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[+1]    #1 06/10/2020 08h32

Membre
Réputation :   19  

Bonjour,

Voici un message afin de partager mon portefeuille d’usufruit de parts de SCPI acquis ces derniers mois au sein de ma société commerciale à l’IS.
Pour l’instant, je n’ai pas constitué de holding, je n’écarte pas cette possibilité dans les mois à venir.

Comme expliqué à plusieurs reprises sur le forum, j’ai tenté de diversifier mon portefeuille le plus possible et j’ai écarté les SCPI commerces compte tenu de mon anticipation peu favorable sur cette classe d’actif.

Investissement en usufruit: 185 324.68 euros
2 Crédit sur une durée de 5 ans : 150 000 euros avec un coût total de 155 679.46 euros
1 crédit de 72 000 avec un différé de 1 an => Financement Participatif pour 50 k détaillé sur le prochain post
Mensualité: 2586.60 euros
SCPI retenues:


SCPI retenues         Investissement             Durée          Clé                 DVM
EP                                3 065            5                 23%        5,35%
EP                               14 071            5                 22%        5,35%
EFIMO                            23 864            5                19,25%        4,80%
EFIMO                            3 999            8                28,50%        4,80%
EFIMO                            7 631            5                20,25%        4,80%
EFIMO                            3 644            5                20,50%        4,80%
IMMORE                           10 885            5                19,00%        4,50%
CAH                               2 429             5                19,50%        2,00%
PR                               2 371             5                19,00%        4,00%
PP                               4 533             5                18,50%        4,25%
PIERVAL                           2 970                     7                27,00%        5,00%
PIERVAL                           6 400                    5                20,00%        5,00%
PIERVAL                           6 200                    5                20,00%        5,00%
PIERVAL                           6 080                    4                16,00%        5,00%
XL                               7 782                    3                13,50%        4,65%
XL                             1 349                     5                21,00%        4,65%
XL                             4 241                     6                22,00%        4,65%
XL                              3 175                     8                28,00%        4,65%
XL                              3 916                     8                28,00%        4,65%
I Pierre                           4 190                     5                21,00%        4,85%
I Pierre                          2 835                     7                27,00%        4,85%
I Pierre                          15 435             5                21,00%        4,85%
KYANEOS                           13 874             5                23,00%        6,00%
NEO                              12 600                     5                20,00%        5,85%
NEO                              9 360                     5                20,00%        5,85%
Coeur Rég                          2 226                     5                22,00%        5,50%
ATREAM                            6 200             5                20,00%        2,75%

Avec ces hypothèses conservatrices de DVM sur les durées du démembrement:
Distribution annuelle: 44 934.96 euros
Distribution totale: 225 982.03 euros

En négligeant la fiscalité (amortissement ds usufruits…), le gain est de 35 k euros (226 k de distribution - 185 k d’investissement - 5.5k de coût d’emprunt)

Dernière modification par Adrien55 (06/10/2020 08h35)

Mots-clés : portefeuille d'usufruit de parts de scpi placement de trésorerie personne morale, scpi (société civile de placement immobilier), scpi en usufruit, usufruit

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#2 06/10/2020 08h55

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Réputation :   18  

Je crois que c’est le projet de SCPI en US le plus diversifié que j’ai vu !
Pourriez vous svp préciser les cash flow attendu ainsi que les conditions de financement ?

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#3 06/10/2020 09h42

Membre
Réputation :   19  

Bonjour,

Voici les conditions de financement:

Crédit 1:1.05% sur 5 ans + frais de dossier 375 euros
Crédit 2: 1.20% sur 5 ans + frais de dossier 200 euros
Crédit 3 sur 5 ans en différé de 1 an

CF à venir sont déterminés à partir des DVM que vous trouvez dans la dernière colonne.
A titre d’exemple sur la SCPI EP, le DVM attendu chaque année (DVM moyen) est de 5.35%.

Bonne journée,

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#4 06/10/2020 09h42

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Bonjour,
Merci pour ce partage qui me fait découvrir l’acquisition du seul usufruit de SCPI. Du coup quelques questions :
- Qui possède la Nue Propriété durant le démembrement temporaire ? Un autre investisseur qui, à terme, récupèrera la Pleine Propriété ? Ou est-ce que la société de gestion conserve cette Nue Propriété ?
- Quelle est la répartition initiale NP/USU sur la valeur de PP ?
Par avance merci

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#5 06/10/2020 09h48

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Bonjour Ernest,

La NP est trouvé par le CGP. En général, il s’agit d’une personne physique qui souhaite un complément de revenu à l’issue de la période de démembrement.

