Suivez les discussions sur : Twitter Facebook RSS   Inscrivez-vous gratuitement à la newsletter : Newsletters   Utilisez la recherche :
PlanèteMembres  |  Mission

Si ce message s'affiche, le changement de serveur qui a eu lieu mercredi 14 avril au matin a réussi !

Forums de la communauté des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir, générer une rente et atteindre l’indépendance financière

Invitation Vous n'êtes pas identifié : inscrivez-vous pour échanger et participer aux discussions de notre communauté !

Sondage 

Résultat du sondage :

En 2021, recommanderiez-vous la SCPI Cifocoma 2 à un proche ?


Oui, complètement (avis positif)

0% - 0
Oui, avec des réserves (avis assez positif)

0% - 0
Je ne sais pas (avis neutre)

0% - 0
Non, probablement pas (avis assez négatif)

0% - 0
Non, certainement pas (avis négatif)

0% - 0
Nombre de votants : 0

#26 07/11/2016 00h04

Modérateur
Top 20 Réputation
Réputation :   2332  

Pourquoi n’y a-t-il pas eu d’AK ? Parce que tant que l’AMF n’aura pas donné son visa (en particulier sur les statuts), il en peut (légalement) pas y en avoir.   Si mes informations sont exactes, l’AMF a refusé son visa en considérant que les statuts (suite à leur dernière modification de juin 2015) ne respectent pas les textes régissant les SCPI sur plusieurs points (dont l’étendue du pouvoir du CS, et de la responsabilité de la SdG). Une AGE, devant débattre d’évolutions des statuts sur les points relevés par l’AMF, n’a pu se tenir en octobre. Elle est reportée vers décembre 2016, et si le quorum n’y est pas atteint (ce qui est assez probable) elle sera convoquer à nouveau plus tard (avec une exigence de quorum plus faible, qui devrait être remplie). Ensuite, si l’AMF est satisfaite, elle accordera son visa, et il sera possible de faire une AK (mais ceux qui ne sont pas déjà associés auront peu de chance d’avoir des parts disponibles à la souscription).   

Le RAN ne représente pas de la trésorerie disponible (ni pour une SCPI, ni pour une autre société) et vous ne semblez pas encore l’avoir compris. Cette SCPI n’a pas de trésorerie disponible pour faire de gros investissements (cf page 14 ou 16 du RA2015) et a réalisé ses derniers investissements principalement avec des emprunts (cf page 15 du RA2015). 

Il n’y a nul besoin, pour déterminer ce que vous appelez une "valeur des actifs", de faire vos calculs, qui sont de plus largement "erronés". Les valeur de réalisation et valeur de reconstitution (voir définitions et valeurs en page 16 du RA2015) permettent déjà de mesurer la valeur de l’ensemble des actifs de la SCPI. Elles figurent au rapport annuel, et font même l’objet d’une résolution en AG, chaque année.


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

Hors ligne Hors ligne

 

#27 07/11/2016 18h41

Membre
Réputation :   8  

Merci GBL de suivre cette file, j’y apprend beaucoup. Cependant, il y a encore beaucoup que je ne comprend pas.

GoodbyLenine a écrit :

Le RAN ne représente pas de la trésorerie disponible (ni pour une SCPI, ni pour une autre société) et vous ne semblez pas encore l’avoir compris.

Je sais que le RAN n’est qu’une valeur comptable qui peut être très éloignée de l’argent effectivement en caisse (notamment quand on commence à amortir/valoriser des actifs sujets à cautions tels que des brevets, des prototypes, …). Cependant, il me semblait que les SCPI étaient des machines relativement "simples" et que la majorité de ce RAN doit donc se traduire, à un moment ou à un autre, en espèces sonnantes et trébuchantes. Pouvez-vous m’indiquer un exemple où il en serait autrement pour que je comprenne mieux ?

GoodbyLenine a écrit :

Cette SCPI n’a pas de trésorerie disponible pour faire de gros investissements (cf page 14 ou 16 du RA2015) et a réalisé ses derniers investissements principalement avec des emprunts (cf page 15 du RA2015).

La page 15 du RA 2015 que vous citez fait pourtant apparaitre : "Trésorerie disponible en fin de période : 974082". L’ordre de grandeur étant confirmé en page 28 ("Disponibilités en banque : 973 890€"), je ne comprend pas comment on peut considérer que la SCPI "n’a pas de trésorerie disponible pour faire de gros investissements" (pour rappel, un "gros investissement" c’est 650k pour cette SCPI). Qu’est ce qui m’échappe ?

