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[+1]    #1 02/01/2022 20h19

Membre (2020)
Réputation :   5  

Bonjour,

Après avoir beaucoup lu le forum ces derniers jours, voici mon projet d’achat de SCPI à crédit.

Profil d’investisseurs
Nous sommes deux "jeunes" actifs début trentaine, avec déjà de l’immobilier physique (résidence principale et investissement locatif). Les crédits sont encore en cours mais nos revenus (dans les 80k annuel net) nous permettent de reprendre 100k de crédit sans problème.
Notre TMI est de 30%.

Projet
Mes objectifs sont de tirer un peu plus sur le levier (même à cashflow négatif ici), de diversifier mon patrimoine immobilier sur d’autres pays et secteurs, et de faire du rendement avec moins de gestion que de l’immobilier physique.
L’idée serait une détention à long terme, avec potentiellement la revente d’une partie d’ici 10 ou 15 ans pour solder le crédit.

Contraintes
Première contrainte: nous envisageons une indépendance financière modeste d’ici une dizaine d’années. A cette échéance, nous ne nous arrêterons pas de travailler mais le travail doit devenir optionnel. En conséquence, même si ce ne sera pas forcément nécessaire, je dois envisager une possibilité de revente à 10 ou 15 ans.

Deuxième contrainte: vivant à Paris, nous sommes déjà suffisamment exposés au risque patrimonial que représente le télétravail. L’investissement locatif en province compense mais je souhaiterais éviter de m’exposer davantage à ce risque (même s’il sera difficile d’éviter totalement les bureaux avec les SCPI).

Troisième contrainte: rien de très original ici mais ayant 30% de TMI j’aimerais privilégier les SCPI étrangères.

Financement
Emprunt de 100k sur 25 ans, pour maximiser l’effet de levier. Cette durée vous semble-t-elle pertinente?
Sur une simulation, je vois que le TRI augmente sensiblement avec le passage de 20 à 25 ans.

J’ai demandé un financement à 8 acteurs (courtiers et banques).
L’offre qui revient le plus, et qui me semble la plus intéressante: crédit à la consommation affecté de 2,55%, aucun autre frais, aucune contrainte associée, pas d’assurance.
Certains proposent un taux un peu moins élevé (2,4%), mais avec des frais supplémentaires voire des contraintes type nantissement.

Avec de tels taux, il sera difficile de profiter de l’érosion du crédit due à l’inflation mais l’opération me semble quand même intéressante. Qu’en pensez-vous?

Fiscalité
La pertinence de ce projet dépend en partie de la déductibilité des intérêts d’emprunt afférents aux immeubles étrangers.
J’ai lu les files correspondantes et ai demandé à mes 8 interlocuteurs. Ceux qui ont répondu m’ont indiqué que c’est bien déductible, deux d’entre eux ayant précisé que la déductibilité correspond à la pratique actuelle même s’il y a un flou juridique à ce sujet.

Je me dis que même si ça ne reste déductible que quelques années, j’aurais alors potentiellement déjà pu déduire le gros des intérêts.

Comment approchez-vous ce risque en ce qui vous concerne?

Le portefeuille envisagé
Après avoir passé en revue les SCPI européennes et avoir lu les files du forum correspondantes, voici ce que j’envisage:
- 40k Pierval Santé
- 20k Corum Origin
- 20k Sofidy Europe Invest
- 20k PF Hospitalité Europe

En répartition géographique, je serais donc à 17,2% en France et à 82,8% en Europe, ce qui me semble acceptable.

En répartition sectorielle, je serais approximativement (pour Sofidy Europe Invest, je me suis appuyé ici sur son allocation cible plutôt que sur son allocation actuelle) à 54% santé, 13% bureaux, 13% hôtels, 10% commerces, 4% résidentiel, 3% activité, 3% logistique.
C’est très axé santé mais je ne sais pas trop quoi penser du destin à long terme des bureaux et commerces physiques. Et avoir 50k d’immobilier santé dans mon patrimoine ne me semble pas excessif.

Conclusion
Cela vous semble-t-il pertinent?
N’hésitez pas à me dire ce que vous en pensez, je serais très content d’avoir d’autres éclairages.

Message édité par l’équipe de modération (03/01/2022 00h20) :
- modification du titre ou de(s) mot(s)-clé(s)

Mots-clés : europe, portefeuille, scpi (société civile de placement immobilier)

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[+2]    #2 04/01/2022 07h52

Membre (2020)
Réputation :   31  

Bonjour Elantir,

Quelques remarques :

- envisagez-vous de loger vos SCPI dans une SCI ? Vu votre tmi cela pourrait être plus intéressant même avec des scpi européennes.

