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#226 29/07/2019 22h40 → SCPI Novapierre Allemagne : analyse de cette SCPI de PAREF Gestion (allemagne, fiscalité, imposition, paref gestion, paref, scpi novapierre allemagne, scpi)

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Bonjour,

Oui, reçu ce jour avec le même montant par part.

Si je ne m’en trompe pas, on est à -0,14 euros par part par mois de jouissance

Ce qui donne 2,55 € par part pour ce trimestre. Soit une baisse de 42 centimes.

En espérant, qu’il ait des explications.

Dernière modification par maxxxime (30/07/2019 10h35)

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#227 29/07/2019 23h45 → SCPI Novapierre Allemagne : analyse de cette SCPI de PAREF Gestion (allemagne, fiscalité, imposition, paref gestion, paref, scpi novapierre allemagne, scpi)

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Bonjour,

Je n’ai rien recu. 85 centimes par part ne me semble pas possible le niveau de distribution du 1T était à 2,97 euros par part.

Dernière modification par rocambole (29/07/2019 23h48)

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#228 30/07/2019 10h38 → SCPI Novapierre Allemagne : analyse de cette SCPI de PAREF Gestion (allemagne, fiscalité, imposition, paref gestion, paref, scpi novapierre allemagne, scpi)

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Bonjour,

L’information a été envoyée par mail (reçu hier à 15h)

Effectivement, les 0,85 centimes sont par mois. Cela donne un dividende total de 2,55€.

Maxxxime

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#229 30/07/2019 11h28 → SCPI Novapierre Allemagne : analyse de cette SCPI de PAREF Gestion (allemagne, fiscalité, imposition, paref gestion, paref, scpi novapierre allemagne, scpi)

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Je n’ai pas recu cet email…

2.55 me semble être une grosse baisse pourtant l’objectif était le maintient de la rémunération

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#230 30/07/2019 12h55 → SCPI Novapierre Allemagne : analyse de cette SCPI de PAREF Gestion (allemagne, fiscalité, imposition, paref gestion, paref, scpi novapierre allemagne, scpi)

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En écho aux messages #223 et #224 (avant les messages sur le dividende) :

La confiance : tout est là !

Pour investir, y compris dans une SCPI, et surtout à l’étranger, il en faut encore plus qu’en France.

Mais confiance en quoi : dans la société de gestion ? Dans les villes indiquées par la SCPI ? Dans la localisation de la zone d’activité de chaque ville indiquée ?

Il me parait important de ne pas oublier que nos voisins allemands ont une résilience qu’on n’a plus depuis longtemps :
- on a besoin de vous, on vous embauche (et cher si besoin) ;
- on n’a plus besoin de vous, on vous vire.
Pareil pour les entreprises, les bâtiments, etc… : pas d’état d’âme, l’objectif d’abord.

Bien sûr, on pourra répéter à l’envi ce que disent des journalistes :
- Assertion n°1 : en Allemagne, "ça ne va pas si bien que ça".
Objections :
- On trouvera (souvent en fonction de la couleur politique de l’informateur) autant d’infos dans un sens que dans l’autre ;
- des faits : si ça allait si mal que ça, comment expliquer que des entreprises allemandes appellent directement les établissements d’enseignement français (source = vécu cette année) pour proposer des emplois en Allemagne ? Ou que des entreprises viennent construire en France des usines (ex : Smart, Mercedes poids lourds - je n’ai pas d’équivalent inverse France vers Allemagne), ou… à 500 m de la frontière française (MTD, ZF)… ?
-Assertion n°2 :  "il y a des boulots à 800 €".
Oui. Mais connaissez-vous (personnellement) des gens qui travaillent à ce salaire ?
Les 3 que je connais sont tous des employés sortis du système scolaire français en fin de Collège, sans le DNB. Et handicapés, au sens de la MDPH.
Que font-ils pour ces 800 € ? Ils aident un boucher, servent de l’essence, déplacent des fleurs. En France, ce qu’on leur proposait, c’était l’ESAT (ex CAT). Ou le RSA (sans activité).

