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#51 25/04/2018 03h34 → SCPI Atlantique Pierre 1 : analyse de cette SCPI de PAREF Gestion (de Fiducial jusqu'à fin 2015) (atlantique pierre, critère, critères, fiducial, paref, scpi atlantique pierre 1, scpi)

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Il semble que la cour d’appel de Versailles ait rendu (le 13/04) son arrêt dans l’affaire opposant plus d’une centaine d’associés de la SCPI ATLANTIQUE PIERRE1, la SCPI, et sa (ancienne) société de gestion.

On y lit en particulier que la cour (voir par ex ici)
"Dit que la société Fiducial Gérance a manqué à ses obligations lors de l’acquisition du bien situé à Cosne sur Loire,
Condamne la société Fiducial Gérance à payer à la SCPI Atlantique Pierre 1 la somme de 800 000 euros à titre de dommages et intérêts, …/… cette somme portera intérêts légaux à compter du 30 janvier 2014
"
et rejette d’autres demandes (ce qui pourrait inciter certains à aller en Cassation, leurs demandes portant sur bien d’autres choses).


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#52 25/04/2018 07h40 → SCPI Atlantique Pierre 1 : analyse de cette SCPI de PAREF Gestion (de Fiducial jusqu'à fin 2015) (atlantique pierre, critère, critères, fiducial, paref, scpi atlantique pierre 1, scpi)

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Merci GBL pour l’information. On verra effectivement s’il y aura pourvoi ou non en cassation.

Je constate que ces 800000€ sont à verser à la SCPI AP1. Donc, si des associés, qui ont été en appel, n’ont plus de parts, ils ne pourront bénéficier de ce jugement.

D’autant plus que l’arrêt semble les avoir débouté du remboursement de leurs frais de procédures (art. 700 CPC) et débours.

Si l’arrêt en reste là, ce sont donc les associés actuels qui profiteront de ces indemnités. Ce qui, sur la base de 228933 parts, représentent (hors intérêts de puis 2014), presque 3,50€/part, soit environ 2 trimestres de dividende, sur la base des versements des deux dernières années.

Sauf erreur, les délais de pourvoi sont d’environ 2 mois. Donc ce n’est que vers mi-juin que ce sera exécutoire ou non, si un pourvoi a été formé. Dans ce dernier cas, ce sera reparti pour 1 à 2 ans de procédures.

Ce sera peut-être abordé lors de la prochaine AGO prévue habituellement en juin.

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#53 27/04/2018 15h24 → SCPI Atlantique Pierre 1 : analyse de cette SCPI de PAREF Gestion (de Fiducial jusqu'à fin 2015) (atlantique pierre, critère, critères, fiducial, paref, scpi atlantique pierre 1, scpi)

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Il semblerait que la décision fera l’objet d’un recours en cassation.

Dans le cadre de cette affaire, je pense que les associés auront certainement droit à des "passes d’armes" entre la présidente du CS d’AP1 et les représentants des plaignants, puisque l’attitude de celle-ci et de la nouvelle société de gestion sont contestées.

En tant qu’associé, il est déplorable d’avoir l’impression que des considérations personnelles et des rancoeurs entre les principaux protagonistes ne permettent pas convergence, dans l’intérêt général de tous les associés.

Pour avoir suivi les échanges entre les parties et les arguments des uns et des autres, je trouve légitime et fondée la démarche judiciaire et les arguments des plaignants. Je n’en demeure pas moins conscient que la présidente du CS d’AP1 a permis une réaction positive des associés, vu les manquements des anciennes société de gestion, pour une nouvelle entité, ainsi qu’un gros travail pour améliorer les actifs et le rendement de la SCPI. Il y a encore du travail, mais des éléments semblent s’améliorer.

Quoiqu’il en soit, ce serait plus sain si il y avait un soutien, au moins moral, de sa part à cette contestation judiciaire, puisque beaucoup des éléments portés devant les tribunaux sont des faits, qu’elle même a dénoncé lors de la gestion par Fiducial / UFFI et l’ancien CS.

A mes yeux, cette rivalité entre personnes est improductive et contre l’intérêt des associés. PAREF gestion, chargé de veiller aux intérêts des associés ne peut réellement être impartiale. Il ne va pas chercher à discréditer un confrère, d’autant plus que le nouveau directeur de cette structure est son ancien directeur….

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#54 01/05/2018 20h12 → SCPI Atlantique Pierre 1 : analyse de cette SCPI de PAREF Gestion (de Fiducial jusqu'à fin 2015) (atlantique pierre, critère, critères, fiducial, paref, scpi atlantique pierre 1, scpi)

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Je crois savoir qu’un groupe d’associés a récemment adressé à la société de gestion 5 résolutions à inscrire à la prochaine AG (le 21 juin 14h30, si j’en crois le BTI 4T/2017), comme l’article R.214-138 II du Code monétaire et financier le leur permet dès lors qu’ils détiennent ensemble un % suffisant des parts. Ces résolutions portent sur :
  - modification des statuts (art.13) pour que la société de gestion soit nommée pour seulement 1 an dès l’AG 2018;
  - nomination de PAREF Gestion pour l’exercice social 2019;
  - modification des statuts (art.23) pour que le président de l’AG soit systématiquement élu;
  - révocation du CS actuel (après un exposé des motifs, évoquant notamment l’"éditorial du CS" de 02/2018, information que le CS diffuse aux associés aux frais de la SCPI, et qui ne semble plus être accessible sur le site des documents de la SCPI) et élection de 8 membres; 
  - suppression de la rémunération d’un secrétaire externe au CS.

(J’assisterai sans doute à la prochaine AG.)


