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[+1]    #1 20/01/2015 18h58 → SCPI Atlantique Pierre 1 : analyse de cette SCPI de PAREF Gestion (de Fiducial jusqu'à fin 2015) (atlantique pierre, critère, critères, fiducial, paref, scpi atlantique pierre 1, scpi)

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C’est  sans doute une lettre du "Conseil de Surveillance" , car il n’y a pas de "Conseil d’Administration" dans une SCPI.

Les rôles sont bien différents : l’un (CS) vérifie ce que fait la Société de Gestion qui tient les manettes, l’autre (CA) tient lui même les manettes et oriente la stratégie, et peut par exemple virer le Directeur Général.

N’hésitez pas (si vous êtes associé) à féliciter les (nouveaux) membres du CS (et sa présidente) si vous considérez qu’ils remplissent (à présent) bien leur rôle !

Mots-clés : atlantique pierre, critère, critères, fiducial, paref, scpi atlantique pierre 1, scpi


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[+1]    #2 15/04/2015 08h28 → SCPI Atlantique Pierre 1 : analyse de cette SCPI de PAREF Gestion (de Fiducial jusqu'à fin 2015) (atlantique pierre, critère, critères, fiducial, paref, scpi atlantique pierre 1, scpi)

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Bonjour,

Il est intéressant de noter ce qui se passe du côté de la SCPI Atlantique Pierre 1 depuis quelques mois.
Un Nouveau conseil de surveillance a été élu. Depuis, beaucoup des problèmes qui ont plongé AP1 à ces niveaux actuels (cours et dividendes) ont été relevés et les pratiques des Gestionnaires qui se sont succédé, dénoncés:

Commissions en tous genres au détriment des associés
Achats et ventes de biens entre gestionnaires en fonction de leurs intérêts
Manque de réactivité face aux problèmes de la SCPI
Succession de Gestionnaires qui se revendent les mandats de SCPI
Manipulation des conseils de surveillance et opacité dans la gestion …

Là où il y a une lumière, c’est que, contrairement à ce que l’on peut parfois supposer, un gestionnaire n’est pas inamovible et que les associés ont un pouvoir dont ils n’ont parfois pas conscience.

C’est ce qui se trame actuellement avec cette SCPI. Le nouveau conseil de surveillance, après avoir  noté nombre de dysfonctionnements du gestionnaire, portant gravement préjudice aux associés, a décidé de réagir. En plus d’actions en justice pour les manquements constatés, le conseil de surveillance est sur le point de ne pas renouveller le mandat de gestion de FIDUCIAL.

Si cela se produit, il est à espérer un effet boule de neige sur les autres gestionnaires de SCPI, notamment ceux qui ont trop souvent tendance à faire passer leurs intérêts financiers avant ceux des associés.

Affaire à suivre…

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[+1]    #3 05/06/2015 13h02 → SCPI Atlantique Pierre 1 : analyse de cette SCPI de PAREF Gestion (de Fiducial jusqu'à fin 2015) (atlantique pierre, critère, critères, fiducial, paref, scpi atlantique pierre 1, scpi)

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A votre place, j’accepterais la proposition du crédit foncier (3,15% avec 600 euros de frais de dossier en restant sur le meme nombre de mensualités) et je garderais mes 30 000€ (sur un placement sans trop de risques, par ex en majorité un bon fond euros sur une AV de + de 8 ans, dont je retirerais une partie chaque année) pour financer chaque mois le cashflow négatif.

Ceci règlerait le problème de la trésorerie, et vous conserverait une flexibilité financière maximale (les 30 k€ pourront éventuellement être utilisés pour une autre opportunité, par ex avec un cash flow positif).

Le second choix (bien moins flexible) serait d’effectuer un remboursement anticipé partiel (de 30 k€ ou d’un peu moins de 30 k€). Mais avant de rembourser, il faudra obtenir la confirmation écrite de l’accord du Crédit Foncier pour l’exonération d’IRA.

Je ne revendrais pas les parts, car, si cette SCPI a été gérée de manière discutable dans le passé (et vendue à un prix très élevé en 2010), les actions pour la redresser semblent "dans le tuyau", même si ça prendra pas mal de temps, et que ça ne rattrapera pas de sitôt les errances du passé.


