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#251 12/09/2019 12h59 → SCPI Novapierre Allemagne : analyse de cette SCPI de PAREF Gestion (allemagne, fiscalité, imposition, paref gestion, paref, scpi novapierre allemagne, scpi)

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Novapierre Allemagne 2  semble intéressante sur le papier, mais le fait d’avoir double peine, à savoir frais de 13.64% ainsi qu’une période d’une durée inconnue sans loyer me semble rédhibitoire.

Quel est l’intérêt pour l’investisseur dans ce cas ? currieux de comprendre la logique (track record Allemagne 1…mouai)

Pour info, je suis actuellement en train de finaliser mon achat de SCPI Européennes, et j’ai donc choisi Eurovalys et Corum XL à la place.

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#252 12/09/2019 13h47 → SCPI Novapierre Allemagne : analyse de cette SCPI de PAREF Gestion (allemagne, fiscalité, imposition, paref gestion, paref, scpi novapierre allemagne, scpi)

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Vous reprochez à Novapierre Allemagne 2 ses frais de souscription de 13,64% 11,11% tout en informant que vous prenez du CorumXL ayant 13,64% de frais de souscription et 16,8% de frais de gestion pour l’immobilier hors zone euro ce qui - à ma connaissance - est un record toutes SCPI confondues.
Libre à vous mais je ne comprends pas l’argument.


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#253 12/09/2019 21h38 → SCPI Novapierre Allemagne : analyse de cette SCPI de PAREF Gestion (allemagne, fiscalité, imposition, paref gestion, paref, scpi novapierre allemagne, scpi)

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Je ne comprends pas non plus comment raisonnent les premiers investisseurs, un éclairage serait le bienvenue.

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#254 13/09/2019 11h46 → SCPI Novapierre Allemagne : analyse de cette SCPI de PAREF Gestion (allemagne, fiscalité, imposition, paref gestion, paref, scpi novapierre allemagne, scpi)

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Gog: que voulez-vous dire par là?

Kabal: il n’est pas toujours possible de contourner un CGP pour souscrire en direct la SCPI.

Apparemment, Novapierre 2 prevoit un delai de carence de 3 mois au lieu de 4 sur Novapierre (1).

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#255 13/09/2019 14h31 → SCPI Novapierre Allemagne : analyse de cette SCPI de PAREF Gestion (allemagne, fiscalité, imposition, paref gestion, paref, scpi novapierre allemagne, scpi)

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Voici les quelques infos que j’ai pu recueillir
gérant, toujours Principal Real Estate
Prix de la part initial 205€ (10 parts mini)
Délai jouissance initial 3 mois
1ère distribution T1 2020
Rendement Cible 4,5% (avec effet de levier initial au maximum)
Capital maximum de 1 milliard€

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#256 13/09/2019 17h17 → SCPI Novapierre Allemagne : analyse de cette SCPI de PAREF Gestion (allemagne, fiscalité, imposition, paref gestion, paref, scpi novapierre allemagne, scpi)

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Avez vous une source car d’après celle évoquée précédemment :
"Le prix de souscription est fixé à 250 € à compter du 18/09/2019"


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#257 13/09/2019 17h59 → SCPI Novapierre Allemagne : analyse de cette SCPI de PAREF Gestion (allemagne, fiscalité, imposition, paref gestion, paref, scpi novapierre allemagne, scpi)

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Il s’agit d’une faute de frappe.
Effectivement le prix est de 250€.

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#258 13/09/2019 21h14 → SCPI Novapierre Allemagne : analyse de cette SCPI de PAREF Gestion (allemagne, fiscalité, imposition, paref gestion, paref, scpi novapierre allemagne, scpi)

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Que signifie ”avec effet de levier initial au maximum" ?

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#259 14/09/2019 09h02 → SCPI Novapierre Allemagne : analyse de cette SCPI de PAREF Gestion (allemagne, fiscalité, imposition, paref gestion, paref, scpi novapierre allemagne, scpi)

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BenBBB a écrit :

Gog: que voulez-vous dire par là?

Que si tout le monde attend que les premiers investissements soient faits pour souscrire… et que la société de gestion doit, elle, attendre les premières souscriptions pour faire les premiers investissements… je ne comprends pas comment ça peut marcher. Quel est le raisonnement des premiers investisseurs qui n’attendent pas les premiers investissements pour souscrire ?

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#260 14/09/2019 09h48 → SCPI Novapierre Allemagne : analyse de cette SCPI de PAREF Gestion (allemagne, fiscalité, imposition, paref gestion, paref, scpi novapierre allemagne, scpi)

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Gog,
Personnellement, j’ai fait partie des premiers souscripteurs de Novapierre Allemagne.
Je me suis basé sur leur brochure et je leur ai fait confiance. C’était probablement un risque, mais je ne le regrette pas.
Mais, comme le dit Polaris plus haut, nous avions droit à une "ristourne" pendant 6 mois lors du lancement de la SCPI. Ça aide peut-être aussi à prendre la décision.

