Suivez les discussions sur : Twitter Facebook RSS   Abonnez-vous à la newsletter : Newsletters   Utilisez la recherche : 
Chercher
Membres  |  Mission

Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l'investissement patrimonial pour s'enrichir, générer une rente et atteindre l'indépendance financière

Vous n'êtes pas identifié : inscrivez-vous pour échanger et participer aux discussions !

#26 03/02/2016 02h28 → SCPI Atlantique Pierre 1 : Analyse de cette SCPI de PAREF Gestion (de Fiducial jusqu'à fin 2015) (atlantique pierre, critère, critères, fiducial, paref, scpi atlantique pierre 1, scpi)

Membre
Réputation :   237 

Merci pour ces explications.
GBL confirmez-vous que le TOF considere uniquement les loyers appelés indépendamment de leur paiement? Auquel cas il faut le mettre en rapport avec le taux d’encaissement des loyers.
On obtient alors un "taux de loyers effectivement encaissés par la SCPI", cette définition purement personnelle correspond-elle a un terme défini dans les normes? Ca me parait etre un critere de jugement pour jauger du potentiel d’une SCPI davantage qu’un TOF amputé d’impayés…

Hors ligne

 

#27 03/02/2016 03h10 → SCPI Atlantique Pierre 1 : Analyse de cette SCPI de PAREF Gestion (de Fiducial jusqu'à fin 2015) (atlantique pierre, critère, critères, fiducial, paref, scpi atlantique pierre 1, scpi)

Modérateur
Réputation :   1314 

Les définitions (du TOF et d’autres indicateurs) figurent dans ce document.

Le TOF considère bien uniquement les loyers facturés, indépendamment de leur paiement. La notion de "taux de loyers effectivement encaissés par la SCPI" est plus flou/fluctuante, car chaque impayé peut se retrouver payé du jour au lendemain, et qu’il peut y avoir d’autres impayés que des loyers (des charges refacturées par exemple).
Quelques SCPI (Elysée Pierre par ex) publient un "taux d’encaissement" dans leur bulletin trimestriel, mais il n’est pas forcément facile de l’interpréter (à quelle date exactement est-il constaté ?). D’autres le fournissent régulièrement au Conseil de Surveillance. L’analyse des Rapports Annuel permet généralement (à tout le monde) de le reconstituer, ou tout du moins d’évaluer les créances douteuses (mais un impayé constaté au bilan du 31/12 peut encore être payé plus tard).

La comptabilité fourni des chiffres, mais pas un ratio unique sur lequel se baser pour évaluer une société…


Contrôlons la finance: Finance Watch  - Parrain Fortuneo: 12356125, INGDirect: ZKCYANB, Altaprofits: MP

Hors ligne

 

#28 03/02/2016 05h26 → SCPI Atlantique Pierre 1 : Analyse de cette SCPI de PAREF Gestion (de Fiducial jusqu'à fin 2015) (atlantique pierre, critère, critères, fiducial, paref, scpi atlantique pierre 1, scpi)

Membre
Réputation :   237 

Merci, je trouve tout cela tres interessant.
Si je compare sur ATP1 le TOF a 89% avec les impayes ou litiges de 5,6% ca ferait un taux d’encaissement de 84% environ.
Sur PFO et PF1 on a un TOF de respectivement 84,9 et 79,85%. Les litiges ou creances douteuses representent environ 1%.
J’en conclus que le probleme de ATP1 ne vient pas forcement de ce TOF, les litiges ne suffisent pas non plus a eux seuls a expliquer cette deroute bien qu’ils y contribuent d’autant plus que ATP1 est une petite SCPI.
Il y a un conflit latent de longue date entre Fiducial et les associes/CS et des emplacements secondaires qui forcent la societe de gestion a consentir a des baisses de loyers importantes et non anticipees.
Perial a du pain sur la planche ! (je voulais dire Paref)

Dernière modification par kc44 (03/02/2016 12h50)

Hors ligne

 

