Novapierre Résidentiel (ex Pierre 48) : vos avis sur cette SCPI (Paref Gestion)

Les associés peuvent opter pour le paiement (des plus-values) par parts jusqu’au 13 juin au prix de 1261€ au lieu de 1327€ (soit -5%).

En 2017 : 3343 parts ont été souscrites, 3190 retraits compensés (au prix de 1194,96 € actuellement), 8166 retraits par le fonds de remboursement (au prix de 1040 € au 01/01/17, inchangé au 01/01/2018)

Fin 2017, 16047 parts sont en attentes de rachat. (D’après ce chiffre, il faut attendre plus de 5 ans pour que nos parts puissent être l’objet d’un rachat par retrait compensé – si j’ai bien compris, il suffit d’attendre et de ne pas accepter le remboursement par le fond prévu à cet effet –. Ces chiffres sont de plus en plus élevés. Fin 2015, 8013 parts étaient en attente. Fin 2014, 2965 parts étaient en attente.)

Ainsi, même si mon horizon de placement est indéterminé (>15, 20 ans ou transmission du patrimoine ?) j’hésite à acquérir de nouvelles parts, moi aussi…
Par rapport, au prix de 1261€, ceux qui se font remboursés par le fond « perdent » 17,52%. En prenant en compte la revalorisation de 14€ par trimestre (dans l’hypothèse où le prix de remboursement suivrait la valeur de la part), cela représente, grosso modo, 4 ans.

En fait, ce qui me dérange c’est la non valorisation du prix de retrait par remboursement. Au 1er janvier 2014, il était déjà de 1040 € par part.
Je n’ai pas de rapport plus ancien, je ne sais pas depuis quand il est à ce montant.

Ce qui laisse penser que la valeur de réalisation va augmenter et parallèlement la valeur de reconstitution.
D’ après mes calculs basés sur les précédents ratios (Prix de retrait sur fond de remboursement/valeur de réalisation/valeur de reconstitution), il ne serait pas étonnant que la valeur de reconstitution avoisine les 1420 euros.
Je mise sur une augmentation exceptionnelle du prix de la part ou une distribution de plus value importante.

Bonjour,

Une notice du BOFIP détaille les conditions de déductibilité des intérêts et frais d’emprunt des revenus fonciers dans des cas particuliers :

- cote 130 : Intérêts supportés par les porteurs de parts de certaines sociétés immobilières.
- cote 170 : Intérêts d’emprunts contractés par le nu-propriétaire d’immeuble loué
- cotes 171 et 172 : Intérêts d’emprunts contractés par les nus-propriétaires de logements dont l’usufruit est détenu temporairement par un bailleur social (ce passage traite explicitement de la détention directe et indirecte)

Pour ces 3 cas, les intérêts et frais sont déductibles.

- cote 160 : Intérêts d’emprunts contractés par le nu-propriétaire des parts de sociétés

Pour ce cas, les intérêts et frais ne sont pas déductibles.

Cela semblait indiquer que les intérêts étaient déductibles dans le cas exposé.

Il m’a néanmoins semblé qu’il existait une contradiction entre le contenu des cotes 170 et 171, la cote 171 (dans la partie de la notice consacrée aux logements dont l’usufruit est détenu temporairement par une bailleur social) restreignant la déductibilité des intérêts d’emprunt pour le nu-propriétaire aux logements loués et imposés entre les mains de l’usufruitier à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers.

Après quelques recherches, il s’avère qu’une réponse ministérielle Warsmann du 11 décembre 2007, précise que la déductibilité n’est possible que si l’immeuble est loué et que les revenus soient imposables dans la catégorie des revenus fonciers. Ainsi il n’y aura pas de déductibilité possible lorsqu’ils sont soumis à l’IS.

Il conviendrait donc que la société de gestion distingue dans le cas d’une SCPI, d’une part la part du patrimoine démembré non louée à un bailleur social et non imposée dans la catégorie des revenus fonciers au niveau de l’usufruitier et, d’autre part, le reste du patrimoine pour déterminer la fraction des intérêts déductibles…
De qui enrichir l’imprimé fiscal unique, si tenté qu’un nu-propriétaire puisse exiger d’être informé des modalités d’imposition de l’usufruitier…

Canyonneur

Dernière modification par Canyonneur75 (22/06/2019 13h31)

Pierre 48 qui devient Novapierre Résidentiel
Pierre 48 devient Novapierre Résidentiel, la 1ère SCPI 100 % résidentielle du marché - Paref Gestion

J’ai expliqué dans l’ autre discussion pourquoi j’ai posté le même message deux fois.
Désolé, je ne pensais pas polluer le forum en fessant ainsi.
Ça fait très longtemps que je consulte ce forum et j’y apprends beaucoup, je ne poste presque jamais de message car je ne suis pas du niveau des intervenants du forum et je veux pas le polluer.
Pour en revenir au fond de ma question, je suis partis du principe que si vous vendez des parts par exemple le 31 mars, la société de gestion vous fait un chèque pour le règlement de celles-ci et vous n’êtes plus associé le 1 avril, mais le règlement du dividende vous sera versé à la fin du mois d’ avril, car il correspond à un dû du trimestre ou vous étiez associé.
Concernant la SCPI Novapierre résidentiel, celle-ci a décidé de distribuer un dividende et l’a annoncé dans ses bulletins trimestriels T4 2019 et T1 2020, j’ai donc pensé que le versement de celle-ci aux associés détenant des parts au 1 janvier n’était pas illogique.
Force est de constater que ce n’ est pas le cas d’après Surin, Canyonneur, [GBL], j’aurais encore appris quelque chose aujourd’hui grâce aux intervenants du forum et je vous en remercie.
Je regrette par contre de voir des - 1 donné pour si peu.

