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[+3 / -1]    #1 06/02/2014 11h30 → SCPI Novapierre Allemagne : analyse de cette SCPI de PAREF Gestion (allemagne, fiscalité, imposition, paref gestion, paref, scpi novapierre allemagne, scpi)

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BONJOUR

Je viens de m’inscrire pour donner le résultat de mes investigations sur la SCPI NOVAPIERRE ALLEMAGNE. Les différents articles de la presse financière pourraient laisser croire qu’il n’y a que l’impôt allemand qui obère le rendement et que seul l’impôt allemand s’applique aux revenus.
Les souscripteurs en fonction de leur TMI risquent fort d’être désabusés.
Je confirme ce qui a déjà été dit dans cette file de discussion, à savoir que les revenus qui seront portés en ligne 8TK de la déclaration 2047 K (déclaration des revenus encaissés à l’étranger) seront rajoutés aux autres revenus de source française pour le calcul de l’impôt sur le revenu à acquitter en France. Seulement ensuite est calculé le crédit d’impôt et celui ne couvre pas forcement le surplus d’impôt résultat du rajout des revenus (montant de la ligne 8TK) aux autres revenus Français.
Je m’explique chiffre à l’appui avec une simulation d’une somme de 1735 euros (chiffre provenant de la ligne 8TK,montant brut du revenu étranger) rajouté à mes autres revenus français. Étant dans une tranche de TMI à 30%, ces 1735 euros me font payer 520,50 euros supplémentaires alors que le crédit d’impôt qui m’est alloué n’est que de 353 euros. Je paye donc en conclusion 520,50 euros - 353 euros = 167,5 euros de plus que si je n’avais pas déclaré ces revenus allemand.
Il faut en fait pour savoir exactement quel sera son crédit d’impôt appliquer la formule suivante qui est une simple règle de 3
revenus étrangers (montant brut du revenu, ligne TK) multiplié par l’impôt sur le revenu soumis au barème, revenus étrangers inclus dans mes autres revenus de source française et divisé par le revenu brut global, avant prise en compte de la CSG déductible et des revenus allemands.
cette explication peut paraître compliquée mais en regardant on avis d’impôt, on retrouve facilement les libellés que je cite.
Je tenais à apporter cet éclairage de façon à ce que les souscripteurs qui s’amusent à décortiquer leur feuille d’impôt n’ait pas le sentiment de s’être fait avoir, en constatant qu’en fait les revenus allemands leur font payer un impôt supplémentaire en France alors que comme je l’ai dit en début de ma contribution, les articles de presse laissent sous entendre le contraire.
A chacun donc, fort de ces éléments de faire ses calculs pour savoir s’il est oui ou non intéressant pour lui de souscrire.
Espérant vous avoir été utile au débat.
cordialement

Dernière modification par INVESTISSEURSCPI (06/02/2014 11h34)

Mots-clés : allemagne, fiscalité, imposition, paref gestion, paref, scpi novapierre allemagne, scpi

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[+1]    #2 10/10/2016 21h10 → SCPI Novapierre Allemagne : analyse de cette SCPI de PAREF Gestion (allemagne, fiscalité, imposition, paref gestion, paref, scpi novapierre allemagne, scpi)

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GoodbyLenine a écrit :

Bah, de toute façon, il n’y a pas d’imposition en France pour aucun des associés de cette SCPI, tant que la totalité de ses revenus fonciers sont en Allemagne (et que la SCPI y paie les impôts à la source). Le fait que vous ne résidiez pas en France et/ou n’ayez pas de revenu en France n’y change rien.

Bonjour GBL, ce n’est pas tout-à-fait exact. Je confirme que les revenus sont exemptés de prélèvements sociaux (j’ai été faire une réclamation auprès des services des impôts et j’ai eu droit au remboursement des 15.5% de CSG et CRDS), par contre ils sont bien imposés au barème progressif de l’IRPP, l’imposition étant "neutralisée" par l’octroi d’un crédit d’impôt calculé sur la base du taux moyen d’imposition. Au global, les revenus de cette SCPI sont donc imposé à un taux proche de la différence entre le taux marginal et le taux moyen. C’est certes peu, mais pas nul.

carpediem a écrit :

Pour information, il y a des parts à acquérir en nue-propriété 5 ans (80%) et 10 ans (67%). L’intérêt, hors sortie de la base ISF, me laisse perplexe.