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[+2]    #261 14/09/2019 11h22 → SCPI Novapierre Allemagne : analyse de cette SCPI de PAREF Gestion (allemagne, fiscalité, imposition, paref gestion, paref, scpi novapierre allemagne, scpi)

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Bonjour,

Je pense qu’il convient de regarder le comportement de quelques SCPI récemment créées pour estimer l’intérêt de souscrire au lancement d’une nouvelle SCP.

1 - Exemple 1 : Opus Real
commercialisation de la SCPI  : février 2017
délai de jouissance : 3 mois
Distribution 2017 : 0 €
Distribution 2018 : 31,08 € - 1,59 %
Capitalisation fin 2018 : 66M€
Distribution 1S 2019 : 24 euros - prévision 2019 : 50 à 54 € - de 2,55 à 2,76%

Montée en puissance poussive et situation de sous-investissement.

Les investisseurs de 2017 ne sont pas favorisés.

2 - Exemple 2 : My Share SCPI - Voisin
commercialisation de la SCPI  : janvier 2018
délai de jouissance : 3 mois au lancement
Distribution 2018 : 9,45 € - 5,25%
Capitalisation fin 2018 : 66M€
Distribution 1S 2019 : 4,5 euros - 5% sur base annuelle

Les investisseurs de juin 2018 sont favorisés…
La SCPI investit rapidement.

3 - Exemple 3 : Corum XL

commercialisation de la SCPI  : avril17
délai de jouissance : 5 mois actuellement
Distribution 2017 : 9,13 € - 4,93 %
Distribution 2018 : 13,69 € - 7,25 % sur la base du prix de la part au 31/12
Capitalisation fin 2018 : 226M€
Distribution 1S 2019 : 3,15 + 2,96 euros - prévison 2019 : 9,45 € - 5 %

La aussi, rendements en années 1 et 2 très satisfaisants

4 - Par ailleurs, Paref a du préparer les investissements 2019 de Novapierre Allemagne afin d’absorber la collecte prévisionnelle 2019. Paref dispose peut-être de projets qui permettront des investissements rapides pour Novapierre Allemagne 2… et donc un décollage rapide des distributions.

Canyonneur

NB : je ne suis pas associé des SCPI précitées

Dernière modification par Canyonneur75 (14/09/2019 12h40)

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#262 14/09/2019 13h02 → SCPI Novapierre Allemagne : analyse de cette SCPI de PAREF Gestion (allemagne, fiscalité, imposition, paref gestion, paref, scpi novapierre allemagne, scpi)

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Le prix de la part de Novapierre Allemagne avait été revalorisé de 8,7% la 2ème année, voir le graphique ici page 3 :
www.paref-gestion.com/pdf/novapierre-al … T-2019.pdf

Est ce que l’on sait pourquoi ? Est ce que ça pourrait se reproduire pour la V2 ?

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[+1]    #263 14/09/2019 14h58 → SCPI Novapierre Allemagne : analyse de cette SCPI de PAREF Gestion (allemagne, fiscalité, imposition, paref gestion, paref, scpi novapierre allemagne, scpi)

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FCP,
C’est justement la "ristourne" dont je parlais.
Le prix de la part était prévu dès le départ à 250€. Mais pour le lancement, les premiers investisseurs avaient droit à une réduction de 8% pendant 6 mois (donc 230€). En contrepartie le dividende était faible au départ et a augmenté progressivement.

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#264 16/09/2019 09h25 → SCPI Novapierre Allemagne : analyse de cette SCPI de PAREF Gestion (allemagne, fiscalité, imposition, paref gestion, paref, scpi novapierre allemagne, scpi)

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Canyonneur75 a écrit :

Bonjour,

Je pense qu’il convient de regarder le comportement de quelques SCPI récemment créées pour estimer l’intérêt de souscrire au lancement d’une nouvelle SCP.

1 - Exemple 1 : Opus Real
commercialisation de la SCPI  : février 2017
délai de jouissance : 3 mois
Distribution 2017 : 0 €
Distribution 2018 : 31,08 € - 1,59 %
Capitalisation fin 2018 : 66M€
Distribution 1S 2019 : 24 euros - prévision 2019 : 50 à 54 € - de 2,55 à 2,76%

Montée en puissance poussive et situation de sous-investissement.

Les investisseurs de 2017 ne sont pas favorisés.

2 - Exemple 2 : My Share SCPI - Voisin
commercialisation de la SCPI  : janvier 2018
délai de jouissance : 3 mois au lancement
Distribution 2018 : 9,45 € - 5,25%
Capitalisation fin 2018 : 66M€
Distribution 1S 2019 : 4,5 euros - 5% sur base annuelle

Les investisseurs de juin 2018 sont favorisés…
La SCPI investit rapidement.