Dans mes connaissances, voisins, et/ou ma famille, il y a aussi, par exemple :
- un chauffagiste et un agent d’entretien, qui rentrent tous les soirs (100 km quand même…) avec leurs véhicules de service ;
- un électricien (niveau CAP), qui n’accepte des contrats d’intérim qu’à partir de 4000 € par mois (sinon, il touche le chômage en France - environ 3 à 6 mois tous les 3-4 ans, depuis que je le connais)…

Concernant les villes, plus encore qu’en France, qui peut dire qu’il connait bien tous les emplacements actuels d’une SCPI étrangère ? Et son évolution sur 10 ans, 20 ans ?

Un exemple, encore : Pirmasens.
Cette ville était une des plus riches d’Allemagne dans les années 50-60 (cité de la chaussure de luxe), et est aujourd’hui une des plus pauvres/des plus endettées (maintenant que les grandes maisons font sous-traiter à l’étranger + départ de la base américaine).
Quid d’un investissement immobilier en 1960, en 1970, en 1980 ?
Il n’y a quasiment plus d’industrie de la chaussure aujourd’hui. Mais on y construit des profilés pour fenêtres. Et pas dans des vieux bâtiments récupérés dans les ruines des prédécesseurs, comme on le voit en Moselle proche ; tout est neuf !
Et dans cette même ville, il y a aussi des entreprises qui ne trouvent pas d’employés. Des magasins qui se montent, aujourd’hui.

J’ai abandonné depuis longtemps l’idée même de spéculer sur l’avenir économique de toutes les villes des SCPI étrangères disponibles. Ne pratiquant qu’une toute partie de l’Allemagne, je la vois bouger, vite, beaucoup plus vite que l’échelle du temps d’un amortissement immobilier.

Alors, spéculer sur la qualité d’une SCPI en évaluant le présent et l’avenir d’une ville d’un autre pays…

On aura beau "faire ses devoirs" au plus précis de ses possibilités, comme certains aiment à le répéter (et c’est utile, bien sûr !), il faut probablement aussi un peu de folie pour investir dans une SCPI étrangère… Avoir confiance… Faire confiance…

Cordialement,

Dernière modification par Pierre2 (30/07/2019 22h10)

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[+1]    #231 30/07/2019 22h05 → SCPI Novapierre Allemagne : analyse de cette SCPI de PAREF Gestion (allemagne, fiscalité, imposition, paref gestion, paref, scpi novapierre allemagne, scpi)

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Reçu le mail aussi. Je confirme 2,55/part pour ce trimestre. J’ai envoyé un mail pour avoir explication. Voici la réponse :
"

GH a écrit :

L’engouement lié à l’atteinte du capital statutaire de ce premier Opus de Novapierre Allemagne a généré davantage de collecte et sur un temps très court entre janvier et avril.
Ce qui nous a obligé a des investissements plus importants qu’à l’accoutumée et sur des délais très courts.
Les problèmes climatiques en Allemagne cet hiver nous avaient aussi obligé à nous retirer sur une acquisition qui a pesé sur les investissements et l’attente de ceux-ci a été prolongée.

Ce décalage sur les investissements couplé à la minoration et faiblesse de la dette de votre SCPI, ont légèrement érodé ces 2 premiers trimestres.
La politique d’investissement et de refinancement devrait porter ses fruits et vous ramener progressivement à votre dividende habituel (versé net de fiscalité Allemande)

Tous ces éléments ont été évoqué en Assemblée Générale, je vous encourage à y participer ou à lire le rapport à la fin du rapport annuel de votre SCPI.

Je vous souhaite un bel été

GH

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#232 30/07/2019 23h28 → SCPI Novapierre Allemagne : analyse de cette SCPI de PAREF Gestion (allemagne, fiscalité, imposition, paref gestion, paref, scpi novapierre allemagne, scpi)

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Il faudrait leur répondre que ça serait bien de défendre les intérêts des anciens associés au lieu de faire la course à la collecte.

Mais maintenant que la SCPI est fermée, ça devrait se calmer…

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#233 31/07/2019 09h13 → SCPI Novapierre Allemagne : analyse de cette SCPI de PAREF Gestion (allemagne, fiscalité, imposition, paref gestion, paref, scpi novapierre allemagne, scpi)

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Bonjour,

Qu’entendez-vous au juste par "course à la collecte" ?