A mon sens, pas forcément. Pendant la période de démembrement, le rendement de l’opération (25% de gain en 5 ans soit un TRI de 4.56% net) est déjà supérieur au rendement net de cette SCPI (disons autour de 11.5€ net d’impôt allemand pour un prix de la part de 255€, soit 4.5% brut; pour un contribuable français au taux marginal de 30% et avec un taux moyen d’imposition de 15%, cas courant, cela donne un rendement net d’IRPP de 4.5 x (1-(0.30-0.15)) = 3.82%). Et au bout de 5 ans, une fois la pleine propriété reconstituée, et sous réserve que les revenus de la SCPI et les paramètres d’imposition individuels n’évoluent pas, le rendement annuel devient 3.82 / 0.80 = 4.77% net d’IRPP. Pas si mal, donc. La nue-propriété à 5 ans est même bien calibrée pour offrir un rendement net à peu près constant (toutes choses égales par ailleurs, ce qui peut s’avérer faux, mais 5 ans est une durée de démembrement relativement courte à mon sens qui limite les risques).

On oublie souvent que la nue-propriété offre un effet de levier parfois meilleur que le crédit… surtout lorsque le prix des parts s’apprécie peu (le crédit gardant bien entendu tout son sens lors des périodes de fortes appréciations des prix de l’immobilier).

Dernière modification par Polaris (10/10/2016 21h27)

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[+1]    #3 11/11/2016 19h30 → SCPI Novapierre Allemagne : analyse de cette SCPI de PAREF Gestion (allemagne, fiscalité, imposition, paref gestion, paref, scpi novapierre allemagne, scpi)

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C’est troublant de lire "dynamisme économique de l’Allemagne, de ses salaires et de sa consommation n’a non plus rien à voir avec la langueur désespérante et semble-t’il éternelle de notre vieux pays." pour qui se souvient qu’il y a un peu plus de 10 ans, c’était l’Allemagne le "malade de l’Europe" (voir ici par exemple), et que ça pourrait aussi le redevenir (voir google.fr/search?q=Allemagne+malade+de+l’Europe).


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[+1]    #4 30/05/2017 16h48 → SCPI Novapierre Allemagne : analyse de cette SCPI de PAREF Gestion (allemagne, fiscalité, imposition, paref gestion, paref, scpi novapierre allemagne, scpi)

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Sandra, Novapierre Allemagne paie directement un impôt sur ses revenus fonciers en Allemagne. Le taux pour cet impôt est bien de 15.825% .

Lorsque Novapierre Allemagne effectue sa distribution aux associés, cet impôt a déjà été réglé et c’est d’ailleurs pour cela qu’il y a des règles pour éviter la double imposition des associés. Je vous confirme que dans la distribution annoncée par Novapierre Allemagne, l’impôt en Allemagne a déjà été réglé.

Sur cette base, vous aurez alors un taux d’imposition de  (TMI - taux moyen) sans les PS.

Bien à vous

Message édité par l’équipe de modération (30/06/2017 15h35) :
- mise en gras de ce qui est important

Dernière modification par cat (30/05/2017 16h52)

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[+1]    #5 30/06/2017 15h36 → SCPI Novapierre Allemagne : analyse de cette SCPI de PAREF Gestion (allemagne, fiscalité, imposition, paref gestion, paref, scpi novapierre allemagne, scpi)

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Voici quelques extraits de notes prises lors de l’AG statuant sur les comptes 2016 :

Une trentaine d’associés assistaient à l’AG de Novapierre Allemagne du 29/06/2017. Le quorum pour l’AGO a été atteint, mais celui pour l’AGE manqué de peu (l’AGE devant statuer sur l’augmentation du capital maximum sera reconvoquée en juillet).

