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Sondage 

Synthèse des avis :

En 2021, recommanderiez-vous la SCPI Corum Origin à un proche ?


Oui, complètement (avis positif)

66% - 40
Oui, avec des réserves (avis assez positif)

25% - 15
Je ne sais pas (avis neutre)

3% - 2
Non, probablement pas (avis assez négatif)

3% - 2
Non, certainement pas (avis négatif)

1% - 1
Nombre d’avis : 60   Avis moyen : 4,5/5 Avis positif ou avis plutôt positif

#1151 11/02/2021 17h01

Modérateur
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Distribution 01/2021 : 4.4031€/part.


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#1152 11/02/2021 18h48

Membre
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Du même niveau à peu près que février 2020.

Le trou d’air à-20% environ de janvier 2021 était bien un épiphénomène dû à des provisions pour travaux.

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[+2]    #1153 13/02/2021 13h09

Membre
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Je me suis amusé à comparer les revenus distribués annoncés donc brut d’imposition à l’étranger et nets de fiscalité étrangère donc versés sur le compte des associés :

Revenu net/revenu brut = %
2020 : 53,09€/65,40€=18,823% d’imposition
2019 : 55,08€/67,53€=18,436% d’imposition
2018 : 65,96€/77,68€=15,088% d’imposition
2017 : 57,40€/68,35€=16,02% d’imposition

Une tendance à l’augmentation du taux d’imposition à l’étranger correspondant je pense à la part des revenus français qui s’amenuise au fil des acquisition étrangères. A noter le 15% en 2018 dû à la distribution du RAN ayant déjà subi l’imposition les années précédentes.
On peut espérer plafonner en dessous des 20%, il me semble que ça peut avoir un interêt de suivre cet indicateur, qui pourra aussi évoluer selon si les investissements se poursuivent dans des pays imposant plus ou moins.

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#1154 06/03/2021 18h19

Membre
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Bonjour, actuellement associé de Corum Origin je voudrais savoir si l’achat de parts de XL ou Eurion complique la déclaration d’impôts, dans le cadre d’un achat sans crédit.

Cela engendre t-il des calculs particuliers ou bien l’IFU fourni par Corum permet de remplir la déclaration sans trop de difficultés ?

J’aurais tendance à penser que cela ne fait pas de différence.

Enfin, l’IFU est il unique ?

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#1155 06/03/2021 20h26

Modérateur
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A mon avis :
     - cela ne fait pas de différence.
     - l’IFU est unique (ma SCI IS associée de 2 de ces SCPI n’a reçu qu’un seul IFU pour 2018 et 2019)


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#1156 06/03/2021 20h39

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Bonjour,

Je confirme un seul IFU et aucune complication puisque tous les revenus de CORUM ORIGIN et CORUM XL sont mélangés (ce qui me semble étrange vis à vis de l’administration d’ailleurs…mais je ne suis pas fiscaliste!) donc il n’y aura pas plus de chiffres à déclarer ni aucun calcul à faire!

Bien cdt


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#1157 07/03/2021 14h59

Membre
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Bonjour,

Je reprends un post récent de GoodbyLenine qui m’informe que le taux annoncé de 6% de Corum Origin se transforme en 4.87 % en arrivant sur le compte d’un associé, donc APrès fiscalité étrangère et AVant fiscalité  fiscalité française ?

ça fait pas loin de 19% de fiscalité étrangère, non ?

6%-4.87%=  1.13 %
et 1.13/6 =0.188 (0.19).

ou je me trompe, et mon calcul est erroné quelque part ?
Car alors là, je me demande où sont les règles de non double imposition.

Faut rajouter ensuite la fiscalité française, qui exonère en grande partie de PSociaux suivant la dominante (93%) étrangère de la SCPI, pour être ensuite détermlinée par le TMI de l’associé..

Merci d’avance.

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[+2]    #1158 07/03/2021 15h15

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Les règles de non double imposition dépendent des pays (des conventions fiscales entre les pays et la France).

Il y a les pays "case 8TI" (de ANNEXE 2047 - DÉCLARATION DES REVENUS ENCAISSÉS À L’ÉTRANGER) Pays-B., Por., Bel., Irl., Fin. : Revenus exonérés retenus pour le calcul du taux effectif autres que les salaires et pensions.

