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#76 08/08/2018 09h07 → SCPI Novapierre Allemagne : analyse de cette SCPI de PAREF Gestion (allemagne, fiscalité, imposition, paref gestion, paref, scpi novapierre allemagne, scpi)

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Il faut non seulement trouver l’expert mais lui laisser le temps d’évaluer tout le patrimoine. Je doute qu’un nouvel expert se base sur les anciennes expertises pour 80% de celui-ci (mais je n’en sais rien à vrai dire) donc cela nécessite un ou deux mois de travail à faire avant la fin de l’année.

Je me demande quel est l’intérêt pour l’associé moyen de rejeter la fin d’abaissement de la commission pour les "gros" associés. Cela prouve certainement que ces derniers sont bien organisés et votent davantage que les nombreux nouveaux souscripteurs.

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#77 08/08/2018 11h35 → SCPI Novapierre Allemagne : analyse de cette SCPI de PAREF Gestion (allemagne, fiscalité, imposition, paref gestion, paref, scpi novapierre allemagne, scpi)

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La résolution 11 aurait freiné la collecte des associés ayant déjà 2000 parts au moins (en augmentant le prix de leurs nouvelles parts).


Contrôlons la finance: Finance Watch  - Parrain Fortuneo: 12356125, INGDirect: ZKCYANB, Altaprofits: MP

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#78 08/08/2018 11h37 → SCPI Novapierre Allemagne : analyse de cette SCPI de PAREF Gestion (allemagne, fiscalité, imposition, paref gestion, paref, scpi novapierre allemagne, scpi)

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Oui, ce qui est probablement dans l’intérêt de la majorité des associés, ceux qui ont moins de 500k€ investis dans cette SCPI.

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#79 08/08/2018 22h00 → SCPI Novapierre Allemagne : analyse de cette SCPI de PAREF Gestion (allemagne, fiscalité, imposition, paref gestion, paref, scpi novapierre allemagne, scpi)

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Savez-vous s’il est possible de trouver de l’usufruit temporaire de cette SCPI sans avoir à chercher soit même la contrepartie ?

J’ai posé la question à Paref mais pas eu de réponse pour le moment et mes recherches internet n’ont rien donné (un peu de NP seulement chez lixea et meilleuresscpi).

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#80 08/08/2018 22h03 → SCPI Novapierre Allemagne : analyse de cette SCPI de PAREF Gestion (allemagne, fiscalité, imposition, paref gestion, paref, scpi novapierre allemagne, scpi)

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Paref ne fournit pas de contrepartie, je crains qu’il faille que vous la trouviez ou de passer via un intermédiaire qui réunira les 2 (type meilleurescpi ou primaliance par ex ou un CGP)

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#81 09/08/2018 17h50 → SCPI Novapierre Allemagne : analyse de cette SCPI de PAREF Gestion (allemagne, fiscalité, imposition, paref gestion, paref, scpi novapierre allemagne, scpi)

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Difficile de joindre Paref Gestion en ce mois d’Août.

si quelqu’un veut bien me faire parvenir une copie du document fiscal (en cachant les informations confidentielles) que Novapierre envoie aux "propriétaires" pour la déclaration d’impôts, ca pourrait sûrement m’aider à mieux comprendre comment sont traités ces revenus en Allemagne. ce serait très sympa!

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#82 19/09/2018 17h37 → SCPI Novapierre Allemagne : analyse de cette SCPI de PAREF Gestion (allemagne, fiscalité, imposition, paref gestion, paref, scpi novapierre allemagne, scpi)

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Bonjour à tous,

j’ai reçu le 23/08 mon avis d’imposition pour l’année 2017.

J’ai regardé avec attention comment étaient traités mes revenus fonciers provenant de Novapierre Allemagne. J’ai découvert que les impôts m’avaient appliqués des prélèvements sociaux sur les dividendes. J’ai donc contacté immédiatement les impôts. Je vous livre mon courrier librement inspiré de ce que j’ai pu lire dans ce topic.