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[+1]    #4 23/06/2015 18h11 → SCPI Atlantique Pierre 1 : analyse de cette SCPI de PAREF Gestion (de Fiducial jusqu'à fin 2015) (atlantique pierre, critère, critères, fiducial, paref, scpi atlantique pierre 1, scpi)

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Bonsoir,

Hier, s’est tenue l’AG de la SCPI AP1.

Preuve que les associés ont encore un pouvoir, les choses sont en pleine ébullition.

Fiducial Gerance a été démis de son mandat par plus de 87% des membres, qui ont décidé de la remplacer par PAREF Gestion à l’issue de l’année fiscale.

En conséquence, les votes ont désapprouvé la gestion du sortant et lui ont refusé le quitus.

Cette action, rendue possible par le dynamisme et l’effort de mobilisation et d’information de certains associés est encourageante. En effet, elle devrait sensibiliser l’ensemble des acteurs des SCPI à plus d’intérêt envers les associés et leur gestion, puisque rien ne sera désormais acquis.

La route du redressement de la SCPI AP1 est encore semée d’embûches, mais au moins un premier pas déterminant a été fait dans la bonne direction.

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[+2]    #5 16/06/2017 01h12 → SCPI Atlantique Pierre 1 : analyse de cette SCPI de PAREF Gestion (de Fiducial jusqu'à fin 2015) (atlantique pierre, critère, critères, fiducial, paref, scpi atlantique pierre 1, scpi)

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Je ne crois pas que l’analyse des créances impayées ou douteuses que vous avez faites permette de tirer les conclusions que vous en tirez ("il n’y a pas d’amélioration depuis la reprise par Paref").

En effet, PAREF Gestion a repris la gestion de cette SCPI au 01/01/2016, et s’est alors aperçu que, outre un stock de factures impayées pour diverses raisons, il y avait aussi des cas de charges qui n’avaient pas été refacturées à certains locataires (parfois depuis plusieurs années, parfois à des locataires ayant depuis lors résilié leur bail, voire cessé leur activité…). De ce fait, les impayés constatés en 2016 sont assez peu comparables avec ceux des années précédentes (ou même suivantes).

Il me semble que PAREF Gestion a pris ce problème à bras le corps (mais ne peux pour autant pas faire de miracle). Le CS ne cesse de répéter qu’il "stimule" et contrôle étroitement la SdG (sur ce point, et sur d’autres comme la résolution de la vacance). Par ailleurs, la rémunération (commission de gestion) de PAREF Gestion est assise sur les loyers facturés et encaissés par la SCPI (donc ils sont motivés : ils encaissent 8.5% des loyers que la SCPI encaisse, et rien sur les loyers impayés).

A ce niveau aussi, la situation ne sera sans doute normalisée que d’ici 2-3 ans.


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[+2]    #6 23/06/2018 16h29 → SCPI Atlantique Pierre 1 : analyse de cette SCPI de PAREF Gestion (de Fiducial jusqu'à fin 2015) (atlantique pierre, critère, critères, fiducial, paref, scpi atlantique pierre 1, scpi)

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Voici des informations extraites de mes notes prises lors de l’AG du 21/06/2018 :

Environ 25 associés présents; un huissier enregistre l’AG; AG présidée par le membre du CS le plus âgé (qui est peu intervenu, et a quitté la séance après 1 heure, remplacé par la présidente du CS); scrutateurs : H.Karsenty (présidente du CS) et J.Lamboley (un des associés ayant proposé les 5 résolutions évoquées ici).
La société de gestion a refusé de prendre en compte des votes par correspondance (pour quelques milliers de parts) apportés en séance par J.Lambolley, invoquant les statuts qui indiquent que ces votes doivent lui parvenir 3 jours avant l’AG (même si l’article l’article L.231-14 du Comofi -cité par un associé présent- semble contredire ceci, et prévaudrait sur les statuts).
Les présents, représentés et votes par correspondance totalisaient 48% des parts, soit un quorum suffisant pour l’AGO, mais insuffisant pour l’AGE (j’ignore si la prise en compte des votes par correspondance ‘’tardifs’’ aurait permis de l’atteindre).