La valeur de l’U est donnée dans la colonne 3 "Clé".
A titre d’exemple, j’ai payé 23% pour l’U EP puis 22%

Bonne journée,

Dernière modification par Adrien55 (06/10/2020 09h49)

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#6 06/10/2020 10h56

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En posant les flux de tréso annuels et en recalculant les TRI pour chaque ligne on voit que les rendements sont très hétérogènes. ATREAM et CAH sont par exemple en perte, compensé par l’excellent NEO. Au final le Taux de Rendement Interne (TRI) est de 6.8% pour l’ensemble du portefeuille.

Sans poser les calculs et en soustrayant "brutalement" un taux d’emprunt de 1.2%, le rendement global brut de fiscalité serait autour de 5.5%. C’est un bon montage.

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/14340_aquisition_scpi_en_usu.png

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#7 06/10/2020 11h05

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Etant donnée les incertitudes liées au covid pour les prochains mois/années, je m’attendais à ce que les clés de distribution soient mis a jour en faveur des usufruitiés pour les durées courtes notamment.
J’ai du mal à comprendre pourquoi ce n’est pas le cas.

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#8 06/10/2020 11h08

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Bonjour Ernest,

Votre tableau est intéressant.

Quelques remarques:

- La SCPI CAH paye en principe un DVM "normal" (approximativement 4.5%) à partir du 1er janvier 2021 suite à la négociation de la SCPI avec son principal locataire CHATEAUFORM
Mon hypothèse moyen de DVM est de 2%. J’espère obtenir un peu mieux sur les 5 années….

- Sauf erreur de ma part, cet usufruit me génère approximativement un déficit fiscal de 15 k par an grâce à l’amortissement comptable intégralement déduit de mon bénéfice !

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#9 06/10/2020 12h09

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Bonjour Adrien,

Quelle liste !

Avez-vous identifier les Scpi qui vont distribuer sous forme de dividendes les éventuelles plus-values immobilières à l’usufruitier et non au nue-propriétaire ?

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#10 06/10/2020 14h53

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Bonjour RadioInvest,

C’est un point à ne pas négliger RadioInvest.

J’avais effectivement étudié les conventions de démembrement à l’époque avec mon CGP
Sauf erreur de ma part, les SCPI FONCIA et CORUM distribuent les PV immobilières aux NP.

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#11 07/10/2020 11h43

Membre
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Bonjour,

Je viens d’apprendre que la valeur de l’usufruit des SCPI Immorente et Efimmo a baissé à ce jour.

Durée     Efimmo     Immorente
5 ans    19,75%    17,75%
6 ans    22,50%    20,50%
7 ans    25,50%    23,50%
8 ans    28,25%    26,00%
9 ans    30,50%    28,25%
10 ans    33,00%    30,25%
11 ans    35,00%    32,50%
12 ans    36,50%    34,25%
13 ans    38,25%    35,75%
14 ans    40,00%    37,25%
15 ans    41,50%    38,50%

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#12 10/10/2020 09h56

Membre
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Bonjour,

Voici quelques informations relatives à mon portefeuille d’usufruit de façon plus approfondie avant le versement des loyers du mois d’octobre:

- L’amortissement de l’usufruit me génère 37 k euro de charges (charges non décaissables…) et donc une économie d’IS de 10 360 euros par an avec une TMI à l’IS à 28%.
Cette charge s’impute sur mon résultat d’exploitation. 

- le taux de distribution annuelle cible (pessimiste en principe…) est de 44 k. Il s’agit d’un produit non imposable.

Pour passer du résultat comptable au résultat fiscal :

Déductions (case 350)
•    Les loyers perçus comptablement sont déduits de la liasse fiscale
•    Les loyers de sources étrangères imposés à la source sont aussi déduits

Réintégrations (case 330) :
Le résultat de la SCPI est réintégré

Au final, les loyers perçus comptablement sont neutralisés et sauf erreur de ma part, le résultat des SCPI est neutralisé par la déduction des loyers étrangers.

Le portefeuille me permet donc d’avoir une économie d’IS de 52 k par an avec une hypothèse de TMI à l’IS de 28% (185 k * 28%).
Au total le gain du portefeuille est de 96 k sur la durée des usufruits.

- j’ai actuellement récupéré 16% du capital investi:
Investissement: 185 k
Loyer perçus: 29 k

- au titre de l’année 2020 j’ai perçus 19 k de loyer pour l’instant car certaine SCPI étaient encore en carence. Au total sur l’année 2020, les loyers seront de 30 k euros.

Dernière modification par Adrien55 (10/10/2020 12h28)

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