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#476 18/09/2018 00h23 → Portefeuille de SCPI de Malolechat (credit, portefeuille, sci (société civile immobilière), scpi (société civile de placement immobilier))

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Pour les frais de garde, c’est effectivement plafonné à 330 euros par an (pour mon épouse j’ai discuté une ristourne mais il faut néanmoins que je la demande chaque année… Je verrai à l’usage mais pour l’instant nos PEA restent chez eux).
Pour les mouvements (clairement leurs frais sont à mon goût trop élevés et je vais militer pour les faire baisser ;-)) :
* n’avez-vous que des opcvms classiques externes (les 27.50 euros, probablement négociables mais je n’ai jamais essayé car je n’ai pas ce type de titres)?
* vous comptez vraiment bouger l’intégralité des 300ke tous les ans? Cela ne semble pas très passif comme gestion. Si vous en bougez entre 3 et 5%, c’est déjà bien, non?
Dernier point : le nantissement ne dure que 15 ans ou je fais erreur?

Sur la partie SCPI en PP, vous vous engagez quand même sur 25 ans, il faut penser peut-être les performances dans la durée (Epargne Pierre et Novapierre Allemagne sont sans doute très bien mais c’est un peu risqué de n’en prendre que 2 très récentes, il me semble).

Bonne réflexion.

Dernière modification par cat (18/09/2018 00h27)

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#477 18/09/2018 00h50 → Portefeuille de SCPI de Malolechat (credit, portefeuille, sci (société civile immobilière), scpi (société civile de placement immobilier))

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Oui le nantissement est de 15 ans = durée du prêt des parts d’usufruits.

Et vous avez-vous raison 25 ans c’est long, très long. L’ideal serait d’acheter le marché soit les 200 scpi de rendement et créer son propre tracker, mais c’est impossible. Alors 3 ou 6 scpi sur 200 est ce significatif ?

Pour avoir de la trésorerie à réinvestir rapidement et faire boule de neige il faut des rendements élevés. Ensuite je pourrais diversifier à hauteur de 25k par an, soit 8 ans sur une même ligne pour équivaloir les 3 lignes initiales.

Vu comme ça c’est sûr que 6 fois 100k semble plus raisonnable ou 12 fois 50k. Multiplier les lignes est moins lazy pour le suivi et le choix étant limité au cmb ça expose à des scpi moins bonnes.

Concentrer ou diversifier, une histoire d’aversion au risque probablement. Je ne pense pas qu’il y ait de réponses, il faut juste prendre la décision qui convient à son profil à condition qu’elle soit éclairée et je crois que grâce à vous elle l’est.

Mer.ci cat.

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#478 18/09/2018 16h42 → Portefeuille de SCPI de Malolechat (credit, portefeuille, sci (société civile immobilière), scpi (société civile de placement immobilier))

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Malo, je vous donne mon avis en quelques mots :
* prendre 6 scpi au lieu de 3 peut être plus représentatif du "marché", surtout si vous vous tournez vers des grosses capitalisations. Ces grosses capitalisations, hors Corum, ne sont pas présentes dans le portefeuille que vous proposez;
* outre le petit nombre, vous ne retenez que des SCPI récentes, n’ayant pas encore vraiment connu de "problèmes"…
Néanmoins rien ne (me) laisse penser que les 3 retenues sont particulièrement immuniser contre les problèmes : un "gros" locataire qui part, un "gros" actif qui reste vacant, des difficultés d’investissement… Et quand les problèmes apparaissent ils peuvent faire sensiblement (et rapidement) chuter le rendement.

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#479 18/09/2018 18h18 → Portefeuille de SCPI de Malolechat (credit, portefeuille, sci (société civile immobilière), scpi (société civile de placement immobilier))

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Je sais que vous avez raison, je vais y réfléchir, le pf n’est pas arrêté smile

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#480 18/09/2018 18h49 → Portefeuille de SCPI de Malolechat (credit, portefeuille, sci (société civile immobilière), scpi (société civile de placement immobilier))

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Bonjour malolechat,

Je suis content pour vous que votre projet avance.

