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#1 04/01/2015 14h40 → SCPI InterPierre France : analyse de cette SCPI de Paref Gestion (interpierre, paref, scpi)

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Bonjour,

ayant investi sur la SCPI INTERPIERRE de PAREF il y a quelques mois, je voulais faire partager mon analyse de cette SCPI.

Historique : à l’origine, cette SCPI s’appelait PROPIERRE et gérait des actifs en Israël. A l’époque elle était coté en $.

Évolution : Il y a quelques années, cette SCPI a opéré une véritable révolution. Vente des actifs israéliens et achat de locaux d’activité en France. Après une longue traversée du désert (désendettement et baisse du dividende) cette SCPI sort enfin la tête de l’eau.

Constat au 31/12/2013 :

valeur de la part : 1050€. Minimum de souscription : 5 parts. Loyer versé en 2013 : 53.10€ soit un rendement de 5.10%.

Valeur de réalisation : 897€ (+5.5%). Valeur de reconstitution : 1116€ (+4%)

Le prix de part doit donc être compris entre 1004€ et 1227€ (+/- 10% par rapport à la valeur de reconstitution)

Report à nouveau de 72€ / part. Soit 16 mois de dividende !

En 2013, le résultat était de 1754k€ dont 1267K€ ont été affecté au paiement du dividende. Le reste a augmenté le report à nouveau.

Le taux d’occupation est un peu faible à 89%.

Les acquisitions en 2013 se sont faits à un rendement moyen de 8.5%.

Le patrimoine est essentiellement constitué de locaux d’activité ou de locaux mixtes. Et pour 86% il est situé en Ile de France.

Le patrimoine a été acquis récemment et a un rendement moyen de 10%.

A ce jour , aucune part en attente de vente.

Situation au 30/09/2014 :

le dividende a un peu augmenté à 13.80€ / trimestre soit 5.25% de rendement.

Le taux d’occupation s’est redressé à 93%.

Analyse :

SCPI positionnée sur des locaux d’activité (logistique). Créneau particulièrement rentable, mais fortement soumis à la conjoncture. En foncière on pourrait la comparer à ARGAN.

Endettement en baisse et valeur patrimoniale en hausse. Donc elle marche dans le bon sens.

Dividende en hausse, et la SCPI en a les moyens (report à nouveau très confortable).

Valeur de part susceptible d’être revue à la hausse, car si la valeur de reconstitution augmente de 5% en 2014, le prix de la part doit être reconsidéré.

En conclusion, bon rendement, prix de part potentiellement à la hausse, cette SCPI a toute sa place dans un portefeuille de SCPI, au vu des fondamentaux et surtout des réévaluations possibles.

Bien évidemment le créneau des locaux dévolus à la logistique, soumis à de fortes fluctuations, ne doit pas représenter le seul investissement. Mais en complément d’autres investissements immobiliers, il a toute sa place.

Mots-clés : interpierre, paref, scpi

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#2 04/01/2015 19h22 → SCPI InterPierre France : analyse de cette SCPI de Paref Gestion (interpierre, paref, scpi)

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Un élément (assez important) me semble manquer dans votre analyse : environ 50% des parts sont détenues (en majorité en PP, un peu en usufruit) par des filiales de PAREF (source : le rapport annuel). Donc les autres associés (vous ou moi) n’ont en gros quasiment aucun pouvoir, en AG par exemple. Ce n’est pas forcément rédhibitoire, mais c’est à savoir avant d’y investir….

Par ailleurs, ça reste une petite SCPI (28 M€ de capi)


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#3 04/01/2015 20h18 → SCPI InterPierre France : analyse de cette SCPI de Paref Gestion (interpierre, paref, scpi)

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effectivement cet aspect de la SCPI m’avait échappé (l’actionnariat pas la taille). C’est effectivement un élément à surveiller. Maintenant c’est un aspect des choses assez récurent sur d’autres SCPI où les compagnies d’assurance sont aussi grosses détentrices de parts et de postes au Conseil de surveillance.

Mon but était surtout de mettre en avant les points positifs et surtout l’avenir qui me semble plutôt sympathique.