En sus des informations contenues dans le Rapport Annuel 2016, j’ai noté :
     - "tous les clignotants sont au vert" a été l’une des premières phrases sur la situation de la SCPI.
     - la rapide croissance de la SCPI se poursuit en 2017 avec 40 M€ d’acquisitions déjà engagées (et d’autres envisagées), après un doublement de la capitalisation et un triplement du patrimoine en 2016, et devrait continuer au même rythme en 2017 et 2018. La SCPI pense pouvoir investir sa collecte (pas comme en T3/2016 où la collecte avait été suspendue jusqu’à ce que les acquisitions rattrapent…) sur un marché adressé de grande profondeur.
     - les avances sur dividende 2017 seront de 3x3€ (comme en 2016), avec un solde ajusté selon le résultat de la SCPI (une bonne surprise n’étant pas à exclure).

A propos de la SCPI et de son positionnement :
     - la SCPI est positionnée presque exclusivement sur un type de biens (tous en Allemagne) : des retails parks de proximité, pas dans les (5-6) plus grosses villes. A noter que la situation en Allemagne est bien différente de celle en France (où ce type de bien n’a actuellement guère la cote), même si la rentabilité de ces biens tend à diminuer (=leur prix augmente).
       (Note: les autres SCPI qui investissent en Allemagne le font sur d’autres types de biens)
     - le locataire est en général un grand groupe (Aldi, Lidl, Rewe, Edeka, etc.) et pas un franchisé (potentiellement fragile).
     - la population en Allemagne est plutôt en croissance (cf immigration) contrairement à certaines idées reçues. Idem pour le pouvoir d’achat.
     - la SCPI utilise souvent de la dette (emprunt à 1% pour financer un bien qui rapporte 6-7%) laquelle représente actuellement 25% du patrimoine.
     - les usages (et la loi) sont différents en Allemagne (vs France) au niveau des baux commerciaux : presque tout est du domaine contractuel, pas de 3/6/9, pas de droit au renouvellement (ni "fond de commerce, ni "pas de porte"), et des indexations de loyers différentes (contractuelles, souvent modérées). En conséquence le locataire trouve aussi son intérêt dans un bail à longue durée ferme, ou l’allongement d’un bail existant…

A propos de la gouvernance :
     - la SCPI est gérée par PAREF Gestion, qui s’appuie sur Intenos Global Investor pour le sourcing et la gestion des biens et des locataires en Allemagne.
     - la SCPI a éte créée en 2014, principalement par 3 acteurs : PAREF (maison mère de PAREF Gestion), Internos Global Investors, et APICIL Assurances
     - l’ensemble du Conseil de Surveillance était à renouveler. Dans le précédent (premier) CS il y avait 7 membres dont APICIL, PAREF, PARUS (une filiale de PAREF) et Internos Global Investors. Dans le nouveau CS il y aura 9 membres, et PARUS ne se représentait pas. Ceci n’a pas empêché des questions d’associés se demandant pourquoi PAREF (et Internos Global Investors) souhaitaient siéger au CS (alors qu’ils disposent déjà d’autres moyens de surveillance), et si ça ne générait pas des conflits d’intérêt (par ex: les anciens associés pourraient souhaiter une hausse du prix de la part, pour ne pas se trouver dilués, quand les "partenaires" de la société de gestion pourraient souhaiter maintenir le prix de part pour ne pas freiner la collecte). PAREF a indiqué s’absternir de tout vote en cas de conflit d’intérêt.


