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Favoris 1   [+1]    #1 06/10/2020 08h32

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Réputation :   21  

Bonjour,

Voici un message afin de partager mon portefeuille d’usufruit de parts de SCPI acquis ces derniers mois au sein de ma société commerciale à l’IS.
Pour l’instant, je n’ai pas constitué de holding, je n’écarte pas cette possibilité dans les mois à venir.

Comme expliqué à plusieurs reprises sur le forum, j’ai tenté de diversifier mon portefeuille le plus possible et j’ai écarté les SCPI commerces compte tenu de mon anticipation peu favorable sur cette classe d’actif.

Investissement en usufruit: 185 324.68 euros
2 Crédit sur une durée de 5 ans : 150 000 euros avec un coût total de 155 679.46 euros
1 crédit de 72 000 avec un différé de 1 an => Financement Participatif pour 50 k détaillé sur le prochain post
Mensualité: 2586.60 euros
SCPI retenues:


SCPI retenues         Investissement             Durée          Clé                 DVM
EP                                3 065            5                 23%        5,35%
EP                               14 071            5                 22%        5,35%
EFIMO                            23 864            5                19,25%        4,80%
EFIMO                            3 999            8                28,50%        4,80%
EFIMO                            7 631            5                20,25%        4,80%
EFIMO                            3 644            5                20,50%        4,80%
IMMORE                           10 885            5                19,00%        4,50%
CAH                               2 429             5                19,50%        2,00%
PR                               2 371             5                19,00%        4,00%
PP                               4 533             5                18,50%        4,25%
PIERVAL                           2 970                     7                27,00%        5,00%
PIERVAL                           6 400                    5                20,00%        5,00%
PIERVAL                           6 200                    5                20,00%        5,00%
PIERVAL                           6 080                    4                16,00%        5,00%
XL                               7 782                    3                13,50%        4,65%
XL                             1 349                     5                21,00%        4,65%
XL                             4 241                     6                22,00%        4,65%
XL                              3 175                     8                28,00%        4,65%
XL                              3 916                     8                28,00%        4,65%
I Pierre                           4 190                     5                21,00%        4,85%
I Pierre                          2 835                     7                27,00%        4,85%
I Pierre                          15 435             5                21,00%        4,85%
KYANEOS                           13 874             5                23,00%        6,00%
NEO                              12 600                     5                20,00%        5,85%
NEO                              9 360                     5                20,00%        5,85%
Coeur Rég                          2 226                     5                22,00%        5,50%
ATREAM                            6 200             5                20,00%        2,75%

Avec ces hypothèses conservatrices de DVM sur les durées du démembrement:
Distribution annuelle: 44 934.96 euros
Distribution totale: 225 982.03 euros

En négligeant la fiscalité (amortissement ds usufruits…), le gain est de 35 k euros (226 k de distribution - 185 k d’investissement - 5.5k de coût d’emprunt)

Dernière modification par Adrien55 (06/10/2020 08h35)

Mots-clés : portefeuille d'usufruit de parts de scpi placement de trésorerie personne morale, scpi (société civile de placement immobilier), scpi en usufruit, usufruit

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#2 06/10/2020 08h55

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Réputation :   19  

Je crois que c’est le projet de SCPI en US le plus diversifié que j’ai vu !
Pourriez vous svp préciser les cash flow attendu ainsi que les conditions de financement ?

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#3 06/10/2020 09h42

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Bonjour,

Voici les conditions de financement:

Crédit 1:1.05% sur 5 ans + frais de dossier 375 euros
Crédit 2: 1.20% sur 5 ans + frais de dossier 200 euros
Crédit 3 sur 5 ans en différé de 1 an

CF à venir sont déterminés à partir des DVM que vous trouvez dans la dernière colonne.
A titre d’exemple sur la SCPI EP, le DVM attendu chaque année (DVM moyen) est de 5.35%.

Bonne journée,

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#4 06/10/2020 09h42

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Bonjour,
Merci pour ce partage qui me fait découvrir l’acquisition du seul usufruit de SCPI. Du coup quelques questions :
- Qui possède la Nue Propriété durant le démembrement temporaire ? Un autre investisseur qui, à terme, récupèrera la Pleine Propriété ? Ou est-ce que la société de gestion conserve cette Nue Propriété ?
- Quelle est la répartition initiale NP/USU sur la valeur de PP ?
Par avance merci

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#5 06/10/2020 09h48

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Bonjour Ernest,

La NP est trouvé par le CGP. En général, il s’agit d’une personne physique qui souhaite un complément de revenu à l’issue de la période de démembrement.

