Atlantique Pierre 1 : vos avis sur cette SCPI (Paref Gestion)

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#226 20/11/2022 22h59

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[+1] #229 22/11/2022 22h33

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[+1] #239 18/12/2022 19h28

#240 19/12/2022 19h35

#241 19/12/2022 21h31

#242 21/12/2022 12h00

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#244 04/01/2023 16h58

#245 04/01/2023 18h25

#246 04/01/2023 18h46

#247 05/01/2023 01h51

#248 05/01/2023 07h12

#249 05/01/2023 08h35

[+1] #250 05/01/2023 10h09

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Les investisseurs heureux (Devenir Rentier)

GoodbyLenine, le 22/11/2022 a écrit :

CsylvainC a écrit :

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Surin a écrit :

salaze · #226

Bonsoir,

J’ai écrit à la présidente du CS sur mes interrogations évoquées dans le précédent message.

Elle a eu "l’amabilité" de me répondre assez vite. Je mets entre guillemets, pour les raisons que j’évoquerai plus bas.

Pour ce qui est de la limitation en nombre de parts et une durée minimum de détention, elle se réfère à sa grande expérience des CS et estime que les petits porteurs sont moins impliqués que les gros.

Pour les cumulards (terme qu’elle n’a visiblement pas apprécié) ils ont, pour elle fait un travail impartial.

Sur la valeur patrimoine retenue pour le ratio des nouvelles parts, pour elle, les rentrées d’argent d’ATP1 ont beaucoup de créances douteuses qui ne permettent pas d’avoir une étude équitable et ce calcul est sujet à caution. Elle estime que les meilleurs spécialistes se sont penchés sur la question.

Concernant la rémunération de la SG et les augmentations des diverses prestations, c’est une manière de récompenser celle-ci pour son travail et son implication. (Perso, je ne savais pas que généralement, nous rémunérions des prestataires pour ne rien faire….). Elle ajoute que le fait de gérer de petites surfaces nécessite plus de travail et que cette rémunération supplémentaire représente peanuts (sic). Selon elle, ces tarifs sont raisonnables par rapport à d’autres SG.

Sur l’augmentation de capital, je suis trop impatient et elle ne renouvellera pas ce genre d’annonce. Et qui si je ne sais pas à quoi cela servira, c’est que j’ai mal lu son mail.

Pour conclure, de manière dédaigneuse, je suis considéré comme un profiteur qui aurait acheté mes parts à 182€, (je les ai payé au plus haut en 2010) et qui profitera bientôt de l’augmentation de la part, qui m’attarde à des petits détails financiers sans intérêt pour l’avenir de la SCPI et je suis invité à ne plus la déranger par mes questions, car elle est très occupée.

Je ne porterai aucun jugement sur ses propos et me contente de vous livrer les réponses apportées pour qu’elle serve à tous. Je crois que plusieurs sur ce forum ont leur propre avis sur la présidente du CS. Chacun étant libre et assez responsable pour en tirer les conclusions qu’il souhaite et décider de valider ou pas les propositions à venir.

Hadrumetum · #227

Salaze, en effet votre message transpire "l’absence de jugement" (pour vous citer) … positif sur cette présidente de conseil de surveillance.

J’aimerais bien savoir en quoi elle a nui à vous-même ou à la scpi dont elle préside le CS.

salaze · #228

Je ne cherche pas à rentrer dans quelque polémique ou jugement que ce soit sur la personne de la présidente.

J’ai dit sur un précédent message que je suis favorable sur cette fusion sur le fond.

Pour autant, en tant qu’associé, je prends la peine de lire les documents et informations sur mon investissement, comme tous mes autres investissements et me pose des questions sur certains choix qui sont faits et pour lesquels je ne suis pas toujours d’accord. Chacun peut avoir son opinion sur ce sujet, et n’étant pas le seul investisseur sur cette SCPI, je partage mes remarques, interrogations et informations que j’ai.

Comme pour tous les messages sur ce forum, tout le monde est libre d’être en désaccord et d’y apporter ses arguments ou points de vue.

Je suis aussi critique envers moi-même quand je fais des choix et accepte les commentaires qui ne sont pas forcément dans mon sens sans prendre leurs auteurs de haut ou en étant dédaigneux.

