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Forums de la communauté des investisseurs heureux

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#51 02/08/2021 15h09

Membre (2020)
Réputation :   25  

Bonjour,

Voici une mise à jour de mon portefeuille en usufruit :

- ∑ Investissement en usufruit: 254 041.78 euros   
- % du capital remboursé: 29.91% :

    ∑ Loyers avec les hypothèses de DVM : 309 517 euros
    ∑ des loyers perçu: 75 976.69 euros ( 12 310 euros sur le mois de juillet)
    ∑ des loyers à venir : 233 540 euros

- ∑ CRD des crédits : 253 475 euros
 
Ligne de  crédit (1) fin février 2024 _ CRD : 46 959.20 euros
Ligne de  crédit (2) fin février 2025 _ CRD : 61 953.76 euros
Ligne de  crédit (3) fin mai 2026 _ CRD : 72 562.89 euros
Ligne de  crédit (4) CRD : 72 000 euros différé de 1 an

Gain du portefeuille avec ces hypothèses: 55 476 euros

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#52 02/08/2021 19h28

Membre (2019)
Réputation :   60  

Bonjour

Ça fait beaucoup de loyers !
En terme de TRI et fiscalité ça donne quoi ?
Plus intéressant que du crowdfunding immobilier et obligations ?

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[+1]    #53 02/08/2021 20h01

Membre (2020)
Réputation :   25  

Bonjour,

J’ai aussi un portefeuille de crowfunding > 150 k. Ces placements sont complémentaires.

Je tente de poster le TRI et la fiscalité cette semaine

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#54 03/08/2021 09h42

Membre (2020)
Réputation :   25  

Bonjour,

Voici les hypothèses de DVM par SCPI pour obtenir 55k de gain:

Dernière modification par Adrien55 (03/08/2021 09h44)

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#55 03/08/2021 11h37

Membre (2020)
Réputation :   25  

Bonjour,

Voici le calcul du TRI obtenu pour chaque ligne de SCPI en portefeuille:

Dernière modification par Adrien55 (03/08/2021 11h38)

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#56 03/08/2021 13h11

Membre (2019)
Réputation :   60  

Le tri des NEO est bluffant… Avez-vous retraité les frais de gestion de 18%/ an ?

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#57 03/08/2021 13h18

Membre (2020)
Réputation :   25  

Bonjour,

J’ai mis une hypothèse de DVM de 6% sur NEO. La distribution est nette des frais de gestion

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#58 21/09/2021 16h59

Membre (2020)
Réputation :   25  

Bonjour,

Souscription à de l’usufruit sur la SCPI Activimmo sur une durée de 5 ans pour un montant de 22 k euros.
La clé de démembrement est à 22%, compte tenu de la tension sur cette classe d’actif, j’espère que le DVM ne sera pas sur les 5 ans inférieur à 5.5%
Mon CGP m’a clairement informé de la baisse du DVM sur les années à venir… la collecte massive devrait aussi aider la SCPI à maintenir un DVM correct

Dernière modification par Adrien55 (21/09/2021 17h00)

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#59 23/09/2021 09h56

Membre (2020)
Réputation :   25  

Bonjour,

Voici une mise à jour de mon portefeuille en usufruit :

- ∑ Investissement en usufruit: 276 855.78 euros   
- % du capital remboursé: 27.77% :

    ∑ Loyers avec les hypothèses de DVM : 338 034.82 euros
    ∑ des loyers perçu: 76 872.63 euros
    ∑ des loyers à venir : 261 162.19 euros

- ∑ CRD des crédits : 250 992 euros
 
Gain du portefeuille avec ces hypothèses: 61 179 euros

Voici le calcul du TRI du portefeuille :

Dernière modification par Adrien55 (23/09/2021 09h59)

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#60 24/09/2021 14h51

Membre (2020)
Réputation :   27  

Avez-vous comparé les TRI entre les différentes durées de démembrement ?
Je l’ai fait il y a un an quand je me suis lancé dans les achats d’usufruits de SCPI, j’avais posté le tableau sur ce forum il me semble. Pour la plupart des SCPI les meilleurs TRI sont autour de 10 ou 12 ans de démembrement (avec des hypothèses conservatrices de TVDM et pour des SCPI anciennes, pas des activimmo, Kyaneos ou autre qui sont amenés à baisser).

Pourquoi choisissez-vous majoritairement des durées de démembrement très courtes ? Même si vos prêts initiaux sont sur 5 ans vous devriez pouvoir couvrir les mensualités avec du 8 ans ou 10 ans maintenant.

Dernière modification par bed43fr (24/09/2021 15h01)


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#61 24/09/2021 15h16

Membre (2012)
Réputation :   41  

J’ai actuellement une EURL dans le secteur d’activité lié à l’informatique.

J’ai placé une partie de ma trésorerie en usufruit SCPI. Je continue à facturer à ce jour. Je pense qu’il n’y a donc aucun souci avec ce montage.

J’envisage d’ici une dizaine d’année de placer des montants importants  en usufruit tout en arrêtant de travailler.

Les revenus de l’EURL seraient alors exclusivement issus de placements financiers.

L’EURL me verserait alors une rémunération comme aujourd’hui avec les mêmes charges sociale et patronales.

Le montage peut-il être remis en question par l’administration ?
Si non, faut-il changer l’activité de l’entreprise  ?

A titre d’information, voici le retour de mon expert comptable sur le montage :

Il est tout à fait possible que dans le futur l’EURL soit utilisée comme holding patrimoniale et serve à gérer une partie de votre patrimoine. Il faudra effectivement que nous fassions une modification de l’objet social le moment venu.