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[+1]    #6 11/10/2018 09h43 → SCPI Novapierre Allemagne : analyse de cette SCPI de PAREF Gestion (allemagne, fiscalité, imposition, paref gestion, paref, scpi novapierre allemagne, scpi)

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Pour rebondir sur l’analyse de Canyonneur, j’essaye de comprendre comment concrètement l’implication de "INTERNOS GLOBAL INVESTORS" (anciennement INTERNOS) pourrait avoir une influence sur les charges.
Pour mémoire voici ce qu’expliquait Gbl suite à son compte-rendu d’AG 2017 :

GoodbyLenine a écrit :

Voici quelques extraits de notes prises lors de l’AG statuant sur les comptes 2016 :
A propos de la gouvernance :
     - la SCPI est gérée par PAREF Gestion, qui s’appuie sur Intenos Global Investor pour le sourcing et la gestion des biens et des locataires en Allemagne.
     - la SCPI a été créée en 2014, principalement par 3 acteurs : PAREF (maison mère de PAREF Gestion), Internos Global Investors, et APICIL Assurances
     - l’ensemble du Conseil de Surveillance était à renouveler. Dans le précédent (premier) CS il y avait 7 membres dont APICIL, PAREF, PARUS (une filiale de PAREF) et Internos Global Investors. Dans le nouveau CS il y aura 9 membres, et PARUS ne se représentait pas. Ceci n’a pas empêché des questions d’associés se demandant pourquoi PAREF (et Internos Global Investors) souhaitaient siéger au CS (alors qu’ils disposent déjà d’autres moyens de surveillance), et si ça ne générait pas des conflits d’intérêt (par ex: les anciens associés pourraient souhaiter une hausse du prix de la part, pour ne pas se trouver dilués, quand les "partenaires" de la société de gestion pourraient souhaiter maintenir le prix de part pour ne pas freiner la collecte). PAREF a indiqué s’abstenir de tout vote en cas de conflit d’intérêt.

D’après ce que je comprends, Internos Global Investors cherche des investissements en Allemagne pour le compte de la SCPI. Je suis curieux de savoir si c’est Paref Gestion qui prend en charge la commission revenant à Internos Global Investors ou si c’est à la charge de la SCPI.
Dans les dernier statuts on lit ceci :

Statuts 2018 de Novapierre Allemagne a écrit :

Souscription :
La Société de Gestion perçoit une commission de souscription fixée à 10 % HT maximum (à majorer de la TVA au taux en vigueur, soit 12% TTC pour un taux de TVA de 20%) du prix de souscription prime d’émission incluse.
(…)
La commission de souscription rémunère :
-les frais de collecte (notamment la préparation et la réalisation des augmentations de capital, le  placement des parts de la SCPI lié à l’activité d’entremise des commercialisateurs) ainsi que les frais d’étude et d’exécution des programmes d’investissement.

Donc à priori c’est bien inclus dans la commission de souscription.

_Quid de la gestion ? Je ne vois aucune ligne concernant Internos Global Investors dans les comptes du RA 2017 donc je suppose que c’est la même chose, Paref Gestion rémunère Internos Global Investors via sa commission de gestion.
C’est Internos qui source la liste des biens dans le rapport annuel.
A-t-on la possibilité d’obtenir davantage de détails à la lecture du RA sur la répartition des charges entre Paref Gestion et Internos Global Investors ?

Je précise que ces 2 entités font partie de membres fondateurs (Paref Gestion via Paref) et que Internos Global Investors investit aussi des fonds pour son propre compte.
Pour imager, c’est comme si Cricri se mettait à proposer à des membres du forum des investissements tout en continuant d’investir, dans ces conditions, est-on bien sûr que les investissements proposées à la SCPI sont les plus intéressants ?
N’y a-t-il pas un risque que la société partenaire se garde les meilleurs investissements ?

Edit : ajout du lien vers le site de Internos Global Investors :
Principal Real Estate Investors Europe | Principal Real Estate Investors Europe

Dernière modification par kc44 (11/10/2018 09h51)


Parrain ING 80€ code JXZUFCB, BforBank, TOTAL Direct Energie

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[+1]    #7 15/02/2019 20h14 → SCPI Novapierre Allemagne : analyse de cette SCPI de PAREF Gestion (allemagne, fiscalité, imposition, paref gestion, paref, scpi novapierre allemagne, scpi)

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Bonsoir à tous, le 4e bulletin de l’année 2018 de Novapierre Allemagne (Paref gestion) vient de paraître. Je vous ai préparé une synthèse des éléments que j’ai jugé les plus marquants. Avec le report, nous sommes à quasiment 5% de rendement net (avec la convention fiscale entre la France et l’Allemagne).