Je rejoins Cat. 25 ans c’est très long. A court terme, plusieurs SCPI "jeunes" ont des DVM flatteurs. Se fonder sur de tels rendements, donne une vision flatteuse du TRI du projet. Cependant, après avoir consulté les historiques de dividendes sur plusieurs SCPI on peut se rendre compte que le niveau de dividende par part a baissé et/ ou que le dividende n’est pas (ou plus) couvert par le résultat (on pioche dans le RAN).

Bref, sur des durées aussi longues, j’aurai tendance à effectuer des simulations sur des hypothèses plus conservatrices. Mais dans ce cas, le TRI peut baisser assez drastiquement (notamment pour de l’usufruit).

L’exercice des simulations est toujours très délicat (il dépend fortement des hypothèses retenues au départ).

Je réfléchis justement à cette problématique (maintien des niveaux de dividendes dans le temps) dans le cadre du même projet que vous. J’ai commencé à analyser plusieurs SCPI, cependant je me heurte surtout au problème du financement.
J’ai déjà contacté plusieurs organismes : soit les garanties exigées me semblent exagérées, soit, au vu de ma situation financière certains établissements refusent de me suivre (par exemple le crédit foncier ou le crédit mutuel de Strasbourg ne prêtent, entre autres, que si le ratio : revenus d’activités (hors loyers perçus!) sur dette totale (RP + investissements locatifs) est inférieur à 7 … Personnellement je ne passe par cette barre, …

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#481 22/09/2018 11h52 → Portefeuille de SCPI de Malolechat (credit, portefeuille, sci (société civile immobilière), scpi (société civile de placement immobilier))

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Bonjour,

@ lmnp75, j’apprécie le partage de votre réflexion. Vous avez raison avec cat, il faut voir plus long terme et moins risqué donc plus diversifié en types de scpi et sociétés qui les gèrent. Je prendrai plus de temps pour y réfléchir quand je serais sur que le projet va aboutir. En attendant de constituer un portefeuille de scpi plus équilibré, je vous souhaite une bonne continuation pour la recherche de financement.

A ce sujet, je viens de recevoir ce mail de monsieur CMB :

« Bonjour M. Malolechat,

J’espère que vous allez bien depuis notre entretien il y a 8 jours.

Je reprends contact avec vous pour vous présenter en synthèse où nous en sommes dans notre proposition :

- ok pour 400 k€ sur 25 ans en PP, au taux de 1.75 %, avec différé d’amortissement sur 12 mois,

- ok pour 200 k€ sur 15 ans en US, avec garantie de placements externes (nous devons juste valider le coût de ces garanties), au taux de 1.35 %, avec différé d’amortissement sur 12 mois,

Les contreparties demandées, sont celles que nous avons évoqué ensemble lors de notre dernier entretien, à savoir :

- Ouverture comptes particuliers M. et Mme;

- Ouverture compte pro Mme,

- Transfert des placements liquides détenus à la concurrence.

Nous revenons vers vous avec la proposition détaillée, dès que nous avons un retour des garanties sur le coût des nantissements de placements externes. »

Je vais donc attendre et profiter de mon we à dublin ou je joue à midi le day 2 du main event du winamax poker open. Petit brag, j’ai sorti avant hier pierre calamusa, un pro du team winamax vainqueur du tournoi en 2015 :p

Dernière modification par Malolechat (22/09/2018 11h52)

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#482 22/09/2018 13h08 → Portefeuille de SCPI de Malolechat (credit, portefeuille, sci (société civile immobilière), scpi (société civile de placement immobilier))

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Malo, vous avancez, c’est très bien.
En espérant pour vous que le reste des détails arrive aussi rapidement que ce premier retour.

Bon we à Dublin
cat

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#483 22/09/2018 14h53 → Portefeuille de SCPI de Malolechat (credit, portefeuille, sci (société civile immobilière), scpi (société civile de placement immobilier))

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Pour info le prix de la part de nova pierre Allemagne  va grimper de 2% prochainement si c’est possible pour vous de concrétiser avant

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#484 22/09/2018 19h30 → Portefeuille de SCPI de Malolechat (credit, portefeuille, sci (société civile immobilière), scpi (société civile de placement immobilier))

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Pour une augmentation prévue au 1er octobre, le timing semble vraiment serré.
Hormis si Malo et son épouse peuvent avancer les sommes requises à la société, cela me semble même impossible…

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#485 23/09/2018 01h38 → Portefeuille de SCPI de Malolechat (credit, portefeuille, sci (société civile immobilière), scpi (société civile de placement immobilier))

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Oui c’est trop tard effectivement, raison de plus pour faire 6 fois 100k du coup.

