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Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir, générer une rente et atteindre l’indépendance financière

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[+1]    #1 18/06/2018 01h06

Membre
Réputation :   4  

Bonjour à tous

Comme expliqué dans ma présentationPrésentation Moket, je débute dans la diversification de mon patrimoine et je découvre dans ce forum de nombreuses pistes et stratégies patrimoniales.
L’une d’elle me semble correspondre à mon profil et à une partie de mes attentes ; il s’agit de la constitution d’un portefeuille de SCPI au sein d’une SC à l’IS.

Je souhaitais vous soumettre mes réflexions, mes simulations et identifier des faiblesses que je n’aurais pas relevées.

Je commence aujourd’hui par le projet.

Le projet :
Je souhaite constituer un patrimoine immobilier de long terme afin d’en tirer des revenus lors de ma retraite (dans 25 ans) puis le transmettre à mes enfants.
J’ai actuellement un potentiel d’endettement assez important et des perspectives porfessionnelles positives et relativement stables sur le moyen terme.
Je souhaite profiter des faibles taux sur un emprunt long pour acquérir de l’immobilier à crédit.

    1    Choix SCPI vs Immobilier locatif individuel :
Je n’ai pas le temps, la culture et l’envie (pour le moment) de m’investir dans des achats immobiliers locatifs et dans leur gestion quotidienne.
J’ai l’impression qu’investir dans de l’immobilier non résidentiel me permet une diversification par rapport à ma résidence principale. Les SCPI me permettent une diversification (sectorielle, dans la topographie des biens et à l’international) qui me semble diminuer un peu le risque intrinsèque du patrimoine immobilier.

Je commence à peine à approfondir le fonctionnement et l’évaluation des qualités des SCPI en lisant les différents avis et expériences du forum. Ce travail me paraît important et complexe et si le projet est viable, je m’y plongerai plus intensément.

    2.    SC-IS vs Achat en direct / SC IR :
Mon TMI actuel est de 41 % et ne devrait pas baisser jusqu’à la retraite : Pas d’achat SCPI PP en direct / SC IR.
Je voudrais obtenir un cash-flow nul voire positif (éventuellement pour investir en REIT/SIIC … à voir) et limiter mon endettement personnel pour investir encore dans ma résidence principale (changement pour plus grand / Surélévation) : Pas d’achat de SCPI NP / Pas de SCPI dans AV.
Je n’ai pas besoin de revenus complémentaires (et espère ne pas en avoir besoin à long terme).

2 portefeuilles dans la SC :
    1.    Portefeuille de SCPI en pleine propriété : Intégration des intérêts d’emprunt / assurance de prêt / frais du prêt
    2.    Intérêt de réaliser un achat de portefeuille d’usufruits de SCPI (levier de la clé de démembrement/amortissement de l’usufruit pour diminuer le bénéfice fiscal) en grande partie exposées à l’international (diminution du bénéfice fiscal et donc de l’IS de la SC) par un emprunt (Intégration des intérêts d’emprunt / assurance de prêt / frais du prêt).

Intérêt :
Des compléments de revenus à la retraite (via CCA puis dividendes soumis TMI+PS).
Les possibilités de transmission vers mes enfants (via démembrement de la SC, … à étudier avec spécialiste).

J’ai quelques comptables/avocats/notaires qui gravitent autour de moi pour faire appel à eux dans la constitution et la vie de la SCI.

Je voudrais être certain d’avoir bien saisi les différents points financiers :
    1.    Revenus SC :
Loyers SCPI PP (capital SCPI PP * DVM) + Loyers SCPI US (Capital équivalent PP (avec clé de démembrement) * DVM)

    2.    Charges :
Echéances Prêt SCPI PP + Echéances Prêt SCPI US
Assurance Prêt SCPI PP + Assurance Prêt SCPI US
Frais constitution SCI (année 0)
Frais de Comptabilité annuels
IS

    3.    Fiscalité :
Bénéfice Fiscal SCPI PP : Loyers SCPI PP - (Intérêts+Assurance) du Prêt SCPI PP
Bénéfice Fiscal SCPI US : Loyers SCPI US * (1 - % Loyers Etrangers) - (Intérêts+Assurance) du Prêt SCPI US - Amortissement US
- Frais constitution SCI (année 0)
- Frais de comptabilité

Si ces éléments sont justes, cet investissement me semble correspondre au mieux à mes objectifs dans les conditions actuelles.