Certes elle est présidente du CS et j’ai voté pour elle lors des précédents scrutins, mais à chaque fois, je ne suis pas toujours ses recommandations de vote sur les résolutions si je ne partage pas son point de vue.

Dans le cas précis, face à cette nouvelle évolution majeure pour notre SCPI, plusieurs points évoqués méritent, pour moi, des éclaircissements avant de faire un choix.

GoodbyLenine · #229

Je peux répondre, en ce qui me concerne, avec en particulier :
- APPSCPI : Association des Porteurs de Parts de SCPI p.2 (fin de l’APPSCPI)
(je réserve plus de détails aux MP, et il y a maintenant prescription)
- Atlantique Pierre 1 → avis sur cette SCPI (Paref Gestion) p.3 (résultat d’une démarche à laquelle HK était opposée, nuisant à la SCPI)
- Atlantique Pierre 1 → avis sur cette SCPI (Paref Gestion) p.3 (illustration de l’état d’esprit de HK envers les associés ~~de ses SCPI~~ des SCPI dont elle préside le CS, dès qu’ils ne sont pas beni-ouioui).
- plus un certain nombre de mensonges (par ignorance, ou pas: pour se faire mousser et/ou orienter des votes) dans les CR du CS publiés dans des Rapports Annuels de ATP1 (certains doivent avoir été évoqués dans la présente discussion), ce qui ébranle un peu la confiance.

Après, je ne nierai pas que la situation de ATP1 est bien meilleure aujourd’hui qu’en 2014, quand cette discussion a commencé, ni que le travail du CS présidé par HK y a sans doute contribué significativement. Je ne peux qu’en remercier ce CS (auquel j’avais candidaté, pour apporter ma contribution). Mais il n’y a pas que ce travail qui y a contribué. Et on attend d’un personne élue une autre attitude envers ceux qu’elle représente, que celle qu’on constate trop souvent (mais certes pas toujours) chez HK. J’ajouterai aussi que le role de CS indépendant (de la SdG) et efficace est difficile, et que je ne connais pas de SCPI en aussi mauvaise posture que ATP1 qui ait fini par s’en sortir mieux.

Accessoirement, bien qu’associé de ATP1, présent et actif et constructif à plusieures AG, et ayant fourni mes coordonnées, je ne reçois pas toujours les emails d’information de la présidente du CS, et par exemple je n’ai pas reçu les derniers sur la fusion (peut-être s’agit-il juste d’un problème technique).

Surin · #230

GoodbyLenine, le 22/11/2022 a écrit :
(peut-être s’agit-il juste d’un problème technique).

Non. C’est très regrettable. Certains se croient tout permis et font du tri sur des critères qui n’ont pas lieu d’être.
Pour le reste je plussoie, les mensonges sont récurrents et devenus un état d’esprit, même s’il ressort en effet un travail de suivi de fond qui a probablement porté ses fruits, ce n’est pas une raison pour se sentir intouchable et abuser sur d’autres sujets.

arbrabonbons · #231

Bonjour,

Suite à ce projet de fusion, j’ai questionné la SG ainsi que la présidente du CS, présidente des 2 scpi. J’ai eu des retours rapides, certainement pré-écris qui m’ont conduit à réinterroger HK.

Je suis associé de CAPIFORCE mais, vu que la discussion sur ce projet est plus active sur ce fil de discussion, je "fusionne" déjà au moins la conversation

Voici la synthèse de ces retours :

1. Atteindre une taille critique permettant le développement,

2. Capiforce serait plutôt endetté (acquisition récente d’entrepôts de logistique "les messageries") VS ATP1 pas du tout,

3. Complémentarité géographique,

4. Nécessité de mettre aux normes environnementales sans plus de précisions sur les biens en question ni le plan de financement. Le CS me précisant que cette mise aux normes est indispensable pour pouvoir continuer à louer dans de bonnes conditions.