- si vous allez vers un prêt consommation sans imposition aucune, pourquoi pas partir plutôt sur des SIIC / foncières côtées ? Trois intérêts :
1) Cela augmente potentiellement encore l’effet de levier, car elles sont souvent plus endettées.
2) Les prix intègrent déjà l’effet covid sur les bureaux et commerces, contrairement aux scpi ou cela se verra surtout au fur et à mesure des renouvellements de baux.
3) Liquidité à la revente dans 10 ou 15 ans.

Ensuite concernant votre choix de SCPI et le portefeuille proposé :
- Vous choisissez sofidy et pf qui sont des acteurs reconnus pouf leur gestion de qualité tout en étant sur leurs nouvelles SCPI de secteurs "à la mode". Ces 2 scpi me semblent intéressantes même si très jeunes. Les sociétés de gestion se lancent dans l’europe et la santé pour retrouver les performances perdues mais seront elles aussi performantes sur ces secteurs pointus ? Seul l’avenir nous le dira.
- Vous surpondérez la santé. Le problème c’est que c’est une évidence pour tout le monde, donc les prix des biens du secteur augmentent / les bonnes affaires sont rares et les collectes énormes.

En restant sur un portefeuille SCPI je diminuerais un peu la santé pour mettre en fond de portefeuille une ou deux vieilles scpi type immorente (mais moins européennes).

Sinon si la bourse ne vous rebute pas totalement, Covivio, Orpéa, cbo territoria, immobilière dassault, … vous tendent les bras.

Bonne journée

Edit : ceci n’est pas un conseil d’investissement. Je suis actionnaire de deux des sociétés citées (Orpéa er CBO Territoria) à hauteur de bien moins de 1% de mon patrimoine.

Dernière modification par Priority (04/01/2022 14h25)


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[+1]    #3 04/01/2022 10h14

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Je suis toujours circonspect lorsque je vois des conseils orientant un investisseur vers la bourse et des valeurs en particulier. L’un n’empêche pas l’autre mais la question, c’est le choix de SCPI, pas d’avoir choisi d’investir dans les SCPI.

Je trouve que votre sélection a l’avantage d’un sacré parti-pris avec énormément de santé et encore plus d’Europe. Oui pourquoi pas l’inverse car la santé reste à mon sens minoritaire dans l’immobilier en absolu mais commence à représenter une pourcentage important en terme de collecte sur les SCPI, gare à l’effet de mode. Je ne vois pas les valeurs progresser à l’avenir, il faut donc compter sur le seul rendement.
"Et avoir 50k d’immobilier santé dans mon patrimoine ne me semble pas excessif." Certes en effet.

Sur l’Europe c’est un choix, il ne doit pas être que fiscal car attention au qualitatif des investissements en Europe, il est difficile de se faire une idée.

Vous semblez avoir une appréhension avec le télétravail, c’est votre choix. Pour ma part je reste à défenseur du bureau à Paris, celui qui rapporte le moins de dividende mais s’apprécie et gardera plus de valeur que le reste quand tout baissera. Mon logiciel de pensée ne me permet pas de comprendre le lien entre l’exposition au télétravail du fait que vous vivez à Paris et le fait de moins investir dans des SCPI parisiennes mais là encore, vous faites un choix en connaissance de cause et le rendement peut parfaitement se trouver ailleurs si vous n’êtes pas à l’aise avec cela.

Pour le reste, attention à ce que l’emprunt sur 25 ans au lieu de 20 ne masque pas un coût d’emprunt trop supérieur, le TRI étant un indicateur qui peut être trompeur.

Le taux supérieur à 2%-2,5% n’est pas top, normalement pas de soucis pour déduire les intérêts d’emprunt, après un crédit ça se renégocie, il sera possible d’améliorer ce taux. En prêt conso pour l’avoir fait oui c’est pas mal, plus flexible. J’ai remboursé lorsque j’avais trop de liquidités placées à 1%, la déduction des intérêts ne justifiant parfois plus garder un tel emprunt. C’est un outil de flexibilité intéressant.


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[+1]    #4 04/01/2022 14h21

Membre (2020)
Réputation :   31  

Bonjour Surin,

Je ne suis pas conseil et certainement pas légitime pour l’être. Le t.on de mon précédent message est sans doutes un peu léger, et il est vrai que je m’éloigne en partie de la question posée. Je n’ai fait que donner mon avis "avec mes tripes". Elentir en fera bien ce qu’il voudra.