Enfin, la petite taille ne me gène pas car du coup la gestion est plus souple et comme je ne suis pas vendeur…..

Merci de votre intervention toujours aussi "pointue".

Dernière modification par Rodolphe (04/01/2015 20h19)

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#4 09/07/2015 17h57 → SCPI InterPierre France : analyse de cette SCPI de Paref Gestion (interpierre, paref, scpi)

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Voici (avec un peu de retard) un Compte-Rendu de l’AG du 19/05/2015 de cette SCPI :

Environ 15 associés ont assisté à l’AG de la SCPI Interpierre France le 19/05/2015. Avec les votes exprimés par correspondance (9.5%), les pouvoirs au président (10.5%), et les présents ou représentés (43.5%, en grande partie des parts détenues par PAREF en pleine propriété ou usufruit), ils représentaient 63.5% des parts de la SCPI, et le quorum pour l’AG était atteint. Les scrutateurs étaient PAREF (M.Perrolaz) et M.Guthmann.

Toutes les résolutions de l’AG ont été approuvées.

En plus des informations détaillées dans le rapport annuel 2014, on a pu noter :
  - De l’avis de la Société de Gestion, la SCPI est encore trop petite (capitalisation proche de 40 M€) et doit grossir pour optimiser la gestion et la diversification du patrimoine.
  - Collecte : Il y a déjà eu 5 M€ collectés en 2015 à la date de l’AG, 5M€ en plus sont attendus d’ici fin 2015, et 10 M€ pour 2016.
  - Le résultat 2014 est en baisse (vs 2013) principalement en relation avec une charge exceptionnelle, à savoir le paiement (335k€) d’IRA lors du remboursement anticipé d’un emprunt associé la cession d’une actif mature.
  - La SCPI a poursuivi sa stratégie antérieure, maintenant la rentabilité brute du patrimoine à 8.5%, diminuant son endettement, et poursuivant son développement dans des actifs neufs et récents.


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#5 31/07/2015 20h44 → SCPI InterPierre France : analyse de cette SCPI de Paref Gestion (interpierre, paref, scpi)

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Je rajouterai, pour compléter vos analyses, qu’une des spécificités de cette scpi est qu’elle bénéficie d’un report à nouveau énorme représentant 15 mois de distribution et qu’elle fait très largement appel à l’effet de levier du crédit.

L’effet de levier du crédit lui a permis de se redresser après ses aventures israéliennes et de constituer ce fameux RAN. Cet effet de levier induit un risque plus important que dans une scpi sans dette.

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#6 29/05/2016 16h06 → SCPI InterPierre France : analyse de cette SCPI de Paref Gestion (interpierre, paref, scpi)

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Mon analyse des résultats 2015 (rapport annuel 2015)

SCPI originale positionnée sur des locaux d’activité pour 61% (donc espérance de rendement plus élevée mais plus de risques), des bureaux pour 11,5%, des locaux mixtes pour 27,5%.
Patrimoine pour 81% en Ile-de-France, 19% en régions.

Année caractérisée par une collecte de 11 M€, ce qui est peu par rapport à certaines grosses SCPI, mais tout de même croissance de 36 % du capital de la SCPI, utilisée en partie pour le désendettement, en partie pour des acquisitions.

PATRIMOINE IMMOBILIER:

Mouvements :
Deux acquisitions ont été réalisées en 2015. Il s’agit de 2 locaux d’activités indépendants situés à Seclin (59) pour un montant de 4,35 M€ et un actif situé à Bron (69) pour un montant de 1,54 M€. Le rendement sur prix d’acquisition AEM n’est pas indiqué. Impossible de savoir si les actifs sont vides ou occupés (de ce point de vue, on est loin de la transparence de Corum Conviction par exemple)

Il y a eu cession d’un lot situé à Chennevières (94) pour un montant de 650 K€. Lot en plus-value de 37,7% sur valeur comptable, vendu 4% plus cher que l’estimation 2014. Son rendement potentiel (information précise inconnue, car lot poolé avec d’autres locaux d’activité en Ile-de-France sur le rapport d’activité 2014) était d’environ 9,2 %. On ne sait pas si le lot était loué ou pas.