3 - Exemple 3 : Corum XL

commercialisation de la SCPI  : avril17
délai de jouissance : 5 mois actuellement
Distribution 2017 : 9,13 € - 4,93 %
Distribution 2018 : 13,69 € - 7,25 % sur la base du prix de la part au 31/12
Capitalisation fin 2018 : 226M€
Distribution 1S 2019 : 3,15 + 2,96 euros - prévision 2019 : 9,45 € - 5 %

La aussi, rendements en années 1 et 2 très satisfaisants

4 - Par ailleurs, Paref a du préparer les investissements 2019 de Novapierre Allemagne afin d’absorber la collecte prévisionnelle 2019. Paref dispose peut-être de projets qui permettront des investissements rapides pour Novapierre Allemagne 2… et donc un décollage rapide des distributions.

Canyonneur

NB : je ne suis pas associé des SCPI précitées

Merci pour ce travail de compilation, qui apporte un éclairage utile sur le sujet.

La principale condition nécessaire au bon démarrage d’une SCPI en création est la capacité de la société de gestion à mobiliser de la "seed money", c’est à dire faire entrer au tour de table un ou plusieurs institutionnels disposés à apporter immédiatement les fonds nécessaires à l’acquisition d’un premier immeuble afin de dégager les premiers loyers et ainsi délivrer rapidement des résultats tangibles.

Faute de quoi, la SCPI ne pourra pas acquérir son premier immeuble tant qu’elle n’aura pas réuni une somme suffisante, ce qui peut prendre de nombreux mois. Et c’est d’autant plus long que les souscripteurs potentiels ne se bousculeront pas au portillon lorsqu’il s’agira d’acquérir des parts dont la rentabilité est famélique, voire nulle.

C’est un effet autoréalisateur bien connu : moins elle rapporte, moins la SCPI séduit et engrange de nouvelles souscriptions donc moins elle dispose d’argent pour investir, et moins la SCPI est en capacité de délivrer des loyers.

En l’absence de seed money, mettre en place une décote au bénéfice des premiers investisseurs est une bonne solution. Encore faut-il que la société de gestion accepte de le faire… ou, plus prosaïquement, ait pensé à le faire. Ce sont des choses qui arrivent !

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[-1]    #265 17/09/2019 16h06 → SCPI Novapierre Allemagne : analyse de cette SCPI de PAREF Gestion (allemagne, fiscalité, imposition, paref gestion, paref, scpi novapierre allemagne, scpi)

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Bonjour à tous.
Mon conseiller financier m’a proposé de souscrire des parts de Novapierre Allemagne 1.
En effet, un associé a mis plusieurs centaines de parts en vente.
Je vais décliner, car il semble bien que les fondamentaux économiques en Allemagne soient moins bons ces derniers temps et qu’une récession se profile…

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#266 20/09/2019 15h06 → SCPI Novapierre Allemagne : analyse de cette SCPI de PAREF Gestion (allemagne, fiscalité, imposition, paref gestion, paref, scpi novapierre allemagne, scpi)

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Surin a écrit :

Concrètement, les frais de souscription pour Novapierre Allemagne sont de 11,11% si l’on se base sur la valeur de retrait ou 10% par rapport au prix de souscription (prix de souscription 260€ / valeur de retrait 234€).
Les sociétés de gestion les expriment différemment, ce n’est pas normé, elles en profitent.
D’après le lien donné pour Novapierre Allemagne 2, on aurait un prix de souscription de 250€ pour une valeur de retrait de 220€ ("La commission de souscription est de 12 % TTC du prix de souscription, soit de 30 € TTC") donc les frais de souscription pour Novapierre Allemagne 2 sont de 13,64% si l’on se base sur la valeur de retrait ou 12% par rapport au prix de souscription.

Les frais de souscription de Novapierre Allemagne et Allemagne 2 sont de 10% (HT car exonérés de TVA). Le pourcentage s’exprime par rapport au prix que vous payez c’est-à-dire le prix de souscription et non par rapport à la valeur de retrait.

Dernière modification par ddazin (20/09/2019 15h40)

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#267 20/09/2019 16h14 → SCPI Novapierre Allemagne : analyse de cette SCPI de PAREF Gestion (allemagne, fiscalité, imposition, paref gestion, paref, scpi novapierre allemagne, scpi)

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C’est vous qui le dites mais aucune règle ne l’évoque. L’information donnée dans le premier lien donnait des frais de souscription plus élevé, en effet ils ne sont que de 10 ou 11,11% selon quel mode de calcul l’on utilise.