GoodbyLenine a écrit :

Il n’y a nul besoin, pour déterminer ce que vous appelez une "valeur des actifs", de faire vos calculs, qui sont de plus largement "erronés". Les valeur de réalisation et valeur de reconstitution (voir définitions et valeurs en page 16 du RA2015) permettent déjà de mesurer la valeur de l’ensemble des actifs de la SCPI. Elles figurent au rapport annuel, et font même l’objet d’une résolution en AG, chaque année.

Refaire les calculs permet, justement, de vérifier que l’on a bien compris ce qu’il y avait derrière chaque indicateur. Je vous accorde que la valeur de reconstitution doit être délicate à calculer, mais j’imaginais pouvoir m’approcher de la valeur de réalisation avec mon calcul précédent. Comme je tombe loin, je me demandais où était mon erreur. Merci de m’avoir indiqué la page 16 du RA2015, elle me permet de voir comment a été calculé la valeur de réalisation officielle et m’aide donc à trouver l’erreur. Visiblement, je suis principalement faux sur le poste "Liquidités nettes à investir" (qui est valorisé à -3631319€, là où je le comptais plutôt vers -1.6M). La lecture de la page 23 m’indique que j’avais manqué plusieurs éléments et, notamment, sous-estimé les dettes, surestimé les disponibilités*, et négligés des quantités non-négligeables (créances,…).

* : la leçon principale de cette surestimation étant que les provisions pour grosses réparations sont déjà prises en compte dans l’estimation des immobilisations locatives.


Parrainages : iGraal, boursedirect, Linxea.

Hors ligne Hors ligne

 

[+1]    #28 07/11/2016 20h06

Modérateur
Top 20 Réputation
Réputation :   2332  

Exemple (simpliste) d’utilisation du RAN (et d’autres aspects) :    En 2010 une SCPI lève 20M de capital, et achète un immeuble pour 20M. De 2011 à 2016 elle dégage (recettes - charges) 8M de résultat net avec cet immeuble, choisi de distribuer 3M aux associé et de mettre 5M en RAN. Fin 2016 elle vend son immeuble pour 30M net de tout (dont impôt sur la plus-value), emprunte 20M, et achète un autre immeuble pour 54M (dont 4M de "frais d’achat").
Fin 2016, elle aura 5M de RAN, 10M de RPV, 1M de trésorerie, 20M de dettes, et un immeuble valant 50M.
Ses actifs vaudront alors (sa valeur de réalisation, soit) 50M + 1M - 20M = 31M.   

Les 974 082€ de disponibilités à fin 2015 correspondent au fond de roulement pour payer les décaissements à venir, à commencer par le solde de dividende (320 k€) en janvier 2016. Ils ne sont pas en relation directe avec le RAN et/ou le RPV (une SCPI qui conserverait du cash à hauteur de la totalité de son RAN, et de son RPV, serait vraiment très mal gérée, encore plus actuellement où la trésorerie est rémunérée à un taux proche de 0%). Ils peuvent bien sur servir à financer une éventuelle acquisition (en complément d’emprunts, pour cette SCPI dans le contexte actuel). Je ne pense pas qu’une telle SCPI puisse fonctionner sereinement avec un fond de roulement limité à 100 ou 200 ou même 300 k€ (ou alors il lui faudrait une ligne de trésorerie (autorisation de découvert) à la banque).


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

Hors ligne Hors ligne

 

#29 07/11/2016 22h35

Membre
Réputation :   8  

GoodbyLenine a écrit :

Exemple (simpliste) d’utilisation du RAN (et d’autres aspects) :    En 2010 une SCPI lève 20M de capital, et achète un immeuble pour 20M. De 2011 à 2016 elle dégage (recettes - charges) 8M de résultat net avec cet immeuble, choisi de distribuer 3M aux associé et de mettre 5M en RAN. Fin 2016 elle vend son immeuble pour 30M net de tout (dont impôt sur la plus-value), emprunte 20M, et achète un autre immeuble pour 54M (dont 4M de "frais d’achat").
Fin 2016, elle aura 5M de RAN, 10M de RPV, 1M de trésorerie, 20M de dettes, et un immeuble valant 50M.
Ses actifs vaudront alors (sa valeur de réalisation, soit) 50M + 1M - 20M = 31M.

Merci beaucoup pour cet exemple très clair ! On y voit bien que le RAN a été, à un moment, sous forme "sonnante et trébuchante" (i.e. : quand il a été encaissé durant les 5 premières années) et que ce n’est qu’ensuite qu’il a été (partiellement) utilisé pour financer l’achat du second immeuble. C’est ce point qui me perturbait. Bêtement, je pensais que si des sommes issues du RAN étaient utilisées pour financer une immobilisation, alors elles devaient être soustraite du RAN. Même remarque pour le RPV. Je vais réviser ma comptabilité smile


Parrainages : iGraal, boursedirect, Linxea.