Première Problématique : Le(s) emprunt(s) :
Sur les fils du forum traitant de ce sujet (roudoudou, malolechat, …) je vois que la partie emprunt constitue la première marche à franchir avec des difficultés pour trouver une banque qui finance et laisse un choix dans les SCPI.
J’ai prévu de rencontrer mon banquier (BNPP), la BPE et le crédit foncier pour voir s’ils pourraient financer en partie mon projet et sous quelles conditions. Je vis dans le sud-ouest et je n’ai pas d’accès physique au CMB.

Pour la garantie de la partie SCPI PP, je n’ai rien d’autre que ma RP (encore 200 k€ à rembourser pour une valeur de 550-600k€) sans AV ou PEA à nantir.

Si cela passe, se pose le problème de la contre partie pour un éventuel prêt pour les SCPI US. Je vois que stéphane expose la possibilité d’hypothéquer un bien immobilier.
Dans ce cadre, pensez-vous que je pourrais profiter de l’éventuelle transmission de la nue-propriété d’une SCI que mon père possède pour proposer une contre-partie au prêt ?

En l’absence de prêt pour les SCPI US, j’ai un peu de liquide qui pourra être utilisé pour un achat comptant de SCPI US et diminuer le cas-flow de l’achat de PP mais je préfèrerais injecter ces liquidités dans mon PEA récemment ouvert.

Je pense que ma femme et moi avons un profil plutôt rassurant (profession libérales santé) pour les banques même si je vois que cela ne fait pas tout…

Quelques questions donc :
Ce montage correspond-il bien aux objectifs dans mes conditions actuelles ?
Ai-je bien saisi les éléments du bilan comptable de la SC ?
Voyez-vous un (des) élément(s) à ajouter qui me permettrai(en)t d’obtenir le(s) financement(s)?

Dans l’attente de vos avis bienveillants…

Moket

PS : Merci de votre indulgence, je débute et suis en phase d’apprentissage, d’où de possibles erreurs de termes ou des flous involontaires …

Edit :
Désolé GBL mais mon clavier à fourché. Il s’agissait bien des frais de constitution de la SCI ….

Dernière modification par MoK3t (18/06/2018 13h09)

Mots-clés : is (impôt sur les sociétés), portefeuille, sci (société civile immobilière), scpi (société civile de placement immobilier, usufruit

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#2 18/06/2018 11h15

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Bonjour Mok3t,

en un message vous avez réussi a résumer les 20 pages de discussions de mon projet qui semble en tout point similaire au votre, bravo smile.

Apres ce résumé j’en suis au même point que vous finalement :

- est ce le bon choix d’investissement et le montage est il optimisé ?
Je crois que la réponse est oui tant que le cash flow est positif.

- comment acheter de l’usufruit?
Dans mon cas, la réussite du projet semble tourner autour de ce point.
Stéphane a listé les garanties nécessaires.
Je ne sais pas si je suis éligible a toutes, peut on hypothéquer la moitié de sa maison en début de remboursement ?
J’ai hésité entre apporter des liquidités au compte courant des associés pour acheter l’usufruit ou a mes pea, pea pme et av pour obtenir de la banque une avance sur titre.
J’ai choisi la 2ème option, car au moins l’argent est placé et je souhaitais acheter des parts d’un fonds fermé a la souscription qui ouvrait juste 2 semaines en juin, indépendance et expansion.
Reste a savoir si la banque va accepter cette avance sur titre et ou l’hypotheque de la maison…