La société de gestion a indiqué que, à la date de l’AG (et en partie sur 2018), elle avait traité 83% des difficultés identifiées lors de la reprise de la SCPI. Ceci inclut Cosne-sur-Loire reloué à 50% (à une locomotive, donc avec de bonne perspectives de louer le reste) et le renouvellement du bail à St Herblain. Les 17% restant incluent Créteil (même si le locataire en contentieux a quitté les lieux), St Privat (même s’il semble que le trésor public, qui devait quitter cet immeuble difficilement relouable, pourrait rester sur place), et Clamart (centre commercial, dont le positionnement correspond mal à sa zone de chalandise, ce qui mettra des années à se résoudre).

Le ‘’nettoyage’’ devrait se terminer en 2018, et en 2019 la SCPI pourra se redévelopper. La SCPI conserve actuellement sa trésorerie pour faire face à une importante échéance en mars 2019, qu’elle essaie par ailleurs de renégocier.
Le résultat net comme la distribution 2018 devraient être proches de ceux de 2017, l’impact du nettoyage devant surtout se faire sentir à partir de 2019.

Il a été clarifié que l’impact de l’évolution du plan comptable (PGR -> PGE) portait sur le report à nouveau (gonflé de 1.9€/part) et pas sur le résultat net.

A une question portant sur les procédures en cours, la société de gestion a fait le point des procédures qui figuraient en pages 5 et 6 du rapport annuel 2016 (et n’étaient pas évoquées dans le rapport 2017). En ce qui concerne l’autre procédure en cours dans laquelle différents associés ont attaqués l’ancienne société de gestion, qui concerne aussi la SCPI, qui n’est pas plus évoquée dans le rapport 2017, et pour laquelle Fiducial a été condamné en avril 2018 par la cours d’appel à verser 800 000€ (+intérêts) à la SCPI, la société de gestion a indiqué qu’elle informerait les associés dans le prochain bulletin trimestriel. Une remarque a été faite dans la salle qu’il aurait été plus approprié que la société de gestion n’intervienne pas contre la SCPI dans cette procédure.

A une question (déjà soulevée l’an passé) portant sur le ratio des loyers (factures) réellement encaissées par rapport à ceux (celles) si l’ensemble du patrimoine était loué (le TOF ne prend pas en compte les impayés, qui semblent nombreux pour cette SCPI), il a été répondu que le taux d’impayés ne dépassait pas 2.5%.

La totalité des résolutions a été lue en séance, avant les votes, mais il n’y a ensuite eu aucun échange d’arguments, en particulier entre ceux qui ont proposé les 5 résolutions évoquées ici et le Conseil de Surveillance qui a publié dans le rapport 2017 (p35-36) une argumentation (dont certains points me semblent très contestables) contre ces propositions.

Le résultat des votes communiqué par la SdG après l’AG (avant scrutation) est le suivant pour les résolutions relevant de l’AGO :  1 : oui à 97% ;   2 : oui à 62% ;   3 : oui à 59.6% ;   4 :oui à 97% ; 5 :oui à 96% ;6 : oui à 97% ; 7 :oui à 97% ; 8 :oui à 98% ; 9 :oui à 97% ; 10 :oui à 58% ; M2 : non à 59% ; R : non à 58% ; S : non à 59%. (Les ~40% en faveur des résolutions M2, R, S n’incluent pas les votes par correspondance dont la prise en compte a été refusée). On attendra l’AGE pour le résultat des votes des résolutions extraordinaires.


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[+1]    #7 08/08/2018 14h53 → SCPI Atlantique Pierre 1 : analyse de cette SCPI de PAREF Gestion (de Fiducial jusqu'à fin 2015) (atlantique pierre, critère, critères, fiducial, paref, scpi atlantique pierre 1, scpi)

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@Surin   L’information sur Cosne-sur-Loire est en ligne avec ce qui a été indiqué lors de l’AG, et décrit ici : "Cosne-sur-Loire reloué à 50% (à une locomotive, donc avec de bonne perspectives de louer le reste)". Les 4 dernières lignes "Acquisition sous l’impulsion de PAREF GESTION" concernent (toutes) les acquisitions de 2016 et 2017 (source: inventaire du patrimoine dans le RA2017).