En attendant j’ai pris un ptit kilo au main event du wpo de Dublin, ville très sympathiquement festive au passage smile

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#486 28/09/2018 19h34 → Portefeuille de SCPI de Malolechat (credit, portefeuille, sci (société civile immobilière), scpi (société civile de placement immobilier))

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Nantissement externe de mes PEA et av de 300k accepté ce jour pour 200k prêté pour de l’usufruit temporaire.

J’avais rencontré mon expert(e) comptable quelques heures avant pour valider le montage (une première pour elle, ce qui l’a enthousiasmé), vérifier la faisabilité de l’amortissement et la déduction des intérêts d’emprunt d’usufruit de scpi étrangères, faire un vrai prévisionnel et valider le tarif négocié à 600€/an HT au lieu des 900 initiaux.

Reste à contacter :
- le cmb pour vérifier quelques derniers points dont le choix final des scpi
- l’avocat fiscaliste pour choisir les statuts, créer la sci et voir avec elle les tarifs pour s’occuper de l’ag et pv annuels ou si on peut les faire seuls avec madame
- Corum pour l’usufruit
- ma courtière en assurance pour comparer l’offre de prêt immobilier qui semble être facultative?

Je crois n’avoir rien oublié.

Dire que je m’étais fixé l’objectif a 32 ans d’investir dans l’immobilier avant mes 35 ans. Si tout se passe bien ça me fera un beau cadeau d’anniversaire le 11 décembre smile.

Dernière modification par Malolechat (28/09/2018 19h35)

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#487 28/09/2018 20h25 → Portefeuille de SCPI de Malolechat (credit, portefeuille, sci (société civile immobilière), scpi (société civile de placement immobilier))

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Je vous confirme que l’assurance est facultative, mais la banque peut l’exiger en pratique.

Le mieux si elle ne l’exige pas est de prendre une assurance homme clé sur la SCI IS afin d’éviter l’imposition IS en cas de paiement de la prime (dans ce cas elle sera versée directement à la personne désignée et non à la SCI)

Chez Corum il y a une liste d’attente sur de l’US ensuite vous pourrez peut etre en avoir un peu plus si c’est de la longue durée

Dernière modification par roudoudou (28/09/2018 20h26)

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#488 28/09/2018 23h38 → Portefeuille de SCPI de Malolechat (credit, portefeuille, sci (société civile immobilière), scpi (société civile de placement immobilier))

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Bonsoir,

Je ne comprends pas cette citation :

roudoudou a écrit :

Le mieux si elle ne l’exige pas est de prendre une assurance homme clé sur la SCI IS afin d’éviter l’imposition IS en cas de paiement de la prime (dans ce cas elle sera versée directement à la personne désignée et non à la SCI

Selon mes calculs ils me demandent 0,15% de frais d’assurance soit 20k€.

Je pense pouvoir en obtenir la moitié par délégation a mon courtier.

Ne pas en prendre me semble irresponsable ?

Vous dites qu’il y a une alternative ? Si oui je ne l’ai pas compris, pourriez vous me l’expliquer plus en détail ?

Dernière modification par Malolechat (28/09/2018 23h39)

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#489 29/09/2018 00h41 → Portefeuille de SCPI de Malolechat (credit, portefeuille, sci (société civile immobilière), scpi (société civile de placement immobilier))

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En cas de décès l’assurance vous versera la prime de remboursement d’un coup qui sera imposée à l’IS dans la SCI, vous en perdrez donc une partie.

En cas de décès et si vous avez une assurance homme clé, la prime sera versée directement à la personne physique et non imposée à l’IS

0,15% d’assurance, ca dépend ce qu’il y a dedans mais je trouve cela élevé, de mon coté j’ai 0.04 et 0.06%

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#490 29/09/2018 07h44 → Portefeuille de SCPI de Malolechat (credit, portefeuille, sci (société civile immobilière), scpi (société civile de placement immobilier))

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Bonjour

Je me permets de vous transmettre le retour de ma banque concernant l’us de scpi au sein d’une sc patrimoniale : projet de 250 KE d’us au sein de deux sc patrimoniales.