Voila, je vais suivre avec intérêt votre projet, vous souhaitant de trouver une banque qui vous accompagnera au mieux pour le réaliser.

bien a vous,

malo


Parrainage : Linxea, Boursorama, Binck :)

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#3 18/06/2018 12h24

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Bonjour MoK3t,

votre réflexion semble déjà bien avancé, c’est parfait. Quelques remarques :
* frais de constitution en charges? Pour moi ils sont passés par les comptes courants d’associés. Pas sûr qu’ils puissent être comptabilisés dans les charges (mais peut-être);
* les revenus fonciers étrangers ont le même effet sur la PP que sur l’US (on peut les effacer du résultat fiscal).

Pour répondre à vos questions :
* le montage me semble correspondre à ce que vous cherchez;
* moyennant les deux remarques ci-dessus, vous semblez être au point sur le bilan comptable;
* concernant les garanties sur le financement, le nantissement d’un actif financier sera à mon avis beaucoup plus séduisant qu’une garantie hypothécaire pour la banque.

Bon courage pour la recherche d’emprunt (remarque : j’ai des emprunts au CMB, RP et SCPI, sans accès physique à une agence).
Bien à vous,
cat

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[+1]    #4 18/06/2018 12h58

Modérateur
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Les "frais de constitution" de votre SCI sont des charges. Mais si votre SCI acquiert des parts de SCPI, il n’y aura pas (en plus) de frais de constitution des SCPI à passer en charge de votre SCI.
La manière de financer ces "frais de constitution (apport en compte courant d’associé, utilisation du capital de la société , de la prime, ou d’autre chose) n’y change pas grand chose.

Vous ne pourrez pas plus passer comme "charges" dans la comptabilité de votre SCI la totalité des échéances de vos emprunts : la part de l’échéance qui constitue un remboursement de capital va juste faire diminuer la dette (au passif du bilan) en question, les intérêts seront des "frais financiers (ça ne sera pas une "charge d’exploitation", mais ça impactera le compte de résultat), et les frais d’assurance sont une charge normale (charge d’exploitation).

Vous semblez mélanger la notion comptable de "charge", et celle d’un flux de trésorerie sortant. Utiliser les services d’une expert-comptable me semble indispensable pour votre projet.

PS: Le banquier qui finance la plupart de mes projet est à 400km de chez moi. J’ai du le rencontrer 2 fois. On fait tout par email (ou par téléphone quand c’est un peu "interactif"), et ça fonctionne très bien !


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#5 18/06/2018 13h02

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cat a écrit :

j’ai des emprunts au CMB, RP et SCPI, sans accès physique à une agence

Est-ce à dire que vous ne les avez jamais rencontré physiquement ? Full online ?

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#6 18/06/2018 14h35

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GBL, mer-ci pour les précisions sur les frais de constitution.

Kabal, j’ai mis les pieds à l’agence la première fois un peu plus de trois ans après avoir souscrit le prêt pour la RP (et après avoir renégocié ce prêt une première fois). Cette visite de "courtoisie" était essentiellement pour se rencontrer, sans démarche particulière à accomplir.
Depuis, cela m’arrive de passer à l’agence quand je suis en vacances dans le coin (j’ai de la famille sur place, je n’ai pas donc pas atterri là par hasard). J’ai dû me rendre  3-4 fois à l’agence en 7 ans, généralement juste pour faire le point et rencontrer au moins une fois les gens avec qui je communique par courriel (l’essentiel) / téléphone (pour les choses urgentes) / courrier postal (pour toute la paperasse à signer).