Hors ligne Hors ligne

 

[+1]    #30 21/12/2016 13h54

Membre
Réputation :   55  

Sofidy a annoncé avoir démissionné de la gestion des SCPI CIFOCOMA et CIFOCOMA 2 suite au rejet par les conseils de surveillance "d’une résolution visant à mettre en conformité les statuts des sociétés avec la réglementation en vigueur".

source

Hors ligne Hors ligne

 

#31 21/12/2016 14h47

Membre
Top 20 Réputation
Réputation :   1017  

Voici une information qui mériterait bien des commentaires !
Ils perdent donc "l’un des meilleurs si ce n’est le meilleur (gerant) de la place". dixit Mme Karsenty, je vous conseille la lecture de son communiqué du 31 octobre 2016.

Hors ligne Hors ligne

 

[+1]    #32 18/03/2017 12h43

Membre
Réputation :   8  

Je reviens brièvement sur cette SCPI après avoir digéré quelques informations. L’idée ici est de partager mes reflexions donc, comme précédemment, n’hésitez pas à me contredire si vous voyez une erreur quelque part. C’est en faisant des erreurs qu’on apprend smile

Tout d’abord la démission de sofidy : c’est un élément que je suppose très important. Aucune idée des conséquences futures. En tout cas c’est le signe d’une AG capable de ne pas suivre aveuglément sa société de gestion (en l’occurence est-ce-que ce désaccord-ci était une bonne ou une mauvaise chose : je ne sais pas).

Ensuite, concernant le RAN : l’argent a bien été, à un moment ou un autre, sous forme sonnante et trébuchante (au moment de la perception des loyers et de la décision d’en garder en réserve). Si on ne le trouve plus en liquidité aujourd’hui, c’est qu’il a été investi dans des biens immobiliers. En fait, j’ai l’impression qu’il y a du "pour" et du "contre" à avoir un RAN aussi gros que celui de Cifocoma2.

Contre : L’argent gagné a été ré-investi directement par la SCPI sans passer par la poche des détenteurs de part. D’un point de vue individuel, c’est donc un gain qui a été "bloqué" dans la SCPI sans laisser le choix de l’arbitrer ailleurs. Pour une SCPI "de rendement", bloquer une partie du bénéfice n’est donc pas forcément positif. À titre personnel, et au niveau instinctif de la réflexion, j’attend d’un placement "de rendement" qu’il apporte du rendement que je peux ensuite arbitrer où bon me semble. Je n’en attend pas qu’il se comporte comme un placement "de croissance" bloqué.

Pour : Comptablement, la société s’octroie la possibilité de gonfler ses distribution ultérieures au delà du gain réel de l’année considérée, ce qui permet d’offrir des revenus "lisses" d’une année sur l’autre (sous réserve de disposer du cash nécessaire pour le distribuer, évidemment; ce qui risque de passer par un endettement ou la vente des biens, ce qui revient à baisser la valeur de la part…). C’est une caractéristique positive si on compte sur ses SCPI pour fournir un revenu régulier.

Pour : Le RAN n’est pas distribué, donc pas imposé sur le revenu. Le RAN allant en investissement dans la SCPI on peut supposer que, mécaniquement, il va augmenter la valeur de réalisation, les dividendes, et le prix de la part. C’est donc un moyen d’investir ses gains bruts dans la société. Donc c’est positif puisqu’il s’agit d’une "esquive" d’imposition (en pratique il s’agit plutôt d’un report d’imposition puisque le couperet tombera tout de même à chaque dividende gonflé ainsi qu’au moment de se dessaisir de ses parts, que cela soit en les vendant ou en décédant mais, en attendant, c’est bien le capital brut qui aura travaillé). (NDLR : ce point est faux, cf réponse de PierreP juste après)

Enfin, concernant le carnet d’ordre : il n’y a toujours pas foule au portillon. Depuis novembre 2016 où nous avions noté que le prix d’exécution d’octobre s’était établi à 540€; il y a eu :

* aucun échange fin novembre
* 55 parts échangées à 540€ fin décembre
* 55 parts échangées à 529€47 fin janvier
* aucun échange fin février

Il n’y a actuellement dans le carnet d’ordre qu’un seul acheteur, pour 3 parts, à 515,65€. Le vendeur le plus bas, lui, est à 519€. Si rien ne change, nous n’aurons donc pas d’échange non plus fin mars (mais il reste tout de même du temps avant la fin du mois).