Je vous tiens informé cette semaine comme convenu. Comme toute question de fiscalité internationale, le sujet est complexe et il est pour nous à date difficile d’y répondre.

Aujourd’hui, nous ne pouvons répondre avec certitude sur les propos de M. Grimaldi. J’attire à ce titre votre attention sur la prudence avec laquelle il aborde ce sujet : « il nous paraît possible de considérer… ».

En fiscalité internationale, la difficulté tient à la notion de « translucidité » (et non pas « transparence fiscale ») des sociétés de personnes de droit français (ici la SCPI) couplé au principe français de territorialité de l’IS.

Cette translucidité est propre à la France ; les autres pays et les conventions fiscales internationales retiennent la transparence fiscale des Stes de personne ; autrement dit les conventions fiscales qui éliminent les doubles impositions ne reconnaissent pas la personnalité juridique et fiscale des Stes de personnes en France mais seulement la personnalité fiscale de ses associés  : exemple : une Ste de personne résidente de France percevant des revenus de source norvégienne avec des associés résidents en Espagne : la France refuse d’appliquer la convention fiscale visant à éliminer les doubles impositions conclue entre la France et l’Espagne au niveau de l’associé mais appliquera la convention fiscale conclue entre la France et la Norvège ; les méthodes d’élimination des doubles impositions ne sont pas automatiquement les mêmes selon les pays. Autrement dit en France, les critères de rattachement territorial des conventions fiscales internationales s’apprécient non pas au niveau des associés (la SCP) mais au niveau de la Ste de personnes elle-même (SCPI).

M. Grimaldi dans son dossier page 9 et 10 indique que la méthode d’élimination des doubles impositions prévues par les conventions fiscales internationales (NDLR lorsqu’elles existent pour des SCPI qui investiraient hors Europe notamment) équivaut à une « exemption » (sous-entendu une exonération des revenus de source étrangère) en l’absence de progressivité de l’IS.

Le fondement retenu n’est pas convaincant. Cependant, on pourrait aboutir au même résultat mais sur le fondement des règles de territorialité française de l’IS pour les Stes domiciliés en France et confirmées par la jurisprudence du Conseil d’Etat ainsi que la doctrine administrative française (avant 2012 donc non opposable à l’administration fiscale) dans un contexte international. En présence d’une Ste de droit français soumise à l’IS (ici la SCP) et associée d’une Ste de personnes (ici la SCPI) de droit français, le Conseil d’Etat fait prévaloir la règle de territorialité de l’art. 209 I CGI  et précise que les personnes morales domiciliées en France ne sont soumises à l’IS « qu’à raison de la fraction des résultats leur revenant qui se rapporte aux résultats de source française de la Ste de personnes » (CE 29/03/1978 . CE 27/06/2008). Ce régime avait été explicité dans le BOI-INT-DG-20-10-20-20120912  non repris dans les BOFIP après 2012. En contrepartie, les pertes réalisées hors de France par la Ste de personnes ne peuvent être prises en compte pour la détermination du résultat imposable de la Ste à l’IS (cf. CE 27/06/2008 précité). Par ailleurs, ils ne peuvent donner lieu à aucune déduction ou amortissement.

. Sans engagement de sa part, nous vous invitons à la plus grande prudence.

Parallèlement, nous poursuivons nos investigations pour tenter d’obtenir des réponses plus précises que celles que nous sommes à même de vous donner à date.

Qu’en pensez vous ?
Chtirentier

Dernière modification par Chtirentier (29/09/2018 07h46)

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#491 29/09/2018 08h57 → Portefeuille de SCPI de Malolechat (credit, portefeuille, sci (société civile immobilière), scpi (société civile de placement immobilier))

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C’est un avis interessant, mais il faudra m’expliquer surtout comment il faudrait faire pour la fraction des amortissements détenus à l’étranger etc etc si la fraction du patrimoine détenu à l’étranger n’est pas amortissable (en usufruit par exemple), le % change tous les mois ou presque.

En plus ils parlent des pertes, ce serait absurde économiquement qu’un usufruit qui est une pure dépense ne soit pas amortissable, ca n’aurait aucun sens.