Il n’y a pas eu, de la part de PAREF, une volonté de mettre agressivement en avant telle ou telle SCPI de sa gamme. Si Novapierre Allemagne a beaucoup collecté, c’est simplement parce qu’elle a beaucoup été prescrite par les indépendants qui la commercialisaient, en raison de ses caractéristiques.

Votre critique est donc justifiée sur le fond, mais dans ce cas elle devrait s’étendre à l’ensemble des SCPI à capital variable du marché… hormis Corum Origin, qui à ma connaissance est la seule à plafonner volontairement sa collecte en assignant des quotas à ses distributeurs.

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#234 31/07/2019 09h20 → SCPI Novapierre Allemagne : analyse de cette SCPI de PAREF Gestion (allemagne, fiscalité, imposition, paref gestion, paref, scpi novapierre allemagne, scpi)

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Normalement le dividende devrait remonter au Q3 et Q4 si c’est un effet temporaire et on devrait voir les bénéfices engendrés par la fermeture de la SCPI (c’est désormais une SCPI à capital fixe)

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#235 31/07/2019 09h57 → SCPI Novapierre Allemagne : analyse de cette SCPI de PAREF Gestion (allemagne, fiscalité, imposition, paref gestion, paref, scpi novapierre allemagne, scpi)

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OxxiGen a écrit :

Bonjour,

Qu’entendez-vous au juste par "course à la collecte" ?

Il n’y a pas eu, de la part de PAREF, une volonté de mettre agressivement en avant telle ou telle SCPI de sa gamme. Si Novapierre Allemagne a beaucoup collecté, c’est simplement parce qu’elle a beaucoup été prescrite par les indépendants qui la commercialisaient, en raison de ses caractéristiques.

Votre critique est donc justifiée sur le fond, mais dans ce cas elle devrait s’étendre à l’ensemble des SCPI à capital variable du marché… hormis Corum Origin, qui à ma connaissance est la seule à plafonner volontairement sa collecte en assignant des quotas à ses distributeurs.

Pourquoi toujours mettre en avant Corum dans vos messages ? Vous en vendez ? Mettre des quotas ne signifient pas plafonner volontairement la collecte. Ça peut être mis pour empêcher un intermédiaire de trop collecté (différent d’une collecte global maîtrisé). Je vois au moins un intérêt si on ne peut plus souscrire auprès d’un CGP, on peut soit souscrire auprès de Corum via leur interface en ligne et on peut souscrire via le service de réinvestissement. Les deux ont probablement plus d’intérêt pour Corum (moins cher) que de rétrocéder au CGP. Mais ça peut-être un effet d’annonce type : "on a mis des quota à 1000" mais en réalité ils ne sont jamais atteint. Et d’autres choses encore que je ne conçois pas car pas du milieu.

Pour Paref, la course à  la collecte a été initié non pas à cause des indépendants qui la commercialisaient mais par le passage de capital variable à capital fixe qui a engendré un effet de "rareté" pour les personnes intéressées. Les gens se sont précipités pour avoir les dernières parts. Je pense que Paref a été pris de cours sur le timing (enfin ils auraient largement pu anticiper un tel effet d’annonce).

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#236 31/07/2019 10h21 → SCPI Novapierre Allemagne : analyse de cette SCPI de PAREF Gestion (allemagne, fiscalité, imposition, paref gestion, paref, scpi novapierre allemagne, scpi)

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Corum maitrise sa collecte auprès de son réseau de CGP c’est évident. Outre une nouvelle politique de rémunération moins attractive (sur Corum Origin), on peut se rendre compte que certains "gros collecteurs" (plate forme) du marché des SCPI ne proposent plus Corum Origin (et dans le cas ou elle est encore proposée, elle est beaucoup moins mise en valeur dans la communication) et ce n’est évidemment pas pour rien.
Il y a aussi le fait que beaucoup d’organismes financiers refusent d’accorder un crédit pour les 2 SCPI de chez Corum.
Paref a en effet été pris de cours car il n’avait pas anticipé que le CS refuserait de voter la hausse de l’augmentation du capital maximum statutaire. De meme, les CGP n’ont pas été prévenus en amont ce qui a pu poser des problèmes pour beaucoup de futurs associés (notamment ceux à crédit). De nombreux dossiers ont donc été retournés par Paref.
Juste dommage pour la communication qui doit etre, selon moi, ameliorée.