Madame, Monsieur,

je viens de recevoir mon avis d’imposition.

Nous avons déclaré 898 euros de revenus immobiliers étrangers, de sources Allemande (parts de SCPI de Novapierre Allemagne).

Je suis surpris car le montant du crédit d’impôt sur les révenus étrangers n’est que de 151 euros.

Sauf erreur de ma part, en vertu de l’article 3 de la convention fiscale franco-allemande du 21 juillet 1959, les revenus immobiliers de source allemande (revenus locatifs et plus-values de cession des biens immobiliers de la SCPI) sont imposables en Allemagne. Afin d’éviter une double imposition, et en application de l’article 20-2 a. cc de la convention, les revenus immobiliers de source allemande, qui sont également soumis à l’impôt sur le revenu en France , bénéficient d’un crédit d’impôt égal à l’impôt français afférent à ces revenus (calculé sur la base du Taux Moyen d’Imposition), ce qui revient à exonérer presque totalement les revenus de source allemande.

J’aimerai donc m’assurer qu’il n’y a pas eu d’erreur dans le calcul du crédit d’impôts de 151 euros.

D’autres parts, selon cette même convention fiscale, les revenus immobiliers de source allemande sont exonérés de prélèvements sociaux or il me semble que vous ne les avez pas retirés du montant de mes revenus fonciers pour le calcul des prélèvements sociaux.

Je reste naturellement à votre disposition.

Dans l’attente de votre réponse, veuillez recevoir l’expression de mes meilleurs sentiments.

J’ai reçu ce jour la réponse des impôts où l’on me rapporte un dégrèvement de 154 euros correspondant aux prélèvements sociaux peçus : 898 * 17.2% = 154 euros.

J’encourage tout le monde à bien vérifier leurs avis d’imposition.

De plus, GoodbyLenine met souvent en garde sur le revenus tirés des parts de SCPI. Ce que l’on déclare aux impôts n’est pas ce que l’on gagne réellement. Effectivement, voici pour ma part le récapitulatif :

- J’ai acheté 120 parts en 2017 en 2 tranches de 60 parts avec 6 mois de délai de carence.
- Pour l’année 2017, j’ai touché 480 euros de dividendes.
- J’ai déclaré 898 euros ! de revenus étrangers selon les informations fournies par PAREF Gestion.
- J’ai obtenu 151 euros de crédit d’impots sur les revenus de sources étrangers.

Globalement, j’ai déclaré le double de ce que j’ai perçu en dividendes. Les 151 euros correspondent bien à mon Taux Moyen d’Imposition qui est de 16.8%. Pour information mon taux marginal est de 30%.

Il semblerait que l’assertion "ce qui revient à exonérer presque totalement les revenus de source allemande" soit plutôt juste et m’encourage à m’intéresser à des SCPI investissant exclusant à l’étranger avec une convention avec la France.

EDIt : modification dernière phrase

Dernière modification par rocc (19/09/2018 17h51)

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#83 19/09/2018 20h23 → SCPI Novapierre Allemagne : analyse de cette SCPI de PAREF Gestion (allemagne, fiscalité, imposition, paref gestion, paref, scpi novapierre allemagne, scpi)

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Bonjour,

Quelques remarques :

- du fait de la transparence fiscale des SCPI, vous êtes pas imposé sur les montants distribués mais sur le résultat imposable dégagé par la SCPI -  qui peuvent être différents, surtout si la SCPI dote le RAN - ramené à votre nombre de parts et, pour la 1ère année, à votre durée de détention et non pas à la durée de jouissance, d’où l’écart important entre revenu à déclarer et montant distribué

- je perçois également des revenus de SCPI de source allemande, j’ai constaté l’intégration de ces revenus dans les revenus fonciers nets (IRPP et prélèvement sociaux) et deux crédits d’impôts, 1 égal à mon revenu foncier étranger multiplié par mon taux d’imposition (IRPP), 1 égal au revenu étranger multiplié par le taux des différents prélèvement sociaux (prélèvements sociaux)

Canyonneur

Dernière modification par Canyonneur75 (19/09/2018 20h43)

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#84 19/09/2018 20h39 → SCPI Novapierre Allemagne : analyse de cette SCPI de PAREF Gestion (allemagne, fiscalité, imposition, paref gestion, paref, scpi novapierre allemagne, scpi)

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Justement, il faut être bien vigilant car dans mon cas, ils avaient oublié de me rembourser les prélèvements sociaux.