#29 03/02/2016 12h31 → SCPI Atlantique Pierre 1 : Analyse de cette SCPI de PAREF Gestion (de Fiducial jusqu'à fin 2015) (atlantique pierre, critère, critères, fiducial, paref, scpi atlantique pierre 1, scpi)

Modérateur
Réputation :   1314 

Il y a une grosse différence dans la manière d’apprécier le TOF de SCPI comme PFO ou PF1, dont le patrimoine a été acquis il y a des dizaines d’années (donc un certain taux de vacance peut s’expliquer, même si la SdG aurait pu/du être plus (pro-)active) et le TOF de ATP1, dont une bonne partie du patrimoine a été acquis suite à la grosse augmentation de capital de 2010 (donc des biens récemment acquis… et donc beaucoup (trop) d’erreurs d’acquisition sur des biens devenus vacants, ou des locataires devenus insolvables, si peu de temps après).

Par ailleurs, le prix des parts PFO et PF1 tient compte depuis un moment du TOF faible, alors que les associés de ATP1 qui ont participé à l’AK à 320€ pensaient acheter quelque chose de sain, et que leur argent allait servir à acheter des immeubles occupés pour longtemps par des locataires solvables.

Perial a effectivement du pain sur la planche pour PFO et PF1, tout comme Paref pour ATP1 (la légèreté de l’ancienne SdG ne semblant pas limitée à des erreurs d’achats).


Contrôlons la finance: Finance Watch  - Parrain Fortuneo: 12356125, INGDirect: ZKCYANB, Altaprofits: MP

Hors ligne

 

#30 03/02/2016 13h42 → SCPI Atlantique Pierre 1 : Analyse de cette SCPI de PAREF Gestion (de Fiducial jusqu'à fin 2015) (atlantique pierre, critère, critères, fiducial, paref, scpi atlantique pierre 1, scpi)

Membre
Réputation :   56 

Comme l’a expliqué Goodbylenine, un TOF ne veut pas dire grand chose dans l’absolu. Il faut l’apprécier en regard d’autres éléments.

Par exemple, un TOF faible avec un bon rendement et globalement une bonne gestion, peut être l’espoir d’un meilleur rendement dans un avenir proche. A contrario, un TOF à 100% ou presque, avec un rendement faible ne laisse que peut d’espoir (à court terme) en ce qui concerne l’amélioration du rendement.

Mais, un TOF faible est peut-être synonyme d’un manque d’implication ou de dynamisme de la part de la société de gestion en ce qui concerne les relocations ou les cessions et acquisitions. Il se peut aussi que la société de gestion ait mal choisi le bien initialement, et que la qualité de celui-ci le rende invendable et inlouable…. ou nécessitant de lourds travaux avant relocation.

Un parc bien géré qui tourne et où parfois des travaux lourds de rénovation sont nécessaires, ne va pas avoir son TOF à 100%. Car on peut profiter de la vacance d’un locataire pour entamer des travaux lourds qui revaloriseront le patrimoine et permetteront, à terme, une meilleure location du biens.

Il faut par exemple, mettre en parallèle le TOF, l’ancienneté des batiments, le RAN et les provisions pour travaux, pour se faire une petite idée de la bonne gestion. Une SCPI avec des batiments d’un cerrtain âge, dont le RAN est conséquent et dont le budget travaux est à la hauteur, permettra certainement un rendement correct, et une valorisation à long terme des biens.

Une SCPI récente n’a pas besoin de RAN conséquent, ni de grosses provisions et devrait afficher un TOF supérieur, si l’acquisition ne porte que sur des batiments neufs ou trés récents.

Bref, il faut appréhender le contexte global de la SCPI pour pouvoir interpréter les chiffres. Un chiffre, pris hors contexte, ne permet pas déduire quoique ce soit.