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#55 08/06/2018 19h14 → SCPI Atlantique Pierre 1 : analyse de cette SCPI de PAREF Gestion (de Fiducial jusqu'à fin 2015) (atlantique pierre, critère, critères, fiducial, paref, scpi atlantique pierre 1, scpi)

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Ayant lu le Rapport Annuel 2017 (RA2017) de cette SCPI, voici quelques questions que j’envisage de poser lors de la prochaine AG (si personne ne les a posé avant moi) :

Q1: Combien (en €/part) représente l’impact du changement de méthode comptable sur le résultat de la SCPI ?
J’ai constaté que ce changement faisait augmenter pas mal le résultat/part des SCPI un peu anciennes, qui avaient une PGR (Provision pour Grosses Réparations) conséquente, et peu ou pas du tout les SCPI récentes.
Certaines SCPI sont transparentes en chiffrant clairement cet impact, et l’évolution du résultat par part à méthode comptable comparable. D’autres semblent annoncer une amélioration du résultat par part … qui ne représente guère une amélioration réelle, mais surtout l’impact du changement de méthode comptable. 

Q2: Peut-on avoir des informations sur les procédures (judiciaires) en cours dans lesquelles la SCPI est impliquée (en particulier celle/celles concernant aussi l’ancienne société de gestion) ?
Vu les montants en jeu, au moins dans une procédure pour laquelle une Cours d’Appel a rendu un arrêt le 13 avril 2018 (bien avant l’écriture du RA2017, sachant qu’un rapport de gestion comporte en général une section "Événements survenus depuis la clôture de l’exercice") allouant déjà un montant non négligeable à la SCPI (même si certains semblent vouloir se pourvoir en Cassation), je m’attendais au moins à trouver quelque chose mentionné dans le RA2017 à ce propos (Or ceci n’y est même pas évoqué, sauf à ce que j’ai mal lu).
L’avis sur ce point de la Société de Gestion, du Conseil de Surveillance, et du CaC, serait intéressant.
   
Je n’ai pas l’intention de demander au Conseil de Surveillance s’il dicte ses décisions à l’AMF (ou s’il a consulté l’AMF) quand je lis (page 35 du RA2017) à propos d’une proposition "sera invalidée par l’AMF". J’aurais été moins affirmatif si j’avais dû écrire un tel texte… J’aurais aussi évité d’écrire "+7.57%" en évoquant le résultat 2017 quand une bonne partie vient d’un changement comptable, ou de commenter une décision de justice sans même donner accès à son contenu intégral et en usant d’autant de texte en gras. Mais c’est sans doute surtout une question de style… 

N’hésitez pas à m’indiquer d’autres questions que vous souhaiteriez voir posées.

J’ai l’impression que les progrès de cette SCPI sont plus maigres que ce que le RA2017 veut faire croire : les valeurs d’expertise (à périmètre inchangé) ne bougent guère, le résultat par part (corrigé du changement comptable) progresse peu, et certains faits importants semblent passés sous silence. Il faudra sans doute être très patient…


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#56 08/06/2018 21h49 → SCPI Atlantique Pierre 1 : analyse de cette SCPI de PAREF Gestion (de Fiducial jusqu'à fin 2015) (atlantique pierre, critère, critères, fiducial, paref, scpi atlantique pierre 1, scpi)

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J’ai été un peu surpris de la moins-value sur l’immeuble d’Illkirsch acheté 1922 KE en 1990 et revendu 360 KE en 2017: 81% de moins-value en 27 ans, je ne pensais pas cela possible… voilà qui doit rendre prudent avec la société de gestion de l’époque.

Les charges de cet immeuble étaient de 75KE par an… comment expliquer des charges représentant 20% du prix de vente?

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#57 08/06/2018 22h29 → SCPI Atlantique Pierre 1 : analyse de cette SCPI de PAREF Gestion (de Fiducial jusqu'à fin 2015) (atlantique pierre, critère, critères, fiducial, paref, scpi atlantique pierre 1, scpi)

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J’ai des éléments d’information (entendu à l’AG de l’an passé) sur cet immeuble revendu 360k€ : il était vacant depuis longtemps, et très difficilement relouable (une nouvelle zone d’immeubles de bureaux a été construite à proximité, et les locataires préfèrent la nouvelle zone…). Un immeuble vide coûte, hélas, des charges, et pour vendre un tel boulet il faut faire de sérieuses concessions sur le prix.
Aucune société de gestion n’est à l’abris d’une erreur ou d’un sinistre locatif, mais on s’attend de professionnels qu’ils ne les multiplient pas (autant que l’ancienne société de gestion avec cette SCPI), et qu’ils soit actifs pour y remédier (et pas qu’ils laissent courir, et soient passifs).


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#58 09/06/2018 14h32 → SCPI Atlantique Pierre 1 : analyse de cette SCPI de PAREF Gestion (de Fiducial jusqu'à fin 2015) (atlantique pierre, critère, critères, fiducial, paref, scpi atlantique pierre 1, scpi)

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Après m’être également plongé dans le RA 2017, je suis très mitigé sur les déclarations du CS et du gérant qui ne cessent de nous répéter depuis les derniers Bulletins Trimestriels que la situation de la SCPI est meilleure qu’il y a quelques temps, que tout est fait pour améliorer et valoriser le patrimoine, que les efforts de ces derniers mois commencent à porter leur fruit, …..

Tout ce que je vois, c’est un bilan comptable et un compte de résultat guère mieux orienté que l’année dernière, un TOF et un TOP qui ont toujours autant de mal à s’améliorer, malgré la vente à grosse perte du "boulet" d’Illkrich et l’acquisition récente de nouveaux locaux occupés, présentant, sur le papier, un rendement intéressant.

De plus, cette guère intestine entre associés, dont chaque "clan" a des arguments, est pour le court terme préjudiciable à tous. Les conflits de personnes semblent avoir pris le dessus sur l’intérêt général et la défense de tous les associés face à une société de gestion qui, pour moi, manque de réactivité, pour gérer certaines vacances et relocations et dont cette division, évite d’avoir tous les éléments en main pour juger de la situation réelle de la SCPI.