GoodbyLenine répète sans cesse d’être vigilant sur la déclaration des dividendes. Le savoir est une chose mais le voir en est une autre. Je pense comme vous, que la première année explique l’écart (quasiment le double) entre ce que j’ai perçu et déclaré. La carence de 6 mois fait perdre 2 trimestres.

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#85 21/09/2018 13h53 → SCPI Novapierre Allemagne : analyse de cette SCPI de PAREF Gestion (allemagne, fiscalité, imposition, paref gestion, paref, scpi novapierre allemagne, scpi)

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Hausse du prix de part au 1er Octobre de 255 € à 260 €.

Comme toujours, la hausse du prix de part ne doit pas être le seul motif d’investissement.

Carpediem
Edit: AMF distributeur Novapierre Allemagne


«Voir c’est savoir, vouloir c’est pouvoir, oser c’est avoir. »Alfred De MUSSET

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#86 22/09/2018 09h46 → SCPI Novapierre Allemagne : analyse de cette SCPI de PAREF Gestion (allemagne, fiscalité, imposition, paref gestion, paref, scpi novapierre allemagne, scpi)

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Merci à vous de vos remarques.
Je viens de vérifier mon avis d’IR et de constater que l’intégralité de mes revenus fonciers avaient été taxés à 17.2 % pour le calcul des prélèvements sociaux sans discernement du pays d’origine alors que je possède des SCPI telles que CORUM, PRIMOVIE c’est à dire exonérés de prélèvements sociaux…
De plus, le montant de mon crédit d’impôt sur mes revenus étrangers ne correspond à rien…
Je viens donc de porter réclamation auprès du service des impôts…
Wait and see…

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#87 22/09/2018 10h24 → SCPI Novapierre Allemagne : analyse de cette SCPI de PAREF Gestion (allemagne, fiscalité, imposition, paref gestion, paref, scpi novapierre allemagne, scpi)

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Bonjour,

Suite à l’annonce de l’augmentation du prix de la part, j’ai fait quelques devoirs qui m’ont laissé perplexe.

J’ai consulté le RA17 de Novapierre Allemagne - NA, et j’ai trouvé un taux de distribution par rapport aux produits encaissés de 55,9 % (page 20 du rapport). Deux gros postes dans les charges : Charges locatives et entretien du patrimoine - 24,7 % et Autres frais de gestion 6,2 %.

J’ai consulté également le rapport de Corum, et le taux de distribution par rapport aux produits encaissés est de 77,1 %.

21 % d’écart : bigre…

Un petit examen montre que le calcul n’est pas fait de la même façon par les 2 sociétés de gestion : Corum élimine les charges locatives des produits et des charges… les % ne sont pas comparables !

Après retraitement (élimination des charges récupérables) on arrive pour NA à 62%… il reste toujours 15%.

Dans le compte de résultat (page 14), le poste Charges ayant leur contrepartie en produits dépasse d’environ 100 k€ les postes Charges facturées et produits annexes. Effet de répartition entre les exercices ?

2 postes qui représentent environ 20 % des loyers (Charges d’entretien du patrimoine locatif et Charges ayant leur contrepartie en produits) avec commentaires dans l’annexe : Le total des charges et taxes immobilières sur l’exercice est de 2,8 M€ (charges locatives récupérables et d’entretien pour 2,3 M€ et taxes pour 0,5 M€), ces charges sont en très grande partie refacturées aux locataires.
La très grande partie représente seulement 55 % du total…

Un poste qui représente environ 5 % des loyers avec un commentaire dans l’annexe :sont regroupés dans les autres charges, les honoraires d’expertises, de diagnostic et les assurances pour 794 k€.