“The pessimist complains about the wind; the optimist expects it to change; the realist adjusts the sails.”   William Arthur Ward

Hors ligne

 

#31 04/02/2016 06h08 → SCPI Atlantique Pierre 1 : Analyse de cette SCPI de PAREF Gestion (de Fiducial jusqu'à fin 2015) (atlantique pierre, critère, critères, fiducial, paref, scpi atlantique pierre 1, scpi)

Membre
Réputation :   237 

Bonjour,
Je continue cette file qui a apporté les réponses a mes interrogations sur ATP1.
Sur le dernier BT de Pierre Plus je lis ceci:
"Le  taux  d’occupation  financier  de  votre  SCPI  demeure  à  un  niveau  élevé,  96,04  %  au
quatrième trimestre et 96,69 % en moyenne annuelle. Le taux d’encaissement des loyers
des 201 baux s’établit quant à lui à 97,16 % en moyenne sur l’année."
Il est appréciable d’avoir ce taux d’encaissement juste apres le TOF. Cela amene une question. Ce taux d’encaissement est-il calculé sur le montant des loyers (ce qui paraitrait logique et je pense que c’est le cas pour Pierre Plus) ou sur le nombre de baux? Si par ex sur 201 baux les 6 plus gros ne sont pas encaissés on peut parler de 97% sur le nombre de baux mais on peut tomber a 80% sur les montants. GBL vous semblez dire que ce taux n’est pas normé, il faut donc juste faire confiance a la SG? Je sais que j’ai l’esprit tordu mais je compte aussi sur certains dans les SG pour utiliser toutes les failles permettant de mettre en valeur leur SCPI au détriment de la pertinence de l’information. J’imagine que le CS s’il fait son travail devrait pouvoir détecter s’il y avait ce type d’abus.

Hors ligne

 

#32 04/02/2016 08h31 → SCPI Atlantique Pierre 1 : Analyse de cette SCPI de PAREF Gestion (de Fiducial jusqu'à fin 2015) (atlantique pierre, critère, critères, fiducial, paref, scpi atlantique pierre 1, scpi)

Membre
Réputation :   56 

Bonjour,

A ma connaissance le taux d’encaissement est toujours calculé de cette manière. Ce n’est pas une question d’être favorable ou pas, d’abus ou d’arnaque, mais c’est une convention (tacite ou pas, je n’en sais rien). C’est juste une histoire de bien comprendre la terminologie. wink

Il faut aussi faire attention à bien définir le taux d’encaissement (liés aux retards de paiement qui sont passés en créances), et bien le distinguer du taux de créances irécouvrables qui , elles, sont comptabilisées en perte définitive. Ne pas confondre les 2 !

Quoiqu’il en soit, le conseil de surveillance est effectivement là pour "surveiller" et valider ou pas ce que fait la SdG. Il faut aussi bien comprendre que la SCPI n’appartient pas à la SdG (à la différence d’une action d’une foncière qui fait partie des capitaux propres de la société). La SdG n’est en quelque sorte qu’un prestataire de la SCPI (avec un contrat de prestation), en charge de tenir les comptes et d’assurer la gestion courante de la SCPI. Il est possible de changer de prestataire en AG. La preuve avec ATP1 ou Capiforce !


“The pessimist complains about the wind; the optimist expects it to change; the realist adjusts the sails.”   William Arthur Ward

Hors ligne

 

#33 05/03/2016 11h09 → SCPI Atlantique Pierre 1 : Analyse de cette SCPI de PAREF Gestion (de Fiducial jusqu'à fin 2015) (atlantique pierre, critère, critères, fiducial, paref, scpi atlantique pierre 1, scpi)

Membre
Réputation :   207 

D’après une conversation avec mon interlocuteur chez Paref, les provisions pour travaux ont été siphonnées pour maintenir les distributions et il est envisagé de réduire drastiquement les distributions pour permettre les travaux indispensables sur certains lots.

Il estime qu’il faudra 3 ans pour revenir à une situation plus normale en terme d’occupation et de revenus.

Carpediem
Note AMF: je distribue les SCPI Paref dont Atlantic Pierre.