Dernière modification par Stinger77 (31/07/2019 10h22)

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#237 31/07/2019 10h51 → SCPI Novapierre Allemagne : analyse de cette SCPI de PAREF Gestion (allemagne, fiscalité, imposition, paref gestion, paref, scpi novapierre allemagne, scpi)

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Kabal a écrit :

Pourquoi toujours mettre en avant Corum dans vos messages ? Vous en vendez ? Mettre des quotas ne signifient pas plafonner volontairement la collecte. Ça peut être mis pour empêcher un intermédiaire de trop collecté (différent d’une collecte global maîtrisé). Je vois au moins un intérêt si on ne peut plus souscrire auprès d’un CGP, on peut soit souscrire auprès de Corum via leur interface en ligne et on peut souscrire via le service de réinvestissement. Les deux ont probablement plus d’intérêt pour Corum (moins cher) que de rétrocéder au CGP. Mais ça peut-être un effet d’annonce type : "on a mis des quota à 1000" mais en réalité ils ne sont jamais atteint. Et d’autres choses encore que je ne conçois pas car pas du milieu.

J’ai simplement évoqué un fait objectif, et il se trouve que je connais le sujet.
Libre à vous d’exprimer votre opinion et même de tirer des conjectures.

Kabal a écrit :

Pour Paref, la course à  la collecte a été initié non pas à cause des indépendants qui la commercialisaient mais par le passage de capital variable à capital fixe qui a engendré un effet de "rareté" pour les personnes intéressées. Les gens se sont précipités pour avoir les dernières parts. Je pense que Paref a été pris de cours sur le timing (enfin ils auraient largement pu anticiper un tel effet d’annonce).

Pour quelqu’un qui n’est pas du milieu, vous êtes décidément très affirmatif, voire péremptoire…
Pour ce que j’en sais, la décision de stopper la collecte est intervenue très brutalement, et de nombreuses souscriptions initiées avant cette annonce, n’ont pas pu être honorées. Il me semble donc difficile d’imaginer que c’est l’annonce qui a déclenché de nouvelles souscriptions. Mais une fois encore, vous êtes libre de le penser.  :-)

Stinger77 a écrit :

Paref a en effet été pris de cours car il n’avait pas anticipé que le CS refuserait de voter la hausse de l’augmentation du capital maximum statutaire. De meme, les CGP n’ont pas été prévenus en amont ce qui a pu poser des problèmes pour beaucoup de futurs associés (notamment ceux à crédit). De nombreux dossiers ont donc été retournés par Paref.
Juste dommage pour la communication qui doit etre, selon moi, ameliorée.

J’abonde tout à fait dans ce sens.

Dernière modification par OxxiGen (31/07/2019 10h53)

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#238 22/08/2019 14h19 → SCPI Novapierre Allemagne : analyse de cette SCPI de PAREF Gestion (allemagne, fiscalité, imposition, paref gestion, paref, scpi novapierre allemagne, scpi)

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Malgré la lecture des derniers messages traitant de l’arrêt de la collecte pour cause de capital statutaire atteint, je n’arrive pas trop à comprendre finalement quels seraient les avantages et les inconvénients de cette situation pour les actuels associés.

Voici mon maigre point de vu :

En +

* Plus de nouvelle collecte à gérer et donc plus de nécessité d’investir à "la va vite" comme ce fut visiblement le cas courant T1 2019 ce qui a eu pour effet de diminuer le dividende trimestriel T1& T2 (momentanément selon la SG)

* Optimisation du patrimoine de la SCPI

* Dans un marché haussier de l’immobilier Allemand, les nouveaux investissements auraient tendance à diminuer le rendement moyen

En -

* en cas de crise immobilière, la SCPI n’aura plus d’opportunité d’investissement et ne pourra pas profiter des prix bas car peu / pas de capitaux à investir

* la SG va-t-elle se désintéresser de cette scpi ?