La valeur de l’U est donnée dans la colonne 3 "Clé".
A titre d’exemple, j’ai payé 23% pour l’U EP puis 22%

Bonne journée,

Dernière modification par Adrien55 (06/10/2020 09h49)

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Favoris 1   [+1]    #6 06/10/2020 10h56

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En posant les flux de tréso annuels et en recalculant les TRI pour chaque ligne on voit que les rendements sont très hétérogènes. ATREAM et CAH sont par exemple en perte, compensé par l’excellent NEO. Au final le Taux de Rendement Interne (TRI) est de 6.8% pour l’ensemble du portefeuille.

Sans poser les calculs et en soustrayant "brutalement" un taux d’emprunt de 1.2%, le rendement global brut de fiscalité serait autour de 5.5%. C’est un bon montage.

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/14340_aquisition_scpi_en_usu.png

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#7 06/10/2020 11h05

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Etant donnée les incertitudes liées au covid pour les prochains mois/années, je m’attendais à ce que les clés de distribution soient mis a jour en faveur des usufruitiés pour les durées courtes notamment.
J’ai du mal à comprendre pourquoi ce n’est pas le cas.

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#8 06/10/2020 11h08

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Bonjour Ernest,

Votre tableau est intéressant.

Quelques remarques:

- La SCPI CAH paye en principe un DVM "normal" (approximativement 4.5%) à partir du 1er janvier 2021 suite à la négociation de la SCPI avec son principal locataire CHATEAUFORM
Mon hypothèse moyen de DVM est de 2%. J’espère obtenir un peu mieux sur les 5 années….

- Sauf erreur de ma part, cet usufruit me génère approximativement un déficit fiscal de 15 k par an grâce à l’amortissement comptable intégralement déduit de mon bénéfice !

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#9 06/10/2020 12h09

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Bonjour Adrien,

Quelle liste !

Avez-vous identifier les Scpi qui vont distribuer sous forme de dividendes les éventuelles plus-values immobilières à l’usufruitier et non au nue-propriétaire ?


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#10 06/10/2020 14h53

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Bonjour RadioInvest,

C’est un point à ne pas négliger RadioInvest.

J’avais effectivement étudié les conventions de démembrement à l’époque avec mon CGP
Sauf erreur de ma part, les SCPI FONCIA et CORUM distribuent les PV immobilières aux NP.

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#11 07/10/2020 11h43

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Bonjour,

Je viens d’apprendre que la valeur de l’usufruit des SCPI Immorente et Efimmo a baissé à ce jour.

Durée     Efimmo     Immorente
5 ans    19,75%    17,75%
6 ans    22,50%    20,50%
7 ans    25,50%    23,50%
8 ans    28,25%    26,00%
9 ans    30,50%    28,25%
10 ans    33,00%    30,25%
11 ans    35,00%    32,50%
12 ans    36,50%    34,25%
13 ans    38,25%    35,75%
14 ans    40,00%    37,25%
15 ans    41,50%    38,50%

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#12 10/10/2020 09h56

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Bonjour,

Voici quelques informations relatives à mon portefeuille d’usufruit de façon plus approfondie avant le versement des loyers du mois d’octobre:

- L’amortissement de l’usufruit me génère 37 k euro de charges (charges non décaissables…) et donc une économie d’IS de 10 360 euros par an avec une TMI à l’IS à 28%.
Cette charge s’impute sur mon résultat d’exploitation. 

- le taux de distribution annuelle cible (pessimiste en principe…) est de 44 k. Il s’agit d’un produit non imposable.

Pour passer du résultat comptable au résultat fiscal :

Déductions (case 350)
•    Les loyers perçus comptablement sont déduits de la liasse fiscale
•    Les loyers de sources étrangères imposés à la source sont aussi déduits

Réintégrations (case 330) :
Le résultat de la SCPI est réintégré

Au final, les loyers perçus comptablement sont neutralisés et sauf erreur de ma part, le résultat des SCPI est neutralisé par la déduction des loyers étrangers.

Le portefeuille me permet donc d’avoir une économie d’IS de 52 k par an avec une hypothèse de TMI à l’IS de 28% (185 k * 28%).
Au total le gain du portefeuille est de 96 k sur la durée des usufruits.