Je n’ai pas trouvé le rapport annuel 2016 qui devrait contenir une mise à jour de la valeur de réalisation mais, pour mémoire, la valeur de réalisation au 31/12/2015 était d’environ 475€ (cf le dernier bulletin trimestriel ). Pour ma part, je vais encore rester à l’écart, principalement parce que je ne sais pas ce que la démission de sofidy va impliquer et que je n’ai pas prévu d’investissement SCPI dans mon plan de gestion de patrimoine pour l’instant.

Dernière modification par Looping (20/03/2017 11h00)


Parrainages : iGraal, boursedirect, Linxea.

Hors ligne Hors ligne

 

#33 18/03/2017 13h38

Membre
Réputation :   75  

Looping a écrit :

Le RAN n’est pas distribué, donc pas imposé sur le revenu.

À mon humble avis (si j’ai bien compris le fonctionnement des SCPI), ceci est une affirmation fausse.
Nous ne sommes pas imposés sur les dividendes perçus mais en fonction du résultat de celle-ci.


Pierre ––– Parrainage : yomoni, wesave, casden, boursorama, fortuneo… Il suffit de m'adresser un message…

Hors ligne Hors ligne

 

#34 18/03/2017 18h07

Membre
Réputation :   8  

Merci PierreP, j’ai effectivement trouvé plusieurs sources concordantes avec vous :

http://www.pierrepapier.fr/quels-sont-les-impots-sur-les-profits-realises/ a écrit :

Attention ! Il arrive que la SCPI décide, en assemblée générale des associés, de ne pas distribuer l’intégralité du bénéfice afin de constituer des réserves en prévision de travaux, par exemple. Le but est d’utiliser ultérieurement ces réserves pour maintenir la régularité du revenu distribué, affecté par l’absence de locataire dans le bien en travaux. Dans ce cas, le bénéfice à déclarer (et indiqué par la société de gestion) est celui réellement réalisé au cours de l’année, et non celui effectivement distribué.

https://www.fortuneo.fr/guide/fiscal/fiscalite-scpi a écrit :

Chaque associé déclare, au titre de l’impôt sur le revenu, la part des bénéfices et des charges fournie par la Société de gestion, correspondant à ses droits dans la SCPI.
Le revenu imposable correspond aux revenus encaissés par la SCPI diminués des charges effectivement payées au cours de l’exercice.

À la lumière de cet élément…j’ai finalement l’impression qu’avoir du RAN est plutôt négatif :

(-) on perd le droit de choisir son véhicule d’investissement pour ce RAN puisqu’il reste dans la SCPI (c’est un handicap que je juge sérieux pour des structures que j’imaginais alors comme étant destiné à distribuer du bénéfice).

(+) les revenus versés peuvent être lissés d’une année sur l’autre (à titre personnel, je ne suis pas encore sensible à cet avantage)

(+) on économise les frais d’entrée (et encore…je ne suis pas bien certain de ce point-ci).

Bref : À titre personnel, et dans ma situation actuelle, je préfèrerai les RAN nuls (je préfère prendre moi-même les décisions d’affectations des revenus).


Parrainages : iGraal, boursedirect, Linxea.

Hors ligne Hors ligne

 

#35 18/03/2017 18h14

Membre
Réputation :   75  

Acquérir des parts de SCPI avec un RAN important : c’est un +
Vendre ses parts alors que la SCPI a accumulé un RAN : c’est un -

Actuellement, je suis en période de souscription…  Égoïstement, je suis favorable au RAN !


Pierre ––– Parrainage : yomoni, wesave, casden, boursorama, fortuneo… Il suffit de m'adresser un message…

Hors ligne Hors ligne

 

#36 20/03/2017 20h55

Modérateur
Top 20 Réputation
Réputation :   2332  

Pour Info : cette scpi (comme Cifocoma) à une AGE fin mars, pour modifier ses statuts. L’AMF à indiqué à Sofidy que les statuts devaient être "conformes" avant toute passation à une autre SdG. Il semble tjrs y avoir une minorité du CS qui conteste ce que la majorité fait (ambiance….).


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

Hors ligne Hors ligne

 

[+1]    #37 15/06/2017 15h12

Membre
Réputation :   8  

Petite mise à jour rapide :

Marché secondaire
Rien de nouveau sous le soleil : très peu de mouvement et la tendance est légèrement baissière.
Depuis la confrontation de fin février où aucune part ne s’était échangé :

* 3 parts se sont échangées à 519,34€ fin mars
* 1 part s’est échangée à 519,15€ fin avril
* 2 parts se sont échangées à 510,00€ fin mai

Le carnet d’ordre est actuellement vide à l’achat. Le vendeur le moins cher est à 518,50€. On peut supposer qu’il n’y aura pas de mouvement à la fin du mois.
De toute façon, le bulletin 2017T1 nous apprend qu’il y a 439 parts en attente de vente, sur un total de 44504, ce qui représente moins de 1%. Bref : ça ne bouge pas.