Par contre, il y a d’autres parties du document reçu par les associés qui m’interpellent :

Expression directe du CS de ATP1 du 2ème trimestre 2018 a écrit :

Il est regrettable que beaucoup d’associés ne prennent pas part aux votes car des frais non négligeables d’une 2ème assemblée sont à assumer.

…/…

• Conformément aux statuts, M. Henri Tiessen, membre du Conseil, a été nommé Président de l’Assemblée Générale. Souffrant, il s’est retiré au moment où Mme Hélène Karsenty, Présidente du Conseil de Surveillance devait commenter le rapport du Conseil.

A l’approche des assemblées générales, chaque année, votre Conseil fait face à des attaques virulentes, ne ressassant que de vieux épisodes déformés.

Axé sur sa mission dans l’intérêt de tous les associés, votre Conseil de Surveillance reste sérieux et concentré : il surveille et contrôle chaque actif de notre SCPI Atlantique Pierre 1 afin que rien ne soit négligé sur la voie de son redressement.

Votre Conseil qui garde le souci permanent de ne considérer et de ne diffuser que des informations dont il a pu examiner le caractère tangible ou officiel, a eu connaissance d’une rumeur sur internet courant mai 2018 d’un possible dédommagement concernant Cosne-sur-Loire.

Il serait d’environ 3,49 € / part soit l’équivalent d’un peu plus de 3 mois de revenus de votre SCPI.

Lors de l’AG, la société de gestion a refusé de prendre en compte des votes par correspondance amenés en séance, et représentant plusieurs % des associés (ce qui aurait pu permettre d’atteindre le quorum), avec le plein soutien du CS (qui craignait sans doute que ces votes ne soient pas dans le sens qu’il avait recommandé, vu la personne qui apportait ces votes).
N’est-ce pas contradictoire avec le fait de regretter qu’autant d’associés ne participent pas aux votes ?
(Ce refus pourrait même être contraire aux textes de loi régissant les SCPI, même si les statuts de cette SCPI indiquent que les votes par correspondance sont à communiquer plusieurs jours avant l’AG)

Lors de l’AG, le départ de M.Tiessen (sans explication sur le moment, Mme Karsenty s’est alors assis à sa place, et n’a indiqué que 10-20 minutes après, en réponse à une question, que M.Tiessen était souffrant) est aussi susceptible de poser problème : qui donc présidait l’AG après son départ, et l’AG pouvait-elle ainsi continuer sans autre forme de formalité ?
Heureusement que personne ne semble avoir contester cette AG devant un tribunal !

Il est cocasse de voir le CS écrire faire "face à des attaques virulentes, ne ressassant que de vieux épisodes déformés." … quand tout le monde peut lire dans le Rapport Annuel 2017 la prose du CS (en particulier pages 35 et 36) qui comporte en divers endroits ce qui peut aussi être qualifié comme "attaques virulentes" (je vous laisse les trouver, cherchez dans les textes en gras) et "affirmations mensongères" (prétendre que l’AMF invaliderait l’élection du président de l’AG "à la majorité des parts viriles présentes ou représentées" alors que c’est ce qui se pratique de longue date dans d’autres SCPI qui ont de nombreux membres de leur CS en commun avec ATP1) (à ma connaissance, l’ancien secrétaire du CS ne percevait aucune rémunération autre que ses jetons de présence au CS, et rien n’empêche le CS d’amender un procès-verbal avant de l’approuver) ou trompeuses ( faire relire un texte par son propre avocat ne garanti pas que ce soit la vérité, mais plutôt qu’il présente bien la position d’une partie).

Enfin, il est surprenant que le CS prétende ne pas être au courant d’un jugement (dont moi-même j’avais une copie) dans la procédure lancée il y a plusieurs années par des associés de longue date (dont un a qui il a -à ma connaissance- été demandé de démissionner du CS quand cette procédure a été lancée, pour ne pas avoir de conflit d’intérêt), alors que la SCPI est "tierce à l’action" (j’imagine qu’un CS qui se veut aussi pointilleux suit au plus près les procédures où la SCPI est impliquée), et il est un peu trompeur d’indiquer un montant de dédommagement (3.49€/part) sans préciser que s’ajouteront des intérêts légaux (significatifs, car sur pas mal d’années).
Tout ceci n’explique pas plus que la Rapport Annuel 2017 soit complètement muet sur les procédures dans lesquelles la SCPI est impliquée.