«Voir c’est savoir, vouloir c’est pouvoir, oser c’est avoir. »Alfred De MUSSET

Hors ligne

 

#34 11/08/2016 14h29 → SCPI Atlantique Pierre 1 : Analyse de cette SCPI de PAREF Gestion (de Fiducial jusqu'à fin 2015) (atlantique pierre, critère, critères, fiducial, paref, scpi atlantique pierre 1, scpi)

Membre
Réputation :   

Les bulletins d’information de Paref et du conseil de surveillance de ATP1 mettent en lumière des erreurs de gestion de la part de Fiducial. On peut alors se demander si Fiducial n’a pas commis les mêmes erreurs de gestion sur les autres SCPI qu’elles gèrent. Doit-on alors se tenir à l’écart des SCPI de Fiducial?
Chose curieuse, Fiducial est une des rares sociétés de gestion dont les valeurs de réalisation ont augmenté en 2015. Par exemple la valeur de Sélectipierre 2 est passé de 520 euros au 31/12/14 à 612 euros au 31/12/15 (+18%). Ou Logipierre 3 qui passe de 1776 euros à 2113 euros (+19%). Comment l’expliquer?

Hors ligne

 

#35 11/08/2016 16h00 → SCPI Atlantique Pierre 1 : Analyse de cette SCPI de PAREF Gestion (de Fiducial jusqu'à fin 2015) (atlantique pierre, critère, critères, fiducial, paref, scpi atlantique pierre 1, scpi)

Membre
Réputation :   237 

Je répondrais oui il vaut mieux s’en tenir à l’écart. Sauf à vraiment acheter avec une forte décote. ATP1 a vu sa valeur d’expertise perdre plus de 10% suite au changement de SG, pourtant les immeubles sont les mêmes. Je n’ai pas d’informations sur l’évolution de ces valeurs de réalisation en hausse mais bon, venant de Fiducial, je me méfierais.

Hors ligne

 

#36 11/08/2016 16h36 → SCPI Atlantique Pierre 1 : Analyse de cette SCPI de PAREF Gestion (de Fiducial jusqu'à fin 2015) (atlantique pierre, critère, critères, fiducial, paref, scpi atlantique pierre 1, scpi)

Modérateur
Réputation :   1314 

[Un peu hors-sujet ici…]   

Fiducial Gérance vient de fusionner 3 de ses SCPI (Selectipierre1 et Croissance Immo absorbées par Selectipierre2, avec effet rétroactif au 01/01/0216, la 4ème SCPI qui devait être absorbée a voté contre lors de son AGE) et a changé de DG récemment. Rendez-vous dans quelques mois pour constater les impacts.


Contrôlons la finance: Finance Watch  - Parrain Fortuneo: 12356125, INGDirect: ZKCYANB, Altaprofits: MP

Hors ligne

 

#37 03/10/2016 17h43 → SCPI Atlantique Pierre 1 : Analyse de cette SCPI de PAREF Gestion (de Fiducial jusqu'à fin 2015) (atlantique pierre, critère, critères, fiducial, paref, scpi atlantique pierre 1, scpi)

Membre
Réputation :   

Bon j’ai bien fait de lire ce post. En effet dans mes diverses SCPI j’avais Ficommerce dans ma ligne de mire (ou plutôt de celle de mon GDP). Du coup en raison de sa SDG je me dis que c’est peut-être pas une bonne idée…..

Hors ligne

 

#38 04/10/2016 01h46 → SCPI Atlantique Pierre 1 : Analyse de cette SCPI de PAREF Gestion (de Fiducial jusqu'à fin 2015) (atlantique pierre, critère, critères, fiducial, paref, scpi atlantique pierre 1, scpi)

Membre
Réputation :   237 

Complètement !
De mon point de vue il y a un réel problème de gestion dans cette SG avec un mélange d’incompétence et, plus grave, de magouilles en tout genre dans les carnets d’ordres, les investissements, les rendements affichés…
L’AMF laisse faire !