Juridique
Le bulletin du premier trimestre 2017 commence ainsi :

Bulletin 2017T1 a écrit :

L’assemblée générale extraordinaire du 30 mars 2017, a approuvé à 77% les résolutions qui avaient été rejetées au mois de décembre dernier et visant à mettre en conformité les statuts de votre SCPI avec les attentes de l’Autorité des Marchés Financiers.

L’assemblée Générale annuelle statuant sur les comptes de l’exercice clos au 31 décembre 2016 est prévue le 1er juin à 14h (…)

Ne possédant pas de parts, je n’étais pas à l’AG et je ne sais donc pas ce qu’il s’y est dit. De plus, les statuts disponibles sont ceux modifiés en dernier le 6 décembre 2016 (donc pas ceux post-AGE du 30 mars). Espérons que le bulletin du second trimestre contiendra quelques informations à ce sujet.
En tout cas, on peut supposer qu’il y a du mouvement et que le changement de société de gestion n’a plus de raison d’être bloqué.

Financier
L’acompte sur dividende du 2017T1 était de 6,00€. Même valeur qu’en 2016. Le dividende annuel prévisionnel tel qu’affiché dans le bulletin 2017T1 est "entre 26,00€ et 28,00€"; le dividende 2016 avait été de 27,00€.

Aucun investissement ni arbitrage au cours du trimestre.

Une bonne nouvelle : le TOF qui passe à 94,21% (au dessus des 93,97% de moyenne sur 2016). Ce n’est pas une évolution majeure, mais ça se note quand même.

Conclusion
Je continue de regarder de loin smile


Parrainages : iGraal, boursedirect, Linxea.

Hors ligne Hors ligne

 

#38 15/06/2017 18h57

Membre
Top 100 Réputation
Réputation :   249  

D’après mes informations, transfert de la gestion de Sofidy à Paref en cours d’année 2017.

Carpediem


«Voir c’est savoir, vouloir c’est pouvoir, oser c’est avoir. »Alfred De MUSSET

Hors ligne Hors ligne

 

[+1]    #39 16/02/2018 11h43

Membre
Réputation :   43  

Bonjour

Une fusion entre Cifocoma et Cifocoma 2 à prévoir ?
Cf les BT

www.paref-gestion.com/pdf/cifocoma-2/BT … 4T2017.pdf
www.paref-gestion.com/pdf/cifocoma/BTI_ … 4T2017.pdf

Bonne journée
Eric

Dernière modification par eg972 (16/02/2018 12h27)

Hors ligne Hors ligne

 

#40 06/06/2018 11h48

Membre
Top 20 Réputation
Réputation :   1017  

Bonjour,
S’il y a des associés qui souhaitent garder un œil sur un éventuel projet de fusion, je les invite à voter pour les candidats 4, 5 et 6 en vue du renouvellement de certains membres du CS.
Me contacter en privé pour de plus amples informations et pour les conseils de vote.

Hors ligne Hors ligne

 

#41 12/06/2018 00h16

Membre
Réputation :   0  

Cette fusion serait fiscalement pénalisante; Et  pour quelle stratégie ? Plus c’est gros, plus c’est beau?!

Hors ligne Hors ligne

 

#42 18/06/2018 16h32

Membre
Top 100 Réputation
Réputation :   247  

Il n’y a rien de péjoratif lorsque je dis que ce CS est vieillissant, les membres ont à peu près tous autour de 70 ans, à cet âge nul doute que la compétence est bien là

Merc.i pour le CR. Sur le passage ci dessus, désolé mais permettez moi de dire que la compétence est très loin d’être proportionnelle à l’age. Et ca je peux le constater tous les jours dans mon boulot ou ailleurs.

L’experience, elle, oui mais tout le monde n’exploite pas de la même facon ses années d’experience…

Hors ligne Hors ligne

 

#43 20/06/2018 09h44

Membre
Top 20 Réputation
Réputation :   1017  

Peu de remarques suite à ce compte-rendu, hormis sur la compétence. Je ne voulais pas prendre position sur ce critère, laissant au lecteur le soin de juger par lui-même. Ce que vous faites remarquer Roudoudou est hélas trop souvent vrai…

_

Pas d’associés ayant des questions sur le projet de fusion ou autre ?

Dernière modification par kc44 (20/06/2018 13h35)

Hors ligne Hors ligne

 

#44 31/08/2018 11h45

Membre
Top 50 Réputation
Réputation :   417  

Eléments intéressants.
Cela m’amène quelques questions :
* y-a-t-il des éléments tangibles pour une action en justice des associés de la SCPI à l’encontre de Sofidy? (faute/défaut de gestion?)
* qu’a fait le Conseil de Surveillance dans les années Sofidy si la société de gestion a commencé à investir de manière peu appropriée depuis 2011?