5. augmentation de capital pour se développer (dixit le retour du CS)

---------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Je partage visiblement certains ressentis sur la manière de communiquer de la présidente mais m’aura-t-elle au moins répondu.
Il y a quand même des informations qui pourraient être communiquées mais qui sont tues :

1. L’augmentation des frais prélevés par la SG alors que dans l’absolu avoir à ne gérer qu’une SCPI au lieu de 2 devrait être efficient. Sur ce point, et si comme vous le dite @salaze, le CS justifie cette augmentation pour "récompenser" la SG?! J’aurais préféré "récompensé" une fois le travail effectué?!

2. Le fait que la présidente et les membre des CS chargés de travailler sur ce projet soient membres des 2 scpi. Je n’ai donc pas le sentiment d’avoir été représenté en tant que "capiforcien"! Je dirais même, que comme c’est non-dit, ça en devient suspicieux.

Grâce aux échanges trouvés sur ce forum sur les 2 fils et à ces récents retours, notamment de la part des associés historiques d’ATP1 qui n’ont pas d’hésitation sur l’amélioration de leur SCPI ces dernières années, ma décision est finalement prise d’adhérer à ce projet mais de ne pas souscrire à l’augmentation de capital

sinwave · #232

Je suis en train de parcourir en diagonal le projet de fusion des 2 SCPI.

En plus de l’augmentation des frais remontée par salaze dans un post précédent, s’est glissée dans les statuts une autre augmentation, qui ne me convient pas du tout : celle de la durée temporelle comme associé pour bénéficier des droits de souscription réduits à 2% ht, qui passe de 3 ans à 5 ans.

Cela concerne certes du non-récurent, mais je n’aime pas du tout.

Néanmoins comme il n’est pas possible de rejeter spécifiquement ce point car inclus dans le projet de statut global, je ne peux que le valider puisque j’approuve globalement ce projet.

CsylvainC · #233

Je ne comprends pas très bien l’intérêt d’avoir fait cette fusion à effet rétroactif au 01/01/2022 plutôt que de la faire au 01/01/2023
Cela implique d’avoir le même dividende 2022 pour l’ensemble des parts.
Or sur les T1/T2/T3 2022, le dividende de AP1 est de 9,45€
et sur les mêmes trimestres, le dividende de CapiForce est de 10,75€

Les associés issus de AP1 recevront donc un dividende supérieur au T4 2022 pour compenser cette différence de 1,30€ …

Ai je mal lu ou mal compris ce point ?

Egalement, je m’interroge sur les points suivants :
- Augmentation de Capital mais pour quels investissements dans le marché immo actuel ?!…
- Les associés de AP1 seront majoritaires dans la nouvel entité malgré le taux de parité à 0,84514
- L’intérêt pour CapiForce de cette fusion (seul intérêt avancé est l’endettement mais à fin 2021, l’endettement n’est que de 23% sur la valorisation du patrimoine à cette même date)
- L’augmentation des frais de la SG sur quasiment tous les postes de frais
- Le passage à 5 ans / 150 parts mini pour candidater au CS et pour obtenir des frais réduits à l’achat sur le marché secondaire
- La date de réouverture du marché secondaire (après accord AMF selon les informations mais quel sera le délai estimatif car ils ne seront surement pas pressés d’obtenir ce Visa avec l’augmentation de capital en parallèle …)

Malgré ces points, je pense être favorable à cette fusion.
Je vais donc voter POUR les résolutions concernant la fusion elle-même.
Mais je vais voter CONTRE les résolutions suivantes :
CapiForce :
ONZIÈME RÉSOLUTION - Modification du taux de la commission de gestion -
DOUZIÈME RÉSOLUTION - Modification des modalités de perception des commissions de souscription, de cessions de parts sur le marché secondaire et sur mutation des parts -
TREIZIÈME RÉSOLUTION - Modification du taux des commissions d’arbitrage et de réemploi d’actifs -
QUATORZIÈME RÉSOLUTION - Mise en place d’une commission sur le pilotage interne des travaux immobilisés ou de gros entretiens - Tous les autres travaux seront exclus de cette commission -
VINGTIÈME RÉSOLUTION - Actualisation et précision relatives à la mission du conseil de surveillance, à sa composition, à sa consultation et à son rôle de surveillance de la Société de Gestion ainsi que d’information des associés -

PS : Je suis associé de AP1 et de CapiForce

GoodbyLenine · #234

CsylvainC a écrit :
Je ne comprends pas très bien l’intérêt d’avoir fait cette fusion à effet rétroactif au 01/01/2022 plutôt que de la faire au 01/01/2023
Cela implique d’avoir le même dividende 2022 pour l’ensemble des parts.
Or sur les T1/T2/T3 2022, le dividende de AP1 est de 9,45€
et sur les mêmes trimestres, le dividende de CapiForce est de 10,75€

Les associés issus de AP1 recevront donc un dividende supérieur au T4 2022 pour compenser cette différence de 1,30€ …

Ai je mal lu ou mal compris ce point ?

