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#26 09/04/2019 14h33

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Je comprends mieux.

Je suis en contact avec Stephane du forum. Je vais y réfléchir  avec lui.
Je ferai un retour d’expérience … mais sur ma file … 😉

MoK3t

Dernière modification par MoK3t (09/04/2019 14h34)

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#27 09/04/2019 14h43

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MoK3t, stephane a été le premier à nous déconseiller d’inclure nos ascendants comme associés.
Après, votre situation est probablement différente de la nôtre et peut être son avis sera plus nuancé vous concernant.

Bon courage en tout cas pour la suite,
cat

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#28 26/04/2019 11h24

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Bonjour à tous

Quelques News :

Projet 1 Personnel : SC IS avec ma femme :

1) Retour de rencontre avec CIC local :
a) Avis très favorable pour financement pas encore soumis à commission des emprunts :
- 300 k€ SCPI PP :
  20 ans, 1,85 % hors ass. , dossier : 600€
, possibilité de délégation d’assurance
  en attente de validation de différé 9 mois.
- 80 k€ SCPI US 10 ans :
  10 ans, 1,40 % hors ass. , dossier : 400€
, possibilité de délégation d’assurance
  en attente de validation de différé 9 mois.

b) Validation du cautionnement par Credit logement des 2 emprunts (oui US aussi ! Inattendu …) sur la base de la valorisation de ma RP (Valeur estimée actuelle (par agences) - CRD) sans contrepartie (hypothèque de la RP, …)

c) Liberté totale d’achat des SCPI car le CIC ne les vend pas … Donc je vois avec le CGP de mon choix …

d) Quelques éléments :
  La validation du cautionnement par Crélog est un élément hyper favorable pour la validation du projet par la banque d’après le conseiller.
  Prime de risque des emprunts pour SC IS SCPI : + 0,3-0,4 % : Si ça passe pour le cash-Flow, j’accepte.
  Domiciliation du compte familial + Tous les livrets (A, LDD, …) : cela ne me dérange pas.
  PEAs/CTOs/Assurances-Vie : Pas touche ! restent hors CIC : 0 nantissement.
  Je discute en parallèle de mon installation pro, donc emprunt pro en vue (faible encourt) qui doit jouer dans le dossier.
 
e) Je n’ai pas encore posé les questions des frais bancaires de la SCI (j’ai oublié …).

Remarques :
Très bon contact avec le conseiller ; réactif, disponible et très franc.

Pour le cash flow positif :
- c’est juste mais je pense y injecter un peu de cash (20k€) pour de l’US court (3-5ans) provenant des livrets A.
- Le cautionnement par Crélog des 80k€ d’US 10 ans me permet d’envisager un 3ème emprunt type "consommation" (par la SC) pour majorer le portefeuille d’US 10 ans et améliorer le cash-Flow. Le conseiller n’avait pas l’air heurté (50-60 k€/10ans) et m’a recommandé d’attendre un an que mon score client interne soit optimal pour en faire la demande.

Je suis prêt à ne pas batailler pour des éléments "mineurs" (frais dossier, assurance (que je peux changer après), domiciliation du compte/livrets (plus d’attache particulière à ma banque historique car je négocie en même temps le rachat de mon emprunt immo RP…). Si le cash-flow est Ok ça me va.
L’idée est que si je trouve un interlocuteur bancaire de bonne qualité à mon âge, j’en profiterai potentiellement pendant les 25 ans d’investissements à venir …

2) Contact avec le banquier breton de Malolechat. Bon contact. Dossier en cours d’étude.

3) Je suis embêté par la clôture de Novapierre Allememagne qui était une ligne importante (par son exposition étrangère plus que par son poids. dans les portefeuilles). Je ne sais pas encore comment compenser …

Projet 2 Familial : SC IS avec mes parents/frère :

@ cat (je ne sais pas si vous saurez me répondre …) :

A titre personnel, j’utiliserai plutôt le prêt familial pour investir dans ce qui est le plus difficile à obtenir à crédit : les US de SCPI et pour des durées de 5-10-15 ans, voir des SIIC.
Note : cela vous permettrait également de rembourser vos parents plus vite s’ils le préféraient en adaptant par exemple la durée des US.

