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#76 21/02/2019 09h53 → SCPI Atlantique Pierre 1 : Analyse de cette SCPI de PAREF Gestion (de Fiducial jusqu'à fin 2015) (atlantique pierre, critère, critères, fiducial, paref, scpi atlantique pierre 1, scpi)

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Voici ce que l’on peut lire dans la dernière publication réservée aux associés qui accompagne le bulletin :

EXPRESSION DIRECTE DU CONSEIL DE SURVEILLANCE DE VOTRE SCPI a écrit :

Actifs éligibles au programme d’arbitrage


Saint Privat : Fiducial qui gère cet actif en indivision avec nous est également motivé pour le vendre sachant que si le locataire part, il sera très difficile à louer

A noter, s’il y a toujours 113 lots composant le patrimoine, leur superficie est passée de 33 981 m² dans le BT3 à 34 157 m² dans le BT4. Pourvu que ça dure !

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#77 15/04/2019 14h16 → SCPI Atlantique Pierre 1 : Analyse de cette SCPI de PAREF Gestion (de Fiducial jusqu'à fin 2015) (atlantique pierre, critère, critères, fiducial, paref, scpi atlantique pierre 1, scpi)

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Ceux qui suivent ATP1 ont pu lire des articles dithyrambiques sur un supposé "redressement spectaculaire" de la SCPI (Primaliance le 11 avril ou encore Boursorama ce jour - article identiques).

La présidente du conseil de surveillance - qui cumule les postes - n’hésite pas à mettre en avant sa - encore une fois - supposée action qui aurait directement conduit à ce "redressement spectaculaire" en communiquant allègrement auprès de tous les associés, s’enorgueillant de résultats positifs.
On peut y lire que des journalistes "saluent" (par ricochet du gérant) le contrôle du Conseil de Surveillance !
Je serais curieux de connaître les noms de ces "journalistes", quand chacun sait pertinemment que ces pseudo-articles sont directement rédigés par les gérants …

Je rappelle que des fonds de la SCPI sont utilisés pour rémunérer, en qualité de "secrétaire externe" du CS d’ATP1, la secrétaire d’une association non membre dudit conseil elle-même présidée par … l’actuelle présidente du Conseil de Surveillance !

Ceux qui ont acheté la part 320€ quand aujourd’hui elle n’en vaut que 210 apprécieront.

Si l’action de ce super Conseil de Surveillance est autant positive, que penser de l’action des mêmes membres au sein des autres SCPI à capital fixe gérées par Paref Gestion que sont les Cifocoma ou Capiforce Pierre, SCPI ayant toutes subi récemment un taux d’occupation en baisse de plus de 10% et une valeur de prix de part en berne, perdant 10% (Capiforce Pierre), 16% (Cifocoma) ou encore 30% (Cifocoma 2) ?
Je n’ose rappeler le dividende de Cifocoma qui lui a perdu 40%.

Un peu de modestie aurait peut-être été bienvenue, à moins que ces personnes ne soient prêtes à assumer des erreurs sur les SCPI citées.

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#78 17/04/2019 09h48 → SCPI Atlantique Pierre 1 : Analyse de cette SCPI de PAREF Gestion (de Fiducial jusqu'à fin 2015) (atlantique pierre, critère, critères, fiducial, paref, scpi atlantique pierre 1, scpi)

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Bonjour,

L’approche de la période des AG explique peut-être le fait qu’il y ait eu 2 communications rapprochées, à l’attention des associés et probablement d’autres à venir.

Lorsque j’ai acquis, au plus mauvais moment, des parts de ATP1, ce genre d’articles étaient légions sur cette SCPI et m’ont incité à y investir.

Naïveté, inexpérience dans le domaine des SCPI et peu de curiosité pour éplucher les chiffres et la situation réelle font que j’ai aujourd’hui des parts qui vont prendre très longtemps pour retrouver leur valeur d’achat. Depuis, j’en ai acquis sur les niveaux planchers, en connaissance de cause, cette fois-ci, après avoir fait mes "devoirs".