- j’ai actuellement récupéré 16% du capital investi:
Investissement: 185 k
Loyer perçus: 29 k

- au titre de l’année 2020 j’ai perçus 19 k de loyer pour l’instant car certaine SCPI étaient encore en carence. Au total sur l’année 2020, les loyers seront de 30 k euros.

Dernière modification par Adrien55 (10/10/2020 12h28)

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#13 03/11/2020 09h15

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Bonjour,

Voici une mise à jour de mon portefeuille d’usufruit après avoir perçus les loyers du 3 T 2020 : 

•    ∑ Loyers 3 T 2020 : 9907.03 euros 
•    ∑ Loyers comptabilisés sur l’année 2020 : 29 867.72 euros
•    ∑ amortissements de l’usufruit : 37 102 euros
•    Gain attendu (hors fiscalité et cout de l’emprunt): 40 894 euros

•    Parts entrant en jouissance au 01/11/2020 : 633 parts d’usufruit Cœur de Régions sur 5 ans

Sans grande surprise et à DVM constant, la performance des SCPI CAH et ATREAM Hôtel sont les plus mauvaises.

Sur les mois à venir, je souhaite acquérir de l’usufruit d’une durée < 8 ans  notamment sur les SCPI suivantes :
•    PIERVAL
•    ACTIVIMMO
•    KYANEOS

Dernière modification par Adrien55 (03/11/2020 09h17)

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#14 18/11/2020 13h36

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Bonjour,

Voici une mise à jour de mon portefeuille d’usufruit de parts de SCPI.

J’ai souscrit à 62 parts d’usufruit de la SCPI KYANEOS PIERRE sur une durée de démembrement de 5 ans pour un montant de 15 115.60 euros. La clé de démembrement est à 23.
Avec une hypothèse de distribution de 6% par an, le gain brut de fiscalité s’élève à 4600.40 euros sur la durée du démembrement.
J’espère financer cette acquisition par un crédit non affecté auprès de ma banque.

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#15 18/11/2020 13h44

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Je pensais que souscrire des usufruits de SCPI à crédit était impossible (une réponse que j’ai eu dans un autre post), comment avez-vous fait ?

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#16 18/11/2020 13h49

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Bonjour,

Je vous confirme que cela est difficile.
Je fais des prêts sur ma société commerciale sur du 5 ans. 

Si vous souhaitez acheter de l’usufruit, une autre solution est de faire un crédit conso personnel puis faire un apport en CCA

Bonne journée,

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#17 22/11/2020 09h06

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Le pb des crédits conso c’est que cela ampute notre capacité d’endettement or je compte faire un investissement locatif.

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#18 22/11/2020 11h17

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Bonjour bef43fr,

Il est effectivement très difficile d’obtenir des crédits pour de l’US, et la crise de la covid n’arrange pas la situation.

Toutefois, si vous lisez :
  - scpi à crédits,
- mon file ou celui de Malo (Et de quelques autres…).
Vous trouverez des exemples de financement possibles.

Le CMB semblerait faire partie des banques les plus "ouvertes" à ce type de financement.

Cordialement.
Yvan

Dernière modification par Yvan (22/11/2020 11h29)

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#19 18/12/2020 16h21

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Bonjour,

Voici une mise à jour de mon portefeuille en usufruit.

J’ai acquis 115 parts d’usufruit ACTIVIMMO sur une durée de démembrement de 4 ans @ 17.5%. pour un montant d’investissement de 12 600 euros.
Avec un DVM de 5.75% constant sur la durée du démembrement, le gain est de 3858.75 euros (hors aspect fiscal et intérêt d’intérêt). 

Avec cette nouvelle ligne en portefeuille, le gain espéré sur mon portefeuille est de 49 856 euros (hors aspect
fiscal et intérêt d’intérêt).

A cet instant:

•    ∑ Investissement en usufruit: 212 716.53 euros   
•    ∑ des loyers perçu: 41 188.85 euros
•    ∑ capital restant dû: 200 694 euros
•    % du capital investi remboursé: 19.36%
•    Loyers à percevoir avec les hypothèses précédentes de DVM : 221 063 euros     

J’ai, par ailleurs, investi en financement participatif (8 projets) pour un montant de 92 500 euros me générant 8831 euros d’intérêts sur l’année 2020 et principalement 2021

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#20 18/12/2020 16h51

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Bonjour Adrien,

Je n’ai probablement pas bien saisi mais l’amortissement de l’US vous permet de réduire l’IS lié à votre activité commerciale ? Cela signifierait que la frontière entre revenus liés aux scpi et revenus liés à l’activité commerciale propre n’est pas étanche. Via les scpi, on peut réduire l’IS de son activité commerciale qui n’a pas de lien directe avec les scpi ?