Et les pays "case 8TK" All., Esp., Slo., Ita., Est., Lett., Lit : Revenus imposables de source étrangère ouvrant droit à un crédit d’impôt égal au montant de l’impôt français correspondant à ces revenus (sur la base du taux moyen).

Dernière modification par ArnvaldIngofson (07/03/2021 15h16)


Dif tor heh smusma

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#1159 07/03/2021 15h16

Modérateur
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Votre calcul est exact (Surin a fait le même dans le message #1153).

Les règles de non double-imposition diminuent beaucoup (mais n’annule pas complètement) le montant de ce qu’il faudra payer en France. On en a déjà maintes.tes fois discuté sur le forum, avec même des exemples chiffres, tenant compte des 8TI, 8TK, revenu mondial, TMI, et taux moyen d’imposition.


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#1160 07/03/2021 16h56

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Je vois…

Comme dit Surin, ne reste plus à espérer que cette fiscalité étrangère "plafonne" sous les 20%…

Si j’ai bien compris, impossible de connaître la fiscalité locale qui va être appliquée à telle ou telle  SCPI étrangères ou à dominante étrangère, avant d’en avoir souscrit et de voir ce qui arrive sur son compte.

Ou de lire en effet de telles infos sur ce forum comme en ce qui concerne Corum Origin.

Savez vous si d’autres SCPI étrangères ou à dominante étrangère telles Pierval Santé, Eurovalys?;..Corum Eurion, Novapierre Allemagne  annoncent un rendements avant ou après fiscalité du pays d’origine ?

Les règles de non double imposition devraient donc diminuer sensiblement ces peu ou prou 20%, selon les règles dites du "crédit d’impôt" ou celle du   "taux effectif"…je vais tacher suivant votre conseil de retrouver ce qui a été maintes fois évoqué sur le forum.

Le crédit d’impôt pour l’Allemagne semble, d’après ce que j’ai lu, amener cet impôt de son montant dans le pays d’origine à un niveau en France tel que (TMI-Tx Moyen) %
La règle du taux effectif me parait encore bien mystérieuse; .je vais tacher suivant votre conseil de retrouver ce qui a été maintes fois évoqué sur le forum.

Mais donc dans l’ensemble, il me paraît assez difficile de savoir comment on va être imposé sur telle ou telle SCPI, avant d’y souscrire et d’en faire soi même le constat fiscal ;..surtout pour uneSCPI qui mêle plusieurs pays relevant tantôt du credit d’impôt tantôt du taux effectif..

Merci

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#1161 07/03/2021 19h50

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Atlante a écrit :

Savez vous si d’autres SCPI étrangères ou à dominante étrangère telles Pierval Santé, Eurovalys?;..Corum Eurion, Novapierre Allemagne  annoncent un rendements avant ou après fiscalité du pays d’origine ?

A ma connaissance, seules (toutes)  les SCPI de Corum et Aestiam communiquent principalement sur un rendement "avant fiscalité étrangère",  et toutes les autres le font sur ce qui est réellement versé sur le compte de l’associé.

Il faut analyser les Rapports Annuels pour avoir les 2 rendements, pour les SCPI qui les indiquent.

Par ailleurs, certaines sociétés de gestion (comme Primonial REIM) communiquent de manière étrange sur les distributions de plus-value (mele sur un bien en France), au point que parfois il ne m’a pas été possible de comprendre ce qui était vraiment distribué à qui et pourquoi.

Tout n’est pas toujours aussi simple qu’on le voudrait…


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#1162 10/03/2021 20h28

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Distribution 02/2021 : 4,263€/part

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#1163 02/04/2021 21h58

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Je constate que dans le rapport annuel 2020 que la valeur de reconstitution 2020 d’une part est de 1117,10€.

Pour rappel, la valeur de reconstitution des années précédentes:

2014: 1072€
2015: 1087€
2016: 1092€
2017: 1108€
2018: 1127€
2019: 1133€

C’est donc la première fois que la valeur de reconstitution baisse (-1,4% vs 2019) même si la baisse reste faible.