Hors ligne

 

#39 11/11/2016 19h07 → SCPI Atlantique Pierre 1 : Analyse de cette SCPI de PAREF Gestion (de Fiducial jusqu'à fin 2015) (atlantique pierre, critère, critères, fiducial, paref, scpi atlantique pierre 1, scpi)

Membre
Réputation :   10 

Cela va peut-être s’arranger …
Je découvre que Thierry Gaiffe viens d’être recruté par Fiducial gérance comme directeur général.
Donc pour résumer, transfert "conflictuel" de la SCPI ATP1 de Fiducial chez Paref il y a quelques mois, puis maintenant recrutement de l’ex directeur général de Paref par Fiducial…
Qu’en penser? Prise de conscience de gros problèmes de gestion chez Fiducial? Qu’ils sont beaux joueurs? Que tout ce petit monde de la gestion de SCPI se connait parfaitement?

Hors ligne

 

#40 12/11/2016 00h51 → SCPI Atlantique Pierre 1 : Analyse de cette SCPI de PAREF Gestion (de Fiducial jusqu'à fin 2015) (atlantique pierre, critère, critères, fiducial, paref, scpi atlantique pierre 1, scpi)

Membre
Réputation :   237 

sm94 a écrit :

Cela va peut-être s’arranger …

Ou pas !
Il vient avec son pot de peinture? A-t-il aussi le pouvoir de rendre les adresses plus attractives?
Il y a vraiment du travail avec cette SCPI, cela prendra du temps. Mieux vaut se contenter de commenter les actions entreprises.

Hors ligne

 

#41 13/06/2017 11h47 → SCPI Atlantique Pierre 1 : Analyse de cette SCPI de PAREF Gestion (de Fiducial jusqu'à fin 2015) (atlantique pierre, critère, critères, fiducial, paref, scpi atlantique pierre 1, scpi)

Membre
Réputation :   237 

Je me suis un peu replongé dans les 3 derniers RA de ATP1 en lisant celui de 2016:

"RAPPORT DE LA SOCIÉTÉ DE GESTION 2016" a écrit :

Une dotation pour créances douteuses de 339k€ a d’autre part été inscrite au bilan de 2016 pour des contentieux locatifs.
Celle-ci était de 228k€ à fin 2015.
Parallèlement, une reprise de provision de créances douteuses de 499 K€ a été enregistrée.
Elle concerne notamment deux locataires qui sont passés en perte sur créances irrécouvrables pour 405k€.

En corrélation avec ce qui était écrit dans le RA 2014:

"RAPPORT DU CS 2014" a écrit :

Sur la Dotation aux créances douteuses:
Au 24 mars 2015, une perte sur créance est enregistrée dans les reprises de provisions pour 613.665€
présentant ainsi des provisions nettes pour 2014 de 264.000€ soit 6.02 % des revenus locatifs. Ce qui est un taux très élevé comparativement aux autres SCPI de même catégorie

Mettons maintenant ces chiffres face aux revenus locatifs de la SCPI et par part, sachant que la SCPI a 228 933 parts depuis au moins 5 ans:
2016:
Revenus locatifs       18€/part
Créances douteuses 1,48€/part soit 8,22% du revenu distribué par part
2015:
Revenus locatifs       19,4€/part
Créances douteuses 0,996€/part soit 5,13% du revenu distribué par part
2014:
Revenus locatifs       19,2€/part
Créances douteuses 1,15€/part soit 6,01% du revenu distribué par part (proche du 6,02 évoqué par le CS)

Le revenu de la SCPI est donc amputé chaque année de 5 à 8% à causes d’impayés de charges et loyers.
S’ajoutent à cela les procédures j’imagine coûteuses en frais de justice et avocat, ils ne l’évoquent pas plus précisément. Toujours est-il que le risque est prédominant:

"Rapport SG 2016 sur l’affaire Westondale" a écrit :

Atlantique Pierre 1 a ainsi été condamnée à payer la somme de 83k€ impactant directement les comptes 2016, la somme n’ayant pas été provisionnée. Atlantique Pierre 1 a interjeté appel de la décision et demande la réformation du jugement de première instance en faisant valoir qu’elle a respecté son obligation de délivrance conforme et d’information, et que la société Westondale ne justifie pas de préjudices propres à justifier l’octroi de dommages et intérêts. Le calendrier de procédure n’a pas été encore fixé.