Vu le niveau de réflexion dont témoigne le premier message de Elentir, je ne doute pas que ce sera dans tous les cas travaillé, et je ne suis pas inquiet pour lui quelques seront ses choix. 

J’édite mon post précédent pour y rajouter les avertissements qui auraient du y figurer.


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#5 04/01/2022 23h31

Membre (2020)
Réputation :   5  

Merci pour vos éclairages.

Priority a écrit :

Envisagez-vous de loger vos SCPI dans une SCI ? Vu votre tmi cela pourrait être plus intéressant même avec des scpi européennes.

Si je reste à l’IR, je devrai payer sur les revenus européens environ 15% de double imposition française, une fois pour toutes.

Si j’opte pour l’IS: si je comprends bien, les revenus d’immeubles étrangers ne subissent pas de double imposition, et les revenus d’immeubles français sont imposés à 15%. Puis à la sortie j’ai flat tax ou TMI avec abattement.
Il y a aussi le coût de création de la SCPI, ainsi que le temps et les complexités ajoutées.

Je comprends l’intérêt de faire boule de neige au sein d’une SCI peu imposée; mais un horizon à 10 ans est-il suffisant pour voir cet avantage se concrétiser?

Priority a écrit :

Si vous allez vers un prêt consommation sans imposition aucune, pourquoi pas partir plutôt sur des SIIC / foncières côtées

Pour le moment on me propose surtout des prêts affectés, ce que je recherchais aussi pour pouvoir déduire les intérêts d’emprunt. J’envisage de prendre des foncières côtées en cash toutefois.

Priority a écrit :

Les prix [des foncières côtées] intègrent déjà l’effet covid sur les bureaux et commerces, contrairement aux scpi ou cela se verra surtout au fur et à mesure des renouvellements de baux

Sans disposer de boule de cristal, envisagez-vous que les prix des parts de SCPI soient appelés à baisser? Ou que les loyers soient appelés à diminuer, ou les vacances augmenter?
Je n’avais pas envisagé que la réévaluation annuelle du prix des parts puisse ne pas tenir compte de ce type de facteurs.
De façon générale je compte sur la bonne orientation de l’immobilier à long terme, mais je suis peut-être trop optimiste?

Priority a écrit :

Sinon si la bourse ne vous rebute pas totalement, Covivio, Orpéa, cbo territoria, immobilière dassault, … vous tendent les bras

En effet les foncières sont une solution attrayante, je souhaite m’y intéresser davantage! (Dommage qu’elles n’aillent pas dans le PEA).

Surin a écrit :

Je ne vois pas les valeurs [santé] progresser à l’avenir, il faut donc compter sur le seul rendement.

Je constate en effet que les parts de Pierval Santé n’ont jamais évolué depuis 2014.
A ce propos, les baux conclus dans le domaine de la santé offrent-ils une bonne protection contre l’inflation? J’ai cru comprendre que globalement, oui, mais je ne trouve pas d’information claire.

Surin a écrit :

Mon logiciel de pensée ne me permet pas de comprendre le lien entre l’exposition au télétravail du fait que vous vivez à Paris et le fait de moins investir dans des SCPI parisiennes

Cela relève d’une spéculation de ma part, mais je crains que le développement du télétravail et celui du flex office ne réduisent les besoins en termes de bureaux, ainsi que l’intérêt d’habiter dans une grande ville, à proximité de son lieu de travail. Une hypothèse faible toutefois, car je ne sais pas trop quoi penser de cette tendance pour être honnête (qui en ce moment est d’autant plus difficile à évaluer qu’elle se confond avec le Covid).

Surin a écrit :

Pour le reste, attention à ce que l’emprunt sur 25 ans au lieu de 20 ne masque pas un coût d’emprunt trop supérieur, le TRI étant un indicateur qui peut être trompeur.

En effet, c’est à prendre en compte.
A la réflexion, je pense que je vais prendre 25 ans non pas pour le rendement, mais pour ne pas trop affecter ma capacité d’endettement (qui est maintenant limitée à 35%… Merci le HCSF!).
Cela dit si je rembourse dans 10 ans le surcoût sera limité.

Surin a écrit :

Le taux supérieur à 2%-2,5% n’est pas top, normalement pas de soucis pour déduire les intérêts d’emprunt, après un crédit ça se renégocie, il sera possible d’améliorer ce taux

Fin 2020, j’avais bien négocié et obtenu 0,95% pour de l’immobilier physique. Je suis très étonné de ces taux, mais je n’ai pas l’impression que ce soit négociable. Plusieurs acteurs me proposent exactement la même offre à 2,55% et me disent que ça ne dépend pas de ma situation. (Je me suis adressé à différents courtiers très connus proposant des SCPI).
Que feriez-vous à ma place?