Hors ligne Hors ligne

 

#45 31/08/2018 13h57

Membre
Top 150 Réputation
Réputation :   123  

cat a écrit :

* qu’a fait le Conseil de Surveillance dans les années Sofidy si la société de gestion a commencé à investir de manière peu appropriée depuis 2011?

Bonne question !

De manière un peu plus large, ces SCPIs étaient montrées en exemple par l’APPSCPI. Cette association était trés impliquée au sein du CS de ces 2 SCPIs et quelques autres. Cette association laissait sous-entendre que beaucoup de SCPI étaient "dangereuses" pour le particulier et qu’il fallait être vigilant sur les statuts, le pouvoir des SG, …

Il y avait une forme de militantisme un peu "va-t-en-guerre" contre certaines pratiques courantes des SG, avec un regard (trés) critique sur les statuts, les frais, … considérant cela comme fondamental !

Avec quelques années de recul, on peut mieux apprécier la pertinence de ce discours:
- Défaut de dialogue avec les SG,
- Il semble que les SG aient baissé les bras concernant certaines SCPIs,
- Action des CS : on cherche encore l’intérêt ?
- Rupture entre le CS et les autres associés,
- Pour finalement aboutir à une piètre performance et beaucoup de problèmes comparativement aux autres SCPIs (moins envahies par le militantisme de cette association).

Le retour aux fondamentaux de l’investissement immobilier, avec un regard plus tourné sur la pertinence et le coût des acquisitions plutôt que de s’étriper sur des points de détails "administratifs" me semble de bon augure…

Je pense aussi que cette association devrait fortement se remettre en cause, notamment par rapport à son approche du sujet. Car au lieu de défendre les "porteurs de parts", j’ai plutôt l’impression qu’elle pénalise ceux qui lui font confiance !


“The pessimist complains about the wind; the optimist expects it to change; the realist adjusts the sails.” W.A Ward

Hors ligne Hors ligne

 

#46 31/08/2018 17h23

Modérateur
Top 20 Réputation
Réputation :   2332  

Je pense qu’il ne faut pas tout mélanger.

Cette SCPI ne semble pas avoir été gérée de manière optimale, si on se fie à l’évolution de ses performances et à ce que deviennent ses acquisitions récentes.
Comme elle est assez petite, l’impact de chaque sinistre locatif y est important, et a plus d’impact que dans le contexte d’une SCPI détenant des milliers de biens. Comme elle est à capital fixe, et n’a pas fait d’AK depuis un moment, les commissions perçues par la société de gestion sont principalement constituées de la commission de gestion (alors que dans la SCPI qui collectent pas mal, comme la plupart des SCPI à capital variable, la commission de collecte est énorme comparée à la commission de gestion, même si la société de gestion doit en rétrocéder une partie à un réseau de distribution), ce qui peut conduire la motivation de la société de gestion à arbitrer en défaveur de cette SCPI (ne respectant alors pas vraiment sa déontologie).

En ce qui concerne l’APPSPCI, j’ai écrit ce que j’en pensais désormais ici.

En ce qui concerne le CS de cette SCPI (et de sa petite soeur Cifocoma), il a connu (et sans doute connait encore) à ma connaissance de vives tension, avec des désaccords importants entre ses membres, et pas seulement en ce qui concerne la surveillance de cette SCPI, ce qui n’a pas du faciliter un travail efficace. 

Il n’en reste pas moins que, à mon avis, un certain nombre d’aspects des statuts de ces SCPI sont plus protecteurs que ceux de la plupart des autres SCPI. Ceci, même si le CS (et les associés) s’est avéré incapable d’en tirer avantage durant les dernières années.
Avec des statuts comme pas mal d’autres SCPI en ont, le CS n’a (tout comme les associés) de toute manière encore moins de possibilités pour agir, et les risques de dérives sans possibilité de réagir sont encore plus élevés (et il y a quelques exemples déjà…).

AMF : Je suis associé de cette SCPI (avec très peu de parts), et j’ai été une fois candidat au CS (sans succès).