En cas de flou le bon sens vaudrait qu’ayant déjà payé un impôt à l’étranger l’IS ne s’applique pas…

Ce seraient encore des règles absurdes faites par un type dans son coin et qui seraient inapplicables.

Un ami fiscaliste a un avis contraire, il suit l’avis de Stéphane, mon comptable également, de toute façon personne ne s’engagera fermement la dessus alors c’est un risque à jauger et évaluer (montant d’US, taille des montages etc…). Faire 500k d’US par exemple ne serait pas pareil qu’en faire 50k et 5 ans de durée n’est pas pareil que 15 ans.

Je pense aussi que la banque n’est peut être pas totalement neutre.

Dernière modification par roudoudou (29/09/2018 09h02)

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#492 29/09/2018 09h07 → Portefeuille de SCPI de Malolechat (credit, portefeuille, sci (société civile immobilière), scpi (société civile de placement immobilier))

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@ Malo.
Félicitations.
Je ne vois aucune raison pour que l’affaire ne soit pas bouclée d’ici votre anniversaire (hors la souscription pour l’US s’il y a engorgement chez Corum). Le choix final des SCPI n’est franchement pas le plus urgent, cela peut attendre quasiment la libération des fonds.

@ chtirentier
La dernière phrase de votre la réponse de votre banque manque un peu de détails :
" Par ailleurs, ils ne peuvent donner lieu à aucune déduction ou amortissement."
Sur quoi la banques se base-t-elle pour affirmer cela?
Une question plus personnel : quels spci visez-vous avec les 250k€ d’US?

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#493 29/09/2018 09h47 → Portefeuille de SCPI de Malolechat (credit, portefeuille, sci (société civile immobilière), scpi (société civile de placement immobilier))

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cat a écrit :

@ Malo.
Le choix final des SCPI n’est franchement pas le plus urgent, cela peut attendre quasiment la libération des fonds.

Je ne sais pas ce qu’il en est au CMB mais la BPE explicite la liste des SCPI sur l’offre de prêt donc de mon coté je n’ai pas pu attendre la libération des fonds pour choisir.

D’autre part ce fut ma banque qui fit les virements directement aux SCPI et qui m’a demandé les bulletins de souscription au moment de la signature de l’offre de prêt.

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#494 29/09/2018 10h04 → Portefeuille de SCPI de Malolechat (credit, portefeuille, sci (société civile immobilière), scpi (société civile de placement immobilier))

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Dans l’offre de prêt que j’ai signée, il n’était fait aucune mention de la liste des SCPI à souscrire. Néanmoins le CMB a peut-être changer ces pratiques depuis.

J’ai également rempli les bulletins en même temps que je signais l’offre de prêt (mais Malo n’a visiblement pas encore entamé les démarches - pièces à fournir, vérifications de ces pièces - pour que l’offre soit éditée). Néanmoins c’était essentiellement pour gagner du temps car de mon côté l’intégralité des fonds est arrivé sur le compte de la société puis a été viré aux différentes sociétés de gestion (ou à mon épouse qui avait avancé des fonds à la société pour souscrire les parts de Primovie et Patrimmo Commerce avant l’augmentation du prix des parts l’an dernier).

Dernière modification par cat (29/09/2018 10h08)

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#495 29/09/2018 11h41 → Portefeuille de SCPI de Malolechat (credit, portefeuille, sci (société civile immobilière), scpi (société civile de placement immobilier))

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En contrepartie, les pertes réalisées hors de France par la Ste de personnes ne peuvent être prises en compte pour la détermination du résultat imposable de la Ste à l’IS (cf. CE 27/06/2008 précité). Par ailleurs, ils ne peuvent donner lieu à aucune déduction ou amortissement.

La note parle des pertes qui ne peuvent être déduites ou amorties. Celà ne concerne pas les frais directs de la société de personnes (SCPI).

@Malolechat

Bravo pour votre projet. Par contre il faudra la liste des SCPI et la signature des bulletins de souscription pour faire débloquer les prêts.

Concernant l’usufruit, c’est compliqué de trouver des usufruits sur des durées courtes. Compte tenu des % de démembrement, 200 K€ d’usufruit à 22% (5 ans) demande une contrepartie de 908 K€ par exemple.