Cela représente 0,3626€ par part. D’autres procédures sont en cours, le dénouement est incertain, ATP1 peut toutefois espérer récupérer un peu d’argent à travers celles-ci… ou non.

"Rapport du CS 2016" a écrit :

L’expertise de nos biens immobiliers a permis de retenir la valeur
de 52 738 K€ pour 2016.
Nous vous rappelons que la valeur d’acquisition est de 55 591 K€. À périmètre égal, la valeur du patrimoine est en baisse de 1,52 %.
La valeur de réalisation qui en découle est de 235 € pour 2016 contre 237 € pour 2015

J’avais lu en gros que les acquisitions d’avant 2009 ont gagné 10% et celle datant d’après ont perdu environ 8%. Preuve s’il en est de la mauvaise gestion et des mauvais choix de Fiducial sur les dernières années, aujourd’hui remplacée par Paref. Ceci dit après la décote de 12% due à une mauvaise évaluation du patrimoine l’an dernier, la situation semble se stabiliser bien qu’allant contre la tendance des autres SCPI.

Voici ce que je peux dire à la lecture du dernier RA. N’hésitez pas à me donner votre avis sur la pertinence du taux de créances douteuses ramené au revenu par part.
Sait-on pourquoi il persiste de telles créances? Quelqu’un connait-il davantage les causes et les actions entreprises par Paref pour réduire ces impayés?

Hors ligne

 

#42 15/06/2017 16h10 → SCPI Atlantique Pierre 1 : Analyse de cette SCPI de PAREF Gestion (de Fiducial jusqu'à fin 2015) (atlantique pierre, critère, critères, fiducial, paref, scpi atlantique pierre 1, scpi)

Modérateur
Réputation :   1314 

Voici quelques informations recueillies lors de l’AG du 14/06/2017 :

Une trentaine d’associés présents; un huissier enregistre l’AG (il y a eu des "échanges d’emails vifs" entre certains associés et le CS, ce qui a conduit à la démarche d’avoir un huissier pour que personne ne puisse contester ce qui aura été dit durant l’AG); AG présidée par le membre du CS le plus âgé (qui n’est cependant pas beaucoup intervenu) et non par la présidente du CS (comme l’an passé, mais elle est pour sa part bien plus intervenue);  scrutateurs : présidente du CS et APPSPCI (représentant 18k et 3.8k parts).

De manière générale, il semble que la situation de la SCPI s’améliore, et que le travail de la société de gestion soit intense et efficace (sous la surveillance vigoureuse du CS), même s’il reste encore pas mal de problèmes à résoudre, et que ce n’est pas avant 2-3 ans que la situation pourra être considérée comme vraiment sereine.   

En particulier, il y a eu (en 2016, mais aussi en 2017) quelques relocations (ou réengagement de locataires "locomotive" de certains sites), quelques cessions de biens vacants et problématiques, et quelques acquisitions opportunistes.

A des questions, il a été répondu que la stratégie pouvait être qualifiée d’opportuniste tant en matière d’acquisition (recherche de biens de taille adaptée à la SCPI, de qualité correcte, et surtout générateurs de rendement), que de dette (une partie de chaque acquisition est financée par un emprunt).

A une question portant sur le ratio des factures réellement encaissées par rapport à celles si l’ensemble du patrimoine était loué (le TOF ne prend pas en compte les impayés, qui semblent nombreux pour cette SCPI), il a été répondu que ce ratio n’était pas disponible (la SCPI avait tout un stock d’impayés, et en subi encore pas mal, car elle a beaucoup de petits locataires), mais que la SdG envisageait de le rendre disponible pour la prochaine AG. La SdG travaille bien entendu pour maitriser ce taux d’impayés.