D’après les diverses accusations portées entre les parties, dont la majorité des associés sont des spectateurs désabusés et ne sachant plus qui croire, il semblerait que des documents susceptibles de prouver les manquements de l’ancienne SG aient été cachés à ceux qui ont porté l’affaire en justice, que des conflits d’intérêts concernent des membres du CS, une gestion autoritaire et opaque de certains sujets…. et d’une SG qui évite de se mouiller dans l’affaire judiciaire opposant des associés à l’ancienne SG. Est ce parce que l’ancien directeur de Paref est maintenant directeur chez l’ancien gérant, est ce parce que les "financiers" ne se "bouffent" pas entre eux, est ce parce qu’il faut éviter d’étaler certaines pratiques douteuses des SG sur la place judiciaire et donc publique?….

En tous cas, après avoir soutenu l’actuel CS dans son combat utile et justifié pour changer de SG, je suis aujourd’hui plus que réservé sur Paref et le CS. Je ne doute pas qu’ils travaillent, mais, comme dit précédemment, j’ai l’impression que des conflits de personnes nuisent à l’objectivité, la sérénité et la transparence nécessaire pour défendre au mieux les associés. Diviser n’a jamais une stratégie gagnante sur le long terme.

En complément des questions de GBL, j’aimerais bien avoir un état, immeuble par immeuble de la situation (travaux à réaliser, fiabilité et pérennité des locataires, qualité de l’emplacement, rendement, stratégies adoptée pour l’avenir, attractivité du local si le locataire en place devait partir….), situation des litiges en cours, leurs suites probables et à quelle échéance…

A la présidente du CS, ses multiples casquettes dans d’autres SCPI et associations d’associés de SCPI, me font parfois craindre un manque d’impartialité pour ATP1 et de disponibilité.

Je reconnais que les lettres d’informations permettent une communication plus fréquente et complète mais je trouve qu’elles auréolent un peu trop le travail du CS et manquent de pluralité permettant d’avoir une vision réelle de la situation.

Vivement que ces conflits cessent, que chacun travaille ensemble en bonne intelligence et que les associés puissent avoir une communication sincère et réaliste sur la situation de la SCPI afin d’avoir tous les éléments pour juger du travail de la société de gestion.

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[+2]    #59 23/06/2018 16h29 → SCPI Atlantique Pierre 1 : analyse de cette SCPI de PAREF Gestion (de Fiducial jusqu'à fin 2015) (atlantique pierre, critère, critères, fiducial, paref, scpi atlantique pierre 1, scpi)

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Voici des informations extraites de mes notes prises lors de l’AG du 21/06/2018 :

Environ 25 associés présents; un huissier enregistre l’AG; AG présidée par le membre du CS le plus âgé (qui est peu intervenu, et a quitté la séance après 1 heure, remplacé par la présidente du CS); scrutateurs : H.Karsenty (présidente du CS) et J.Lamboley (un des associés ayant proposé les 5 résolutions évoquées ici).
La société de gestion a refusé de prendre en compte des votes par correspondance (pour quelques milliers de parts) apportés en séance par J.Lambolley, invoquant les statuts qui indiquent que ces votes doivent lui parvenir 3 jours avant l’AG (même si l’article l’article L.231-14 du Comofi -cité par un associé présent- semble contredire ceci, et prévaudrait sur les statuts).
Les présents, représentés et votes par correspondance totalisaient 48% des parts, soit un quorum suffisant pour l’AGO, mais insuffisant pour l’AGE (j’ignore si la prise en compte des votes par correspondance ‘’tardifs’’ aurait permis de l’atteindre).

La société de gestion a indiqué que, à la date de l’AG (et en partie sur 2018), elle avait traité 83% des difficultés identifiées lors de la reprise de la SCPI. Ceci inclut Cosne-sur-Loire reloué à 50% (à une locomotive, donc avec de bonne perspectives de louer le reste) et le renouvellement du bail à St Herblain. Les 17% restant incluent Créteil (même si le locataire en contentieux a quitté les lieux), St Privat (même s’il semble que le trésor public, qui devait quitter cet immeuble difficilement relouable, pourrait rester sur place), et Clamart (centre commercial, dont le positionnement correspond mal à sa zone de chalandise, ce qui mettra des années à se résoudre).

Le ‘’nettoyage’’ devrait se terminer en 2018, et en 2019 la SCPI pourra se redévelopper. La SCPI conserve actuellement sa trésorerie pour faire face à une importante échéance en mars 2019, qu’elle essaie par ailleurs de renégocier.
Le résultat net comme la distribution 2018 devraient être proches de ceux de 2017, l’impact du nettoyage devant surtout se faire sentir à partir de 2019.

Il a été clarifié que l’impact de l’évolution du plan comptable (PGR -> PGE) portait sur le report à nouveau (gonflé de 1.9€/part) et pas sur le résultat net.

A une question portant sur les procédures en cours, la société de gestion a fait le point des procédures qui figuraient en pages 5 et 6 du rapport annuel 2016 (et n’étaient pas évoquées dans le rapport 2017). En ce qui concerne l’autre procédure en cours dans laquelle différents associés ont attaqués l’ancienne société de gestion, qui concerne aussi la SCPI, qui n’est pas plus évoquée dans le rapport 2017, et pour laquelle Fiducial a été condamné en avril 2018 par la cours d’appel à verser 800 000€ (+intérêts) à la SCPI, la société de gestion a indiqué qu’elle informerait les associés dans le prochain bulletin trimestriel. Une remarque a été faite dans la salle qu’il aurait été plus approprié que la société de gestion n’intervienne pas contre la SCPI dans cette procédure.

A une question (déjà soulevée l’an passé) portant sur le ratio des loyers (factures) réellement encaissées par rapport à ceux (celles) si l’ensemble du patrimoine était loué (le TOF ne prend pas en compte les impayés, qui semblent nombreux pour cette SCPI), il a été répondu que le taux d’impayés ne dépassait pas 2.5%.

La totalité des résolutions a été lue en séance, avant les votes, mais il n’y a ensuite eu aucun échange d’arguments, en particulier entre ceux qui ont proposé les 5 résolutions évoquées ici et le Conseil de Surveillance qui a publié dans le rapport 2017 (p35-36) une argumentation (dont certains points me semblent très contestables) contre ces propositions.