Je n’ai pas trouvé d’autres explications sur ces postes…

Par ailleurs :
- Les taux de commission indiqués dans la note 10 page 12 sont HT.
- Les montants des distributions indiqués dans le bas du tableau page 20 ne correspondent pas à ceux du graphique page 9.
- La fiscalité allemande (prélèvement à la source) ne semble pas apparaitre dans le compte du résultat. Il est juste fait mention d’une dette vis à vis du fisc allemand dans une note du bilan (note 11 page 17)

Merci par avance pour vos commentaires et éclaircissement pour les points que j’aurais ratés au cours de mon analyse.

Canyonneur

Déontologie : je ne suis pas associé des 2 SCPI citées

Dernière modification par Canyonneur75 (22/09/2018 10h31)

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#88 22/09/2018 17h23 → SCPI Novapierre Allemagne : analyse de cette SCPI de PAREF Gestion (allemagne, fiscalité, imposition, paref gestion, paref, scpi novapierre allemagne, scpi)

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@ rocc, Nickpeps,

On parle des problèmes de mauvais traitements par l’administration fiscale des revenus fonciers étrangers dans la file "Prélèvements sociaux sur les revenus fonciers étrangers des SCPI : comment les déclarer ?"

Pour résumer, vous trouverez ici comment contrôler vos avis d’imposition.

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#89 11/10/2018 09h43 → SCPI Novapierre Allemagne : analyse de cette SCPI de PAREF Gestion (allemagne, fiscalité, imposition, paref gestion, paref, scpi novapierre allemagne, scpi)

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Pour rebondir sur l’analyse de Canyonneur, j’essaye de comprendre comment concrètement l’implication de "INTERNOS GLOBAL INVESTORS" (anciennement INTERNOS) pourrait avoir une influence sur les charges.
Pour mémoire voici ce qu’expliquait Gbl suite à son compte-rendu d’AG 2017 :

GoodbyLenine a écrit :

Voici quelques extraits de notes prises lors de l’AG statuant sur les comptes 2016 :
A propos de la gouvernance :
     - la SCPI est gérée par PAREF Gestion, qui s’appuie sur Intenos Global Investor pour le sourcing et la gestion des biens et des locataires en Allemagne.
     - la SCPI a été créée en 2014, principalement par 3 acteurs : PAREF (maison mère de PAREF Gestion), Internos Global Investors, et APICIL Assurances
     - l’ensemble du Conseil de Surveillance était à renouveler. Dans le précédent (premier) CS il y avait 7 membres dont APICIL, PAREF, PARUS (une filiale de PAREF) et Internos Global Investors. Dans le nouveau CS il y aura 9 membres, et PARUS ne se représentait pas. Ceci n’a pas empêché des questions d’associés se demandant pourquoi PAREF (et Internos Global Investors) souhaitaient siéger au CS (alors qu’ils disposent déjà d’autres moyens de surveillance), et si ça ne générait pas des conflits d’intérêt (par ex: les anciens associés pourraient souhaiter une hausse du prix de la part, pour ne pas se trouver dilués, quand les "partenaires" de la société de gestion pourraient souhaiter maintenir le prix de part pour ne pas freiner la collecte). PAREF a indiqué s’abstenir de tout vote en cas de conflit d’intérêt.

