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#26 09/11/2018 13h38

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Lautho, je suis bien d’accord avec vous, le bulletin gagnerait à être un peu plus complet.

Dernière modification par cat (09/11/2018 13h39)

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#27 16/02/2019 09h34

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Le bulletin 4T 2018 est sorti hier.

Quelques points à noter :
* 9.5M€ de collecte nette sur le trimestre (du même ordre de grandeur qu’aux trimestres précédents);
* 12.5M€ d’investissement dans 2 actifs de bureaux :
** l’un est situé à Villeneuve d’ Ascq (9M€, rendement attendu acte en main : 6.14%, pas d’information sur l’occupation actuelle),
** l’autre est situé à Rennes (3.45M€, rendement attendu acte en main : 7.19%, occupé par 2 locataires pour des baux fermes de 6 ans);
* une promesse d’achat signé pour un actif à Marseille (4.6M€, rendement attendu AEM : 6.58%);
* petite cession d’actif à Labège (31) : 250k€;
* le TOF est stable par rapport au 3T à 93.4%. 15 lots sont actuellement vacants. Le plus important en surface est toujours le local logistique de Bondoufle (on parle d’arbritage en vue pour ce dernier dans le préambule du bulletin… à suivre);
* la distribution du trimestre est la même que l’an dernier pour avoir une distribution annuelle de 55.2€/part identique à 2015, 2016 et 2017;
* par ailleurs concernant le patrimoine :

Paref dans le bulletin a écrit :

La valeur de votre patrimoine est en croissance en 2018, les expertises de fin d’année font ressortir une valorisation en augmentation de 1 % à périmètre constant.

La valeur de reconstitution devrait donc très légèrement repasser au-dessus du prix de la part.

Mon avis : je suis plutôt satisfait. Le TOF se maintient. Des investissements se font avec des rendements et des localisations raisonnables. Il faut que Paref continue sur cette voie.

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#28 06/03/2019 19h57

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Je viens de recevoir un courrier annonçant le renouvellement du conseil de surveillance d’Interpierre.

De mon côté, je ne pense pas pouvoir être candidat à ce type de position (et même si c’était possible, je n’aurais pas forcément la volonté de l’être). Par contre, si un associé d’Interpierre fréquentant régulièrement le forum candidate pour devenir membre de ce conseil, qu’il n’hésite pas à se signaler.

Bien à vous,
cat

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#29 06/03/2019 20h00

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Je vais envoyer ma candidature
On verra bien wink

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#30 06/03/2019 20h08

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Excellente initiative.
Je vous enverrai un MP dans les jours qui viennent pour vous identifier parmi les candidats.

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#31 06/03/2019 21h30

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Etant maintenant un gros détenteur de SCPI chez Paref (> 200kE) j’étudie aussi la possibilité d’envoyer la mienne pour interpierre

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#32 06/03/2019 21h36

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Roudoudou, je prends note également (je vous aurais de toute façon identifié dans la liste des candidats).

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#33 20/04/2019 17h36

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Depuis 2015, la distribution d’Interpierre s’est maintenue à 55.20€ / an / part avec, depuis 4 ans, toujours la même répartition :
13.50€ / part au 1T, 2T et 3T + un complément de 14.70€ / part au 4T.

Or, j’ai reçu hier un avis de versement pour le 1T où il m’était annoncé un versement de 12.90€ / part.
J’attends donc la lecture du bulletin trimestriel du 1T 2019 pour savoir si ce versement un peu inférieur aux 4 dernières années témoigne d’une difficulté (que j’espère) passagère ou s’il y a une autre explication à ce changement (changement de la politique de distribution?). A suivre donc.

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#34 15/05/2019 23h25

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Le bulletin 1T 2019 est arrivé.

Quelques points à noter :
* 11.9M€ de collecte nette sur le trimestre (un poil plus élevé que les derniers trimestres);
* 1 investissement dans un immeuble de bureaux à Marseille pour 4.6M€. Rentabilité attendue AEM : 6.58%;
* 1 promesse d’achat d’un immeuble de bureaux à Nantes signalé (5.7M€, rendement attendu AEM : 6.51%);
* le local d’activité de Bondoufle qui pesait sur la vacance devrait trouver prochainement preneur (vente). De même poursuite de la vente à la découpe d’un immeuble à Labège programmée (pas ce trimestre mais dans la suite de l’année);
* augmentation du TOF à 93.7% suite notamment à la location d’une grande surface de bureaux à Rennes.
* pas d’explication sur la baisse de l’acompte au 1T par rapport aux années précédentes (il faudra voir comment la distribution évolue sur l’année). Je note que malgré l’allongement du délai de jouissance fin d’année que Paref signale que :

votre société de gestion restera vigilante dans les mois à venir au maintient du bon équilibre entre le rythme de la collecte et l’arrivée de nouveaux investissements au sein du patrimoine.

* les valeurs de réalisation et de reconstitution par part progressent respectivement à 886 euros et 1056 euros fin 2018, contre 870 euros et 1048 euros fin 2016.