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[+11]    #1164 03/04/2021 05h52

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J’ai un peu analysé le Rapport Annuel 2020 (qui se trouve sur le site où les associés peuvent voter en ligne, mais pas encore sur le site www de Corum AM). Voici quelques remarques :

Vacance locative : le TOF s’est dégradé en 2020 (passant de 98.9% en T4/2019 à 96.6% en T4/2020). Il y a 2.4% sous franchise (vs 0.57% fin 2019) (que je suppose largement liés au Covid-19), et 1% vacants (vs 0.47% fin 2019) soient 53 816 m² vacants à fin 2020 (contre 16 158 m² à fin 2019). En particulier :
       -> des locaux commerciaux vacants pour 38 245 m² à Yecla (Espagne) : 14 341m² depuis T1 et le reste depuis T2/2020; les expertises de ces biens, acquis pour 39.8 M€ en 2016 et 2018 (avec chaque fois "un bail 10 ans fermes", et "une obligation de rachat par le locataire" pour le 1er) est passée de 42.4 M€ fin 2018 à 27.2 M€ fin 2019 (et inchangée depuis). Les locaux étaient loués à Trabis, sans doute défaillant (on trouve un groupe de sociétés à ce nom en liquidation en Espagne).
      -> des locaux commerciaux vacants pour 10 864 m² (p32 du RA, ou 4 358m² p11 du RA) à Hambourg (Allemagne) : au sein de 23 887 m² acquis en 2015 pour 46.7M€, expertisés 42.1 M€ fin 2020 (38.4 M€ fin 2019 avec 10 864m² vacants, 43.4 M€ fin 2018  avec 368m² vacants, 41.8 M€ fin 2016 avec 368m² vacants)
      -> des locaux commerciaux vacants pour 5 087 m² à Rennes Val Plaza : au sein de 9 306 m² acquis en 2014-16 pour 15.5M€, expertisés 13.6 M€ fin 2020 (14.5 M€ fin 2019 avec 1 009m² vacants, 14.8 M€ fin 2018  sans vacant, 14.7 M€ fin 2016 sans vacant).
      -> ces locaux vacants doivent (sauf erreur) avoir des loyers faibles au m², car 53 816 m² représentent 4% des 1.3 Mm² de la SCPI, et sont annoncés comme représentant 1% des loyers potentiels.

Valeurs d’expertise : En moyenne de légères baisses (que l’on retrouve dans la baisse des valeurs de réalisation (-1.7%) et de reconstitution (0.9%)), avec les plus grosses variations (2020 vs 2019) sur les immeubles suivants :
      -> commerce Braga (Portugal) :                5.3 M€  ->  4.9 M€
      -> commerce Bastiaansplein (Pays-Bas) : 38.2 M€ -> 36.7 M€ 
      -> commerce Hermitage (Pays-Bas) :       28.7 M€ -> 25.5 M€ 
      -> bureaux Leidendrop (Pays-Bas) :           5.3 M€ ->   4.8 M€ 
      -> hôtel Hoolfddorp (Pays-Bas) :              64.2 M€ -> 53.0 M€
      -> hôtel La Haye (Pays-Bas) :                  11.8 M€ -> 10.6 M€
      -> commerces Monchengladbach (All.) :     9.1 M€ ->   7.0 M€     
      -> commerces Hambourg (All.) :              38.4 M€ -> 42.1 M€  (mais vacance en hausse, cf ci-haut)   
      -> hôtel Am Weiher (All.) :                       22.2 M€ -> 20.1 M€     
      -> hôtel Bonner Str. (All.) :                      19.5 M€ -> 18.1 M€     
      -> commerces Cork (Irlande) :                   8.2 M€ ->  7.4 M€     
      -> bureau Classon House (Irlande) :           6.8 M€ -> 28.7 M€  (erreur RA2019, acquis 31.6 M€ en 12/2019)
      -> logistique Strada Bandita (Italie) :        29.1 M€ ->  7.2 M€  (erreur RA2019, acquis 6.5 M€ en 12/2019)
      -> bureau Lahti (Finlande) :                     21.2 M€ -> 17.5 M€
      -> hôtel Turku (Finlande) :                       14.6 M€ -> 15.9 M€  (les autres hôtels de Finlande baisse un peu)
      -> hôtels en Espagne (il y en a 8) :          38.1 M€ -> 33.6 M€
            (et 2 achats 2020 avec des erreurs dans le RA2020 : inversion des valeurs ou des prix d’achat)