Vous avez mal compris : pour 1 part ATP1 les associés ne recevront pas 1 part Capiforce, mais un peu moins (le dividende de 0,84514 parts), et leur dividende 2022 sera proportionnel à ce nombre de part, donc le solde ne compensera pas cette différence de 1.30€, mais sera en fait très proche (car 9.45/10.75= 0.879, proche de 0.84514) pour les associés des 2 SCPI.

Vous noterez que les fusions de SCPI (et d’entreprises en général) sont quasiment toujours réalisées avec effet rétroactif, en général au début de l’exercice durant lequel la fusion est votée. Ceci est sans doute du à des raisons pratiques, comme :
- éviter qu’un événement entre la date d’analyse de la valeur des société et la date de fin d’exercices des sociétés séparées puisse remettre en cause les valeurs et parités de fusion retenues,
- avoir une AG Ordinaire de la nouvelle société pouvant valider les résultats d’un exercice complet (sinon, il faudrait que des AG des sociétés avant fusion valide le dernier exercice de ces sociétés… alors qu’elles seraient déjà fusionnées et n’existeraient plus).
- autant commencer tout de suite à raisonner sur le périmètre qui sera celui de la société dans le futur.

CsylvainC · #235

En effet en ce qui concerne le dividende …
1 part Capiforce = 1,1832359 parts AP1 (selon la parité 0.84514)
et donc les dividendes sont de 10,75€ pour 1 ancienne part CapiForce contre 11,18€ pour 1,1832359 anciennes parts AP1.
Les associés "historiques" de CapiForce toucheront donc 0.43€ de plus au T4 2022 que les anciens associés AP1.
Ai je bien compris cette fois ci ?!
(merci GBL pour les précisions)

Concernant la fusion, nous sommes en Décembre …
Nous aurions donc pu attendre le T1 2023 pour effectuer une fusion au 01/01/2023
Mais c’est un détail !

GoodbyLenine · #236

Sur le dividende, ça semble correct à présent.

Sur la date de la fusion, vous n’avez pas bien compris mes explications. Songez que la plupart des SCPI auront leur AG approuvant l’exercice clos au 31 dec 2022 en juin 2023, les plus précoce (tres minoritaires) l’ayant en avril, donc après la fin de T1/2023… Songez aussi (je n’avais pas indiqué ce point) que, depuis l’annonce du projet de fusion, le marché secondaire est fermé, et que mieux vaut ne pas rallonger encore cette période de fermeture.

CsylvainC · #237

Date de la Fusion :
Il a été possible de faire cette opération presque en intégralité sur le T4 2022 mais il était impossible de le faire sur le T1 2023 …
Evidemment en décalant l’annonce pour ne pas bloquer le marché secondaire pendant des mois !

Mais tout ceci est de l’ordre du détail et relève du passé qui ne peut donc pas se réécrire.

Un pronostic sur le marché secondaire ?
Sur la date de réouverture
Sur le prix, proche de la Valeur de Reconstitution -10% ?

Franck059 · #238

Quelqu’un pourrait-il me renseigner sur un point particulier :

Peut-on revendre ses parts à bon compte (ou à moindre perte) lors d’une augmentation de capital ?

Ou faut-il attendre la réouverture du marché secondaire ?

Je fais partie des couillons qui ont acheté (erreur de jeunesse) des parts à 320 € en 2010…

Surin · #239

Lors d’une augmentation de capital, vous pourrez en profiter pour revendre vos parts, normalement au prix de l’augmentation soit entre + et - 10% de la valeur de reconstitution.