Pour avoir chercher du Corum et de l’Epargne Pierre récemment, c’était déjà compliquer de trouver rien que 50 K€ sur une durée courte. Il faut panacher avec du long terme si on ne veut pas rester trop longtemps en attente même si cela est plus risqué (aléa du taux).

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#496 29/09/2018 12h04 → Portefeuille de SCPI de Malolechat (credit, portefeuille, sci (société civile immobilière), scpi (société civile de placement immobilier))

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@roudoudou

Je vous rejoins concernant la réponse de la banque. Qu’entendez-vous vous par " la banque n’est pas totalement neutre ?"

@cat
Je n’ai pas encore arrêté mes choix, mais probablement des "paquebots " quelques petites scpi pour des montants modérés et un pourcentage de scpi à dividendes étrangers qui reste à discuter avec la banque.

Pour le moment, mon banquier et son équipe découvrent ce montage et je pense qu’ils creusent avec ses juristes et autres ce qui se traduit par des alertes à la prudence relativement appuyées.

Malolechat si vous trouvez que je pollue votre file, n’hésitez pas à le dire …

chtirentier

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#497 29/09/2018 13h18 → Portefeuille de SCPI de Malolechat (credit, portefeuille, sci (société civile immobilière), scpi (société civile de placement immobilier))

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Chtirentier a écrit :

@roudoudou

Je vous rejoins concernant la réponse de la banque. Qu’entendez-vous vous par " la banque n’est pas totalement neutre ?"

Ils ont peut être d’autres produits à vous refourguer derrière.

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#498 29/09/2018 13h38 → Portefeuille de SCPI de Malolechat (credit, portefeuille, sci (société civile immobilière), scpi (société civile de placement immobilier))

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La réponse semble fouillée tout de même. Le juriste qui a pondu cela a probablement autre chose en tête que la prime d’agence. Le fait est qu’il y a débat et que comme souvent, ce n’est pas limpide, après à chacun de déclarer comme bon lui semble, le tout étant de le faire de bonne foi.

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#499 29/09/2018 15h30 → Portefeuille de SCPI de Malolechat (credit, portefeuille, sci (société civile immobilière), scpi (société civile de placement immobilier))

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Bonjour à tous,

Tous les mois mr poirier de Corum m’appelle pour faire le point sur ma demande initiale de 200k us de Corum Origin sur 15 ans 42%. Il m’a à chaque fois dit penser qu’il pourrait trouver rapidement sinon dans les 6 mois les 476k de np nécessaires.

@chtirentier : bien au contraire, j’ai fait la même démarche !

A chaque rdv je me présente avec un dossier imprimé en 2 exemplaires de :

- le montage cas nard de Stéphane
- scpi internationales quel intérêt et quelle fiscalité
- scpi en us temporairepour une personne physique attention
- usufruits de scpi comment les financer à crédit
- classement primaliance par rendement des scpi
- tableaux des meilleurs taux de prêt du moment de David-immobilier-danger
- le prévisionnel sur tableur

+

Mon guide sci is de Paul aubé (que je garde seulement pour moi évidemment)

Quand j’ai vu les histoires de déclarations des scpi étrangères dans la file dédiée j’ai voulu m’assurer que mon EC saurait le faire ET que ça n’entrainerait pas un surcoût.

Sa réponse :
- pas de surcoût 600€/an ht
- va se renseigner sur la possibilité de l’amortissement et la déduction des intérêts des scpi étrangères.

Je savais que roudoudou et skarklash, (voire gbl, Stéphane et cat ?) le faisaient mais je voulais être sûr que mon EC le faisait et pourrait me défendre texte officiel à l’appui le jour d’un control fiscal éventuel.

Je lis que ça fait débat et ai hâte d’avoir la réponse de mon EC.

En attendant un texte officiel de Stéphane serait le bienvenu.

Reste l’option du rescrit fiscal, comme a fait Paul aubé pour ses IDR en sci is, qu’en pensez vous ?

Dernière modification par Malolechat (29/09/2018 15h33)

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#500 29/09/2018 16h11 → Portefeuille de SCPI de Malolechat (credit, portefeuille, sci (société civile immobilière), scpi (société civile de placement immobilier))

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Le rescrit ca se tente mais c’est pas moi qui vais aller le faire :-)

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