Le montant distribué qui figure dans le rapport annuel 2018 a été distribué en 2018.
Celui distribué en 2019 figurera dans le rapport annuel 2019, qui devrait paraître dans quelques jours.

Le tableau page 28 du Rapport Annuel 2018 confirme que 5 604 183€ de plus-values ont bien été distribuées en 2018 (ils ne sont plus "en réserve" à la fin de l’exercice, le 31/12/2018), et diminue d’autant le montant de la réserve de plus-value à fin 2018 (qui est le montant de cette réserve fin 2017 (13 840 793€), plus les plus-values réalisées en 2018, moins les frais sur cession, moins la distribution réalisée, soit 15 129 157€).

On retrouve ces montants dans le tableau de variation des capitaux propres (ligne avec la Note 3) en page 21 :

Oui, la société de gestion a vendu des immeubles et a gardé (une partie de) la PV dans les comptes, comme elle le fait depuis des années (sans que ça ait rien d’anormal), comme vous pouvez le constater dans le 1er tableau que j’ai mentionné dans le message #81.

Il y avait 13 840 793€ de réserve de plus-value début 2019   (soit 65.85€/part, avec 210 172 parts à fin 2018)
En 2019, les ventes ont généré 6 974 826€ (=20 815 619 - 13 840 793 = 12 038 166 - 5 063 340) de plus-values.
En 2019, il y a eu 5 604 183€ de plus-values distribuées (et 82 279€ en frais sur cession)
Il y avait 15 129 157€ de réserve de plus-value fin 2019   (soit 78.62€/parts, avec 192 442 parts à fin 2019)

Mais attention : ceci ne signifie pas que 15 M€ de cash dormaient sur les comptes de la SCPI à fin 2019. Ces 15 M€ sont juste un montant en comptabilité. Le cash disponible fin 2019 était bien moindre (3.12 M€ affectés au fond de remboursement -pour racheter des parts-, et 0.06 M€ de valeurs mobilières de placement, si on en crois le tableau de la page 18 du Rapport Annuel 2019, qui précise aussi en page 24 que "Le solde des comptes bancaires au 31 décembre 2019 est nul contre 1 564 K€ au 31 décembre 2018."). Pour distribuer la réserve de plus-value, il va d’abord falloir vendre des biens, et ne pas utiliser le produit de ces ventes pour autre chose (par ex des acquisisions) !

Apparemment, le nombre de parts en attente au prix de retrait compensé va fortement diminuer, après une forte souscription de parts sur le 1er trimestre, la souscription du 2 ème trimestre serait tout aussi importante voir plus importante.
Source société de gestion par téléphone.

Bonjour,
Revalorisation du prix de la part de 6% au 1 avril 2021, le prix passe de 1467 euros à 1555 euros.
De plus, dans le communiqué de presse, on peut y lire "A la revalorisation du prix de la part, pourrait venir s’ajouter courant 2021 une distribution potentielle de plus-value de cessions. " voir ici  PAREF Gestion revalorise la part de la SCPI Novapierre Résidentiel de 1 467? à 1 555?, soit une progression de +6,0 % - Paref Gestion
J’ ai été un peu optimiste dans mon message plus haut mais la revalorisation est quand même importante, reste à voir le montant de versement de la plus value.
Je pense qu’ ils en gardent un peu sous le pied car dans le résidentiel, l’ année  2021 ne sera probablement pas comme l’ année 2020 en terme de revalorisation.
Je continue de croire que le prix de la part devrait augmenter ou au versement de plus-value car le prix de la part est à 90 % de la valeur de reconstitution, à suivre…

Bonjour,

Une distribution de PV est bien prévue cette année.
Montant similaire aux années précédentes.

Source : la SG

Pour être factuel : 5,81% des parts en attente de retrait au 30 juin 2023.
Il n’est pas communiqué le montant dédié au fonds de remboursement, permettant de sortir plus vite, à un prix inférieur à la valeur de retrait.

Dernière modification par Fanscpi (11/09/2023 19h21)

Dans le rapport annuel 2022

Le fonds de remboursement est destiné à contribuer à la fluidité du marché des parts pour anticiper toute accumulation sur le registre des demandes de retrait non satisfaites, au‑delà des 10 % des parts émises par la société. La société de gestion a constitué un fonds de remboursement à partir de 2007, à hauteur de 1,5 M€, montant porté à un maximum de 8 M€ lors de l’Assemblée Générale Ordinaire du 17 mai 2017. Les sommes allouées à ce fonds proviennent soit du produit de cession d’éléments du patrimoine locatif dans le respect de la durée minimale de cinq ans de détention des actifs, soit de bénéfices affectés lors de l’approbation des comptes annuels. Les liquidités affectées au fonds de remboursement sont destinées au seul remboursement des associés. La reprise des sommes disponibles sur le fonds de remboursement doit être autorisée par décision d’une assemblée générale des associés, après rapport motivé de la société de gestion. L’AMF en est préalablement informée.
Le fonds de remboursement n’a pas fait l’objet de dotation au cours de l’année 2022 et n’a pas été sollicité pour des sorties de parts. En conséquence, il reste une somme de 264 844 € non utilisée au 31 décembre 2022.