Le résultat des votes communiqué par la SdG après l’AG (avant scrutation) est le suivant pour les résolutions relevant de l’AGO :  1 : oui à 97% ;   2 : oui à 62% ;   3 : oui à 59.6% ;   4 :oui à 97% ; 5 :oui à 96% ;6 : oui à 97% ; 7 :oui à 97% ; 8 :oui à 98% ; 9 :oui à 97% ; 10 :oui à 58% ; M2 : non à 59% ; R : non à 58% ; S : non à 59%. (Les ~40% en faveur des résolutions M2, R, S n’incluent pas les votes par correspondance dont la prise en compte a été refusée). On attendra l’AGE pour le résultat des votes des résolutions extraordinaires.


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#60 23/06/2018 17h12 → SCPI Atlantique Pierre 1 : analyse de cette SCPI de PAREF Gestion (de Fiducial jusqu'à fin 2015) (atlantique pierre, critère, critères, fiducial, paref, scpi atlantique pierre 1, scpi)

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Bonsoir,

Merci à GBL pour ce retour d’AG.

De ce qui ressort de vos commentaires sont au final, peu de réponses apportées par Paref à différentes interrogations légitimes, notamment le fait que Paref ne défende pas la SCPI face à Fiducial (est-ce parce que son ancien directeur y est maintenant à la tête?).

Face au TOF et a TOP qui sont toujours à des niveaux bas, votre post n’indique pas la stratégie de Paref face à cela. Je ne sais pas si cela a été abordé lors de l’AG.

Quoiqu’il en soit, cette guerre intestine entre deux clans, n’aident pas à la lisibilité de ce qui se passe réellement, ni à défendre les intérêts des associés. Etre divisé face à la société de gestion ne permet pas d’avoir le même poids pour influer sur certaines décisions.

Comme indiqué sur un autre post, suite à l’AG d’une SCPI également gérée par Paref - celle où Surin apprécié petits fours et autre douceurs wink - je pense qu’un renouvellement du CS par de nouvelles personnes ne faisant partie d’aucun des "clans" permettrait peut être de tourner la page de ce conflit qui perdure.

Pour le moment, je ne suis pas favorable pour "renverser" le CS ou réduire le mandat de la SG. Leur travail doit s’apprécier sur la durée et je crois qu’il faut attendre un délai raisonnable avant de juger de la pertinence des orientations prises et du travail effectué. Avec la situation léguée par Fiducial et les prédécesseurs, cela ne va pas se régler en si peu de temps.

Mais comme d’autres associés, j’apprécierais d’avoir un détail plus précis des différents actifs et de leur état.

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#61 23/06/2018 17h38 → SCPI Atlantique Pierre 1 : analyse de cette SCPI de PAREF Gestion (de Fiducial jusqu'à fin 2015) (atlantique pierre, critère, critères, fiducial, paref, scpi atlantique pierre 1, scpi)

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GoodbyLenine a écrit :

Les présents, représentés et votes par correspondance totalisaient 48% des parts, soit un quorum suffisant pour l’AGO, mais insuffisant pour l’AGE (j’ignore si la prise en compte des votes par correspondance ‘’tardifs’’ aurait permis de l’atteindre).

Il y aurait un peu plus de 2500 voix concernées, à voir ce que cela représente.
Edit: un peu plus de 1,1% donc à priori ça n’aurait rien changé.

Les bonnes choses que je retiens sont le résultat stabilisé ainsi que les impayés ayant diminué de moitié par rapport à 2015 bien que ce chiffre de 2,5% ne soit pas vérifié. Je chercherai dans le RA ainsi que le chiffre de l’an dernier.

Pour le reste Salaze a bien résumé…

Dernière modification par kc44 (23/06/2018 18h06)


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#62 23/06/2018 17h50 → SCPI Atlantique Pierre 1 : analyse de cette SCPI de PAREF Gestion (de Fiducial jusqu'à fin 2015) (atlantique pierre, critère, critères, fiducial, paref, scpi atlantique pierre 1, scpi)

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J’avoue ne pas bien comprendre la position de salaze : Il n’y a pas vraiment un problème de "clans". Il y a simplement certaines pratiques qui semblent peu acceptables, et qui devraient changer. J’ai l’impression qu’il attendra longtemps ses "nouvelles personnes", car toute personne qui dénoncerait ces pratiques serait sans doute immédiatement classée par lui dans un clan.

Révoquer le CS actuel n’implique pas ne pas ensuite réélire certains de ses membres actuels…
Eviter de renouveler l’an prochain pour 3 ans le mandat de la SdG ne signifie pas changer de société de gestion, mais juste revenir à ce qui est considéré dans d’autres SCPI  (y compris par certains qui s’y opposent pour ATP1) comme une saine pratique…
Désigner le président de l’AG sur la base de nombre de parts viriles ("un associé une voix", et pas "une part une voix", sachant que les résolutions resteront bien entendu votées avec "une part une voix") est aussi une pratique en cours dans d’autres SCPI, par exemple Cifocoma et Cifocoma2 où la présidente du CS d’ATP1 est aussi membre et présidente du CS respectivement … ce qui n’empêche pas le CS d’ATP1 d’écrire en gras souligné "Sera invalidée par l’AMF"…
Il est encore temps d’amender votre éventuel vote par correspondance à l’AGE ! (mais il faut agir vite)

A propos de "détails sur les différents actifs et leurs états", il est difficile d’en fournir plus que ceux qui figurent déjà dans le rapport annuel, les bulletins d’information trimestriels, les diffusions "expression directe du CS", et ce que j’ai résumé de ce que j’ai compris lors de l’AG.
Un "détail" demandé par les auteurs des 5 résolutions non agréées était (conformément au Comofi d’après eux) que figurent au rapport annuel la valeur d’expertise pour chaque actif. L’actuel CS (qui lui dispose de ce détail) a argumenté dans le rapport annuel contre la publication de cette information. La SdG a cependant indiqué être disposé à faire parvenir à tout associé le lui demandant ces valeurs d’expertise immeuble par immeuble, contre signature d’un engagement de confidentialité.
A noter que le rapport annuel 2017 n’indique même plus (contrairement à celui de 2016) les "loyers potentiels" par groupe d’immeubles, donc fourni encore moins d’informations qu’avant…