Priority a écrit :

Vous surpondérez la santé

Surin a écrit :

Sur l’Europe c’est un choix, il ne doit pas être que fiscal car attention au qualitatif des investissements en Europe, il est difficile de se faire une idée.

Je suis ouvert à changer la pondération du portefeuille ou à ajouter une 5e valeur.
Immorente semble un candidat solide mais est en région parisienne à 55% toutefois.

J’ai beaucoup hésité à ajouter du Corum, mais les passions suscitées par cette société de gestion m’ont un peu dissuadé d’en prendre plus.

Des valeurs ou un rééquilibrage à conseiller?

Dernière modification par Elentir (04/01/2022 23h31)

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#6 05/01/2022 04h56

Membre (2020)
Réputation :   31  

Elentir a écrit :

Je comprends l’intérêt de faire boule de neige au sein d’une SCI peu imposée; mais un horizon à 10 ans est-il suffisant pour voir cet avantage se concrétiser?

Vous avez raison sur le fait qu’une SCI représente un vrai investissement en terme de temps passé. D’un point de bue purement financier, cela se calcule.  Après il y a d’autres avantages et d’autres inconvénients : possibilité de démembrer (cas nard du forum), partage / transmission, fiscalité des plus values… Je pense que ce sont surtout ces points qu’il faut creuser.

Sans disposer de boule de cristal, envisagez-vous que les prix des parts de SCPI soient appelés à baisser?

Difficile de répondre à la question. Pour une scpi donnée il est important de regarder les durées de vie résiduelles des baux. Pas toujours facile à trouver.  En fin de baux, dans les zones très touchées par le télétravail, j’ai du mal à ne pas envisager une révision à la baisse des prix des loyers. Il faudra sinon des dépenses de remise au normes / gouts du jour. Dans tous les cas la rentabilité pourrait baisser (bien sur pas pourtout, on retrouve l’adage emplacement, emplacement, emplacement qui me fait rejoindre Surin sur les bureaux parisiens). Est-ce que ça conduira à une baisse du prix des parts ? Pas forcément dans un monde où les placements obligataires / fonds euros ne rapportent plus rien. Je pense plutôt que la norme de rentabilité va progressivement baisser à 4, puis 3%. Fin de prophétie de madame Irma.

En effet les foncières sont une solution attrayante, je souhaite m’y intéresser davantage! (Dommage qu’elles n’aillent pas dans le PEA)

.
Effectivement. Vous pouvez les loger dans une société d’investissement type  sci is comme les parts de scpi.
Sinon il y a de l’mmobilier détourné en pea. Justement Orpéa, bien que plus grosse foncière de santé d’europe est aussi et surtout gérant don elligible PEA. La forte collecte de fond du secteur immobilier de santé devrait impacter favorablement la valorisation de son patrimoine.
CBO territoria n’a aussi pas le statut de foncière et est éligible pea.
Vous pouvez aussi prendre en pea un ETF immobilier Europe.
Vous pouvez également y mettre du Vonovia (immobilier de logement allemand mais prélèvement à la source donc imposition malgré le pea).

Je suis actionnaire des 3 sociétés, et ceci n’est pas un conseil d’investissement.


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#7 07/01/2022 17h23

Membre (2020)
Réputation :   5  

Merci pour ces éléments.

Après réflexion, je pense garder les quatre mêmes SCPI mais en prenant moins de santé. Je pense donc à un portefeuille de 80k, comprenant:
- 20k de Pierval Santé
- 20k de Corum Origin
- 20k de Sofidy Europe Invest
- 20k de PF Hospitalité Europe.

Au final je serais un peu plus européen: 12,25% en France et à 87,75% en Europe.
Et un peu moins en santé: 46,75% santé, 15,5% bureaux, 14,25% hôtels, 12,5% commerces, 5% résidentiel, 3,25% activité, 2,75% logistique.

J’ai aussi un peu diminué la taille du portefeuille (80k au lieu de 100k), notamment pour complaire à la limite d’endettement de 35% sans différentiel… En effet je souhaite faire un investissement locatif physique supplémentaire, et aimerais donc éviter d’être bloqué.

EDIT: j’ai aussi envisagé la possibilité d’une SCI mais je trouve l’intérêt trop relatif et le surcoût de complexité trop important sur un horizon à 10 ans. Cela rendrait également mes mouvements plus limités, et l’opération encore moins rentable, dans l’hypothèse où je souhaiterais changer de vie avant cette durée.

Dernière modification par Elentir (07/01/2022 17h26)

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