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/12691_novapierre.png

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Membre actionnaire de la SCPI Novapierre Allemagne.

Dernière modification par rocc (15/02/2019 20h15)

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[+1]    #8 08/04/2019 17h43 → SCPI Novapierre Allemagne : analyse de cette SCPI de PAREF Gestion (allemagne, fiscalité, imposition, paref gestion, paref, scpi novapierre allemagne, scpi)

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J’ai recu un mail de Paref et il était stipulé "prochain jours" et qu’une nouvelle SCPI allait ouvrir courant de l’été donc je ne pense pas qu’il soit prévu une augmentation du capital statutaire.

Dernière modification par Stinger77 (08/04/2019 17h45)

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[+3]    #9 08/04/2019 20h56 → SCPI Novapierre Allemagne : analyse de cette SCPI de PAREF Gestion (allemagne, fiscalité, imposition, paref gestion, paref, scpi novapierre allemagne, scpi)

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J’ai questionné mon CGPI et voici sa réponse :

Oui Novapierre Allemagne a réuni le conseil de surveillance pour augmenter le capital statutaire (comme les scpi le font régulièrement) mais le conseil de surveillance s’y est opposé (ils voulaient apparemment faire pression pour que novapierre All baisse ses frais de gestion - qui sont pourtant dans la moyenne du marché).
Du coup ils ont atteint les 400M et ne peuvent plus collecter sur cette scpi.

Ils ont donc décidé de créer une Novapierre Allemagne 2 (même stratégie)

Cela signifie t’il qu’il n’est que lus possible d’en acheter même si on a envoyé le bulletins de souscription et les fonds la semaine dernière ?

Dernière modification par Malolechat (08/04/2019 21h25)


N'hésitez pas a me contacter pour un parrainage : Linxea, Boursorama, Bforbanck, Binck :)

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[+1]    #10 09/04/2019 10h25 → SCPI Novapierre Allemagne : analyse de cette SCPI de PAREF Gestion (allemagne, fiscalité, imposition, paref gestion, paref, scpi novapierre allemagne, scpi)

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Personnellement je trouve ça bien les millésimes. Cela se faisait beaucoup avant (Actipierre 1, 2, 3 et d’autres) et cela permet de refléter vraiment les performances en fonction du timing de marché.
C’est plus embêtant pour la SdG par rapport à la multiplication des actes de gestion (2 RA, 2 BT, 2 missions CAC, 2 AG etc etc…)
C’est aussi embêtant commercialement car la SdG ne peux pas capitaliser sur un historique de perfs pour attirer la collecte.

Sur le fond, l’immobilier Allemand se valorise depuis quelques années et depuis le lancement de cette SCPI. Les mêmes actifs aujourd’hui s’achèteraient probablement plus cher. Je comprends donc le CS qui ne veut pas diluer ce patrimoine avec des actifs acheté en moyenne plus cher, quand bien même on pourrait avoir un effet diversification et mutualisation des risques plus grand.

Cela montre aussi que le conseil de surveillance joue un vrai rôle. On leur a fait la proposition de relever le capital statutaire. Le CS dit non, et la SdG en tire les conséquences. Il y a à mon avis pas mal de CS qui sont plus "réceptifs" aux propositions qui leur sont faites.
Paref me semble être parmi les SdG les plus respectueuses de ses associés. Pour être factuel, ils n’ont pas hésité à suspendre la collecte lorsque nécessaire (et notamment avant des augmentations de prix de part), a augmenter le délai de jouissance, entres autres outils a disposition de la SCPI pour gérer sa collecte notamment (loin des effets d’annonce de certaines autres SdG qui prétendent limiter mais qui en réalité dépassent allègrement la limite de collecte annoncée).

