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#251 12/09/2019 12h59 → SCPI Novapierre Allemagne : analyse de cette SCPI de PAREF Gestion (allemagne, fiscalité, imposition, paref gestion, paref, scpi novapierre allemagne, scpi)

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Novapierre Allemagne 2  semble intéressante sur le papier, mais le fait d’avoir double peine, à savoir frais de 13.64% ainsi qu’une période d’une durée inconnue sans loyer me semble rédhibitoire.

Quel est l’intérêt pour l’investisseur dans ce cas ? currieux de comprendre la logique (track record Allemagne 1…mouai)

Pour info, je suis actuellement en train de finaliser mon achat de SCPI Européennes, et j’ai donc choisi Eurovalys et Corum XL à la place.

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#252 12/09/2019 13h47 → SCPI Novapierre Allemagne : analyse de cette SCPI de PAREF Gestion (allemagne, fiscalité, imposition, paref gestion, paref, scpi novapierre allemagne, scpi)

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Vous reprochez à Novapierre Allemagne 2 ses frais de souscription de 13,64% tout en informant que vous prenez du CorumXL ayant 13,64% de frais de souscription et 16,8% de frais de gestion pour l’immobilier hors zone euro ce qui - à ma connaissance - est un record toutes SCPI confondues.
Libre à vous mais je ne comprends pas l’argument.

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#253 12/09/2019 21h38 → SCPI Novapierre Allemagne : analyse de cette SCPI de PAREF Gestion (allemagne, fiscalité, imposition, paref gestion, paref, scpi novapierre allemagne, scpi)

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Je ne comprends pas non plus comment raisonnent les premiers investisseurs, un éclairage serait le bienvenue.

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#254 13/09/2019 11h46 → SCPI Novapierre Allemagne : analyse de cette SCPI de PAREF Gestion (allemagne, fiscalité, imposition, paref gestion, paref, scpi novapierre allemagne, scpi)

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Gog: que voulez-vous dire par là?

Kabal: il n’est pas toujours possible de contourner un CGP pour souscrire en direct la SCPI.

Apparemment, Novapierre 2 prevoit un delai de carence de 3 mois au lieu de 4 sur Novapierre (1).

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#255 13/09/2019 14h31 → SCPI Novapierre Allemagne : analyse de cette SCPI de PAREF Gestion (allemagne, fiscalité, imposition, paref gestion, paref, scpi novapierre allemagne, scpi)

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Voici les quelques infos que j’ai pu recueillir
gérant, toujours Principal Real Estate
Prix de la part initial 205€ (10 parts mini)
Délai jouissance initial 3 mois
1ère distribution T1 2020
Rendement Cible 4,5% (avec effet de levier initial au maximum)
Capital maximum de 1 milliard€

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#256 13/09/2019 17h17 → SCPI Novapierre Allemagne : analyse de cette SCPI de PAREF Gestion (allemagne, fiscalité, imposition, paref gestion, paref, scpi novapierre allemagne, scpi)

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Avez vous une source car d’après celle évoquée précédemment :
"Le prix de souscription est fixé à 250 € à compter du 18/09/2019"

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#257 13/09/2019 17h59 → SCPI Novapierre Allemagne : analyse de cette SCPI de PAREF Gestion (allemagne, fiscalité, imposition, paref gestion, paref, scpi novapierre allemagne, scpi)

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Il s’agit d’une faute de frappe.
Effectivement le prix est de 250€.

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#258 13/09/2019 21h14 → SCPI Novapierre Allemagne : analyse de cette SCPI de PAREF Gestion (allemagne, fiscalité, imposition, paref gestion, paref, scpi novapierre allemagne, scpi)

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Que signifie ”avec effet de levier initial au maximum" ?

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#259 14/09/2019 09h02 → SCPI Novapierre Allemagne : analyse de cette SCPI de PAREF Gestion (allemagne, fiscalité, imposition, paref gestion, paref, scpi novapierre allemagne, scpi)

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BenBBB a écrit :

Gog: que voulez-vous dire par là?