Dernière modification par cat (18/06/2018 15h16)

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#7 18/06/2018 21h36

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Bonjour,

Quelques compléments :

- Les intérêts d’emprunt pour des SCPI ne sont pas déductibles pour la part des revenus fonciers situés hors France car les revenus étrangers sont non imposables.
- Pour le cashflow positif, il faut un mix de SCPI par emprunt et d’usufruit en PP (pour le cash). Suivant la durée et le taux, la proportion entre les deux investissements est à ajuster.
- Aller chercher de l’emprunt pour des SCPI est déjà pas facile si on veut un taux normal (on oublie les 3% vu chez certains revendeurs -> clé en main = plus cher), pour de l’usufruit c’est compliqué car l’usufruit ne peut servir de garantie : il est temporaire. Il faut donc apporter des avoirs autres : ass-vie (contrat de capitalisation pour une société), hypothèque (sur un bien en propre),…

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#8 18/06/2018 22h01

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- Les intérêts d’emprunt pour des SCPI ne sont pas déductibles pour la part des revenus fonciers situés hors France car les revenus étrangers sont non imposables.

Bonsoir,

Désolé mais combien de fois il faudra répéter que pour une SCI IS votre propos est faux ?

L’intégralité des interêts d’emprunts est une charge en SCI IS.

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#9 19/06/2018 10h25

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Parrainage : Linxea, Boursorama, Binck :)

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#10 20/06/2018 01h15

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Bonsoir

Merci de vos retours.

malolechat a écrit :

en un message vous avez réussi a résumer les 20 pages de discussions de mon projet qui semble en tout point similaire au votre, bravo smile.

Tout simplement parceque mon projet m’a été inspiré en (très) grande partie par votre expérience (et celle de roudoudou) ! Donc c’est moi qui vous dit bravo !

GBL a écrit :

Vous semblez mélanger la notion comptable de "charge", et celle d’un flux de trésorerie sortant. Utiliser les services d’une expert-comptable me semble indispensable pour votre projet.

C’était le sens de mon PS … donc j’ai acheté aujourd’hui un manuel de comptabilité générale "pour les nuls". Eclairage immédiat au feuilletage en librairie : les nombres dont parle roudoudou dans cette file Gestion d’une société à l’IS ne sont pas des fautes de frappe mais bien des numéros de compte et ça a un sens !
Le conseil comptable est bien sûr prévu. Grâce à votre intervention, je pourrai désormais peut-être comprendre de quoi il me parle …

Aujourd’hui j’ai exposé mon projet à mon banquier et la spécialiste "patrimoine" de l’agence (BNPP).
Le projet dans ses grandes lignes ne les a pas heurté (rassurant) mais rapidement, ils m’ont expliqué que le montage était trop complexe pour leur niveau de responsabilité. Nous devons avoir un RDV avec un banquier de la banque privée de la BNPP et un "ingénieur patrimonial".
J’ai senti que la liberté du choix de SCPI sera restreinte voire nulle puisqu’on ne m’a quasiment pas interrogé sur une liste de préchoix de portefeuille …

Tant qu’à faire j’ai enchaîné avec un RDV de 90 minutes avec la BPE.
On sent une plus grande liberté dans le choix avec une liste de SCPI accessibles plutôt intéressante. Par contre, mon interlocuteur n’avait jamais "fait" de SCPI dans SCI IS … et la question de la partie US à crédit n’avait jamais été envisagée à l’échelle de l’agence (il a appelé le collègue le plus "expérimenté" devant moi). Néanmoins, il doit me donner des éléments de réponse en fin de semaine.

Cette discussion m’a bien fait toucher du doigt que la partie US à crédit sera (très) très compliquée à réaliser en raison de mon absence de patrimoine à nantir. Un petit regret de ne pas m’être constitué une enveloppe (PEA/AV) avant …

A suivre …
Bonne soirée à vous.

MoK3t

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#11 20/06/2018 09h58

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Bonjour Mok3t
J’ai lu votre présentation et votre post avec grands intérêts car je suis dans la méme problématique, et je m’intéresse, entre autres, à l’acquisition de part en SCPI.
J’ai un niveau de connaissances moins avancé que le votre cependant donc je suis entrain de glaner des infos avant de me lancer (6mois).