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#268 20/09/2019 16h36 → SCPI Novapierre Allemagne : analyse de cette SCPI de PAREF Gestion (allemagne, fiscalité, imposition, paref gestion, paref, scpi novapierre allemagne, scpi)

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Les calculs de rendement se font tous à partir du prix d’acquisition. Vous achetez 100, il vous reste 90 après frais de souscription. A la fin de l’année , votre rendement annuel est de (90-100)/100 = -10% , vos frais de souscription vous ont coûté 10%. Quelle est votre autre méthode de calcul et qu’exprime-t’elle?

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#269 20/09/2019 17h09 → SCPI Novapierre Allemagne : analyse de cette SCPI de PAREF Gestion (allemagne, fiscalité, imposition, paref gestion, paref, scpi novapierre allemagne, scpi)

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J’achète quelque-chose qui vaut 90, je le paie 100, j’ai 100/90=1,11111 soit 11,1111% de frais. C’est le cas pour n’importe quel achat immobilier ou commission.
Partir de la valeur finale permet en réalité d’afficher un chiffre plus faible, au final cela revient au même en euros mais je préfère comparer les pourcentages sur la base du prix de retrait, après à chacun de faire comme il le veut mais lorsqu’on fait des comparaisons, il est juste important d’appliquer la même méthode pour chaque SCPI.


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#270 20/09/2019 17h53 → SCPI Novapierre Allemagne : analyse de cette SCPI de PAREF Gestion (allemagne, fiscalité, imposition, paref gestion, paref, scpi novapierre allemagne, scpi)

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Je n’ai jamais vu des frais calculés ainsi.
Avec X et x, on fait en général (X - x) / X   ; donc dans l’exemple (100 - 90) / 100 soit 10 %.
Les deux valeurs ont un sens, mais comme elles sont différentes il ne faut pas passer de l’une à l’autre pour faire des comparaisons.

Désolé ddazin, je vois que vous aviez répondu déjà ! Mes excuses.

Dernière modification par Deb67 (20/09/2019 17h54)

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#271 20/09/2019 18h16 → SCPI Novapierre Allemagne : analyse de cette SCPI de PAREF Gestion (allemagne, fiscalité, imposition, paref gestion, paref, scpi novapierre allemagne, scpi)

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On peut très bien dire :
j’achète 100 qqchose qui vaut 90 et j’ai payé 11,11% de frais sur mon bien (comme des frais de notaire par exemple,mais les frais de souscription ne servent pas à cela)
et j’achète 100 et les frais me coûtent 10% de mon investissement. Les SCPI expriment plutôt le % de frais de souscription, selon ce dernier calcul et pour plus de clarté dans les comparaisons mieux vaut utiliser celui là AMHA.

Dernière modification par ddazin (20/09/2019 21h13)

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#272 27/09/2019 09h06 → SCPI Novapierre Allemagne : analyse de cette SCPI de PAREF Gestion (allemagne, fiscalité, imposition, paref gestion, paref, scpi novapierre allemagne, scpi)

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A l’intention de Michel en particulier : Je maintiens mon message du 17 septembre dernier quant aux fondamentaux macro-économiques allemands à venir. Je vous suggère d’ élargir votre réflexion avant de qualifier dans votre notation de "rumeur" une évolution de perspective… Courtoisement, bien sûr.

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#273 27/09/2019 10h57 → SCPI Novapierre Allemagne : analyse de cette SCPI de PAREF Gestion (allemagne, fiscalité, imposition, paref gestion, paref, scpi novapierre allemagne, scpi)

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Robert83 le 17 septembre a écrit :

il semble bien que les fondamentaux économiques en Allemagne soient moins bons ces derniers temps et qu’une récession se profile…

Michel vous dit "Des rumeurs, vous ne propagerez" dans un -1
Vous répondez ceci :

Robert83 a écrit :

Je maintiens mon message du 17 septembre dernier quant aux fondamentaux macro-économiques allemands à venir.

Lui maintiendra sa position.
On vous demande d’argumenter, sourcer, plutôt que d’écrire ainsi telle ou telle opinion, avec zéro argument zéro apport.


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[+1 / -1]    #274 27/09/2019 14h21 → SCPI Novapierre Allemagne : analyse de cette SCPI de PAREF Gestion (allemagne, fiscalité, imposition, paref gestion, paref, scpi novapierre allemagne, scpi)

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Une source parmi d’ autres : Charles GAVE…

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#275 27/09/2019 15h21 → SCPI Novapierre Allemagne : analyse de cette SCPI de PAREF Gestion (allemagne, fiscalité, imposition, paref gestion, paref, scpi novapierre allemagne, scpi)

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Ou Béchade…

Comme Cassandre, ils se placent là !

Cela fait plus de 20 ans qu’ils racontent les même choses. On peut admirer leur constance et leurs convictions mais pour en extraire une stratégie d’investissement en pratique , bon courage !


“The pessimist complains about the wind; the optimist expects it to change; the realist adjusts the sails.” W.A Ward

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