Mais je préfère (de loin) avoir de telles informations, même pas aussi exactes qu’elles se voudraient être, qu’aucune information venant du Conseil de Surveillance, comme c’est hélas le cas dans la majorité des SCPI.


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[+2]    #8 20/02/2019 20h15 → SCPI Atlantique Pierre 1 : analyse de cette SCPI de PAREF Gestion (de Fiducial jusqu'à fin 2015) (atlantique pierre, critère, critères, fiducial, paref, scpi atlantique pierre 1, scpi)

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Le bulletin du 4ème trimestre 2018 d’ATP1 est enfin publié.

Outre l’autosatisfaction habituelle du gestionnaire sur son travail, il est effectivement intéressant de noter quelques éléments d’améliorations.

A commencer par le dividende annuel qui est passé à 12,42€/part en 2018, contre 12€ en 2017.
Paref annonce une augmentation de la valorisation du patrimoine de 3% à périmètre constant. On verra si, entre cette revalorisation et l’accroissement du dividende, le prix des parts s’oriente enfin à la hausse. Puisque depuis 3 ans, après avoir atteint un point bas, il navigue sur le même niveau plancher aux alentours de 189 - 190€ net vendeur. Ce qui, virtuellement, avec une valeur de réalisation à fin 2017 de 234€/part et de reconstitution de 275€/part devrait représenter une décote attractive. Bien que le marché secondaire soit relativement fluide, ce n’est pas non plus l’enthousiasme du côté des acheteurs.

D’ailleurs, si l’on considère le nombre d’associés qui est passé de 1453 à 1440 en un trimestre, on peut déduire que les derniers achats soient le fait d’ associés qui se sont renforcés. En regardant le verre à moitié plein, on serait tenté de supposer d’une confiance de certains d’entre eux dans l’avenir de la SCPI et son redressement. Ce qui est un signe positif.

Du côté du TOF et TOP, l’amélioration se poursuit avec un TOF à 91,4% contre 90,3% 3 mois auparavant et un TOP qui est passé à 89,5% contre 87,7%. D’ailleurs, le nombre de locaux vacants est désormais de 18 au lieu de 22 sur la précédente période. Pour un total de 113 lots.

Gros morceau, le bail de St Privat avec l’administration fiscale a été confirmé, générant un loyer annuel de 236325€, ce qui n’est pas rien, vu la dimension de la SCPI. Néanmoins, dans les précédentes publications, ce renouvellement doit être le signal de la mise en vente de cet actif, considéré comme "compliqué" par le gestionnaire et le CS. Avec ce loyer et bail récents, il reste à espérer que son prix de vente ne soit pas trop éloigné de sa valeur comptable, vu que la valeur d’expertise est bien en deçà. S’agissant d’une indivision avec Fiducial, les profits/pertes seront partagés à 50%. Pour rappel, cet actif avait été acquis mi 2006.

Il ne reste qu’à espérer que la tendance positive des derniers mois se poursuive et qu’ATP1 ne connaisse plus les difficultés passées ni les problèmes d’autres SCPI de Paref, comme les Cifocoma ou Capiforce.

L’AG est programmée pour le 5 juin.

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[+1]    #9 06/05/2019 20h33 → SCPI Atlantique Pierre 1 : analyse de cette SCPI de PAREF Gestion (de Fiducial jusqu'à fin 2015) (atlantique pierre, critère, critères, fiducial, paref, scpi atlantique pierre 1, scpi)

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La réponse de Paref a été rapide.

Je la mets ci-dessous en copie :

Cher Associé,

Nous avons dû faire des développements informatiques ponctuels pour intégrer les 3 cases années blanches et la comptabilité n’était pas accoutumée à ce calcul pour le moins singulier et qui a demandé des jours et (des nuits) de modélisation.

De plus, il n’y avait pas la place pour intégrer mot pour mot ce qui est indiqué sur la déclaration, rendant les choses peu clair et obligeant nos associés à faire une soustraction pour obtenir la bonne fraction. Ce en quoi vous avez raison.