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

Hors ligne Hors ligne

 

#47 31/08/2018 17h42

Membre
Top 50 Réputation
Réputation :   417  

GBL, votre réponse m’amène de nouveau quelques questions :
* pourriez-vous nous donner quelques exemples d’aspects des statuts de cette SCPI que vous jugez plus protecteurs que ce que l’on peut trouver ailleurs?
(j’irai regarder de plus près les statuts en question mais avec quelques indications cela me facilitera sans doute la lecture)
* si vous êtes associé de cette SCPI depuis plusieurs années, n’y-a-t-il pas eu communication du CS à un moment ou à un autre pour évoquer un problème concernant les investissements de Sofidy?
(désolé, je n’ai aucun élément sous la main pour juger donc je sollicite un associé pour avoir quelques éléments complémentaires).

Dernière modification par cat (31/08/2018 17h42)

Hors ligne Hors ligne

 

[+1]    #48 31/08/2018 19h49

Modérateur
Top 20 Réputation
Réputation :   2332  

Quelques exemples d’aspects dans le sstatuts (j’ai déjà du en parler, par ex ici) : 
   - la société de gestion n’est pas nommée (sans limite de durée) dans les statuts, mais désignée (pour une durée déterminée) par l’AG (donc révocable par l’AG),
   - le président de l’AG (qui a un grand rôle, jusque dans le vote des résolutions, cf pouvoirs au président, et pouvoirs en blanc) n’est pas statutairement la société de gestion, mais désigné par les associés lors de l’AG (1 associé présent = 1 voix pour désigner le président)   
   - l’AG doit autoriser (même à posteriori, quand le CS a émis un avis positif avant la cession) les cessions (aliénation ou constitution de droits réels portant sur le patrimoine immobilier de la SCPI)
   - la SCPI n’est pas autorisée sans restriction à faire des investissements indirects (investir via SCI, OPCI, etc.) 
   - restrictions limitant les participations de "zinzins" dans la SCPI   (pour cette SCPI : la taille de la SCPI, le capital fixe, et les modalités des AK limitent indirectement)

Je ne me souviens pas de communications du CS aux associés pour évoquer un problème concernant les investissements de Sofidy. Jusqu’à il y a quelques années, le (Président du) CS de cette SCPI avait un "espace réservé" dans chaque bulletin trimestriel, pour communiquer vers les associés. Depuis le BTI de T3/215 cet espace a disparu. Le dernier message dans cet espace, en T2/2015, était :

ESPACE RESERVE AU CONSEIL DE SURVEILLANCE - juillet 2015 a écrit :

Mesdames, Messieurs, Chers Associés,

Les Assemblées Générales à caractère ordinaire et extraordinaire du 1er Juin 2015 ont valablement pu délibérer, le quorum étant atteint par 55% des parts présentes ou représentées. C’est un bon niveau qui a permis d’éviter les frais d’une nouvelle convocation. Nous ne répèterons jamais assez que votre vote est la clé de défense de votre épargne !

Pour protéger celle-ci, un conseil de surveillance très impliqué et au fait de ses prérogatives, est indispensable mais il doit aussi pouvoir s’appuyer sur votre vote dans le cas où nous aurions des avis divergents avec notre gérant sur des éléments importants de la gestion.

Durant cette Assemblée Générale, un de vos représentants, a soulevé la question du constat de notre dépositaire pour 2014. Nous vous rappelons que ce supra- contrôleur voulu par l’Europe est devenu une obligation pour les SCPI restées ouvertes, depuis la ratification de l’Ordonnance 2013-676 en janvier 2014. Vous avez, en son temps, connu notre position sur l’inutilité de ce énième contrôleur ! Notre Commissaire aux comptes a indiqué avoir reçu de ce dépositaire, une attestation de l’existence de tous les éléments de l’actif (immeubles et comptes). Par ailleurs, notre Gérant a signalé que ce dépositaire a accès, à tous les comptes bancaires de la SCPI, et peut, à tout moment questionner la société de gestion sur des flux dont il aurait à s’interroger. Rien n’a été signalé.

Concernant la 11ème résolution : renouvellement du mandat de notre société de gestion Sofidy qui englobe toutes les commissions, notre gestionnaire a souhaité faire une nouvelle mise au point durant l’Assemblée Générale.
Il a précisé que les rémunérations perçues dans le cadre de sa mission de gérance sont le fruit d’un travail d’ensemble qui ne saurait être scindé en plusieurs résolutions à soumettre à l’Assemblée Générale. Cette présentation de la reconduction de son mandat englobant les commissions, avait été le sujet d’une discussion animée au cours du conseil de surveillance de mars 2015. Elle portait précisément sur la commission d’arbitrage. Début 2014, l’Ordonnance 2013-676 a été ratifiée et il en découle que cette commission d’arbitrage doit être prévue dans tous les statuts des SCPI. Dans le cas de notre SCPI Cifocoma 2, son taux reste soumis à la décision des associés réunis en Assemblée Générale et n’est pas gravé dans le marbre de ses statuts. Une très large majorité du conseil a fort bien compris que ce taux peut être modifié chaque année. Pour 2015, considérant : le peu à arbitrer, la difficulté de vendre les actifs ciblés, la modicité de la somme en question ; une très large majorité du conseil a jugé que c’était un signe modeste certes mais encourageant à donner à Sofidy, que nous félicitons à chaque réunion du conseil de surveillance pour la gestion du patrimoine de notre SCPI. Aussi la très large majorité du conseil avait donné un avis favorable pour le vote de cette 11ème résolution. Les associés l’ont eux aussi, bien compris et ont suivi en approuvant à 88.93%.