La situation est certes meilleure qu’il y a quelques années, mais il est tout de même très prématuré de fanfaronner et de s’en accaparer tous les mérites.

La présidente y a certes joué une part, mais super(wo)man n’existe pas et c’est la conjugaison de plusieurs éléments qui ont permis d’arrêter la chute des parts et un regain de confiance dans la valeur qui se caractérise par un marché secondaire, tout de même dynamique et fluide, vu le cas d’autres SCPI de Paref ou autres SG, mais sur des niveaux de valorisation bas.

Les quelques centimes par part grappillés depuis 2 ans sont encourageants, mais on est très loin de ce qui était versé il y a quelques années. A la décharge de la SG et de sa présidente, ce dividende élevé était possible en piochant sur la collecte et des tours de passe passe et de fuite en avant de l’ancien gestionnaire. Résultat aujourd’hui, des versements plus réalistes par rapport à la situation, mais qui demeurent fragiles.

Au delà des TOP et TOF qui, sur le papier sont encourageants, il reste des locaux qui nécessitent des travaux importants, des locaux qui ont du mal à se relouer, dans des zones amorphes, avec des loyers orientés à la baisse dans certaines villes lors des relocations. Quelques bâtiments peu dynamiques en attente de revente (Europarc à Créteil, saint Privat) dont on ne sait pas à quel prix cela va pouvoir être cédé.

Des locaux avec une rotation / vacance importante (Les Angles, Clamart, Marseille…) ayant du mal à fidéliser ou à être reloués.

Des actifs qui concentrent, à mon goût, une trop forte valorisation par rapport à la taille de la SCPI (Nantes, Rambouillet, Beaumont de Lomagne…), sur un nombre restreint de locataires, pouvant engendrer un risque de chute important des loyers en cas de départ de ceux-ci.

Il ne me parait pas opportun de vouloir déjà acquérir, par le biais de prêts bancaires, des biens immobiliers.
D’une part, il faudrait déjà régler la situation des locaux à problèmes (travaux, redynamisation, vente, ….) qui sont assez nombreux comme évoqués précédemment, et qui représentent des charges importantes ou à venir avec une perte de rendement.
D’autre part, à moins de prendre encore des risques en investissant dans des zones peu attractives en France pour rechercher du rendement, les rendements dans les zones de premier choix avec des preneurs fiables sont de l’ordre de 4 à 5% maximum.
Les taux sont effectivement bas, mais si la SCPI devait investir, je préférerai qu’elle le fasse dans d’autres pays d’Europe pour mieux diversifier le patrimoine et sa localisation ainsi que le risque.

C’est bien de mettre en avant l’amélioration de la rentabilité de la SCPI par des acquisitions, mais, comme toujours, c’est surtout la SG qui va en profiter avec les frais qu’elle pourra facturer à ATP1.

Pour revenir au CS d’ATP1, le cumul de fonctions au sein de plusieurs SCPI (ce n’est pas la seule comme montré dans un autre post) ne peut pas permettre le même investissement humain que quand on est concentré sur une seule. L’expérience a des atouts et il faut aussi avoir de la sagesse en laissant la place à d’autres associés plus disponibles. On le voit bien avec les élus politiques cumulards…. Ils sont partout et nulle part à la fois. La confusion des casquettes et des genres relèvent souvent de l’égo, du goût du pouvoir et de ses avantages que d’un réel dévouement pour la fonction occupée. C’est mon opinion, qui n’engage que moi.

A l’aide du tableau fait par Kc44 (si je ne me trompe pas) sur la composition des CS des SCPI, lorsque viendra le moment de voter pour (ré)élire certains membres, je ne manquerai pas d’en tenir compte. Ainsi qu’à la diversité d’âge des représentants.

Pour l’article et Paref, comme il a été dit, autant d’autosatisfaction ne laisse que peu de doute sur les motivations de l’auteur de l’article ou de celui qui a tenu la plume (et les cordons de la bourse pour des pubs à venir sur le site qui lui a tressé des lauriers). Je pense que, comme pour beaucoup d’autres sur le forum, on sait à quoi s’en tenir sur certains articles selon les sites où ils sont publiés.

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