Plusieurs questions: scpi pp et scpi us? (usufruit ou nu propriété?, encore un peu de mal avec les abréviations)

Etant donné votre TMI et vos objectifs de rente pour préparer votre retraite, n’est il pas plus intéressant pour vous (et a fortiori pour moi car même problématique), de faire l’acquisition pour vos de part de SCPI en nu propriété?
Ainsi pendant la durée du démembrement, vous ne recevrez aucun revenu mais le prix d’acquisition de votre SCPI vous coutera au final moins et proportionnellement à la durée de démembrement. Et ainsi, à la fin du démembrement, en considérant que la valeur de vos parts de scpi reste identique (difficile de prévoir), vous toucherez les revenus fonciers (soumis alors à l’impôt).
Cependant d’après ce que j’ai lu, si votre SCI est soumis à l’IS, pas possibilité de déduire les intérêts d’emprunts en nu propriété. c’est un calcul à faire…
Quel est l’avis à ce sujet des forumeurs?
Désolé si la question est bête car n’ayant pas encore toutes les notions, je me posais la question et elle est peut être stupide?

Bien a vous, et bonne continuation dans vos projets.
Cdt

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#12 20/06/2018 10h32

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dentalus a écrit :

Plusieurs questions: scpi pp et scpi us?

SCPI PP = SCPI en pleine-propriété
SCPI US = Usufruit de SCPI
MoK3t n’envisage donc pas l’achat de SCPI NP (SCPI en nue-propriété) à crédit car en effet les intérêts d’emprunt si jamais c’était réalisable ne seraient pas déductibles.

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[+1]    #13 20/06/2018 11h07

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Bonjour Dentalus,

En complément de ce que KC44 a écrit vous verrez, que très schématiquement, l’acquisition de NP se fait souvent en cash (personne présentant un profil de TMI assez élevé, ayant des liquidités, ne voulant pas générer de revenus imposables court terme et ne souhaitant pas "s’embarquer" dans des réflexions de structurations sociétaires qui même si elles sont assez classiques sont plus complexes que la "simple" acquisition de NP). Parfois l’âge aussi fait parti des critères car les montages sociétaires avec emprunt s’inscrivent dans une certaine durée.

Trouvez un emprunt pour acquérir de la NP n’est pas chose très aisée (pas de liquidité, pas de flux généré donc pas rassurant pour l’établissement prêteur) et vous verrez sur le forum différents calculs illustrant qu’en terme de rendement ce n’est pas non plus optimal.

L’intérêt des structurations comme MoK3t est de profiter d’une capacité d’emprunt importante pour acquérir des biens (SCPI en l’occurrence) finançables par les banques - moyennement bien sûr quelques échanges avec ces dernières en terme de garanties, mais cela reste faisable - dans une enveloppe dont la fiscalité sera nettement moindre que celle du TMI + prélèvements sociaux. Coupler cette acquisition avec de l’usufruit toujours de SCPI permet d’accroitre le flux et de tendre à un cash flow nul voire positif.
Cela permet en plus d’avoir à terme un support d’investissement assez souple permettant de transmettre, que l’on peut démembrer, qui permet de se verser des dividendes ou de capitaliser en fonction de ses besoins, etc…

Bonne continuation

Crown

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#14 21/06/2018 00h15

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Explications claires, compréhensibles  et qui m’ont ainsi permis de mieux comprendre! Top. La NP ce n’est donc pas pour commencer son développement patrimonial  mais possible de l’envisager par la suite quand le patrimoine est déjà bien étoffé,  avec du cash de dispo, et quand son TMI est tres élevé.

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#15 21/06/2018 11h07

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Je m’excuse tout d’abord auprès de MoK3t de "polluer" un peu sa file (ce petit bout de discussion peut possiblement être déplacé par les modérateurs).

dentalus a écrit :

La NP ce n’est donc pas pour commencer son développement patrimonial  mais possible de l’envisager par la suite quand le patrimoine est déjà bien étoffé,  avec du cash de dispo, et quand son TMI est tres élevé.

Dans les grandes lignes c’est vrai mais il faut "atténuer".