Je réfléchis à votre idée de prêt "familial" et je me pose des questions : Comment serait traité un prêt de mes parents à la SC ?
- Peut-on faire un prêt à taux 0% ?
- S’il faut des intérêts (abus de droit tout ça…), sont-ils déductibles par la SC ? comment ces remboursements sont fiscalisés pour eux ?
- S’ils décèdent avant la fin du remboursement, comment cela est-il traité dans la succession ?

J’ai prévu un avis notarial/expert comptable dans les prochaines semaines.

Au plaisir de vous lire.
Bonne journée.

MoK3t

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[+1]    #29 26/04/2019 13h31

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Bonjour moket,

1/ 2/ un forumeur vient d’obtenir au cmb de Brest pour 200k pp + 100k us les taux suivants :
- 25 ans 1,92%
- 15 ans 1,48%
- Différé 10 mois (pouvant aller jusqu’à 18 voir 24 en anticipation)
- pour les frais de dossier j’ai eu 300€ pour 600k
- la domiciliation des revenus / épargnes est un gros atout pour baisser le taux et avoir du 25 ans.
- le crédit logement devrait vous permettre d’avoir des taux inférieurs de 0,2 points par rapport au nantissement de parts soit 1,7 et 1,3 comme j’ai pu obtenir.
- par contre les scpi sont maisons, en domiciliant vos revenus vous devez pouvoir obtenir 20% de pp externes comme roudoudou voir 30% us externes comme moi ou l’autre forumeur dont je parle.

3/ pour novapierre Allemagne, un numéro 2 devrait ouvrir en juin, peut être qu’etre dans les 1er souscripteurs sera en votre faveur ?

Ça avance en tout cas, bravo smile


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[+1]    #30 26/04/2019 14h00

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MoK3t a écrit :

- Peut-on faire un prêt à taux 0% ?
- S’il faut des intérêts (abus de droit tout ça…), sont-ils déductibles par la SC ? comment ces remboursements sont fiscalisés pour eux ?
- S’ils décèdent avant la fin du remboursement, comment cela est-il traité dans la succession ?

- prêt à taux zero : à vous certainement, à la société civile je ne sais pas.
- si intérêts il y a sur le prêt, ils seront bien entendu déductibles du résultat de la SC. Les intérêts sont soumis à la flat tax ou ajouter aux revenus pour une imposition au barème si cela est plus favorable.
- si le prêt vous est fait : cela devrait s’auto-annuler dans la succession mais la créance apparaîtra dans la masse successorale, voir ici et notamment :

Le lien ci-dessus a écrit :

Lorsque le prêteur décède avant d’avoir été remboursé, la somme qui lui reste due, majorée le cas échéant des intérêts, constitue une créance à porter à l’actif de sa succession. Il est prévu que quand, le bénéficiaire de ce prêt est lui-même un héritier du prêteur, il n’est en principe pas tenu de rembourser effectivement ce qu’il doit. En effet, lors du partage, l’héritier-emprunteur déduira de sa part d’héritage le montant du prêt et, le cas échéant, les intérêts courus jusqu’au jour du décès.

- si le prêt est consenti à la société, je suppose que les héritiers deviennent les créanciers donc si c’est vous qui héritez de la créance, c’est comme si vous aviez apporté l’argent au CCA.

J’essaie de répondre au mieux mais je suis loin d’être un expert ;-).

Pour votre projet avec le CIC : il semble tout à fait valide. C’est déjà une bonne solution.

