 6% au début. Le rendement réel de l’investissement est donc plus proche de 4,6% (avant PS), c’est le rendement des sommes investies (30k€ dans cet exemple), cela reste très bon.

D’ailleurs on peut calculer plus rapidement une estimation assez précise du rendement réel en procédant comme ceci :
Hypothèses :
Valeur de souscription de la part : 203€
Valeur de retrait : 184,43€
Frais 9,15%
Distribution estimée 2,47€*4= 9,88€ / an (si on garde le rythme de distribution de votre exemple)

donc :  taux de distribution = 4,87% par rapport à la valeur de souscription
ce qui correspond à un taux de distribution de 4.87 / 0.9085 = 5,36 % par rapport à la valeur de retrait.
il ne reste plus qu’à prendre en compte les frais d’entrée et de gestion, cela donne :

Estimation du Rdt réel = (4,87 / 0.9085  - 0.5) * 0,94 = 4,57%  par an (avant PS).

Il faudra donc environ 1 an et 3 mois pour amortir les frais d’entrée et redevenir positif.

Je suis donc d’accord avec le taux calculé par kc44 (à 2 dixièmes près ! ).

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