Pour toutes ces raisons, j’accueille cette nouvelle de manière assez favorable.

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[+1]    #11 09/04/2019 12h05 → SCPI Novapierre Allemagne : analyse de cette SCPI de PAREF Gestion (allemagne, fiscalité, imposition, paref gestion, paref, scpi novapierre allemagne, scpi)

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Une question qui va se poser (pas forcément à court terme) : à qui (et à quel prix) seront vendues les parts de Novapierre Allemagne que des associés voudraient vendre à l’avenir ?

Question subsidiaire : Ne faudrait-il pas envisager de repasser cette SCPI (actuellement à capital variable) en SCPI à capital fixe, avec le marché secondaire qui va avec ?


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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[+1]    #12 09/04/2019 15h20 → SCPI Novapierre Allemagne : analyse de cette SCPI de PAREF Gestion (allemagne, fiscalité, imposition, paref gestion, paref, scpi novapierre allemagne, scpi)

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Franchement, je ne vois pas en quoi la communication est mauvaise et où est la surprise. Cette limite de capital est dans les statuts, accessibles pour tous les associés et pour tout le monde sur le site de la SDG.

Il y a eu précédemment 3 augmentations de limite de capital statutaire. C’est passé de 10M€ à 50M€, puis à 200M€ et enfin à 400M€. A l’époque, cela avait été annoncé et le CS avait approuvé ces augmentations. Chaque augmentation doit faire l’objet d’une résolution et être votée en AG.

Il me semble que cela avait été discuté en AG et décidé que 400M€ était déjà bien suffisant en terme de volume et de diversification de patrimoine. D’où l’opposition de principe du CS pour cette dernière augmentation.

Il faut bien que cette limite statutaire soit respectée, sinon quel serait l’intérêt d’une telle règle si elle n’était jamais respectée ?

Ced a très bien expliqué ci-dessus une des raisons pour laquelle cette limite est intéressante. J’ajouterais que, si ce n’est pas applicable aux associés de la première heure, cette limite est une garantie pour un acheteur, que ce qu’il achète ne soit pas fondamentalement "chamboulé" par une montagne d’investissement futur.

Par exemple, un investisseur qui s’intéresse à une SCPI au capital déjà constitué de 200M€, avec une limite statutaire à 400M€, est certain que la part d’immeuble déjà investi et pour laquelle il a basé sa décision d’achat de part, va représenter au final environ 50% du volume global de l’investissement.

En d’autre terme, plus le capital déjà constitué se rapproche de la limite statutaire, plus vous savez ce que vous achetez. Et, réciproquement, plus le capital constitué est éloigné de la limite statutaire, moins vous savez ce que vous achetez… concrètement puisque cela dépendra beaucoup plus des apports en capital et investissements futurs.

C’est un élément fondamental à prendre en considération lors d’un investissement en SCPI. Et, toute décision d’augmentation de capital statutaire max devrait faire l’objet de la plus grande des prudences et être voté au moins à la majorité des 2/3 ou des 3/4 des associés.


“The pessimist complains about the wind; the optimist expects it to change; the realist adjusts the sails.” W.A Ward

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[+1]    #13 09/04/2019 15h27 → SCPI Novapierre Allemagne : analyse de cette SCPI de PAREF Gestion (allemagne, fiscalité, imposition, paref gestion, paref, scpi novapierre allemagne, scpi)

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Paref pourrait par exemple envoyer un message aux associés leur signalant que le capital statutaire est atteint et que le CS a voté contre son augmentation. Ce n’est pas trop compliqué comme communication.