D’après ce que je comprends, Internos Global Investors cherche des investissements en Allemagne pour le compte de la SCPI. Je suis curieux de savoir si c’est Paref Gestion qui prend en charge la commission revenant à Internos Global Investors ou si c’est à la charge de la SCPI.
Dans les dernier statuts on lit ceci :

Statuts 2018 de Novapierre Allemagne a écrit :

Souscription :
La Société de Gestion perçoit une commission de souscription fixée à 10 % HT maximum (à majorer de la TVA au taux en vigueur, soit 12% TTC pour un taux de TVA de 20%) du prix de souscription prime d’émission incluse.
(…)
La commission de souscription rémunère :
-les frais de collecte (notamment la préparation et la réalisation des augmentations de capital, le  placement des parts de la SCPI lié à l’activité d’entremise des commercialisateurs) ainsi que les frais d’étude et d’exécution des programmes d’investissement.

Donc à priori c’est bien inclus dans la commission de souscription.

_Quid de la gestion ? Je ne vois aucune ligne concernant Internos Global Investors dans les comptes du RA 2017 donc je suppose que c’est la même chose, Paref Gestion rémunère Internos Global Investors via sa commission de gestion.
C’est Internos qui source la liste des biens dans le rapport annuel.
A-t-on la possibilité d’obtenir davantage de détails à la lecture du RA sur la répartition des charges entre Paref Gestion et Internos Global Investors ?

Je précise que ces 2 entités font partie de membres fondateurs (Paref Gestion via Paref) et que Internos Global Investors investit aussi des fonds pour son propre compte.
Pour imager, c’est comme si Cricri se mettait à proposer à des membres du forum des investissements tout en continuant d’investir, dans ces conditions, est-on bien sûr que les investissements proposées à la SCPI sont les plus intéressants ?
N’y a-t-il pas un risque que la société partenaire se garde les meilleurs investissements ?

Edit : ajout du lien vers le site de Internos Global Investors :
Principal Real Estate Investors Europe | Principal Real Estate Investors Europe

Dernière modification par kc44 (11/10/2018 09h51)

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#90 12/10/2018 17h32 → SCPI Novapierre Allemagne : analyse de cette SCPI de PAREF Gestion (allemagne, fiscalité, imposition, paref gestion, paref, scpi novapierre allemagne, scpi)

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kc44 a écrit :

"INTERNOS GLOBAL INVESTORS" (anciennement INTERNOS)

Edit : ajout du lien vers le site de Internos Global Investors :
Principal Real Estate Investors Europe | Principal Real Estate Investors Europe

Une remarque sur le nom de Internos : ils se nomment désormais Principal Real Estate Europe, comme souligné sur le lien dans l’Edit.

Aucune idée et donc aucun avis sur le partage des commissions entre Paref et Principal mais cela me paraîtrait logique.

Par contre de ce que je sais des fonds de Principal RE Europe (anciennement Internos) c’est qu’ils sont davantage sur des stratégies Core et Core+ donc pas vraiment en conflit d’intérêt avec les acquisitions Novapierre Allemagne où on est sur des petits espaces commerciaux le plus souvent sur des localisations secondaires.

Ci-dessous un lien vers les fonds de Principal RE Europe:
Fonds de Principal RE Europe

On remarque q’un seul fond a une stratégie retail (commerce) en Allemagne mais vise des centres commerciaux de + de 25 000 m² à des prix entre  150 et 200 M€.
Je n’ai du coup pas trop d’inquiétude (de loin tout de même) sur un potentiel conflit dans le sourcing des actifs.

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#91 12/10/2018 19h46 → SCPI Novapierre Allemagne : analyse de cette SCPI de PAREF Gestion (allemagne, fiscalité, imposition, paref gestion, paref, scpi novapierre allemagne, scpi)

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En effet, il faudra penser à l’annoncer à Paref Gestion qui semble l’ignorer si j’en crois le dernier rapport annuel ainsi que les statuts "Mis à jour à l’issue de l’Assemblée Générale Extraordinaire en date du 6 juillet 2018".
Par contre le président du CS dans son rapport du 30 mai 2018 le précise, il cite bien "notre partenaire PRINCIPAL REAL ESTATE (nouveau nom d‘INTERNOS GLOBAL INVESTORS)."

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