Si vous en voyez d’autres …

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#239 23/08/2019 10h25 → SCPI Novapierre Allemagne : analyse de cette SCPI de PAREF Gestion (allemagne, fiscalité, imposition, paref gestion, paref, scpi novapierre allemagne, scpi)

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Bonjour Samy,

Je partage votre point de vue et vos arguments : il est toujours préférable de réduire ou stopper la collecte de nouveaux fonds lorsqu’on sait qu’on ne pourra les investir de façon relutive ou au moins non dilutive, sinon on appauvrit tout le monde.

NB : c’est exactement la même problématique avec les fonds en euros des contrats d’assurance-vie : les épargnants qui versent 100 aujourd’hui ne voient aucun inconvénient (et on les comprend !) au fait de pouvoir, sans aucun risque et en toute liberté, récupérer 101,50 un an plus tard alors même que les rendements à un an sont pourtant négatifs… En réalité, on leur a attribué des bénéfices réalisés par leurs prédécesseurs.

Pour autant, la gestion d’un patrimoine immobilier, même si ce dernier n’est pas en expansion constante, nécessite tout de même du temps et de l’énergie, donc il n’y a pas de raison pour que la société de gestion ne continue pas de faire le job.

Et en cas de « crise immobilière » (qui par hypothèse ferait naître de nouvelles opportunités), rien n’empêcherait la SCPI de décider, par AGE, de rouvrir le capital.

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[+1]    #240 05/09/2019 19h18 → SCPI Novapierre Allemagne : analyse de cette SCPI de PAREF Gestion (allemagne, fiscalité, imposition, paref gestion, paref, scpi novapierre allemagne, scpi)

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Bonjour

Primalliance annonce à ses clients le lancement de Novapierre Allemagne 2 le 18/09.

Canyonneur

Dernière modification par Canyonneur75 (05/09/2019 19h41)

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#241 05/09/2019 22h04 → SCPI Novapierre Allemagne : analyse de cette SCPI de PAREF Gestion (allemagne, fiscalité, imposition, paref gestion, paref, scpi novapierre allemagne, scpi)

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En effet, j’ai reçu le mél aujourd’hui. 2 commentaires à propos de l’info de Primaliance (infos qui restent à confirmer, aucun communiqué sur le site de Paref, pas de statuts ni de plaquette commerciale, je ,n’ai rien trouvé):

- la commission de souscription passerait à 12% TTC, au lieu de 10% pour Novapierre Allemagne 1 (ou devrais-je écrire Novapierre Allemagne Origin wink )… ça devient hélas la norme
- j’apprécie beaucoup l’humour du rédacteur du mél qui se sent obligé de préciser que: "[…] 5 ans seulement après sa création, la première SCPI 100 % Allemagne a atteint son capital social statutaire (environ 520 M€). Plutôt que d’augmenter ce dernier comme le font généralement les sociétés de gestion, Paref Gestion a opté pour la création d’un nouveau véhicule […]". Ce ne seraient pas plutôt les sociétaires de Novapierre qui auraient voté en AG contre la proposition de la société de gestion d’augmenter le capital statutaire, par hasard lol ?

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#242 06/09/2019 00h12 → SCPI Novapierre Allemagne : analyse de cette SCPI de PAREF Gestion (allemagne, fiscalité, imposition, paref gestion, paref, scpi novapierre allemagne, scpi)

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Oui, c’est un peu mensonger comme présentation.

Et je n’apprécie pas trop que Paref profite du changement de SCPI pour gratter 20% de frais de souscription supplémentaire. 12% ça commence à faire beaucoup.

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#243 06/09/2019 00h27 → SCPI Novapierre Allemagne : analyse de cette SCPI de PAREF Gestion (allemagne, fiscalité, imposition, paref gestion, paref, scpi novapierre allemagne, scpi)

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Polaris a écrit :

Ce ne seraient pas plutôt les sociétaires de Novapierre qui auraient voté en AG contre la proposition de la société de gestion d’augmenter le capital statutaire, par hasard lol ?

Non. Ceci n’a pas été proposé en AG.
Il semble que le CS n’y était pas favorable (pour une fois qu’un CS réussit à imposer son choix raisonnable)…


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#244 06/09/2019 01h04 → SCPI Novapierre Allemagne : analyse de cette SCPI de PAREF Gestion (allemagne, fiscalité, imposition, paref gestion, paref, scpi novapierre allemagne, scpi)

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Argh, vous avez raison GBL; j’ai relu le bulletin du 1ier trimestre 2019, la décision a en effet été tranchée avant l’AG, entre le CS et la SG. Ma mémoire me joue des tours…
Bon, cela dit, on peut effectivement raisonnablement penser que c’est plus le CS que la SG qui a poussé pour ne pas augmenter le capital, surtout qu’il semble que la collecte de fin 2018 / début 2019 ait été difficile à investir.