Dernière modification par cat (09/04/2019 15h29)

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[+1]    #14 11/05/2019 17h26 → SCPI Novapierre Allemagne : analyse de cette SCPI de PAREF Gestion (allemagne, fiscalité, imposition, paref gestion, paref, scpi novapierre allemagne, scpi)

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Bonjour

Il y a quelques jours, j’ai contacté Paref par téléphone en signalant ne pas avoir reçu mon IFU (Interpierre, Nov 1 et Nov All)
La personne contactée m’a envoyé par mail dans la minute cet IFU en me précisant que ceux que j’allais recevoir par la poste était faux.
J’ai reçu le lendemain le courrier de Paref

La différence se fait sur Nov All (90 parts)
Dans le doc faux reçu par courrier
Revenu brut (492) - frais et charges (14) - Intérêts payés (27) - revenus net (451)
Dans l’IFU reçu par mail
Revenu brut (849) - frais et charges (371) - Intérêts payés (27) - revenus net (451)

Il y a également quelques différences de montant sur la 2042 (case 4XA, 4XB et 4 XC)
Je n’ai pas encore fait ma déclaration et donc pas encore regarder dans le détail

Ceux qui ont reçu par courrier peuvent éventuellement s’inquiéter pour savoir si le leur est correct
Cdt

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[+1]    #15 12/06/2019 17h35 → SCPI Novapierre Allemagne : analyse de cette SCPI de PAREF Gestion (allemagne, fiscalité, imposition, paref gestion, paref, scpi novapierre allemagne, scpi)

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contraryo a écrit :

Fiscalité
"Les revenus fonciers nets à déclarer pour l’année 2018 sont de 12,03€ pour une part. Pour les associés qui ne sont pas imposables au titre des revenus fonciers, le montant à déclarer pour une part est de 13,11€."

Ici, une personne non imposable déclare donc plus qu’une personne imposable. Cela est lié au crédit d’impôt qui est calculé sur la base du taux moyen d’imposition ?

Je pense qu’il faut tout lire, en l’occurence, "pas imposables au titre des revenus fonciers".

En gros, la SCPI procure 2 types de revenus:
- Fonciers (le principal)
- Financiers (PV de cession, intérêts de placements, …)

Il faut aussi faire attention avec la notion de "Net". Est-ce hors impôts ou pas ?

Cela fait une différence notable car, pour Novapierre Allemagne, les impôts sont déjà payés en Allemagne. Et, pour éviter la double imposition, les impôts payés par la SCPI en Allemagne doivent correspondre à un crédit d’impôt français.

Comme les impôts allemands ont déjà été payé lorsque l’on reçoit les revenus de la SCPI, cela signifie que les revenus fonciers net à déclarer sont supérieurs aux revenus nets réellement reçus.

Selon le type de déclaration choisi (micro-foncier ou pas), il faut bien faire attention à bien déclarer les revenus "nets de charges mais bruts d’impôts allemand" et aussi les impôts déjà versés (en Allemagne) qui seront déduits des impôts à payer au final. 

Je ne sais pas si j’ai été clair ?

Concernant les "experts", Lasalle est trés réputé. Je ne connais pas Savills. Toutefois, il peut être plus pertinent de sélectionner un acteur moins réputé mondialement mais plus pointu sur un marché spécifique. C’est certainement aussi lié à un renouvellement de marché. Je ne vois pas de problème si cela revient moins cher au final. En plus, la SCPI n’ayant plus vocation à investir massivement les prochaines années, ayant atteint son plafond statutaire, et étant trop jeune pour penser à désinvestir, le rôle de l’expert immo me semble moins important qu’il peut l’être …

Idem pour SG à la place de State street.


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[+1]    #16 30/07/2019 22h05 → SCPI Novapierre Allemagne : analyse de cette SCPI de PAREF Gestion (allemagne, fiscalité, imposition, paref gestion, paref, scpi novapierre allemagne, scpi)

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Reçu le mail aussi. Je confirme 2,55/part pour ce trimestre. J’ai envoyé un mail pour avoir explication. Voici la réponse :
"

GH a écrit :

L’engouement lié à l’atteinte du capital statutaire de ce premier Opus de Novapierre Allemagne a généré davantage de collecte et sur un temps très court entre janvier et avril.
Ce qui nous a obligé a des investissements plus importants qu’à l’accoutumée et sur des délais très courts.
Les problèmes climatiques en Allemagne cet hiver nous avaient aussi obligé à nous retirer sur une acquisition qui a pesé sur les investissements et l’attente de ceux-ci a été prolongée.