Bien à vous,
cat

Dernière modification par cat (26/04/2019 14h01)

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#31 26/04/2019 18h55

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Pour info, je viens d’obtenir 300k à 1,20% sur 15 ans pour 4x75k de scpi dans une sci IS avec liberté totale dans le choix bien sur.

Dernière modification par coriace (26/04/2019 18h57)

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#32 26/04/2019 21h47

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Bonsoir
@ Malo
CIC :
Pour les 25 ans c’est Niet et ça a été dit clairement d’emblée 😢.
Pour les taux des emprunts, rien n’est arrêté. J’attends les réponses de votre ami breton. On en rediscutera après…
Le cautionnement par crédit logement est un vrai point positif il me semble dans mon cas. Cela a été écarté par votre contact de Brest dans notre première conversation téléphonique… À revoir avec lui si je lui explique que ça a été validé lors de la soumission par le CIC.
Je vous tiens au courant.

PS : Ce vouvoiement n’est pas du snobisme, j’apprends à l’instant que l’on ne peut pas se tutoyer dans les messages du forum… Je crois que je vais la lire en entier cette charte…

@ Cat
Vous me faites rire ; si vous n’êtes pas expert, vous en mériteriez le titre (par validation des acquis… 😉). Vos réponses me sont précieuses (je prendrai bien sûr  un avis expert avec diplôme/tampon/signature).
Peut-être pourrais-je envisager la solution :
Mes parents me prêtent 300 k€ à taux zéro, je fais un apport en compte courant d’associé. Pendant 25 ans, tous les mois, la société me rembourse mon compte courant d’associé (0 € impot / 0€ PS) et je leur verse une mensualité de remboursement équivalente (0€ Impot /0 PS).
Et s’ils décèdent avant, je deviens créancier de moi-même donc tout est annulé…
Tout ça bien écrit par un notaire pour que tout soit tracé.
Même montage pour mon frère.

Cela me paraît presque trop simple…

@ coriace
300 k€ de SCPi pp ?
Si oui, quels taux auriez-vous  sur 20 ou 25 ans (probablement plus favorables pour CashFlow) ?
Ça m’intéresse…

Toujours un plaisir de lire vos avis éclairés.
Bonne soirée.
MoK3t

Dernière modification par MoK3t (26/04/2019 23h29)

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#33 26/04/2019 23h03

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Sur 20 ans , on était sur 1,40

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#34 26/04/2019 23h06

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Le cmb de Brest avait fait une demande de garanti crédit logement pour la pp, mais ça a été refusé car nous n’avons remboursé que 40k sur les 400k de notre RP. Du coup on a opté pour le nantissement des parts qui a eu pour conséquence de majorer le taux du prêt immo de 0,1 point, lui même déjà majoré de 0,2 points par rapport à un crédit immo classique car c’est de la scpi et pas de la rp.

Si vous avez remboursé votre maison vous devez pouvoir bénéficier du crédit log et avoir un meilleur taux.

Dernière modification par Malolechat (26/04/2019 23h07)


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#35 27/04/2019 08h47

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@ Malo
Je ne me souvenais pas que vous aviez tenté le Crédit logement… C’est une information importante. Je vais en reparler avec le contact du CMB…

@ Coriace
Très bon taux ! Vous avez probablement un excellent profil  ! Qui propose ça ?

Bonne journée
MoK3t

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#36 27/04/2019 09h38

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Banque privée de la banque populaire

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#37 15/04/2021 18h12

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J’essaie de me remotiver sur ce projet auquel je crois.

J’avais un peu laissé tomber en raison de la difficulté pour trouver la banque et de gros rebondissements perso/pro liés ou pas à la Covid. Je ferai une mise à jour ultérieure de ma présentation.

Je me relance depuis peu suite à une petite rentrée d’argent inattendue et un peu d’esprit libre pour me motiver.

J’ai crée ma SCI IS le mois dernier. Compte bancaire ok (Qonto).