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#63 23/06/2018 17h55 → SCPI Atlantique Pierre 1 : analyse de cette SCPI de PAREF Gestion (de Fiducial jusqu'à fin 2015) (atlantique pierre, critère, critères, fiducial, paref, scpi atlantique pierre 1, scpi)

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GoodbyLenine a écrit :

Désigner le président de l’AG sur la base de nombre de parts viriles ("un associé une voix", et pas "une part une voix", sachant que les résolutions resteront votées avec "une part une voix") est aussi une pratique en cours dans d’autres SCPI, y compris chez Cifocoma et Cifocoma2 où la présidente du CS d’ATP1 est aussi membre et présidente du CS respectivement

Chose qu’elle ignorait complètement comme j’ai pu le constater en direct lors d’une AG.


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#64 23/06/2018 17h59 → SCPI Atlantique Pierre 1 : analyse de cette SCPI de PAREF Gestion (de Fiducial jusqu'à fin 2015) (atlantique pierre, critère, critères, fiducial, paref, scpi atlantique pierre 1, scpi)

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Je ne me prononcerais pas la-dessus. Mais ça m’a fait penser à ceci


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#65 23/06/2018 18h42 → SCPI Atlantique Pierre 1 : analyse de cette SCPI de PAREF Gestion (de Fiducial jusqu'à fin 2015) (atlantique pierre, critère, critères, fiducial, paref, scpi atlantique pierre 1, scpi)

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Par "clans", j’entends les deux parties, à savoir la présidente du CS et de l’autre Messieurs Lang et Lamboley dont les associés reçoivent depuis quelques semaines les mails de chaque partie dénigrant l’autre en apportant son lot de (contre) vérités.

Par habitude professionnelle, je sais qu’il ne faut jamais accorder 100% de crédit à une seule version, mais prendre un peu de chaque côté.

En conséquence, j’en déduis que chaque "clan" a certainement une part de vérité.

Mais quelles que soient les motivations et arguments des uns et des autres, en bonne intelligence, ils devraient se réunir et s’expliquer en faisant part de leur doléances et trouver un terrain d’entente.

Nous sommes tous associés et ce qui nous importe avant tout est la rentabilité de notre placement et la bonne gestion de celui-ci.

Ces règlements de compte par mails interposés ne facilitent pas la compréhension, par les non initiés, qui, comme moi, représentent la majorité des associés et aimeraient avoir une lecture sereine de la situation de la SCPI et que nos représentants légitimes puissent avoir un réel poids face à la société de gestion.

Ce qui est difficile quand des personnes s’entredéchirent sur la "place publique" devant des associés ne sachant plus qu’y croire.

Donc "clans" ou autre terme, je laisse le choix des mots. J’ai choisi celui-ci par rapport à ce que je perçois de cet état de fait.

Pour les "détails" que j’aimerais voir apparaître dans les rapports d’activités et autres publications seraient par exemple: le nombre de lots par immeubles (je ne l’ai trouvé dans aucun BT ou RA, sauf pour le bien de Clamart), les locataires en place, les surfaces vacantes dans les lots ayant plusieurs locaux, les loyers en cours, l’état des biens.

Les loyers potentiels me semblent moins pertinents, à moins de se baser sur une valeur actuelle du marché et non sur le dernier loyer pratiqué. Pour plusieurs renouvellement de baux annoncés dans les derniers BT, je me suis aperçu, dans le meilleur des cas, d’une stagnation de ceux-ci, mais assez régulièrement, d’une diminution des loyers.

Bref, ayant d’autres biens immobiliers en direct, je m’attends (probablement à tort) à avoir les mêmes informations qui me permettent d’évaluer de la rentabilité et de la situation de mes investissements.

N’étant pas forcément révolutionnaire dans l’âme, je laisse donc le CS et la société de gestion finir leurs mandats avant de me prononcer sur leur renouvellement, à la lecture des résultats obtenus, et de leur efficacité dans la gestion de mon placement et de la défense de mes intérêts.

Espérant avoir éclairci mes positions et attentes

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#66 24/06/2018 00h48 → SCPI Atlantique Pierre 1 : analyse de cette SCPI de PAREF Gestion (de Fiducial jusqu'à fin 2015) (atlantique pierre, critère, critères, fiducial, paref, scpi atlantique pierre 1, scpi)

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Les "loyers potentiels" sont bien supposés se baser sur une valeur actuelle du marché, un peu comme une expertise se base sur l’état actuel du marché.

Vous devriez relire attentivement au moins le premier paragraphe de mon message #62, et réaliser ce qu’il advient de toute personne s’informant un peu sur la SCPI, et émettant ensuite une critique contre une action ou position du CS actuel (ou une action/position de la société de gestion contre laquelle le CS actuel n’aurait pas protesté), et faisant ensuite l’effort (dans l’intérêt de tous les associés) de lancer une action concrète pour tenter d’y remédier (ce qui nécessite de communiquer un minimum vers les associés, et que des personnes se mettent un minimum en avant pour porter cette communication). Est-il réaliste d’escompter remédier à l’action de ceux qui ont seuls les manettes, et pensent avoir toujours raison, en se contentant de "se réunir et s’expliquer en faisant part de leur doléances et trouver un terrain d’entente".
Vous devriez peut-être aussi faire l’effort de vous forger une opinion sur les arguments de fond avancés de part et d’autre (d’autant qu’ils vous sont communiqués), plutôt qu’attendre en espérant que ceux qui les émettent se mettent d’accord entre eux, pour vous épargner cet effort.