La coopération avec Fiducial Gérance (qui gère 2 indivisions, à St Privat et Clamart, dans lesquelles les participations de ATP1 représentent près de 20% de son patrimoine, et une part plus élevée des ses "biens à problème") fonctionne mieux et PAREF Gestion sera plus impliqué dans la gestion de ces biens.  (Le fait que l’ancien DG de PAREF Gestion est à présent DG de Fidicial Gérance n’y est pas étranger)

Le résultat 2017 est actuellement attendu en hausse par rapport à celui de 2016. L’impact de l’évolution du plan comptable (PGR -> PGE, etc.) n’est pas connu, un bureau d’étude devrait rendre sa copie, sur les plans de travaux immeuble par immeuble, après l’été. Ceci ne préjuge pas d’une évolution du dividende.
Le niveau de rendement modeste de la SCPI (par rapport à la valeur ou le prix d’acquisition de son patrimoine) s’explique principalement par une vacance locative élevée, et des acquisitions passées de biens avec des loyers surévalués (qui ont été ou devront être révisés).

A une question sur un passage à capital variable, il a été répondu : non.
A une question sur une prochaine augmentation de capital, il a été répondu : à voir dans 2-3 ans.

AMF : Bien entendu, pour assister à l’AG, je suis associé (J’ai acquis des parts vers 200€ en 2015/16, j’avais refusé d’investir à 320€ lors de l’AK en 2010, comme indiqué ici, car le prix des parts était alors bien trop élevé, et tout un chacun pouvait facilement s’en apercevoir en lisant les rapports de la SCPI, et certains en ont résumé leur analyse ).


Contrôlons la finance: Finance Watch  - Parrain Fortuneo: 12356125, INGDirect: ZKCYANB, Altaprofits: MP

Hors ligne

 

#43 15/06/2017 16h23 → SCPI Atlantique Pierre 1 : Analyse de cette SCPI de PAREF Gestion (de Fiducial jusqu'à fin 2015) (atlantique pierre, critère, critères, fiducial, paref, scpi atlantique pierre 1, scpi)

Membre
Réputation :   237 

Merci pour ce retour.

GoodbyLenine a écrit :

A une question portant sur le ratio des factures réellement encaissées par rapport à celles si l’ensemble du patrimoine était loué (le TOF ne prend pas en compte les impayés, qui semblent nombreux pour cette SCPI), il a été répondu que ce ratio n’était pas disponible (la SCPI avait tout un stock d’impayés, et en subi encore pas mal, car elle a beaucoup de petits locataires), mais que la SdG envisageait de le rendre disponible pour la prochaine AG. La SdG travaille bien entendu pour maitriser ce taux d’impayés.

Dommage que la SG botte en touche, c’est un problème central dans cette SCPI et force est de constater qu’il n’y a pas d’amélioration depuis la reprise par Paref. D’après les chiffres que j’ai publié dans le message juste avant le votre, ce taux d’impayés a augmenté pour passer à plus de 8% des revenus de la SCPI en 2016.
Peut-on se baser sur ces chiffres pour évaluer les impayés en cours?

Dernière modification par kc44 (15/06/2017 16h24)

Hors ligne

 

#44 16/06/2017 01h12 → SCPI Atlantique Pierre 1 : Analyse de cette SCPI de PAREF Gestion (de Fiducial jusqu'à fin 2015) (atlantique pierre, critère, critères, fiducial, paref, scpi atlantique pierre 1, scpi)

Modérateur
Réputation :   1314 

Je ne crois pas que l’analyse des créances impayées ou douteuses que vous avez faites permette de tirer les conclusions que vous en tirez ("il n’y a pas d’amélioration depuis la reprise par Paref").

En effet, PAREF Gestion a repris la gestion de cette SCPI au 01/01/2016, et s’est alors aperçu que, outre un stock de factures impayées pour diverses raisons, il y avait aussi des cas de charges qui n’avaient pas été refacturées à certains locataires (parfois depuis plusieurs années, parfois à des locataires ayant depuis lors résilié leur bail, voire cessé leur activité…). De ce fait, les impayés constatés en 2016 sont assez peu comparables avec ceux des années précédentes (ou même suivantes).