Que si tout le monde attend que les premiers investissements soient faits pour souscrire… et que la société de gestion doit, elle, attendre les premières souscriptions pour faire les premiers investissements… je ne comprends pas comment ça peut marcher. Quel est le raisonnement des premiers investisseurs qui n’attendent pas les premiers investissements pour souscrire ?

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#260 14/09/2019 09h48 → SCPI Novapierre Allemagne : analyse de cette SCPI de PAREF Gestion (allemagne, fiscalité, imposition, paref gestion, paref, scpi novapierre allemagne, scpi)

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Gog,
Personnellement, j’ai fait partie des premiers souscripteurs de Novapierre Allemagne.
Je me suis basé sur leur brochure et je leur ai fait confiance. C’était probablement un risque, mais je ne le regrette pas.
Mais, comme le dit Polaris plus haut, nous avions droit à une "ristourne" pendant 6 mois lors du lancement de la SCPI. Ça aide peut-être aussi à prendre la décision.

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[+2]    #261 14/09/2019 11h22 → SCPI Novapierre Allemagne : analyse de cette SCPI de PAREF Gestion (allemagne, fiscalité, imposition, paref gestion, paref, scpi novapierre allemagne, scpi)

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Bonjour,

Je pense qu’il convient de regarder le comportement de quelques SCPI récemment créées pour estimer l’intérêt de souscrire au lancement d’une nouvelle SCP.

1 - Exemple 1 : Opus Real
commercialisation de la SCPI  : février 2017
délai de jouissance : 3 mois
Distribution 2017 : 0 €
Distribution 2018 : 31,08 € - 1,59 %
Capitalisation fin 2018 : 66M€
Distribution 1S 2019 : 24 euros - prévision 2019 : 50 à 54 € - de 2,55 à 2,76%

Montée en puissance poussive et situation de sous-investissement.

Les investisseurs de 2017 ne sont pas favorisés.

2 - Exemple 2 : My Share SCPI - Voisin
commercialisation de la SCPI  : janvier 2018
délai de jouissance : 3 mois au lancement
Distribution 2018 : 9,45 € - 5,25%
Capitalisation fin 2018 : 66M€
Distribution 1S 2019 : 4,5 euros - 5% sur base annuelle

Les investisseurs de juin 2018 sont favorisés…
La SCPI investit rapidement.

3 - Exemple 3 : Corum XL

commercialisation de la SCPI  : avril17
délai de jouissance : 5 mois actuellement
Distribution 2017 : 9,13 € - 4,93 %
Distribution 2018 : 13,69 € - 7,25 % sur la base du prix de la part au 31/12
Capitalisation fin 2018 : 226M€
Distribution 1S 2019 : 3,15 + 2,96 euros - prévison 2019 : 9,45 € - 5 %

La aussi, rendements en années 1 et 2 très satisfaisants

4 - Par ailleurs, Paref a du préparer les investissements 2019 de Novapierre Allemagne afin d’absorber la collecte prévisionnelle 2019. Paref dispose peut-être de projets qui permettront des investissements rapides pour Novapierre Allemagne 2… et donc un décollage rapide des distributions.

Canyonneur

NB : je ne suis pas associé des SCPI précitées

Dernière modification par Canyonneur75 (14/09/2019 12h40)

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#262 14/09/2019 13h02 → SCPI Novapierre Allemagne : analyse de cette SCPI de PAREF Gestion (allemagne, fiscalité, imposition, paref gestion, paref, scpi novapierre allemagne, scpi)

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Le prix de la part de Novapierre Allemagne avait été revalorisé de 8,7% la 2ème année, voir le graphique ici page 3 :
www.paref-gestion.com/pdf/novapierre-al … T-2019.pdf

Est ce que l’on sait pourquoi ? Est ce que ça pourrait se reproduire pour la V2 ?

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[+1]    #263 14/09/2019 14h58 → SCPI Novapierre Allemagne : analyse de cette SCPI de PAREF Gestion (allemagne, fiscalité, imposition, paref gestion, paref, scpi novapierre allemagne, scpi)

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FCP,
C’est justement la "ristourne" dont je parlais.
Le prix de la part était prévu dès le départ à 250€. Mais pour le lancement, les premiers investisseurs avaient droit à une réduction de 8% pendant 6 mois (donc 230€). En contrepartie le dividende était faible au départ et a augmenté progressivement.