AG prévue le 12 juin (mais on attend encore le rapport annuel…)

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[+1]    #35 18/05/2019 11h18

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Le rapport annuel 2018 est arrivé rapidement.

Quelques éléments que je retiens après l’avoir parcouru :
* le fil conducteur annoncé dans l’éditorial :

Paref a écrit :

Le plan de développement qui a été présenté et validé en Conseil de Surveillance en Juin 2018 a été rapidement mis en œuvre, il fixe un objectif de 220 M€ de capitalisation fin 2020 tout en maintenant un rendement annuel supérieur à 5 % (TDVM).

* progression des valeurs de réalisation 886€ (contre 870€ fin 2017) et de reconstitution 1056€ (contre 1048€ fin 2017);
* augmentation du capital de 39.7%;
* TOF moyen à 93.2% (et assez stable tout au long de l’année). TOP à 86.5%.
A ce sujet, voir le commentaire du CS :

Le conseil de surveillance a écrit :

Un taux d’occupation financier (93,4 %) qui s’améliore mais qui cache un taux d’occupation physique (86,5 %) toujours préoccupant et qui s’explique par des sites tels que Labège et Bondoufle en souffrance.

La vente des actifs évoqués est visiblement prévue (voir mon message précédent) et se fera avec une sérieuse moins-value;
* investissement 2018 : quatre actifs pour un montant de 18M€ hors droits + le VEFA à Douvrin;
* trois arbitrages en 2018 pour un montant de 1.3M€ (en importante moins-value comptable, petite moins-value par rapport aux valeurs d’expertise également);
* le taux d’endettement diminue encore de manière sensible à 10.26% contre 18.77% fin 2017 (ce n’est donc plus une caractéristique essentielle de cette SCPI);
* la distribution n’a pas été intégralement couverte par le résultat courant et le RAN a été utilisé pour combler la différence;
* augmentation du résultat net de 71% (essentiellement par baisse des charges) car le total des produits immobiliers varient lui de 41% (à peu près comme le capital).

Mon avis : Une année raisonnable (je crois l’avoir déjà écrit au moment du bulletin 4T). A surveiller les arbitrages et les investissements sur l’année.

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#36 29/05/2019 13h50

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Bonjour

Je viens de recevoir la convocation pour l’AG
Comme annoncé, ma candidature au CS a été déposée.
N°16 pour vous servir wink

Cdt

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#37 29/05/2019 13h53

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Bonjour,

je vais regarder dans la boîte en revenant tout à l’heure car je n’avais toujours rien reçu hier.
Si j’arrive à l’avoir dans les temps, je ne manquerai pas de voter pour vous.

Bien à vous,
cat

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#38 29/05/2019 14h36

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A retourner avant le 9 juin
AG le 12 juin

Cordialement

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#39 29/05/2019 22h18

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Bonjour,

Je viens d’ouvrir la boîte au lettre et vous êtes là numero 16.

A noter que numéro 15 semble être un gros poisson brestois.

Je retourne ça avant le 9 juin smile


Parrain : Linxea, Boursorama, saxo banque, Binance, crypto.com, swissborg, maiar, kucoin :)

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[+1]    #40 08/08/2019 17h09

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Le bulletin 2T 2019 est arrivé.

Quelques points à noter :
* 9.2M€ de collecte nette sur le trimestre (en ligne avec les derniers trimestres);
* 2 investissements : 1 dans un immeuble de bureaux à Nantes (5.7M€, rendement attendu AEM : 6.51%), l’autre dans un immeuble de bureaux à Gentilly (4M€, rendement attendu AEM : 6.74%). Les deux bâtiments sous loués à 100%;
* un important achat à Douvrin l’an dernier en VEFA, est rentré totalement en activité en juin 2019;
* poursuite de la vente à la découpe de l’immeuble à Labège : 1 local vendu ce trimestre;
* le TOF redescend à 92.2%. Pas de commentaire particulier à ce sujet;
* versement de 13.50€ pour le trimestre identique à l’an dernier.

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#41 09/08/2019 09h56

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Bonjour,

A noter aussi la disparition de la colonne "loyer potentiel" dans la catégorie ’Congés & Libérations".

Je n’aime pas du tout lorsque la communication d’une société de gestion évolue vers plus d’opacité, surtout lorsque cela accompagne de ’mauvaises nouvelles’.