Par ailleurs, vous avez renouvelé les mandats de Pascal Bing, Claude Bon et APPSCPI.

Prochainement, une augmentation de Capital devrait avoir lieu à partir du 5 Octobre 2015 pour les anciens associés et 20 octobre pour le public. Les conditions seront les suivantes : Prix de souscription : 560€; Montant de l’augmentation de capital : 409 887€ par création de 2 679 parts. Délai de jouissance : 1er jour du troisième mois qui suit la souscription

A savoir qu’une discussion s’est faite autour du prix de souscription jugé un peu trop bas par les membres de votre Conseil comparativement à 2 paramètres importants : le marché des parts et la valeur de reconstitution. Il a été augmenté, tout en respectant les règles imposées par l’AMF (Autorité des Marchés Financiers) avec l’accord unanime de votre conseil.

D’autres sujets seront abordés prochainement sur la table du conseil, nous vous les détaillerons sur un prochain bulletin trimestriel.

Notre éditorial d’octobre 2015, sortira trop tard par rapport à la date de l’augmentation de capital indiquée ci-dessus, nous vous invitons déjà à participer très nombreux à celle-ci.

Nous vous souhaitons un bel été.

Denys Arboucalot
Président du Conseil de Surveillance de CIFOCOMA 2

L’augmentation de capital n’a jamais eu lieu (voir le message #26).
M.Arboucalot (plus tout jeune) n’a pas sollicité le renouvellement de son mandat au CS lors de l’AG2015 en juin 2016.


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

Hors ligne Hors ligne

 

#49 10/11/2018 12h52

Membre
Top 20 Réputation
Réputation :   1017  

Le bulletin est sorti, il commence par une erreur, le "Dernier prix d’exécution net vendeur du trimestre" n’est pas de 470€ mais de 458€, ils semblent avoir du mal à réaliser ce qui se passe. La chute s’aggrave avec une valeur de part qui a perdu 30% depuis sa valeur moyenne en 2014.
Plus grave, le TOF chute à 82%.
Je me souviens que lors de l’assemblée générale et alors que je m’inquiétais de la chute du TOF à l’époque de 88%, la présidente du CS claironnait que celui-ci était temporaire et qu’il devrait se rétablir rapidement. Temporaire à 88% en effet car on perd 6% depuis mais pour le rétablissement, le directeur général Gilles Chamignon prévient :

BT3 a écrit :

Ces actions visant à diminuer la vacance soit par la location, soit par la vente de locaux vacants ne commenceront à donner des résultats qu’en 2019, en attendant votre société de gestion se doit de rester prudente et il est probable que le dividende de 2018 soit en retrait par rapport à 2017.

=> Ca sera donc pour plus tard.

Le problème c’est que la personne en charge du conseil de surveillance ne maîtrise pas le patrimoine de la SCPI qu’elle est censée surveiller, pire même, elle ignore si tel ou tel bien en fait partie ou non, j’ai pu le constater de visu et lors d’échanges d’informations, je ne suis pas le seul à le constater. A sa décharge, la société de gestion en charge de la SCPI ne maîtrise pas plus ce patrimoine, c’est très gênant.
On peut élire une personne pour ses compétences à un moment donné et qui a prouvé par ses actions une certaine efficacité - on a l’exemple avec Atlantique Pierre 1 où là on sent une implication de Mme Karsenty ainsi que des avancées - mais le fait est que le poste au CS de Cifocoma 2 a été pris uniquement par volonté de cumuler et sans que derrière il n’y ait le moindre engagement pour informer correctement les associés et leur répondre comme elle le propose régulièrement alors qu’en réalité elle n’en prend pas la peine.
Des mensonges, toujours des mensonges …

Hors ligne Hors ligne

 

#50 10/11/2018 13h28

Membre
Top 100 Réputation
Réputation :   247  

Je regarde Cifocoma 2 et je me dis peut etre que ces bétises - temporaires souhaitons le - vont créér des opportunités d’achat ?

Hors ligne Hors ligne

 

Pied de page des forums

Parrains Faites-vous parrainer
Apprendre le bonheur