Asn540 · #240

Je voulais revenir sur ces deux citations :

GoodbyLenine, le 22/11/2022 a écrit :
Après, je ne nierai pas que la situation de ATP1 est bien meilleure aujourd’hui qu’en 2014

Surin, le 23/11/2022 a écrit :
même s’il ressort en effet un travail de suivi de fond qui a probablement porté ses fruits

Je n’ai pas l’impression que ce soit juste de dire cela.

Si je prends le rapport annuel 2020. Le TRI à 10 ans est à -0,94%. C’est à dire qu’un investisseur qui a acheté des parts en 2010 a perdu environ 1% de sa mise par an jusqu’en 2020, loyers compris. Si comme il est sous-entendu, il y a eu un travail qui a porté ses fruits, ce TRI à 10 ans devrait justement s’améliorer.
Prenons donc le TRI 10 ans dans le rapport annuel 2021 soit une année plus tard. Il est de -1,56% c’est-à-dire qu’il a encore empiré.

Enfin notons que :
- les dividendes ont été boostés par un résultat exceptionnel qui n’a rien à voir avec la gestion quotidienne
- la patrimoine n’a pas évolué et va devenir de plus en plus difficile à louer, maintenant que les critères ESG redescendent en cascade jusqu’au plus petit artisan via les appels d’offres.

On est donc sur une SCPI dont le prix de part ne fait que chuter, dont le patrimoine n’a pas été renouvelé et dont le résultat sur les 10 dernières années est nul voire négatif. Si cette SCPI peut être intéressante pour les spécialistes des liquidations de SCPI à capital fixe (j’achète à pas cher et je profite soit d’une liquidation soit d’un passage à capital variable), je ne vois pas en quoi la situation est meilleure aujourd’hui pour qui veut faire un placement long terme et non un coup court terme…

GoodbyLenine · #241

Vous faites une erreur en utilisant ainsi le TRI 10 ans (sans même examiner ce à quoi il correspond, et les dynamiques derrière lui)

La situation de cette SCPI, au niveau de son résultat annuel (sans doute le meilleur indicateur, quand il est sincère, sachant que les provisions peuvent le manipuler mais difficilement sur plusieurs années) et du montant distribué (peu fiable quand le RAN ou la RPV varie beaucoup) s’est détériorée de 2008 à 2014, et une partie n’a été constatée qu’en 2015, par la nouvelle SdG. Au début, jusqu’en 2010-2011, la distribution du RAN (qui était plantureux, suite à un gros programme d’arbitrages, et cachait les problèmes) a atténué la baisse de la distribution, mais ça n’a pas pu durer.

La valeur de la part, qui, partant d’un prix d’AK 2008-2010 élevé, a atteint un niveau bas dès début 2015, puis a plus ou moins oscillé sans réelle tendance baissière, avec peu d’acheteurs en face des vendeurs, certains vendeurs étant pressés, ou (les successions) vendant à tout prix, d’autres étant sceptiques sur l’efficacité des actions de rétablissement de la situation qui ont (logiquement, vu la situation de départ, avec un patrimoine en partie en jachère : sans ces actions le résultat et la distribution 2022 auraient sans doute été bien inférieurs à 10€/part !) pris pas mal de temps, ou dégoûtés d’avoir acquis leurs parts à 320€ (lors de l’AK, prix très surévalué, car le résultat était alors déjà bien inférieur à la distribution), … ou regardant juste l’évolution du TRI sans chercher à comprendre ce qu’il y avait derrière.

Quelques chiffres extraits des Rapports Annuels, qui aident un peu à comprendre :
Résultat courant pour les exercices 2008 à 2021 :
(2008-12 : ) 16.56€, 19.01€, 15.17€, 13.26€, 13.44e,
(2013-17 : ) 13.08€, 12.54€, 10.50€, 11.49€, 12.36€,
(2018-21 : ) 12.85€, 14.58€, 15.89€, 11.19€ (avec fortes provisions, cf nouvelle SdG)
Distributions pour 2008 à 2021 :
(2008-12 : ) 22.00€, 22.00€, 22.00€, 14.50€, 13.77€,
(2013-17 : ) 12.57€, 12.60€, 10.38€, 11.40€, 12.00€,
(2018-21 : ) 12.42€, 12.84€, 12.90€, 12.00€
Valeur de la part début 2008 à 2021 :
(2008-12 : ) 320.00€, 320.00€, 320.00€, 288.34€, 292.85€,
(2013-17 : ) 249.00€, 210.00€, 189.00€, 205.72€, 182.00€,
(2018-21 : ) 189.19€, 189.19€, 186.22€, 171.17€
A noter que le TRI 10 ans devrait avoir atteint un point bas en 2022, avec un prix de part encore très élevé (juste avant son plongeon) en 2012. Les TRI 5 ans et 15 ans ne devraient pas dire la même chose en même temps…