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#67 08/08/2018 01h02 → SCPI Atlantique Pierre 1 : analyse de cette SCPI de PAREF Gestion (de Fiducial jusqu'à fin 2015) (atlantique pierre, critère, critères, fiducial, paref, scpi atlantique pierre 1, scpi)

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Comme convenu lors de la dernière AG (Et suite aux demandes dissociés présent à cette AG), la société de gestion a informé les associés dans le bulletin trimestriel qui vient de paraître sur la procédure pour laquelle Fiducial Gérance a été condamné en avril 2018 par la cours d’appel à verser 800 000€ (+intérêts) à la SCPI :

PAREF Gestion (dans l’éditorial du BTI T2/2018) a écrit :

Certains associés minoritaires de la SCPI ATLANTIQUE PIERRE I, ayant considéré que l’ancienne société de gestion FIDUCIAL GERANCE avait commis des fautes de gestion, ont initié en 2014 (i) une action sociale destinée à réparer les préjudices subis par la SCPI ATLANTIQUE PIERRE I et (ii) une action en réparation de leurs préjudices personnels.

La SCPI ATLANTIQUE PIERRE I, qui est tierce à l’action en responsabilité initiée par les associés minoritaires en réparation de leurs préjudices personnels, a été mise en cause dans le cadre de l’action sociale pour des besoins purement procéduraux.

Un premier arrêt a été rendu par le TGI de Nanterre le 18 mai 2017 déboutant les demandeurs de toutes leurs demandes. Ces derniers ont fait appel. La Cour d’appel de Versailles, suivant un arrêt du 13 avril 2018, a confirmé ce jugement sauf s’agissant de la demande de condamnation de FIDUCIAL GERANCE au titre de l’acquisition de l’immeuble situé à Cosne-sur-Loire. La Cour d’appel de Versailles a condamné FIDUCIAL GERANCE au versement de dommages et intérêts d’un montant de 800.000 euros au profit de la SCPI ATLANTIQUE PIERRE I.

FIDUCIAL GERANCE a exécuté cette décision. Le collectif d’associés a formé un pourvoi devant la Cour de cassation et FIDUCIAL GERANCE en formera probablement un aussi.

Compte tenu de l’incertitude liée à l’issue de cette procédure et de la complexité d’un éventuel versement provisoire au profit des associés suivi, en cas de cassation, d’une restitution de leur part, votre société de gestion a estimé qu’il est de l’intérêt social de la SCPI ATLANTIQUE PIERRE I d’attendre l’obtention d’une décision de justice irrévocable mettant un terme définitif à ce litige avant de proposer à l’assemblée générale une éventuelle distribution de cette somme.
Par conséquent, la somme obtenue sera, dans l’intervalle, investie dans des placements de trésorerie conformément aux dispositions statutaires.

Il me semble que les associés qui avaient lancer cette procédure (dont certaines juristes  / magistrats à la retraite) se sont déjà pourvu en cassation, et considèrent avoir un bon dossier, conforte par les attendus de la décision de la cours d’appel.


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#68 08/08/2018 08h42 → SCPI Atlantique Pierre 1 : analyse de cette SCPI de PAREF Gestion (de Fiducial jusqu'à fin 2015) (atlantique pierre, critère, critères, fiducial, paref, scpi atlantique pierre 1, scpi)

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Plutôt une bonne nouvelle et une piqûre de rappel que la SCPI appartient aux associés et que le mandat de gestion confié par ces associés à la SDG n’autorise pas tout à celle-ci.


“The pessimist complains about the wind; the optimist expects it to change; the realist adjusts the sails.” W.A Ward

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#69 08/08/2018 12h39 → SCPI Atlantique Pierre 1 : analyse de cette SCPI de PAREF Gestion (de Fiducial jusqu'à fin 2015) (atlantique pierre, critère, critères, fiducial, paref, scpi atlantique pierre 1, scpi)

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Bonjour,

Dans ce dernier BT, je constate également une amélioration des TOF et TOP, par rapport au trimestre précédent avec des augmentations respectives à 90,1% contre 87,3% et 85,4% contre 84,2%.

Ce qui ne doit pas masquer que 21 lots sur 113 sont toujours vacants et que, pour certains la relocation risque d’être compliquée en l’état. Cette amélioration étant essentiellement à mettre à l’actif de la relocation à 100% des bureaux de Nantes.

J’ai aussi noté plusieurs nouveaux baux ou renouvellements pour le centre commercial à Les Angles (30) et, enfin, un nouveau bail pour les bureaux de Marseille. Ce dernier représentant une part importante de valorisation des actifs de la SCPI et, parallèlement une vacance très importante, espérons que ce soit un signe d’une dynamique positive sur ce bien.

Je remarque que le nombre d’associés est passé de 1453 à 1450. Ce qui laisse supposer que les dernières acquisitions sont en partie réalisées par des associés de la SCPI, qui restent donc optimistes pour l’avenir.

Par contre, alors que dans de précédentes publications la SG et le CS faisait part d’une possible relocation à court terme de 100% des locaux commerciaux à Cosne sur Loire, il n’en est pas fait mention dans ce dernier bulletin.

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#70 08/08/2018 13h44 → SCPI Atlantique Pierre 1 : analyse de cette SCPI de PAREF Gestion (de Fiducial jusqu'à fin 2015) (atlantique pierre, critère, critères, fiducial, paref, scpi atlantique pierre 1, scpi)

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On trouve l’information pour Cosne-sur-Loire dans le document reçu par les associés:

Expression directe du CS de ATP1 du 2ème trimestre 2018 a écrit :

COSNE SUR LOIRE =TOF 0 % - Actif très compliqué – Signature d’un bail le 30/08/2017 avec l’enseigne ACTION sur la moitié des locaux au loyer de 90 000 €. Travaux de division des locaux lancés après purge des recours des autorisations. Prise d’effet du bail à réception des travaux, courant du 3T 2018. La location à une enseigne comme ACTION devrait attirer un locataire pour le reste des locaux.