Je voudrais commencer à la faire fonctionner pour créer un flux de trésorerie et me mettre le pied à l’étrier (mise en pratique : SCPI, comptabilité, fiscalité, …).
Je pensais y injecter cette somme d’argent pour acheter de l’usufruit court de SCPI.

J’avais quelques questions à poser aux acheteurs d’US en SCI IS :

1) Achetez-vous les parts en direct avec chaque SDG (société de gestion) ?
Si oui comment cela se passe-t-il ? grosse paperasse/en ligne ? Accessible pour novice ?

2) Travaillez-vous plutôt avec un CGP ?
Si oui, comment se noue la relation commerciale :
- Y a-t-il une rémunération honoraire ?
- Prend-il une commission sur chaque ligne ? Comment celle-ci est-elle fixée ? ou est-elle, comme avec les parts en PP, incluse dans le prix d’achat avec rétro-comission par la SDG vers le CGP ?
- Vous lui communiquez une liste de lignes intéressantes et il vous fait un retour de ce qu’il peut obtenir ?

3) Comment avez-vous trouvé le CGP/acheteur d’usufruit ? Auriez-vous un contact que vous accepteriez de me communiquer ?

Je vous remercie de votre aide.

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[+1]    #38 15/04/2021 18h41

Modérateur
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Réponse à certaines de vos questions :

1) Oui et non, c’est selon.
Pour certaines SCPI, la société de gestion gère la recherche de contrepartie (du nu-propriétaire).
Il suffit de remplir les documents destinés à l’usufruitier disponibles sur le site www concerné, et de le retourner avec tout ce qui doit l’accompagner (donc des infos sur le futur associé, le chèque ou virement, etc.)
C’est de la "paperasse" (parfois c’est faisable presque à 100% en ligne).
Pour l’accessibilité, tout dépend de quel type de "novice" vous êtes…
Bien souvent, il doit être possible d’avoir quelqu’un de la SdG pour aider à remplir les papiers (certaines SdG  ont même des GCP en interne pour ça… parfois ça s’appel équipe commerciale).

2) Il y a quelques CGP (avec lesquels j’ai établi un contact) qui m’envoient des propositions, quand ils ont un nu-propriétaire qui cherche un usufruitier. Parfois, ça correspond à ce que je cherche, et ça se fait (le CGP remplit tous les papiers, et j’ai juste à relire (important ! surtout la convention de démembrement  et certains "détails") et signer). Souvent ça ne correspond pas. 
- Je ne rémunère pas la GCP (il doit être rémunéré par la SDG, j’ai travaillé avec un CGP qui indiquait même le montant de sa commission dans sa lettre de mission, suivant à la lettre les textes réglementaires, mais c’était le seul, et il a arrêté son activité il y a quelques mois (il était par ailleurs "Stephane" sur ce forum), et les montants avoisinaient 5% de mon investissement).
- Je n’ai pas cherché à obtenir un retro-commission : même si la commission sur la souscription que perçoit le CGP me semble la plupart du temps trop élevée en regard du service rendu, j’ai préféré privilégier d’autres aspects importants pour moi (recevoir de bonnes propositions, y compris des suggestion/idées pas forcément limitées aux SCPI, obtenir des emprunts quand le GCP est en fait mon banquier, etc.)

3) Pour les SCPI de LaFrançaise et pour Pierval, il y a déjà Moniwan → avis sur cette plateforme d’achat de SCPI ?
Sinon, à vous de faire vos devoirs (et la lecture de ce forum pourrait déjà vous y aider pas mal)


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#39 23/04/2021 19h07

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Bonsoir GBL
M.erci pour votre retour.

Donc si je saisis bien : 2 options :
Option 1 : Je passe en direct par le site de la SDG pour trouver exactement (ou à peu près) ce que je cherche et ils peuvent m’aider en partie dans la rédaction des documents (j’imagine qu’il y a une courbe d’apprentissage plutôt pentue avec de la "galère" sur les premiers achats mais une expérience rapidement payante pour la suite).