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#245 06/09/2019 10h41 → SCPI Novapierre Allemagne : analyse de cette SCPI de PAREF Gestion (allemagne, fiscalité, imposition, paref gestion, paref, scpi novapierre allemagne, scpi)

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FCP a écrit :

Et je n’apprécie pas trop que Paref profite du changement de SCPI pour gratter 20% de frais de souscription supplémentaire. 12% ça commence à faire beaucoup.

Sauf erreur de ma part Novapierre Allemagne a des frais de 10% HT ou 12% TTC.
Ceci dit l’associé ne semble subir réellement que le HT puisque lorsque vous regarder dans le détail le prix de retrait est pile de 10% de moins que le prix de souscription.
Note d’Information
A priori la version 2 fonctionne pareil, en attendant confirmation avec la note d’information quine devrait pas tarder.

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#246 06/09/2019 11h28 → SCPI Novapierre Allemagne : analyse de cette SCPI de PAREF Gestion (allemagne, fiscalité, imposition, paref gestion, paref, scpi novapierre allemagne, scpi)

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Concrètement, les frais de souscription pour Novapierre Allemagne sont de 11,11% si l’on se base sur la valeur de retrait ou 10% par rapport au prix de souscription (prix de souscription 260€ / valeur de retrait 234€).
Les sociétés de gestion les expriment différemment, ce n’est pas normé, elles en profitent.
D’après le lien donné pour Novapierre Allemagne 2, on aurait un prix de souscription de 250€ pour une valeur de retrait de 220€ ("La commission de souscription est de 12 % TTC du prix de souscription, soit de 30 € TTC") donc les frais de souscription pour Novapierre Allemagne 2 sont de 13,64% si l’on se base sur la valeur de retrait ou 12% par rapport au prix de souscription.

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#247 06/09/2019 13h24 → SCPI Novapierre Allemagne : analyse de cette SCPI de PAREF Gestion (allemagne, fiscalité, imposition, paref gestion, paref, scpi novapierre allemagne, scpi)

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Est-ce que certains ici vont souscrire ?
Je voulais doubler ma ligne de Novapierre Allemagne 1 avant la fermeture. Je ne sais pas si je vais prendre de la V2…

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#248 06/09/2019 16h44 → SCPI Novapierre Allemagne : analyse de cette SCPI de PAREF Gestion (allemagne, fiscalité, imposition, paref gestion, paref, scpi novapierre allemagne, scpi)

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Souscrire à une SCPI en lancement c’est être prêt à attendre parfois plusieurs mois les premières acquisitions et donc le premier versement de loyers. Aucun historique sur NPA2 si ce n’est celui de sa grande soeur mais cela reste une autre SCPI.

Pour ma part j’attendrais au moins un an et demi si je devais y investir (pour voir le premier rendement, les premiers immeubles achetés). Si je devais aller aujourd’hui sur une Allemande je choisirais Eurovalys qui a l’avantage d’être ouverte et d’avoir un historique de rendement supérieur à la moyenne SCPI.

Dernière modification par Basquilest (06/09/2019 16h45)

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#249 06/09/2019 16h55 → SCPI Novapierre Allemagne : analyse de cette SCPI de PAREF Gestion (allemagne, fiscalité, imposition, paref gestion, paref, scpi novapierre allemagne, scpi)

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Lors du lancement de Novapierre Allemagne,  en 2014, Paref l’avait proposée pendant 6 mois au prix de 230€ / part… A cette époque,  lancer une SCPI 100% allemande devait paraître un peu osé… Les choses ont bien changées !

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#250 06/09/2019 20h04 → SCPI Novapierre Allemagne : analyse de cette SCPI de PAREF Gestion (allemagne, fiscalité, imposition, paref gestion, paref, scpi novapierre allemagne, scpi)

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Eurovalys ce sont des bureaux. Pas des magasins.

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