A suivre donc.
Je n’ai pas compris dans ce courrier à quoi correspondaient les 4 dernières lignes "Acquisition sous l’impulsion de PAREF GESTION", sont-ce des acquisitions de l’an dernier ou précédemment ?

Message édité par l’équipe de modération (08/08/2018 14h53) :
- correction de la faute de frappe (Cifocoma2 au lieu de ATP1)


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[+1]    #71 08/08/2018 14h53 → SCPI Atlantique Pierre 1 : analyse de cette SCPI de PAREF Gestion (de Fiducial jusqu'à fin 2015) (atlantique pierre, critère, critères, fiducial, paref, scpi atlantique pierre 1, scpi)

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@Surin   L’information sur Cosne-sur-Loire est en ligne avec ce qui a été indiqué lors de l’AG, et décrit ici : "Cosne-sur-Loire reloué à 50% (à une locomotive, donc avec de bonne perspectives de louer le reste)". Les 4 dernières lignes "Acquisition sous l’impulsion de PAREF GESTION" concernent (toutes) les acquisitions de 2016 et 2017 (source: inventaire du patrimoine dans le RA2017).

Par contre, il y a d’autres parties du document reçu par les associés qui m’interpellent :

Expression directe du CS de ATP1 du 2ème trimestre 2018 a écrit :

Il est regrettable que beaucoup d’associés ne prennent pas part aux votes car des frais non négligeables d’une 2ème assemblée sont à assumer.

…/…

• Conformément aux statuts, M. Henri Tiessen, membre du Conseil, a été nommé Président de l’Assemblée Générale. Souffrant, il s’est retiré au moment où Mme Hélène Karsenty, Présidente du Conseil de Surveillance devait commenter le rapport du Conseil.

A l’approche des assemblées générales, chaque année, votre Conseil fait face à des attaques virulentes, ne ressassant que de vieux épisodes déformés.

Axé sur sa mission dans l’intérêt de tous les associés, votre Conseil de Surveillance reste sérieux et concentré : il surveille et contrôle chaque actif de notre SCPI Atlantique Pierre 1 afin que rien ne soit négligé sur la voie de son redressement.

Votre Conseil qui garde le souci permanent de ne considérer et de ne diffuser que des informations dont il a pu examiner le caractère tangible ou officiel, a eu connaissance d’une rumeur sur internet courant mai 2018 d’un possible dédommagement concernant Cosne-sur-Loire.

Il serait d’environ 3,49 € / part soit l’équivalent d’un peu plus de 3 mois de revenus de votre SCPI.

Lors de l’AG, la société de gestion a refusé de prendre en compte des votes par correspondance amenés en séance, et représentant plusieurs % des associés (ce qui aurait pu permettre d’atteindre le quorum), avec le plein soutien du CS (qui craignait sans doute que ces votes ne soient pas dans le sens qu’il avait recommandé, vu la personne qui apportait ces votes).
N’est-ce pas contradictoire avec le fait de regretter qu’autant d’associés ne participent pas aux votes ?
(Ce refus pourrait même être contraire aux textes de loi régissant les SCPI, même si les statuts de cette SCPI indiquent que les votes par correspondance sont à communiquer plusieurs jours avant l’AG)

Lors de l’AG, le départ de M.Tiessen (sans explication sur le moment, Mme Karsenty s’est alors assis à sa place, et n’a indiqué que 10-20 minutes après, en réponse à une question, que M.Tiessen était souffrant) est aussi susceptible de poser problème : qui donc présidait l’AG après son départ, et l’AG pouvait-elle ainsi continuer sans autre forme de formalité ?
Heureusement que personne ne semble avoir contester cette AG devant un tribunal !

Il est cocasse de voir le CS écrire faire "face à des attaques virulentes, ne ressassant que de vieux épisodes déformés." … quand tout le monde peut lire dans le Rapport Annuel 2017 la prose du CS (en particulier pages 35 et 36) qui comporte en divers endroits ce qui peut aussi être qualifié comme "attaques virulentes" (je vous laisse les trouver, cherchez dans les textes en gras) et "affirmations mensongères" (prétendre que l’AMF invaliderait l’élection du président de l’AG "à la majorité des parts viriles présentes ou représentées" alors que c’est ce qui se pratique de longue date dans d’autres SCPI qui ont de nombreux membres de leur CS en commun avec ATP1) (à ma connaissance, l’ancien secrétaire du CS ne percevait aucune rémunération autre que ses jetons de présence au CS, et rien n’empêche le CS d’amender un procès-verbal avant de l’approuver) ou trompeuses ( faire relire un texte par son propre avocat ne garanti pas que ce soit la vérité, mais plutôt qu’il présente bien la position d’une partie).

Enfin, il est surprenant que le CS prétende ne pas être au courant d’un jugement (dont moi-même j’avais une copie) dans la procédure lancée il y a plusieurs années par des associés de longue date (dont un a qui il a -à ma connaissance- été demandé de démissionner du CS quand cette procédure a été lancée, pour ne pas avoir de conflit d’intérêt), alors que la SCPI est "tierce à l’action" (j’imagine qu’un CS qui se veut aussi pointilleux suit au plus près les procédures où la SCPI est impliquée), et il est un peu trompeur d’indiquer un montant de dédommagement (3.49€/part) sans préciser que s’ajouteront des intérêts légaux (significatifs, car sur pas mal d’années).
Tout ceci n’explique pas plus que la Rapport Annuel 2017 soit complètement muet sur les procédures dans lesquelles la SCPI est impliquée.

Mais je préfère (de loin) avoir de telles informations, même pas aussi exactes qu’elles se voudraient être, qu’aucune information venant du Conseil de Surveillance, comme c’est hélas le cas dans la majorité des SCPI.