Endettement :  La dette de la SCPI est passée de 226 à 307 M€,  et le taux d’endettement de 15% à 18.2%, la SCPI ayant plus investi qu’elle n’a collecté en 2020. On reste loin des 600 M€ et 40% autorisés en AG (2018).  Il y a eu 215 M€ AEM investis, pour 147 M€ collectés.

Collecte :  Elle a clairement freiné en 2020, avec seulement 147 M€ collectés. La capitalisation passant de 1868 à 1 993 M€ ("millions", et non "milliards" d’euros comme écrit par erreur dans le rapport du CS !), à comparer à 1 480 M€ fin 2018.

Résultats :  On passe de 65.25€ à 63.36€ de résultat courant par part (contre 73.15€ 70.04€ 69.70€ en 2018 2017 2016), baisse qui semble s’expliquer largement par une baisse des recettes locatives par part. Cette baisse est un peu inquiétante (est-ce juste conjoncturel (lié au Covid-19) ou structurel, provisoire ou durable ?), car avec la hausse de l’endettement on aurait pu s’attendre à l’inverse, et ni le rapport du CS ni celui de la société de gestion ne fournit d’explication (ou même de commentaire !) à ce niveau.


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Favoris 1    #1165 03/04/2021 11h08

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Votre analyse est significative yikesn ne peut pas ignorer les effets de la crise sanitaire et ses conséquences économiques, qui commencent à se faire sentir au niveau de la vacance des locaux et sur les valeurs d’expertise.

Dernière modification par Robert83 (03/04/2021 11h08)

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[+1]    #1166 03/04/2021 12h11

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GoodbyLenine a écrit :

-> des locaux commerciaux vacants pour 38 245 m² à Yecla (Espagne) : 14 341m² depuis T1 et le reste depuis T2/2020; les expertises de ces biens, acquis pour 39.8 M€ en 2016 et 2018 (avec chaque fois "un bail 10 ans fermes", et "une obligation de rachat par le locataire" pour le 1er) est passée de 42.4 M€ fin 2018 à 27.2 M€ fin 2019 (et inchangée depuis). Les locaux étaient loués à Trabis, sans doute défaillant (on trouve un groupe de sociétés à ce nom en liquidation en Espagne).

Je confirme votre supposition…

Woyal, le 21/07/2020 a écrit :

A noter la libération d’un actif de 23000 m² à la suite de la faillite de la société.
A noter que celle-ci avait des problèmes pour payer les salaires en 02/19. L’affaire est devant la justice car Corum accuse le propriétaire d’avoir vendu les actifs de la société avant de la liquider après avoir récupéré de l’argent. Cf cet article.

Le propriétaire n’en était pas à son coup d’essai comme indiqué dans ce même article.
L’actif avait été acquis en deux fois (bureaux puis locaux d’activité).

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#1167 03/04/2021 12h55

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Il y a une petite marge avant la baisse de la part :

Rapport annuel a écrit :

pour la deuxième fois en huit ans, CORUM Origin n’a pas augmenté le prix de la part au 1er juin 2020. La première fois était en 2017 : nous y avions renoncé, considérant que les prix du marché immobilier européen étaient au plus haut.
Il aurait été incohérent d’augmenter le prix de la part en 2020.
Avec un prix de part au 31 décembre 2019 inférieur de 3,9 % à la valeur d’expertise du patrimoine, nous avions gardé « une poire pour la soif » en cas d’éventuelle baisse de valeur des immeubles

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#1168 04/04/2021 13h32

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Sisco2117, le 02/04/2021 a écrit :

Je constate que dans le rapport annuel 2020 que la valeur de reconstitution 2020 d’une part est de 1117,10€.

    Pour rappel, la valeur de reconstitution des années précédentes:

    2014: 1072€
    2015: 1087€
    2016: 1092€
    2017: 1108€
    2018: 1127€
    2019: 1133€

    C’est donc la première fois que la valeur de reconstitution baisse (-1,4% vs 2019) même si la baisse reste faible.