Asn540 · #242

Le résultat courant par part n’est pas forcément un bon indicateur quand des résultats non récurrents (des produits divers par exemple) viennent le perturber à la hausse ou lorsque des décalages de charges permettent de l’enjoliver.

Pour les résultats locatifs bruts par part ça donne ceci:

Cet indicateur est aussi discutable j’en conviens. En revanche ce qu’il montre c’est que le revenu locatif par part n’a pas progressé depuis 2012. S’agissant d’une SCPI à capital fixe, elle n’a pas été affectée par la baisse des rendements des nouvelles acquisitions.

Dernière modification par Asn540 (21/12/2022 12h37)

Franck059 · #243

Pour information.

Je viens de recevoir aujourd’hui le courrier de Fiducial m’annonçant la conversion de mon nombre (entier) de parts d’ATP1 en nombre de parts Capiforce Pierre et me demandant de choisir la façon dont je souhaite que le rompu soit traité (remboursement ou chèque à joindre).

En ce qui me concerne, à l’époque, les parts ayant été nanties auprès du Crédit Foncier, Fiducial m’indique qu’en cas de demande de remboursement du rompu, la somme sera versée au créancier.

Hum… Comme j’ignore la manière dont cela risque d’être traité par le Crédit Foncier,* je crois que je vais plutôt opter pour le versement complémentaire.

*Considéré comme un remboursement partiel ? donc avec frais…

Dernière modification par Franck059 (04/01/2023 14h35)

Greyna · #244

Franck059 a écrit :
*Considéré comme un remboursement partiel ? donc avec frais…

Oui, remboursement partiel. Avec frais donc, et puis surtout ils pourraient refuser car si ça représente 50 € par exemple, ce sera en dessous du seuil mini de remboursement anticipé.

Clairement, vous devriez (comme envisagé), plutôt arrondir à la part supérieure.

sinwave · #245

Où avez-vous vu qu’il y aurait des frais pour le remboursement des rompus ?

Quand je lis le courrier de Fiducial il n’y a aucune mention à des frais de remboursement, et j’ose espérer que si cela avait été le cas, ils n’auraient pas manqué de le rappeler.

Dans mon cas par exemple, j’ai le choix entre :
- option A souscrire à la part supplémentaire pour 9,92€,
- option B ou me faire rembourser 291,06€.

C’est cette option B que je vais demander.

Franck059 · #246

Veuillez relire mon message.

En ce qui me concerne, à l’époque, les parts ayant été nanties auprès du Crédit Foncier, Fiducial m’indique qu’en cas de demande de remboursement du rompu, la somme sera versée au créancier.

GoodbyLenine · #247

Que pensez-vous du prix de part retenu pour évaluer la soulte (ou le remboursement du rompu) ?
Il correspond à une valeur de 300.98€ par part de Capiforce Pierre.

Pour mémoire, les derniers prix d’exécution (prix net vendeur par part) en 2022 sur le marché secondaire était à 210€ pour Capiforce, et à 182 pour ATP1, ce qui correspondait à un prix net acheteur d’un peu plus de 20% en dessous de ces 300.98€…

Je suppose que le prix de la part lors de la prochaine augmentation de capital devrait elle aussi avoisiner les 300.98€. Comme il n’y avait aucun acheteur à ce prix, ni même à 20% plus bas, à mi 2022, je ne serais pas surpris que cette augmentation de capital ne soit pas un franc succès (pour ma part, j’ai répondu à la "prise de température" de HK sur cette future augmentation de capital, en indiquant être potentiellement intéressé, mais pas à n’importe quel prix, et sans doute pas à un prix bien plus élevé que celui auquel on pouvait acheter des parts jusqu’à mi 2022, un prix où le rendement attendu reviendrait dans la moyenne de celui des autres SCPI).