Il n’y a, en revanche, pas de cas à zéro pour nous, c’est d’ailleurs impossible que ce glissement d’une année sur l’autre n’existe pas dans les SCPI, et même s’il eût été plus simple de mettre zéro, le choix a été fait de suivre les recommandations de l’ASPIM et de la notice fiscale, cet ajout a été créé pour éviter les optimisations en année blanche, nous avons donc déclarer les sources de revenus des autres années qui auraient glissé sur 2018 et il s’agit bien de cette case.



En raison de l’extrême complexité de ces IFU « année blanche »  et des erreurs sur cette case et d’autres liées notamment à la détention de SCPI avec revenus de source étrangère, nous avons donc pris la décision de renvoyer un nouvel IFU à nos clients avec une notice qui explique ce à quoi correspond la case que vous évoquez et un montant net (cette fois-ci) et un rappel de la non prise en compte de Novapierre Allemagne dans le paragraphe année blanche de la déclaration.



Je vous remercie pour votre remarque et votre patience, l’an prochain, retour à la normal.



Cordialement

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[+2]    #10 02/06/2019 10h46 → SCPI Atlantique Pierre 1 : analyse de cette SCPI de PAREF Gestion (de Fiducial jusqu'à fin 2015) (atlantique pierre, critère, critères, fiducial, paref, scpi atlantique pierre 1, scpi)

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Bonjour,

Ayant profité de vacances bienvenues pour me déconnecter un peu de l’actualité et du quotidien, je viens seulement de prendre connaissance du dernier BTI d’ATP1.

Je ne reviendrai pas sur l’autosatisfaction habituelle du gérant et du CS dont il est logique qu’ils préfèrent regarder le verre à moitié plein qu’à moitié vide. Pourquoi pas, il faut toujours rester optimiste même si un peu d’objectivité ne ferait pas de mal.

Premier constat, dans son édito, le gérant se gargarise d’une nouvelle enseigne de bijouterie qui vient de s’installer dans le centre commercial les Angles. En tant qu’associé, je me réjouis d’une vacance de moins et de loyers en plus…. mais en tournant la page, je constate qu’il s’agit en fait d’une libération constatée depuis février 2019. Cerise sur le gâteau, le loyer qui était de 29477€ n’a plus qu’un potentiel de 15750€ soit une diminution de presque la moitié.

Deuxième constat, après plusieurs mois d’incertitude, le bien de St Privat a vu son bail renouvelé avec les services fiscaux. Cependant, même si ce renouvellement est une bonne nouvelle, je note que le loyer qui était de 236597€ est descendu à 223597€, alors que la surface de location de 3151m² est monté à 3443m². Donc une baisse sensible du loyer au m².

Seul point positif, la vente d’un premier lot à Créteil, qui parait être un actif ayant du mal à se louer / fidéliser avec des loyers revus à la baisse.

Reste à savoir si ces liquidités vont être investis dans des biens de qualité avec des rendements intéressants. ce qui, au vu de la conjoncture actuelle me parait compliqué.

Enfin, concernant les TOP et TOF, ils sont en légère amélioration, ce qui est logique, puisqu’un actif vacant a été vendu. Au fil des BTI, je remarque tout de même que les renouvellements de baux se font assez régulièrement avec une révision du loyer à la baisse. Ces indicateurs restent donc très subjectifs et des indicateurs prenant en compte l’évolution des loyers perçus par rapport au nombre de mètre carrés de surface détenus (je ne sais pas si c’est clair) permettraient de les compléter.

Globalement, je trouve la situation de la SCPI toujours très fragile, d’une part en raison de locaux qui n’ont rien d’exceptionnels en terme de situation géographique ou de qualité de construction / énergétique (même si le gérant semble avoir initié des actions en ce sens) et de ses locataires dont une bonne partie peuvent être fragilisés par le e-commerce.

Après les dernières confrontations, le nombre d’associés à très légèrement diminué, ce qui montre une certaine confiance dans l’avenir en continuant à se renforcer. Pour le prix de la part, il est régulièrement mis en avant que ce plancher est partiellement entretenu par les notaires qui veulent vendre rapidement dans le cadre d’une succession. Vu notre nombre d’associés, ce doit être l’hécatombe.