Valorisation :
A périmètre égal, la valeur patrimoniale (35 625 K€) est en baisse de 2,1 % par rapport à celle de fin 2014 (36 360 K€).
Au global, le portefeuille est en moins values de 6,8% : estimation 41,7 M€ contre valeur comptable de 43,8€.

Valeur par part :
Si la valeur comptable augmente (892 € par part après affectation du résultat, contre 888 € fin 2014), la valeur de réalisation baisse (840 € par part contre 873 €) de meme que la valeur de reconstitution (1 018 € par part contre 1 072 €).
Le prix de la part (1050 €) est donc 3,1% au dessus de la valeur de réalisation ce qui rend peu probable une augmentation du prix de la part à court terme.

LOCATIONS :
Le Taux d’Occupation Financier est en baisse à 85,9 %. Il était de 89,8% fin 2014. Le rapport du conseil de surveillance signale que « le taux de vacance demeure préoccupant suite à des congés ou des faillites de locataires »

EMPRUNTS
Endettement de 30,2% contre 37,2% il y a un an. 12,5 M€ d’emprunt, durée résiduelle 3 ans et 3 mois, taux moyen 5,10%
A comparer à un rendement théorique du patrimoine de 9,4%.

RESULTATS par PART :
Les revenus locatifs et financiers sont en forte baisse (144 € contre 172€), soit 16%, presque compensée par une baisse des charges (93€ contre 119€), surtout par diminution des charges d’emprunt (23,3€ contre 42,6€) et une reprise de provision pour travaux (7,2€) non justifiée dans le rapport annuel.

Le résultat net est donc de 51,4€ contre 53,1€ en 2014.

Par contre le dividende 2015 est en progression (55,20 € contre 54,6 en 2014), soit un rendement de 5,26 %, grâce à l’utilisation du RAN pléthorique (46 euros/part). Cela parait logique de distribuer du RAN, compte tenu de la diminution de l’endettement.

Mais cette DVM relativement élevée peut faire craindre une nouvelle augmentation des souscriptions, d’ailleurs souhaitée par Paref. Elle signale que les rendements sur les locaux d’activité sont en baisse compte tenu de la concurrence et de la rareté d’actifs de qualité, cela semble compliquer les achats de nouveaux locaux.

MARCHE des PARTS
Pas de parts en attente de vente

CONCLUSION MITIGEE
Informations fournies par Paref insuffisamment détaillées. Conseil de surveillance un peu béni oui oui.

Reprise de la croissance de la SCPI (utile pour améliorer le portefeuille, mais dans un contexte de compression des rendements des nouveaux investissements)

Valeur patrimoniale en baisse, présence de moins values faisant douter de la qualité de certains emplacements.

TOF encore en baisse entrainant une baisse des produits locatifs et financiers.

Résultat net qui ne couvre pas les distributions. Reste à espérer la vente d’actifs vides sans trop de moins-values, ou une reprise économique nette permettant des relocations.

Endettement en baisse (mais endettement à 5,1% pour un rendement théorique de 9,4%).

Dividende en hausse, grâce en partie au report à nouveau. RAN en baisse mais restant très important, ce qui permet de patienter.

Dernière modification par sm94 (29/05/2016 16h10)

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#7 29/05/2016 19h58 → SCPI InterPierre France : analyse de cette SCPI de Paref Gestion (interpierre, paref, scpi)

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Voici un résumé de mes notes prises lors de l’AG du 18/05/2016 de cette SCPI :

Environ 12 associés ont assisté à l’AG de la SCPI Interpierre France le 18/05/2016. Avec les votes exprimés par correspondance, les pouvoirs au président et les présents ou représentés (dont PAREF, maison mère de la société de gestion, qui consolide même Interpierre France dans son bilan, et qui est le plus gros associé même si son % diminue car il l’émission de nouvelles parts le dilue), ils représentaient 52% des parts de la SCPI, et le quorum pour l’AG Ordinaire était atteint.
Pour l’AG Extraordinaire (pour laquelle PAREF, en conflit d’intérêt, ne souhaite pas voter pour la résolution concernant l’article des statuts relatif à la rémunération de la société de gestion), le quorum n’était pas atteint, et l’AGE aura donc lieu le 9 juin.