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#264 16/09/2019 09h25 → SCPI Novapierre Allemagne : analyse de cette SCPI de PAREF Gestion (allemagne, fiscalité, imposition, paref gestion, paref, scpi novapierre allemagne, scpi)

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Canyonneur75 a écrit :

Bonjour,

Je pense qu’il convient de regarder le comportement de quelques SCPI récemment créées pour estimer l’intérêt de souscrire au lancement d’une nouvelle SCP.

1 - Exemple 1 : Opus Real
commercialisation de la SCPI  : février 2017
délai de jouissance : 3 mois
Distribution 2017 : 0 €
Distribution 2018 : 31,08 € - 1,59 %
Capitalisation fin 2018 : 66M€
Distribution 1S 2019 : 24 euros - prévision 2019 : 50 à 54 € - de 2,55 à 2,76%

Montée en puissance poussive et situation de sous-investissement.

Les investisseurs de 2017 ne sont pas favorisés.

2 - Exemple 2 : My Share SCPI - Voisin
commercialisation de la SCPI  : janvier 2018
délai de jouissance : 3 mois au lancement
Distribution 2018 : 9,45 € - 5,25%
Capitalisation fin 2018 : 66M€
Distribution 1S 2019 : 4,5 euros - 5% sur base annuelle

Les investisseurs de juin 2018 sont favorisés…
La SCPI investit rapidement.

3 - Exemple 3 : Corum XL

commercialisation de la SCPI  : avril17
délai de jouissance : 5 mois actuellement
Distribution 2017 : 9,13 € - 4,93 %
Distribution 2018 : 13,69 € - 7,25 % sur la base du prix de la part au 31/12
Capitalisation fin 2018 : 226M€
Distribution 1S 2019 : 3,15 + 2,96 euros - prévision 2019 : 9,45 € - 5 %

La aussi, rendements en années 1 et 2 très satisfaisants

4 - Par ailleurs, Paref a du préparer les investissements 2019 de Novapierre Allemagne afin d’absorber la collecte prévisionnelle 2019. Paref dispose peut-être de projets qui permettront des investissements rapides pour Novapierre Allemagne 2… et donc un décollage rapide des distributions.

Canyonneur

NB : je ne suis pas associé des SCPI précitées

Merci pour ce travail de compilation, qui apporte un éclairage utile sur le sujet.

La principale condition nécessaire au bon démarrage d’une SCPI en création est la capacité de la société de gestion à mobiliser de la "seed money", c’est à dire faire entrer au tour de table un ou plusieurs institutionnels disposés à apporter immédiatement les fonds nécessaires à l’acquisition d’un premier immeuble afin de dégager les premiers loyers et ainsi délivrer rapidement des résultats tangibles.

Faute de quoi, la SCPI ne pourra pas acquérir son premier immeuble tant qu’elle n’aura pas réuni une somme suffisante, ce qui peut prendre de nombreux mois. Et c’est d’autant plus long que les souscripteurs potentiels ne se bousculeront pas au portillon lorsqu’il s’agira d’acquérir des parts dont la rentabilité est famélique, voire nulle.

C’est un effet autoréalisateur bien connu : moins elle rapporte, moins la SCPI séduit et engrange de nouvelles souscriptions donc moins elle dispose d’argent pour investir, et moins la SCPI est en capacité de délivrer des loyers.

En l’absence de seed money, mettre en place une décote au bénéfice des premiers investisseurs est une bonne solution. Encore faut-il que la société de gestion accepte de le faire… ou, plus prosaïquement, ait pensé à le faire. Ce sont des choses qui arrivent !

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[-1]    #265 17/09/2019 16h06 → SCPI Novapierre Allemagne : analyse de cette SCPI de PAREF Gestion (allemagne, fiscalité, imposition, paref gestion, paref, scpi novapierre allemagne, scpi)

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Bonjour à tous.
Mon conseiller financier m’a proposé de souscrire des parts de Novapierre Allemagne 1.
En effet, un associé a mis plusieurs centaines de parts en vente.
Je vais décliner, car il semble bien que les fondamentaux économiques en Allemagne soient moins bons ces derniers temps et qu’une récession se profile…

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