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#72 09/11/2018 11h49 → SCPI Atlantique Pierre 1 : analyse de cette SCPI de PAREF Gestion (de Fiducial jusqu'à fin 2015) (atlantique pierre, critère, critères, fiducial, paref, scpi atlantique pierre 1, scpi)

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Il semble que le dividende de 12€ pour 2018 se confirme comme pour 2017 avec un résultat en progression et supérieur de 5% à la distribution. Le TOF reste légèrement supérieur à 90%.
Reste le taux de contentieux de plus de 12% sur les loyers actuels qui reste très élevé, je n’arrive pas à en tracer l’évolution sur les dernières années.
Statu quo sur le marché des parts, les acheteurs peinent à compenser les parts mises en ventes. Un doux rêveur s’obstine à vouloir vendre les siennes 22% au dessus de ce que cela côte.


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#73 09/11/2018 18h59 → SCPI Atlantique Pierre 1 : analyse de cette SCPI de PAREF Gestion (de Fiducial jusqu'à fin 2015) (atlantique pierre, critère, critères, fiducial, paref, scpi atlantique pierre 1, scpi)

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Le TOF est en effet en très légère progression sur le 3ème trimestre passant de 90,1% à 90,3%. Le TOF progresse quant à lui de 85,3% à 87,7%.

Côté vacances locatives, pas d’améliorations avec 1 local de plus vide par rapport à la précédente période.

Avec les nouveaux baux signés et prise effets des baux, les loyers à venir devraient progresser de 233012€, dont il faut déduire les 118445€ de loyers suite aux congés reçus et libérations constatées. Soit une différence positive de 114567€.

Bémol, dans les valeurs locatives potentielles des biens libérés, celles indiquées sont bien inférieures à celles versées par les partants. Donc, comme ce fut le cas lors des derniers départs, il faut s’attendre à une baisse de valeur des relocations, donc à une diminution des dividendes à venir, qui ne pourra pas être compensée, si la vacance locative reste en l’état.

Enfin, de mon point de vue, le marché des parts reste relativement actif. Même si il reste des parts à la vente chaque mois, il y a tout de même un certain nombre de transactions que l’on est loin de trouver sur Cifocoma 2 par exemple.

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[+2]    #74 20/02/2019 20h15 → SCPI Atlantique Pierre 1 : analyse de cette SCPI de PAREF Gestion (de Fiducial jusqu'à fin 2015) (atlantique pierre, critère, critères, fiducial, paref, scpi atlantique pierre 1, scpi)

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Le bulletin du 4ème trimestre 2018 d’ATP1 est enfin publié.

Outre l’autosatisfaction habituelle du gestionnaire sur son travail, il est effectivement intéressant de noter quelques éléments d’améliorations.

A commencer par le dividende annuel qui est passé à 12,42€/part en 2018, contre 12€ en 2017.
Paref annonce une augmentation de la valorisation du patrimoine de 3% à périmètre constant. On verra si, entre cette revalorisation et l’accroissement du dividende, le prix des parts s’oriente enfin à la hausse. Puisque depuis 3 ans, après avoir atteint un point bas, il navigue sur le même niveau plancher aux alentours de 189 - 190€ net vendeur. Ce qui, virtuellement, avec une valeur de réalisation à fin 2017 de 234€/part et de reconstitution de 275€/part devrait représenter une décote attractive. Bien que le marché secondaire soit relativement fluide, ce n’est pas non plus l’enthousiasme du côté des acheteurs.

D’ailleurs, si l’on considère le nombre d’associés qui est passé de 1453 à 1440 en un trimestre, on peut déduire que les derniers achats soient le fait d’ associés qui se sont renforcés. En regardant le verre à moitié plein, on serait tenté de supposer d’une confiance de certains d’entre eux dans l’avenir de la SCPI et son redressement. Ce qui est un signe positif.

Du côté du TOF et TOP, l’amélioration se poursuit avec un TOF à 91,4% contre 90,3% 3 mois auparavant et un TOP qui est passé à 89,5% contre 87,7%. D’ailleurs, le nombre de locaux vacants est désormais de 18 au lieu de 22 sur la précédente période. Pour un total de 113 lots.

Gros morceau, le bail de St Privat avec l’administration fiscale a été confirmé, générant un loyer annuel de 236325€, ce qui n’est pas rien, vu la dimension de la SCPI. Néanmoins, dans les précédentes publications, ce renouvellement doit être le signal de la mise en vente de cet actif, considéré comme "compliqué" par le gestionnaire et le CS. Avec ce loyer et bail récents, il reste à espérer que son prix de vente ne soit pas trop éloigné de sa valeur comptable, vu que la valeur d’expertise est bien en deçà. S’agissant d’une indivision avec Fiducial, les profits/pertes seront partagés à 50%. Pour rappel, cet actif avait été acquis mi 2006.

Il ne reste qu’à espérer que la tendance positive des derniers mois se poursuive et qu’ATP1 ne connaisse plus les difficultés passées ni les problèmes d’autres SCPI de Paref, comme les Cifocoma ou Capiforce.

L’AG est programmée pour le 5 juin.

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#75 21/02/2019 09h39 → SCPI Atlantique Pierre 1 : analyse de cette SCPI de PAREF Gestion (de Fiducial jusqu'à fin 2015) (atlantique pierre, critère, critères, fiducial, paref, scpi atlantique pierre 1, scpi)

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Merci pour cette analyse. smile

salaze a écrit :

Avec ce loyer et bail récents, il reste à espérer que son prix de vente ne soit pas trop éloigné de sa valeur comptable, vu que la valeur d’expertise est bien en deçà. S’agissant d’une indivision avec Fiducial, les profits/pertes seront partagés à 50%. Pour rappel, cet actif avait été acquis mi 2006.

Cette vente sera d’autant plus compliquée qu’il ne s’agit pas d’un immeuble mais seulement de parts qui ne représente que 50% du bien. Et, puisqu’il s’agit d’une autre SCPI de Fiducial… il va falloir s’arranger pour que Fiducial accepte la vente ou bien qu’une de leur SCPI rachête ces parts.

Négociation qui peut ne pas être facile sauf si Fiducial a déjà approché Paref en exprimant son intérêt pour le rachat de ces parts pour le compte de l’une de ces SCPI !

Dernière modification par WhiteTiger (21/02/2019 09h40)


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