Dernière modification par titoux (24/09/2021 15h54)

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#62 21/10/2021 21h42

Membre (2019)
Réputation :   60  

Bonsoir Adrien55

Si je comprends vous financez l’usufruit par emprunt.
Vos calculs de Tri intègrent ils l’effet de levier emprunt ?

Avez-vous fait un tableau prenant en compte le remboursement d’emprunt pour avoir l’ensemble des données notamment cashflows et TRI net d’IS avec emprunt et amortissement de l’usufruit ?

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#63 14/12/2021 15h36

Membre (2020)
Réputation :   25  

Bonjour,

Voici une mise à jour de mon portefeuille en usufruit.

• ∑ investissement en usufruit: 276 855 euros   
• ∑ des loyers perçus: 91 946 euros

% du capital investi remboursé 33%

• ∑ des loyers à venir : 250 632 euros avec les hypothèses sur les DVM
• ∑ des emprunts en cours: 242 355 euros

GAIN DU PORTEFEUILLE DE 65 722 euros (Loyers totaux perçus avec mes hypothèses de 342 578 euros).

+ Économie d’IS:

Année 2019: 3025 euros
Année 2020: 2922 euros

Le déficit généré par ces investissements est de 10 k approximativement

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#64 16/12/2021 10h21

Membre (2020)
Réputation :   25  

Bonjour,

Voici mon portefeuille en usufruit de SCPI avec les hypotéhses de DVM:

portefeuille_usufruit_de_scpi_2.pdf

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#65 16/12/2021 13h29

Membre (2020)
Réputation :   24  

Bonjour Adrien, où trouvez-vous tous ces usufruits courtes durées même s’il semblerait que vos investissements aient ralentis à ce niveau là, l’offre est plus faible ?

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#66 22/12/2021 13h02

Membre (2020)
Réputation :   25  

Bonjour,

Je suis accompagné par plusieurs cabinets de CGP, pour plus d’info en MP.

J’ai ralenti légèrement mes investissements en usufruit car j’ai investi en financement participatif et je me suis versé un dividende important en 2021 afin d’augmenter ma capacité à emprunter à titre personnel.

Dernière modification par Adrien55 (22/12/2021 13h08)

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#67 22/12/2021 14h36

Membre (2011)
Réputation :   44  

Il semble que l’offre soit plus faible. Le CGP qui a remplacé Stéphane , ancien du forum, semble incapable de me trouver du Corum Origin ou XL sur 10 ans et ceci depuis 7 mois d’attente. Incompétence ou rareté du marché ?

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[+1]    #68 22/12/2021 14h43

Membre (2011)
Top 20 Dvpt perso.
Top 20 SCPI/OPCI
Réputation :   220  

Patrick sur le 10 ans, il y a des parts dans le carnet d’ordre d’Origin a minima. On m’en a proposé cette semaine.

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#69 22/12/2021 14h50

Membre (2011)
Réputation :   44  

Diable! Ce serait donc de l’incompétence..
Sincère gratitude Kabal, je vais regarder cela de près..

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#70 22/12/2021 15h03

Membre (2016)
Réputation :   20  

patrick a écrit :

Il semble que l’offre soit plus faible. Le CGP qui a remplacé Stéphane , ancien du forum, semble incapable de me trouver du Corum Origin ou XL sur 10 ans et ceci depuis 7 mois d’attente. Incompétence ou rareté du marché ?

Pour info, j’ai achete du Corum Origin 10 ans pour ~14K€ en Octobre et remis ca en Decembre pour  ~14K€ en passant par mon CGP.
Il y avait aussi du XL sur 10 ans et du Origin sur 11 ans.

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#71 22/12/2021 15h08

Membre (2011)
Top 20 Dvpt perso.
Top 20 SCPI/OPCI
Réputation :   220  

Conclusion : le CGP de Patrick le balade !

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#72 08/02/2022 17h35

Membre (2020)
Réputation :   25  

Bonjour,

Acquisition sur le mois d’une ligne de la SCPI IEC en usufruit:
-Durée de 5 ans
-Clé à 18%
-800 parts soit un investissement de 36 000 euros

J’espère que la SCPI versera (à minima) un DVM de 4.5% sur les 5 années me permettant d’obtenir un TRI de 15.24% en prenant en compte l’économie d’impôt avec un taux d’IS normal de 25%.   
Cet investissement génère un gain de 18 000 euros sur 5 ans.
(Gain total du portefeuille d’usufruit hors impact fiscal de 75 k)

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#73 02/03/2022 11h51

Membre (2020)
Réputation :   25  

Bonjour,

Voici mon portefeuille actualisé en tenant en compte de la fiscalité avec un taux d’IS de 25% : 
•    100% de l’amortissement des SCPI XL et IEC et 65% de l’amortissement de PIERVAL me génère une économie d’IS
•    Les autres SCPI (essentiellement investie en France) me génère de la fiscalité

J’obtiens un gain total de 113 511 euros

Dernière modification par Adrien55 (02/03/2022 11h52)

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#74 10/05/2022 16h19

Membre (2020)
Réputation :   25  

Bonjour,

En collaboration avec CGP et expert-comptable:
•    Loyers perçus (compte 764) : 52 338 euros
•    Déduction : 64 697 euros (Loyers + déduction du résultat étranger)
•    Réintégration : 52 102 euros (quote part du bénéfices des SCPI) 
Résultat fiscal de 39 743 euros

Amortissement de l’usufruit : 53 428 euros

DONC économie d’IS de 3421 euros

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#75 11/05/2022 08h57

Membre (2020)
Réputation :   27  

La tableau de mars est illisible.


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