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#42 14/11/2019 21h45

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Quelques mots sur le bulletin 3T 2019 :
* 8.3M€ de collecte nette sur le trimestre (légèrement moins que les derniers trimestres);
* 1 investissement : un immeuble de bureaux près de Rouen (8.2M€, rendement attendu AEM : 6%). Ensemble occupé par un seul locataire.
Cet immeuble fait partie du portefeuille Lumière de 10 actifs situés dans plusieurs régions de France et qu’Interpierre va acquérir pour une valeur globale de 33.3M€ (taux AEM immédiat : 7.06%);
* poursuite de la vente à la découpe de l’immeuble à Labège : 2 locaux vendus ce trimestre, mais surtout 2 grosses cessions :
** un local logistique à Bondoufle (un gros poids en moins pour la SCPI) pour 2.81M€ alors qu’il était donné pour une valeur comptable hors droit de 6.1M€… bonjour la moins-value;
** un local d’activités à VITRY/SEINE - GRIMAU pour une valeur de 8M€ mais cette fois en plus-value, la valeur comptable hors droit étant de 6.3M€.
* le TOF remonte fortement à 96% (probablement sous l’effet des cessions);
* versement de 13.50€ pour le trimestre identique à l’an dernier.

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#43 18/02/2020 18h56

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Le bulletin 4T 2019 est sorti il y a peu.

Quelques points à noter :
* 13.3M€ de collecte nette sur le trimestre (un peu au-dessus des trimestres précédents);
* 33.3M€ d’investissements annoncés dans divers actifs du portefeuille "Lumière" (en fait j’ai l’impression qu’il y a deux promesses signés pour 12M€ qui sont incluses dans ce total) : des actifs mixtes bureaux / activités situés en province (8 signés et 2 sous promesse). Les taux AEM immédiats varient entre 6.20% et 9.60% suivant la situation (mais le gros est plutôt situé entre 7% et 7.50%);
* TOF stable par rapport au 3T : annoncé à 96.1%, il inclut visiblement pourtant 0.2% de locaux occupés avec franchise (qui ne me semble pas normalement inclus dans ce TOF);
* la distribution de l’année est en baisse par rapport aux années précédentes avec une distribution annuelle de 52.5€/part contre 55.20 en 2015, 2016, 2017 et 2018. Pas d’explication particulière sur ce point;
* par ailleurs concernant le patrimoine :

Paref dans le bulletin a écrit :

La valeur de votre patrimoine est en croissance en 2019, les expertises de fin d’année font ressortir une valorisation en augmentation de 1,7 % à périmètre constant (hors cas particulier de l’actif de Rosny-sous-Bois, ayant fait l’objet d’une vente le 15 juillet 2019 et pour lequel la SCPI conserve la jouissance jusqu’au 31 décembre 2020).

La nouvelle valeur de reconstitution n’est néanmoins pas clairement précisée.

Mon avis : je suis mitigé. Le TOF se maintient à un bon niveau. Les investissements se font avec des rendements et des localisations qui me semblent en adéquation. Pourtant, je ne comprends pas vraiment pourquoi la distribution a baissé et un mot d’explication à ce sujet m’aurait semblé pertinent.

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#44 18/02/2020 22h40

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Il est néanmoins à noter que la qualité des actifs acquis laisse à désirer

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#45 19/02/2020 13h42

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Qualité à prendre au sens "localisation peu alléchante"?
Cela me semble quand même assez proche de la politique d’investissement habituel d’Interpierre (essentiellement des actifs en province, souvent en périphérie de grandes villes).

Bien à vous,
cat

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#46 19/02/2020 15h24

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Qualité du bati, emplacements de moins en moins qualitatifs.

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#47 19/02/2020 15h58

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Comment juge-t-on la qualité du bâti : sur les photos?
Je pense que l’on en saura plus sur le sujet dans le rapport annuel où il y a au moins une discussion sur les performances environnementales de l’ensemble du patrimoine.

Par ailleurs, je ne suis pas sûr de comprendre pourquoi les emplacements sont de moins en moins qualitatifs (Interpierre n’investit pas à Paris, ni en centre-ville de métropoles) mais, si c’est le cas, on verra probablement l’impact a moyen terme sur le TOF.

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#48 19/02/2020 17h15

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Je ne sais pas à vrai dire vous me semblez faire la question et la réponse à la question. 

Si ce n’est pas le cas, en réalité il s’agit d’un des éléments mais ayant fait quelques recherches j’en ai quelques autres (historique des immeubles etc.. prise sur un échantillon)

Du coup je pense que cela va se voir en effet à l’avenir dans les performances.

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#49 19/02/2020 17h39

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Bonjour Rocambole.
Vos propos concernent-ils des immeubles du portefeuille Lumière récemment acquis? Pouvez-vous argumenter un minimum? Cela me semble indispensable.

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#50 17/04/2020 17h40

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Pas de relevé fiscal pour Interpierre avant le 15 mai 2020 pour cause de COVID-19 selon PAREF.

J’ai des SCPI sur 6 autres sociétés de gestion: au 15 avril tous les relevés étaient sortis.

D’ailleurs sauf erreur de ma part, PAREF est la seule des 7 sociétés de gestion de SCPI chez lesquelles j’ai des parts de SCPI à ne pas proposer d’un espace client pour récupérer les documents.

Résultat: je suis bloqué pour ma déclaration fiscale à cause de PAREF.
c’est juste un peu énervant

J’en profite pour signaler le report au 30 juin pour le dépôt des déclarations IS pour les clôtures 31.12.2019.


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