Comme tous les associés, j’aimerais un prix de la part plus haut et proche de la valeur de réalisation. Il faut être réaliste, vu la situation, ce prix actuel me semble logique et je ne pense pas qu’il progresse de beaucoup à court ou moyen terme. La situation conflictuelle récurrente entre la présidente du CS et d’autres associés alimentée par des missives qui mériteraient à être plus objectives et modérées n’invitent pas non plus à arranger les choses.

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[+2]    #11 05/06/2019 20h23 → SCPI Atlantique Pierre 1 : analyse de cette SCPI de PAREF Gestion (de Fiducial jusqu'à fin 2015) (atlantique pierre, critère, critères, fiducial, paref, scpi atlantique pierre 1, scpi)

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Voici des informations extraites de mes notes prises lors de l’AG du 05/06/2019 :

Environ 20 associés présents; un huissier enregistre l’AG; AG présidée par Mme Marquet (membre du CS le plus âgé, la présidente du CS préférant être scrutateur); scrutateurs : H.Karsenty (présidente du CS) et JJ.Bonfil-Praire.
Les présents, représentés et votes par correspondance totalisaient 34% des parts, soit un quorum suffisant pour l’AGO, mais insuffisant pour l’AGE (qui sera reconvoquée le 1/07/19).

La société de gestion (SdG) a indiqué que le traitement des difficultés identifiées sur cette SCPI est en totalité, soit terminé, soit encore en cours en 2019. (L’an passé, elle avait indiqué avoir traité 83% des difficultés identifiées lors de la reprise de la SCPI). Ceci inclut Cosne-sur-Loire loué à 55% (avec bon espoir d’être à 100% fin 2019), St Herblain loué à 100%, Marseille loué à 86% (après des travaux pour l’accès des PMR afin de louer à la médecine du travail), Créteil dont une partie a été vendu en T1/2019, Les Angles loué à 93%, Clamart loué à 89%. L’emprunt en cours a été remboursé en T1/2019. Le TOF actuel est de 92.4%.

Le nettoyage du patrimoine étant sur sa fin, la SCPI devrait à présent pouvoir se redévelopper, au besoin en ayant recours à des lignes de crédit pour acquérir de nouveaux biens.

À une question portant sur les importantes révisions (à la baisse) de la valeur locative de certains biens, il a été répondu que c’était due à l’évolution du marché, et qu’il restait encore un certain nombre de loyers au-dessus de leur valeur de marché (et qui pourrait entrainer des négociations par les locataires, sur les loyers, des travaux, etc.).

À une question portant sur la procédures en cours, dans laquelle différents associés ont attaqué Fiducial l’ancienne SdG, et pour laquelle Fiducial a été condamné en avril 2018 par la cour d’appel à verser 826 k€ à la SCPI (déjà récouvrés par la SCPI, mais pour le moment provisionnés), il a été indiqué qu’une décision de la cours de cassation était attendu pour décembre 2019.

À propos du marché secondaire la SdG indique avoir l’intention de l’animer un peu plus, et escompter une remontée de la valeur des parts (la SCPI passant d’une phase de convalescence à une phase de développement), et, à une question portant sur la non mise à jour de la confrontation de mai sur le site internet au jour de l’AG, il a été répondu que la mise à jour intervenait le 5 ou 6 du mois suivant (un peu plus tard que pour certaines autres SdG) et qu’il fallait juste attendre un peu.

Il y a eu des "débats animés" avec quelques associés présents sur les thèmes suivants (avec un court résumé) :
   - Communication de la valeur vénale de chaque immeuble : les avis diffèrent (à coût de n° de directives de l’AMF) sur l’obligation ou non de la faire figurer dans le rapport annuel. La SdG considère que ce serait donner une information à de potentiels acheteurs, susceptible de nuire à la SCPI lors d’une négociation de cession. La SdG indique être disposée à fournir cette information à tout associé le demandant et acceptant de signer un engagement de confidentialité. Un associé indique avoir signé cet engagement, mais ne pas avoir reçu ensuite les informations (à clarifier par la SdG). Le CS supporte la position de la SdG. Le CaC (qui contrôle la conformité du rapport annuel avec les textes réglementaires) ne trouve rien à y redire.
   - Evolution des résultats de la SCPI : un associé déplore que les recettes locatives brutes par part soient en baisse continue chaque année depuis 2013. Le SdG indique que le résultat (comme le dividende) par part de la SCPI, s’il a baissé les premières années, n’a fait qu’augmenter d’année en année depuis 2015.
   - un associé fait confirmer que le secrétariat externe (rémunéré) du CS est assuré par l’association APPSPCI, puis indique qu’une récente décision de justice annule l’AG (de juin 2016) qui aurait élu l’actuelle direction de cette association. Le CaC indique que la rémunération de cette prestation externe par la SCPI est en tout point conforme (aux statuts et décisions de l’AG de la SCPI), et que ce qui se passe au sein de APPSCPI est largement hors sujet durant cette AG.