Option 2 : Je trouve 1 ou (mieux) des CGP avec une "liste de courses" et ils me tiennent au courant de leurs possibilités quand elles surviennent. Ils peuvent aussi me faire part de leurs opportunités et y réfléchir au cas pas cas.

Questions :
a) Je comprends que dans votre cas les CGP ont souvent du mal à répondre à vos attentes ? Donc l’option 1) est la plus efficace ?

b) Y-a-t-il un profil de CGP plus pertinent dans cette pratique de recherche/achat de SCPI ?
J’imagine a priori qu’un gros cabinet ou réseau aura un meilleur accès à des contreparties de NP … plutôt qu’un CGP seul (qui peut avoir d’autres avantages dans la gestion d’un patrimoine bien sûr).

c) Avez-vous pris votre téléphone et avez-vous contacté 4 (10 ?) CGP de votre ville pour les rencontrer pour créer ce réseau ?

GoodbyLenine a écrit :

Je n’ai pas cherché à obtenir un retro-commission : même si la commission sur la souscription que perçoit le CGP me semble la plupart du temps trop élevée en regard du service rendu, j’ai préféré privilégier d’autres aspects importants pour moi (recevoir de bonnes propositions, y compris des suggestion/idées pas forcément limitées aux SCPI, obtenir des emprunts quand le GCP est en fait mon banquier, etc.)

Il n’était pas dans mon idée question de rétro-commission à mon profit mais de la manière dont les CGP se rémunèrent pour leur action.

Si vous trouvez le temps de lire ma présentation et ma file vous verrez que c’est exactement ce que je cherche (en vain pour le moment ce qui m’a pas mal démotivé…) : des partenaires (banque, CGP, …) pour de nombreuses années et que je n’arrive pas à en trouver. J’ai pourtant l’impression de cocher pas mal de cases favorables (situation pro, envie de m’investir et d’investir sur long terme de manière diversifiée, motivation, apprentissage, …).

Je ne vous cache pas que je vous regarde (vous et bien d’autres membres du forum) avec un peu d’envie et me demande où est-ce que je pêche … Peut-être que je n’évalue pas bien le temps et l’énergie que vous tous avez du mobiliser pour arriver à vos fins …

Dans mon esprit (candide … ?) un banquier est là pour prêter de l’argent, un CGP est là pour aider dans la constitution d’un patrimoine selon le profil de son client, un comptable pour faire la comptabilité de sociétés, une capitalisation démarre souvent sans capital, … Cela pourrait sembler assez simple mais cela ne l’est pas tant que je l’imaginais …

GoodbyLenine a écrit :

Sinon, à vous de faire vos devoirs (et la lecture de ce forum pourrait déjà vous y aider pas mal)

Je lis pas mal depuis 3 ans mais je ne trouve pas ces informations de manière aussi claire (hors MP bienveillants des membres du forum). Je vais creuser plus.

Cordialement.

MoK3t

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[+1]    #40 23/04/2021 19h15

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Ne vous faites pas toute une montagne du remplissage de document pour les sociétés de gestion. C’est fastidieux et un peu long mais pas tellement difficile. Ça ressemble à n’importe quel document administratif.

Perso je trouve plus pratique de traiter avec un CGP et de lui faire le boulot même pour La Française. Ça fait ça en moins et j’ai juste à signer.

En dernier ne vous comparez pas à GBL qui a un réseau établi car plusieurs années de pratique et une puissance de feu importante.  Prenez un CGP qui se rémunére a la souscription de votre usufruit et vous avancerez progressivement. S’il vous rétrocéde une partie c’est encore mieux. Des cadors pourront vous donner des noms sans aucun doute de CGP performants voire certains sont sur le forum (et ne se cachent pas être CGP). Prenez contact et vous voyez.

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