Il me semble que PAREF Gestion a pris ce problème à bras le corps (mais ne peux pour autant pas faire de miracle). Le CS ne cesse de répéter qu’il "stimule" et contrôle étroitement la SdG (sur ce point, et sur d’autres comme la résolution de la vacance). Par ailleurs, la rémunération (commission de gestion) de PAREF Gestion est assise sur les loyers facturés et encaissés par la SCPI (donc ils sont motivés : ils encaissent 8.5% des loyers que la SCPI encaisse, et rien sur les loyers impayés).

A ce niveau aussi, la situation ne sera sans doute normalisée que d’ici 2-3 ans.


Contrôlons la finance: Finance Watch  - Parrain Fortuneo: 12356125, INGDirect: ZKCYANB, Altaprofits: MP

Hors ligne

 

#45 02/11/2017 17h54 → SCPI Atlantique Pierre 1 : Analyse de cette SCPI de PAREF Gestion (de Fiducial jusqu'à fin 2015) (atlantique pierre, critère, critères, fiducial, paref, scpi atlantique pierre 1, scpi)

Membre
Réputation :   

Bonjour
Lors de l’Ag 2017 la cession d’un veille actif vacant a été confirmé (acte début juillet) avec pour conséquence l’économie de près de 0,60 euros de charges  par part et par an tandis que le conseil indiquait en aparté que l’objectif était une distribution de 12,00 en 2017

Autre point positif qui a échappé à beaucoup, la limitation à 7,4% au lieu de 11% des frais d’achats pour les associés de plus de trois ans

Dernière modification par Poisson92100 (02/11/2017 17h55)

Hors ligne

 

#46 02/11/2017 18h08 → SCPI Atlantique Pierre 1 : Analyse de cette SCPI de PAREF Gestion (de Fiducial jusqu'à fin 2015) (atlantique pierre, critère, critères, fiducial, paref, scpi atlantique pierre 1, scpi)

Membre
Réputation :   

Bonjour
Je voudrais mentionner une initiative intéressante : la SCPI atlantique pierre 1 a abaissé de 6% à 2,4% le taux de frais de souscription quand l’associé est présent depuis plus de 3 ans (outre les 5% de taxe fiscale)

Logique : contrairement à un nouveau client a aller démarcher (via des CGIP ou autre a rémunérer) un ancien associé qui achète fournit à la Sté de gestion le bulletin qu’il a rempli seul et le cheque sans trop de travail pour la sté de gestion !

Hors ligne

 

#47 02/11/2017 23h41 → SCPI Atlantique Pierre 1 : Analyse de cette SCPI de PAREF Gestion (de Fiducial jusqu'à fin 2015) (atlantique pierre, critère, critères, fiducial, paref, scpi atlantique pierre 1, scpi)

Membre
Réputation :   237 

Où voulez-vous en venir? Pas de présentation rien, vous arrivez et boum vous postez ainsi?
Etes-vous associé de ATP1?

Hors ligne

 

#48 03/11/2017 10h01 → SCPI Atlantique Pierre 1 : Analyse de cette SCPI de PAREF Gestion (de Fiducial jusqu'à fin 2015) (atlantique pierre, critère, critères, fiducial, paref, scpi atlantique pierre 1, scpi)

Membre
Réputation :   

Bonjour
ce post a été déplacé par le site depuis un topic sur les frais et cout des
CGIP !
Je suis associé de AP ; la remarque est liée à une discussion sur les frais et au constat que 9% ou autre de frais étaient parfaitement acceptable à l’époque ou les SCPI rapportait 9% mais qu’aujourd’hui des frais atteignant 2 ans de dividende posent pb

Hors ligne

 

Pied de page des forums

Propulsé par FluxBB
Hébergé par Arcustech