Avant la mise en place de toutes stratégies d’investissement, de choix de supports, ce qui est clef reste la question : quels sont les objectifs ? La suite doit découler de cette question. Nous avons tous différents objectifs (certes avec des priorités) aussi il est parfois/souvent nécessaire de mixer des "logiques" patrimoniales.

Il est effectivement possible de considérer un "cycle" patrimonial (constitution, développement, préservation, consommation, transmission) au cours de notre vie mais les différents objectifs font que tout notre patrimoine n’est pas véritablement obligatoirement dans la même phase.

Vous pouvez par exemple développer votre patrimoine avec pour objectif d’assurer votre retraite et conjointement vous dire, j’achète aussi de la NP de SCPI avec démembrement sur 10 ans, la fin de ce démembrement correspondant à la rentrée de mes enfants en études supérieures (possibilité d’associer cela par la suite à du démembrement temporaire d’usufruit pour des "raisons fiscales").

Vous devez aussi dans votre réflexion intégrer le fait que certains choix ont des risques propres avec lesquels vous êtes plus ou moins à l’aise.
L’acquisition de NP de SCPI à l’avantage de ne pas être pendant le démembrement dépendant de la baisse possible des loyers, alors que dans un montage sociétaire tel qu’évoqué précédemment, l’acquisition de la PP et surtout d’Usufruit via emprunt est très sensible à une baisse des loyers. En contrepartie si la valorisation des parts baissent en NP on a "tout" faux. L’allier de tout cela reste le temps et ne pas visualiser son approche patrimoniale de façon trop "monolithique" (sans pour autant s’éparpiller).

Crown

Dernière modification par Crown (21/06/2018 11h16)

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#16 21/06/2018 12h05

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Désolé pour la pollution du post de moK3t, nouveau venu sur le forum, je n’ai pas encore l’habitude des usages.  Je sais même pas comment mettre des points de réputations bien que c’est pas ce qui m’interesse mais je veux participer au bon déroulement du forum donc je vais m’y atteler. Je me permets Crown de vous envoyer un MP afin donc de ne pas entraver le post de moK3t

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#17 21/06/2018 12h32

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Bonjour
Pas de souci pour les pollutions constructives wink !

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#18 09/04/2019 00h38

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Bonsoir Chtirentier

Chtirentier a écrit :

Bonjour Mok

Pourquoi ne créez vous pas deux sci pour rester sur une imposition faible ?

Je ne saisis pas votre suggestion … vous parlez de l’imposition des SC ? de la mienne ?

Chtirentier a écrit :

Concernant le paragraphe 3 - parents

Vous pouvez aussi démembrer vos parts aux profits de vos enfants et si la sci est jeune et endettée le coût sera moindre.

C’est effectivement une option que j’envisagerai.

Chtirentier a écrit :

Concernant le paragraphe 3 - Moi

Pourquoi n’envisagez vous pas l’achat de scpi en nu propriété pour vous et vos enfants achètent l’usufruit après que vous leur ayez fait une donation ?

Ils perçoivent un revenu pendant le démembrement et vous évitez l’impôt pendant cette période.

Chtirentier

L’inconvénient de l’achat de SCPI en Nue-propriété (j’imagine que vous pensez à crédit (compliqué à faire je crois) et en nom propre ?), je ne souhaite pas gréver mon pouvoir d’épargne/emprunt prévu pour d’autres pistes patrimoniales…

De ce que j’en comprends, l’achat de SCPI en Nue-propriété sera plus intéressant lorsque j’aurai une surface patrimoniale plus large avec synchronisation de la fin des démembrements avec mon départ en retraite.

M.erci pour vos conseils.

MoK3t

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#19 09/04/2019 07h12

Membre
Réputation :   66  

Bonjour ,

Je parlais des seuils d’imposition dans la sci IS :

C’est  la SCI qui est imposée sur ses bénéfices au taux de 15% (pour les bénéfices inférieurs à 38.120 euros, 28% au-delà). L’associé ne sera imposable à titre personnel que si la SCI lui verse un dividende.