Primum non nocere

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#21 18/12/2020 17h05

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Bonjour RadioInvest,

Je vous confirme que l’amortissement de l’usufruit permet de diminuer mon assiette taxable à l’IS.
Les revenus de mon activité sont comptabilisés en produit d’exploitation et les revenus des SCPI en produits financiers.

Le placement en parts de SCPI permet de placer la trésorerie de ma personne morale. Il ne me semble donc pas possible d’être remis en cause par l’administration fiscale.
Par contre, la déductibilité fiscale de l’amortissement de  l’usufruit sur des loyers non imposés peut être évoqué par l’administration fiscale…

Dernière modification par Adrien55 (18/12/2020 17h06)

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#22 31/12/2020 14h39

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Bonjour,

Voici une mise à jour de mon portefeuille en usufruit.

J’ai acquis 113 parts d’usufruit sur la SCPI Cœur de Régions sur une durée de démembrement de 5 ans @ 22% pour un montant d’investissement de 15 723.95 euros.

Avec un DVM de 5.50%, le gain sur cette ligne d’usufruit est de est de 3931 euros (hors aspect fiscal et intérêt d’intérêt). 

•    ∑ Investissement en usufruit: 228 440 euros   
•    ∑ des loyers perçu: 41 188 euros
•    ∑ capital restant dû: 198 232 euros (dont 72 000 euros qui s’amortisse à partir de 01/07/2021)
•    % du capital investi remboursé: 18.03%
•    Loyers à percevoir avec les hypothèses de DVM : 281 795 euros     

Avec cette nouvelle ligne en portefeuille, le gain espéré sur mon portefeuille d’usufruit est de 53 354 euros (hors aspect fiscal et intérêt d’intérêt).

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#23 31/12/2020 16h21

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Bonjour, et merci pour ce partage.

Avez-vous tenu compte dans vos calculs du délai de jouissance de vos investissements (entre 3 et 6 mois ne produisant pas de revenus) ?

Sur des délais de démembrement de 7-10 ans, cela joue peu, mais sur 3-5 ans on ne peut pas les négliger complètement dans les calculs de rentabilité.


Mes portefeuilles : SCPI en usufruit, crowdlending

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#24 31/12/2020 16h35

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Bonjour Politok,

Pour le calcul du TRI, je tiens compte du délai de jouissance.
Je vous confirme que le TRI est d’autant plus sensible au délai de jouissance que la durée du démembrement est courte
Sur mon précédent post j’ai détaillé ma PV en euros

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#25 02/01/2021 16h31

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Adrien55, le 06/10/2020 a écrit :

La SCPI CAH paye en principe un DVM "normal" (approximativement 4.5%) à partir du 1er janvier 2021 suite à la négociation de la SCPI avec son principal locataire CHATEAUFORM…

Bonjour Adrien,

Puis-je vous demander d’où vous tirez cette information ? En effet, les dernières informations officielles d’Aestiam remontent à son bulletin d’octobre 2020 et il n’y est pas fait mention d’un tel accord.

Cap’Hébergimmo est particulièrement impactée par la crise sanitaire du fait de sa thématique hôtelière et du manque de diversification de ses locataires. Elle est extrêmement dépendante de son locataire Chateauform, spécialiste des séminaires d’entreprise, qui a particulièrement souffert en 2020 et risque de souffrir encore en 2021.

A l’issue du T3, le TD de Cap’Hébergimmo s’établit à environ 1,2% et on pourra s’estimer heureux si on atteint 2% sur l’année 2020.  Aujourd’hui, les vendeurs de parts ne trouvent pas de contrepartie acheteuse et ce n’est pas le résultat 2020 qui boostera les souscriptions. On ne peut donc que faire le dos rond.

Au-delà même de l’accord entre Aestiam et Chateauform (objet de ma question), c’est la reprise de l’activité de Chateauform en 2021 et sa solvabilité qui seront déterminantes pour l’avenir de Cap’Hébergimmo.

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