Franck059 · #248

Certes mais la valeur de réalisation au 31/12/2021 était de 289,40 €.
La valeur de part que vous indiquez se situe 4% au-dessus.

Surin · #249

Vous ne répondez en rien à Gbl …
Je vais être plus clair, ce prix proposé est complètement déconnecté du prix auquel s’échangeaient ces SCPI les années précédentes, il est bien trop élevé, en conséquent, pour la première fois lors d’une fusion (et j’en ai connu), je vais demander le remboursement des rompus et non pas investir "à bon compte" comme c’était le cas habituellement.
Quant à une éventuelle augmentation de capital, elle permettra aux anciens rincés par les années de sortir dans de bonnes conditions, il va falloir activer les réseaux commerciaux pour trouver des acquéreurs mais je ne doute pas qu’avec la profusion de pigeons que savent dégotter dans ces situations les sociétés de gestion, cela peut fonctionner.

Dernière modification par Surin (05/01/2023 08h44)

LudoN · #250

GoodbyLenine a écrit :
Que pensez-vous du prix de part retenu pour évaluer la soulte (ou le remboursement du rompu) ?
Il correspond à une valeur de 300.98€ par part de Capiforce Pierre.

Cela correspond à la valorisation d’une part Capiforce fin septembre 2022, prix retenu pour la fusion avec AP1. C’est "presque" une valeur de réalisation pour le mois de septembre 2022. Je dis "presque" car ce prix réintègre les revenus versés aux 3 premiers trimestres. Si l’on enlève 3/4 du revenu annuel de 15€/part à ce prix, on a un prix de réalisation d’environ 290€ par part (pas loin du prix donné de 289.40€/part pour 2021 par Franck059). Pour le prix de reconstitution, si l’on se fit à celui de Capiforce en 2021, on a donc autour de 343€.

Le prix de souscription de l’augmentation de capital ne peut pas être en dessous du prix de reconstitution - 10%, soit environ 310€/part, sauf à le justifier à l’AMF. J’avais déjà écrit cela dans un de mes précédent mails en pointant les textes:
Atlantique Pierre 1 → avis sur cette SCPI (Paref Gestion) p.9
Pour l’augmentation de capital, mon avis est que l’on sera proche de ce seuil d’environ 310€/part (à consolider avec l’évaluation du nouveau prix de reconstitution pour fin 2022), et qu’il sera difficile à la société de gestion de proposer un prix inférieur compte tenu des contraintes règlementaires.

Pour répondre à Surin:

Surin a écrit :
… ce prix proposé est complètement déconnecté du prix auquel s’échangeaient ces SCPI les années précédentes, il est bien trop élevé …

ce sont les prix du marché secondaire qui étaient déconnectés de la vraie valeur de ces SCPI… Les prix d’échange antérieurs pour les deux SCPI fusionnées sur le marché secondaires étaient largement sous-évalués, ce qui donnait un rendement largement supérieur à la moyenne des autres SCPI (le "marché" n’a pas toujours raison…).

Sinon, moi aussi je vais demander le remboursement des rompus. Ce n’est pas parce que le prix de la part retenu est trop élevé par rapport aux autres SCPI, mais que le rendement des SCPI est devenu trop faible (problème inflation + imposition/taxes) pour que j’investisse à nouveau dans les SCPI. Mon dernier investissement dans les SCPI étaient précisément quelques parts d’AP1 fin 2021 car le prix était vraiment bradé (et l’inflation encore raisonnable).

Pour ce qui est du futur succès ou échec de l’augmentation de capital, moi aussi je pense qu’il n’y aura pas une grande appétence pour cette augmentation pour 2 raisons:
(1) Rendement actuel des SCPI en général (donc cela ne vaut pas que pour AP1/Capiforce);
(2) Malheureusement l’historique des deux SCPI fusionnées (effet "psychologique", car à ce prix-là, la nouvelle Capiforce me semble plutôt bien positionnée par rapport à la moyenne des SCPI).

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