L’achat de nue propriété en direct pour vous et l’usufruit pour vos enfants permet de donner les dividendes à vos bambins et donc de les aider pendant leur étude.

Avez vous mesurez l’impact de l’IFI ( et éventuellement de l’ISF si il revient ) sur votre patrimoine ?

Chtirentier

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#20 09/04/2019 10h05

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D’après mes calculs (cf mon fichier Excel), l’assiette de l’imposition sur les sociétés devrait rester  inférieur à 38000 € tout au cours de la phase d’endettement.

Désolé, ma réponse n’était pas complète…
L’idée d’un démembrement de Scpi avec achat de nue-propriété (par moi) avec l’usufruit acheté (par mes enfants) est une piste que j’avais vu développée sur le forum et que j’etudierai le cas échéant. Mais comme je vous l’expliquais, j’ai l’impression que cette solution ne correspond pas aujourd’hui à mes objectifs/possibilité.

Le passage par une société civile à l’impôt sur les sociétés constitue est un véhicule qui me semble plus favorable vu mes conditions actuelles (cf présentation).

Bien à vous.
MoK3t

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#21 09/04/2019 10h38

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Mok3t a écrit :

Il me semble que dans mon cas il y a convergence des intérêts … sans que l’une des 2 parties ne pâtisse des besoins de l’autre (les conditions initiales étant bien mises sur la table et les phases de consommation se succèdant dans le temps) et moi-même n’exigeant rien de mes parents. Mais je ne doute pas que la question que vous soulevez sera approfondie si nous parvenons à la phase des statuts et des conseils des experts…

Pour la mise en oeuvre d’une alternative par prêt d’argent, c’est assez flou pour moi :
- Le prêt d’argent à mon bénéfice, hors société, grèverai mon propre pouvoir d’épargne/emprunt par la nécessité du remboursement … même à taux faible et durée longue (je ne connais les modalités des prêts intra-familiaux) : ce que je ne souhaite pas.

- Mes parents pourraient-ils accorder un prêt à "ma société ? Comment seraient traités les remboursements de ce prêt ?  Comme un prêt réalisé par une banque (intérêt déductibles ?) ? Comment seraient fiscalisés les remboursements pour mes parents (0 impôt/0 PS ?) ?

Quand vous parlez de la garantie, vous envisagez un nantissement externe sur une enveloppe mobilière ou un bien immobilier de mes parents ?

Je reprends sur cette file, l’échange qui a eu lieu ailleurs (même si vous me dites qu’il y a deux projets distincts, ce que je n’avais pas forcément réalisé).

Il y a plusieurs choses qui ne me semblent peut pertinentes dans le fait d’embarquer ses parents avec soi :
* l’âge, les besoins, les situations fiscales sont parfaitement distinctes;
* au point de vue patrimonial de l’ensemble de la famille, il vaudrait mieux qu’ils aident à faire gonfler le patrimoine de leurs enfants (sans se démunir) plutôt que leurs enfants les aident à faire gonfler le leur.

Par ailleurs :
* pour les garanties, je parle exactement de ce que vous dites. Voir même parfois, leur seule présence dans la même banque peut être un point positif.
* pour les prêts, les prêts familiaux me semblent beaucoup plus souples mais je doute qu’il ne soit pas possible de prêter directement à votre société. Dans le remboursement de ces prêts, quelle que soit la forme, seuls les intérêts seront taxables.

Bien à vous,
cat

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#22 09/04/2019 11h33

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@ cat
OK pour les garanties.

cat a écrit :

Il y a plusieurs choses qui ne me semblent peut pertinentes dans le fait d’embarquer ses parents avec soi :
* l’âge, les besoins, les situations fiscales sont parfaitement distinctes;
* au point de vue patrimonial de l’ensemble de la famille, il vaudrait mieux qu’ils aident à faire gonfler le patrimoine de leurs enfants (sans se démunir) plutôt que leurs enfants les aident à faire gonfler le leur.