Toutes les résolutions de l’AG ont été approuvées.

En plus des informations détaillées dans le rapport annuel 2015, on a pu noter :
  - Le résumé 2015 de la Société de Gestion est que le développement de la SCPI s’est accéléré, tant au niveau de la collecte que des investissements. 2016 s’annonce dans la même ligne, avec à ce jour 4.5M€ de collecte (12 à 20 M€ attendus en 2016) et 11 M€ investis dans des immeubles.
  - Pour 2016, une distribution similaire à celle de 2015 est attendue, et un prix de part inchangé.
  - On peut noter un RAN toujours élevé, une vacance locative toujours élevée (point mis en avant par le CS, et en relation avec la typologie du patrimoine -haut rendement mais plus risqué-), et une baisse du taux d’endettement de la SCPI (qui a remboursé les emprunts associés aux immeubles cédés).
   - la stratégie de la SCPI est de continuer à faire évoluer son patrimoine, pour passer d’un patrimoine uniquement constitué de locaux à haut rendement (et haut risque de vacance) à un mix de locaux plus qualitatifs/sécurisé et de locaux à hauts rendement.

En ce qui concerne les changements de statuts proposés à l’AG Extraordinaire à venir, la société de gestion a indiqué que la plupart était nécessaire pour que l’AMF approuve ces statuts, en particulier  sur les aspects suivants :
   - rémunération de la société de gestion : l’AMF ne souhaite pas qu’il y ait, en cas de cession d’actifs immobilier, une commission basée sur la différence entre le prix de vente et la valeur comptable, en plus d’une commission sur le prix de vente)
    - mission du conseil de surveillance : l’AMF n’a pas accepté la rédaction approuvée lors de l’AGE2015, et ne souhaite pas que cette mission soit "d’assister la société de gestion dans ses taches de gestion, d’investissement et de désinvestissement", afin que la société de gestion conserve toute les responsabilités qui lui incombent.
Il a été indiqué que plusieurs autres SCPI se sont vus refuser par l’AMF l’approbation de leurs nouveaux statuts (votés en 2015), en particulier sur des aspects similaires. Ces SCPI proposent généralement des modifications de leurs statuts lors de leurs AGE en 2016, afin d’obtenir cet agrément.


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#8 05/11/2017 10h28 → SCPI InterPierre France : analyse de cette SCPI de Paref Gestion (interpierre, paref, scpi)

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Ma lecture du rapport annuel 2016…
---
En 2016, la collecte a été de 24 M€ (supérieure aux attentes). 2,1 M€ de cession d’immeubles et 9,7 M€ d’acquisition (y compris frais).
Note : je ne dois pas savoir interpréter les chiffres… seul 1/3 de la collecte aurait été consacré à l’acquisition de nouveaux immeubles. ???

Par part, les recettes locatives baisses de 8%, les charges baissent de 18%. Ainsi le résultat augmente.
Les dividendes ont été maintenus à 55,2 € par part. Le report à nouveau diminue mais reste élevé 56,16% des dividendes (près de 205 jours)
Le TOF moyen sur les 4 trimestres de 2016 s’établit à 86,3 %. (En 2015 : 89,1 %.) Fin 2016 : 84,7 (85,9 % à fin 2015). Les vacances sont toujours préoccupantes.

La part de l’endettement est inférieure à 20%. Il diminue en raison de l’augmentation du capital, mais aussi une diminution du restant dû (9,4 M€ fin 2016, 12,5M€ fin 2015).
Le taux moyen de l’endettement est à 5,01 % (5,10% en 2015). Le rendement théorique est passé à 8,4% (9,4% en 2016)
La valeur de réalisation passe de 840€ à 858€ par part. Elle remonte mais ne retrouve pas la valeur à fin 2014 (873 €). Le prix de souscription est maintenu à 1050 €.