Ce décalage sur les investissements couplé à la minoration et faiblesse de la dette de votre SCPI, ont légèrement érodé ces 2 premiers trimestres.
La politique d’investissement et de refinancement devrait porter ses fruits et vous ramener progressivement à votre dividende habituel (versé net de fiscalité Allemande)

Tous ces éléments ont été évoqué en Assemblée Générale, je vous encourage à y participer ou à lire le rapport à la fin du rapport annuel de votre SCPI.

Je vous souhaite un bel été

GH

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[+1]    #17 05/09/2019 19h18 → SCPI Novapierre Allemagne : analyse de cette SCPI de PAREF Gestion (allemagne, fiscalité, imposition, paref gestion, paref, scpi novapierre allemagne, scpi)

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Bonjour

Primalliance annonce à ses clients le lancement de Novapierre Allemagne 2 le 18/09.

Canyonneur

Dernière modification par Canyonneur75 (05/09/2019 19h41)

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[+2]    #18 14/09/2019 11h22 → SCPI Novapierre Allemagne : analyse de cette SCPI de PAREF Gestion (allemagne, fiscalité, imposition, paref gestion, paref, scpi novapierre allemagne, scpi)

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Bonjour,

Je pense qu’il convient de regarder le comportement de quelques SCPI récemment créées pour estimer l’intérêt de souscrire au lancement d’une nouvelle SCP.

1 - Exemple 1 : Opus Real
commercialisation de la SCPI  : février 2017
délai de jouissance : 3 mois
Distribution 2017 : 0 €
Distribution 2018 : 31,08 € - 1,59 %
Capitalisation fin 2018 : 66M€
Distribution 1S 2019 : 24 euros - prévision 2019 : 50 à 54 € - de 2,55 à 2,76%

Montée en puissance poussive et situation de sous-investissement.

Les investisseurs de 2017 ne sont pas favorisés.

2 - Exemple 2 : My Share SCPI - Voisin
commercialisation de la SCPI  : janvier 2018
délai de jouissance : 3 mois au lancement
Distribution 2018 : 9,45 € - 5,25%
Capitalisation fin 2018 : 66M€
Distribution 1S 2019 : 4,5 euros - 5% sur base annuelle

Les investisseurs de juin 2018 sont favorisés…
La SCPI investit rapidement.

3 - Exemple 3 : Corum XL

commercialisation de la SCPI  : avril17
délai de jouissance : 5 mois actuellement
Distribution 2017 : 9,13 € - 4,93 %
Distribution 2018 : 13,69 € - 7,25 % sur la base du prix de la part au 31/12
Capitalisation fin 2018 : 226M€
Distribution 1S 2019 : 3,15 + 2,96 euros - prévison 2019 : 9,45 € - 5 %

La aussi, rendements en années 1 et 2 très satisfaisants

4 - Par ailleurs, Paref a du préparer les investissements 2019 de Novapierre Allemagne afin d’absorber la collecte prévisionnelle 2019. Paref dispose peut-être de projets qui permettront des investissements rapides pour Novapierre Allemagne 2… et donc un décollage rapide des distributions.

Canyonneur

NB : je ne suis pas associé des SCPI précitées

Dernière modification par Canyonneur75 (14/09/2019 12h40)

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[+1]    #19 14/09/2019 14h58 → SCPI Novapierre Allemagne : analyse de cette SCPI de PAREF Gestion (allemagne, fiscalité, imposition, paref gestion, paref, scpi novapierre allemagne, scpi)

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FCP,
C’est justement la "ristourne" dont je parlais.
Le prix de la part était prévu dès le départ à 250€. Mais pour le lancement, les premiers investisseurs avaient droit à une réduction de 8% pendant 6 mois (donc 230€). En contrepartie le dividende était faible au départ et a augmenté progressivement.

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