Les résolutions ont été lues en séance, avant les votes. La SdG a clarifié sa position sur les résolutions non agréées par elle :
     résolution 22 / P : la SdG considère approprié le mode de désignation actuel du Président de l’AG, et un changement inutile (Note : d’autres SCPI de cette SdG ont le même mode de désignations, d’autres le mode de désignation proposé par la résolution, d’autres désignent la SdG comme président de l’AG. Le rôle du Président de l’AG est d’animer l’AG et de voter au nom des associés ayant donné un "pouvoir au Président". Dans les faits, depuis 2 ans c’est le DG de la SdG qui anime à 99% l’AG).
    résolution 24 / R : la SdG ne partage pas un certain nombre des exposés des motifs, en particulier elle considère que la situation ne se détériore plus (au contraire), que des cessions opportunes ont eu lieu, et que la SCPI n’est plus endettée.
    résolution 25 / S : la SdG indique que le fait d’avoir un secrétaire externe du CS figure explicitement aux statuts, et que sa rémunération a été votée en AG. (Le CaC a confirmé avoir examiné ce sujet, et ne pas avoir identifié d’anomalie). (Un récent membre du CS- élu en 2017- atteste que c’est un vrai travail, qui est utile à la SCPI)

Le résultat des votes n’a pas été disponible juste après l’AG, mais devrait l’être sous 24h, le dépouillement des votes, avec les pouvoirs etc. semblant avoir débordé l’outil informatique et les process en place.

Synthèse : la SCPI semble continuer à se redresser, même si elle reste fragile, et il y a encore pas mal de voix contestatrices et mécontentes chez certains (anciens) associés.


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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[+2]    #12 06/06/2019 19h59 → SCPI Atlantique Pierre 1 : analyse de cette SCPI de PAREF Gestion (de Fiducial jusqu'à fin 2015) (atlantique pierre, critère, critères, fiducial, paref, scpi atlantique pierre 1, scpi)

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Bonjour,

Ce prix est possible. En effet, le carnet d’ordre (voir le message 66 de la file "Achat de SCPI sur le marché secondaire : tout ce qu’il faut savoir !" de Surin) juste avant le confrontation était comme suit :

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/9144_co_atp1_31_mai_19.png

Il y avait au moins 6 ordres d’achat à un prix supérieur à celui de l’ordre de vente le moins disant… de ce fait certains ordres n’apparaissent pas.

Les 5 ordres d’achat du carnet portent sur 378 parts.

Imaginons un 6ème ordre pour 21 parts à 182,22.

J’ai constitué le tableau suivant à partir du carnet d’ordres. Il donne pour chaque prix d’échange le nombre de parts à la vente (somme des ordres de ventre à un prix égal ou inférieur à ce prix), le nombre de parts à l’achat (somme des ordres d’achats à un prix égal ou supérieur à ce prix), le nombre de parts échangeables (minimum des deux valeurs), le nombre de parts non échangeables.

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/16426_ap1bis.jpg

L’application de la règle 1 conduit à retenir 2 prix possibles : 185 et 186,22 (nombre maximun de parts échangeables).

La règle 2 ne permet pas de départager les 2 prix, le nombre de parts non échangeables étant le même.

La règle 3 conduit à retenir le prix le plus proche de celui de la confrontation précédente, soit 186,22.

Il aurait fallu un ordre d’achat à 185 euros pour faire descendre le prix d’échange à ce niveau…

CQFD

Canyonneur

Dernière modification par Canyonneur75 (06/06/2019 20h09)

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