L’endettement atteint des niveaux qui me semblent plus raisonnables. Le capital de cette SCPI continue à progresser : petit à petit, elle atteindra une taille intéressante. Mais l’évolution des autres indicateurs (dont le TOF) ne me motive à m’associer à cette SCPI.

Dernière modification par PierreP (05/11/2017 10h40)


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#9 05/11/2017 12h31 → SCPI InterPierre France : analyse de cette SCPI de Paref Gestion (interpierre, paref, scpi)

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PierreP a écrit :

Note : je ne dois pas savoir interpréter les chiffres… seul 1/3 de la collecte aurait été consacré à l’acquisition de nouveaux immeubles. ???

A votre avis, d’où pourrait venir l’argent qui a permis de rembourser les emprunts / diminuer l’endettement ?


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#10 05/11/2017 12h41 → SCPI InterPierre France : analyse de cette SCPI de Paref Gestion (interpierre, paref, scpi)

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Le solde acquisition - cession immobilière : 7,6 M€.
L’endettement a diminué de 3,1 M€.

Ns sommes encore loin des 24 M€ de collecte.
Je suis forcément passé à côté de qqch.


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#11 05/11/2017 13h32 → SCPI InterPierre France : analyse de cette SCPI de Paref Gestion (interpierre, paref, scpi)

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Pour faire vos "calculs" (avec de gros arrondis), on trouve dans le Rapport Annuel 2016 :
   le point 1) A) en page 6 indique :
       les acquisitions de 2016 font 9 M€, et les cessions font 2 M€
   le point 2) A) en page 6 indique :
       augmentation du capital en 2016 de 19 139 parts, soit 20 M€ à 1050€/part
       c’est bien entendu moins que la collecte, car il y a aussi eu des ventes/annulations de parts
       et il faut en retirer la commission de souscription de 2 M€ (cf 3) en p10)
       la "collecte brute de 24 M€" devient donc 20 - 2 = "18 M€ de trésorerie en plus" pour la SCPI.
  le tableau 1 (p11) indique (à fin 2016) :
      3 M€ de capital souscrit non versé (de plus que fin 2015)
      1 M€ de créances en plus (vs fin 2015)
      4 M€ de valeur de placement en plus (tréso disponible pour nouveaux investissements)
      2 M€ de dettes (emprunts et autres) en moins, donc remboursées en 2016

Si on calcule alors : 20 M€ -2 M€ (commission souscr) - 7M€ (acquisitions nettes) - 10 M€ (variation emprunts et trésorerie) = 1 M€ (venant des divers arrondis faits dans ces calculs), ce qui semble "équilibré".

On retrouve en fait tous ces chiffres (et leurs montants non arrondies, avec aussi les postes plus petits) dans le tableau de financement en page 16 du Rapport Annuel 2016.
      fin 2015 il y avait 58.4 M€ disponible pour investissement, dont 2.8 M€ de liquidités (non investies).
      fin 2016 il y avait 102.9 M€ disponible pour investissement, dont 9.9 M€ de liquidités (non investies).

Les BTI 2017 (T1 et T2) évoquent des acquisitions de 3.0M€, 5.4M€ et 4.8M€, et une poursuite de la collecte.
J’imagine que tout ceci a été évoqué lors de l’AG de mai 2017 (à laquelle je n’ai pas pu assister).


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#12 05/11/2017 15h32 → SCPI InterPierre France : analyse de cette SCPI de Paref Gestion (interpierre, paref, scpi)

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« capital souscrit non versé  »  S’agit-il des souscriptions de fin d’année qui n’ont pas été encore encaissées/comptabilisées (?) par la SCPI ?

Dans le R.A. de Épargne Foncière, de PFO2, FPR (Foncia) et de RAP (Rivoli), il est question de « associés capital souscrit non appelé ». Dans chacun de ces rapports, la ligne est vide !
Ainsi, je m’interroge.


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#13 05/11/2017 18h05 → SCPI InterPierre France : analyse de cette SCPI de Paref Gestion (interpierre, paref, scpi)

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Sur la page 14 du RA2016 de InterPierre France on peux lire :

Capital souscrit non versé : il s’agit de sommes à recevoir d’établissements de crédit au titre de prêts demandés par des clients pour le financement de leur souscription. En cas de recours au crédit, il s’écoule au moins un mois entre l’enregistrement des souscriptions et le versement des fonds. Ce poste comprend les souscriptions reçues en décembre 2016 réglées au début de 2017. La contrepartie est ventilée au tableau de variation des capitaux propres entre capital et prime en cours de souscription.