Cela veut-il dire qu’il y a a une décote (ou une surcote) que c’est ou que ce n’est pas le moment d’acheter de Corum Origin ? - désolé j’en réfère à toutes les dernières informations génériques que j’ai pu glâner sur le sujet sans les avoir bien assimilées pour l’instant…( et je ne suis pas forcément à l’aise pour l’instant avec la notion de valeur de reconstitution, d’où mes hésitations..)

Merci de vos précisions

Message édité par l’équipe de modération (04/04/2021 14h06) :
- correction de balises Url/Société/Quote/Livre

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#1169 04/04/2021 13h55

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"La valeur de reconstitution 2020 d’une part est de 1117,10€", c’est la valeur que vaut le patrimoine avec les frais dettes etc, l’argent qu’il faurait pour reconstituer la SCPI à l’identique à un instant donné.
La valeur d’une part est de 1090€ donc acheter une part aujourd’hui n’a rien d’aberrant sur ce critère, elle coûte moins cher que ce que ça vaut, même si en cas de liquidation de la SCPI (cas purement fictif), les frais font que vous recevriez mois que cela mais plutôt ce que vaut la valeur de réalisation qui elle correspond justement à ce que l’on toucherait en vendant tout une fois les dettes soldées.

Le point le plus important dans tout cela est qu’elle vient de baisser. Au vu de la situation sanitaire, cela n’a rien d’alarmant, même si l’on peut se demander si elle n’aurait pas tout de même baissé notamment à cause de l’affaire évoquée et qui diminue la valeur de l’actif en cause.

La baisse est très relative, pour conclure, ça ne change pas grand chose à une décision à prendre pour un arbitrage, il faut analyser sur un tas d’autres critères plus pertinents, désolé si je ne suis pas très clair mais il est important d’asssimiler la différence entre valeur de reconstitution, de réalisation et de part frais inclus et de retrait.
Ca reste de plus des évaluations à l’instant "T", avec la dose d’incertitude qui va avec donc entre -3 et +3% sur le patrimoine global en vérité ça peut varier du simple fait de l’évaluateur, sachant que le marché lui-même évolue en permanence dans les deux sens.

Dernière modification par Surin (04/04/2021 13h57)

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#1170 04/04/2021 18h00

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Bonsoir Surin;

J’ai toujours un peu de mal avec cette notion de reconstitution …"reconstituer la SCPI à l’identique à un instant donné".

Mais je retiens qu’il est donc plutôt intéressant d’acquérir la SCPI à un prix de part ( souscription) inférieure à cette valeur de reconstitution; de "l’acheter moins cher que ce que ça vaut". même si ce n’est pas le seul critère de choix évidemment…

Pour la valeur de retrait ça va, je crois que c’est le prix de souscription diminué des frais d’entrée, laquelle est prise en compte dans le calcul éventuel de l’IFI; et la valeur de réalisation = valeur vénale des lmmeubles+trésorerie..

Merci à vous
Bonne soirée

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#1171 05/04/2021 08h56

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Une fiche de l’AMF traite des notions à appréhender avant d’investir dans des SCPI. Cette fiche comprend un lexique qui définit les valeurs de réalisation et de reconstitution :

- Valeur de réalisation : valeur du patrimoine estimée par l’expert indépendant, à laquelle sont ajoutées notamment la trésorerie et les créances. Les dettes sont déduites.
- Valeur de reconstitution : l’ensemble des coûts nécessaires pour reconstituer la SCPI à l’identique. Elle prend donc en compte la valeur vénale, les droits de mutation à verser pour chaque bien et la commission de souscription.


En complément :
- Valeur comptable : valeur du patrimoine figurant dans le bilan. Elle correspond au prix d’achat des bâtiments (ou au prix de construction).
- Valeur vénale : valeur du patrimoine estimée par un expert indépendant. L’expertise du patrimoine est réalisée sur place tous les 5 ans, puis actualisée annuellement.


Canyonneur

Dernière modification par Canyonneur75 (05/04/2021 08h56)

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