1)  il est clair que les objectifs patrimoniaux sont totalement distincts, ce qui ne me semble pas exclure une convergence possible.

2)  L’idée est bien de faire grossir le patrimoine des enfants à long terme (plus de 20 ans). L’injection de liquidités dans le compte courant des parents se ferait par vente de biens immobiliers en leur possession (= patrimoine constant) avec pour intérêt d’éliminer le facteur « locataires » et entretien dont mes parents conviennent qu’il pourra poser problème lorsqu’ils auront 80 ans … le remboursement de leurs comptes courants d’associés (par tranche mensuelle, semestrielle ou annuel à définir) net de toute imposition (à l’exclusion de la fiscalisation de la rémunération de leurs comptes courants d’associés suggéré par gbl) permettrait de leur verser l’équivalent des loyers des biens immobiliers actuel (eux-mêmes très fiscalisés). Ils ont d’autres éléments patrimoniaux de rente par ailleurs.

La capitalisation d’un patrimoine me revenant à terme ne pourrait constituer en fait qu’un effet « collatéral » (bienvenu … 😉) de la création de la société civile.

Ne croyez surtout pas que je fasse preuve d’entêtement face a vos réflexions, j’essaye juste de bien vous exposer tous les tenants et aboutissants (qui peut-être n’apparaissent pas ou sont ilisibles dans mon post-fleuve initial).

Je vais essayer de trouver le temps de refaire ma modélisation Excel avec les différents éléments apportés par les membres du forum à fin de jauger la trésorerie potentielle au plus juste.

Au passage j’en profite pour vous remercier (hors réputation) pour votre bienveillance et la qualité de vos interventions sur ce sujet. Vous avez en grande partie défricher le terrain…

À vous lire.

MoK3t

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#23 09/04/2019 12h27

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Si vos parents deviennent vos associés dans la société civile, leur patrimoine va mécaniquement augmenter avec l’actif net de la société.
A mon avis, ce n’est pas forcément souhaitable car cela se fait (plus ou moins) au détriment de la progression de votre propre patrimoine (et d’un point de vue successoral, ce n’est, selon moi, pas le plus optimal).

Le remboursement d’une éventuelle avance de trésorerie par vos parents peut très bien être envisagé et se réaliser sans qu’ils ne soient à aucun moment associés de la structure.

Bien à vous,
cat

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#24 09/04/2019 13h51

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Si je vous suis, pensez-vous envisageable
1) qu’ils vendent leurs appartements
2) prêtent à la société civile 300 000 €, taux faible (abus de droit ?)
3 ) que la SC achete le portefeuille numéro 1 de SCPI pleine propriété au content.
4) que je nantisse, avec ce premier portefeuille, le crédit pour acheter le portefeuille numéro 3 de l’usufruit temporaire 10 ans de SCPI.

Je ne vois que la solution du prêt directement à la société pour ne pas les rembourser en mon nom propre et ne pas grever mon niveau d’endettement à titre personnel … ?

MoK3t

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#25 09/04/2019 14h23

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Je pense que c’est faisable mais j’y réfléchirai surtout avec un bon CGP ;-) (avec notamment tous les éléments patrimoniaux et revenus en main… et des connaissances de droit plus pointues que les miennes).

A titre personnel, j’utiliserai plutôt le prêt familial pour investir dans ce qui est le plus difficile à obtenir à crédit : les US de SCPI et pour des durées de 5-10-15 ans, voir des SIIC.
Note : cela vous permettrait également de rembourser vos parents plus vite s’ils le préféraient en adaptant par exemple la durée des US.

Honnêtement, je ne crois pas que le prêt à la société ou en nom propre change grand chose dans votre problématique d’endettement. Quand je vais voir notre banque pour un emprunt, elle vérifie en même temps notre situation (salaires, autres revenus / remboursements du passif) et celle de la société (revenus / remboursements du passif).

Dernière modification par cat (09/04/2019 14h39)

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