Capital et prime en cours de souscription : il s’agit des souscriptions reçues en fin d’année et financées par des crédits bancaires non débloqués au 31 décembre.

Je suppose que d’autres SCPI ne comptabilisent des souscriptions que lorsqu’ils ont reçu les fonds associés. La jouissance des parts est en général "le 1er jour du Nième mois suivant celui où la SCPI a reçu les fonds".

D’ailleurs, pour cette SCPI c’est aussi le cas, cf mention en fin de âge 6 du RA2016 :

Depuis le 1er juin 2012, la date d’entrée en jouissance est le premier jour du troisième mois suivant la réception intégrale des fonds par la société.

Peut-être une question à poser lors d’une prochaine AG…  (Seraient-ce des parts déjà créées en décembre, mais qui n’entreront en jouissance qu’au 1er mars ?)


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#14 05/11/2017 20h36 → SCPI InterPierre France : analyse de cette SCPI de Paref Gestion (interpierre, paref, scpi)

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Je suis démasqué ! En effet, je n’ai pas tout lu avec minutie…

Je confirme que EF et FPR (que je prenais en exemple) n’enregistre les parts qu’à réception des fonds. Ainsi, que l’associé souscrive un crédit ou non, est transparent pour la SCPI.


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#15 10/11/2017 18h39 → SCPI InterPierre France : analyse de cette SCPI de Paref Gestion (interpierre, paref, scpi)

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TOF en hausse à la fin du 3T 2017 : 91.6%. En net progrès depuis la fin 2016 (84.7% à l’époque).
Voir le bulletin trimestriel :
BT 3T 2017 Interpierre

Forte hausse de la capitalisation en 2017 : capitalisation de 60 millions d’euros fin 2016 et à la fin du 3T 2017 on atteint 87.7 millions d’euros. Les investissements de l’année équilibre la collecte (voir le BT en lien).

Interpierre a acquis essentiellement des actifs de bureau : la proportion de bureaux est passée de 35% fin 2016 à 56% à la fin du 3T 2017.
Cela se traduit par des acquisitions avec un rendement moindre. Ainsi pour les investissements de 2017, on peut lire :

BT 3T 207 Interpierre a écrit :

un rendement, acte en mains, de 6,27 % brut

Cependant cela a visiblement un impact positif sur la vacance.

Bien à vous,
cat

Dernière modification par cat (11/11/2017 00h20)

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#16 11/11/2017 00h03 → SCPI InterPierre France : analyse de cette SCPI de Paref Gestion (interpierre, paref, scpi)

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L’investissement de la collecte nouvelle en immeubles de bureaux déjà loués a permis de réduire, mécaniquement, la vacance historiquement élevée de cette SCPI.

Un effort particulier a également été consenti par la société de gestion, pour la relocation des immeubles vacants.

L’effet de levier du crédit, qui reste encore important pour cette scpi, a également permis de maintenir la distribution à un niveau supérieur à 5% en 2017, rare par les temps qui courent.

Au global, cette SCPI me parait plus risquée que la moyenne des comparables, pour un rendement également un peu plus élevé (ce qui est parfaitement cohérent, en définitive).

Dernière modification par stephane (11/11/2017 00h09)

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#17 11/11/2017 00h38 → SCPI InterPierre France : analyse de cette SCPI de Paref Gestion (interpierre, paref, scpi)

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Bonsoir stephane,

une remarque concernant votre première phrase concernant les "immeubles de bureaux déjà loués" : la plus grosse acquisition (16 millions d’euros) du trimestre, l’immeuble Alley à Colombes, n’est, selon le bulletin trimestriel, louée "qu’à" 71% (on verra si cette vacance se réduit d’ici la fin de l’année).

Bien à vous,
cat

Dernière modification par cat (11/11/2017 00h39)

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