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#151 26/02/2019 20h26 → SCPI Corum XL : vos avis sur la SCPI Corum XL de Corum Asset Management (immobilier, patrimoine, scpi (société civile de placement immobilier))

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Bonsoir,

FCP a écrit :

Par exemple à un moment j’avais du Pierre 48 et une autre SCPI. Pierre 48 ne dégageait aucun revenu, mais ses intérêts d’emprunt était bien déduits des revenus de l’autre SCPI.

Cela me semble un raccourci : Pierre 48 ne donnait pas lieu à une distribution, et les charges dépassaient les loyers. Il y a donc un revenu brut. On se trouvait dans une situation de déficit foncier, avec la possibilité de déduction du déficit des autres revenus fonciers, puis éventuellement, dans la limite de 10700 euros, sur les autres revenus (sauf pour la fraction de déficit créé par les intérêts d’emprunt s’ils sont supérieurs aux recettes), puis reportable sur les 10 années suivantes.

Canyonneur

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#152 26/02/2019 20h29 → SCPI Corum XL : vos avis sur la SCPI Corum XL de Corum Asset Management (immobilier, patrimoine, scpi (société civile de placement immobilier))

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Ne pas oublier non plus le paramètre "durée" dans l’analyse de l’effet de levier. C’est une composante essentielle de l’effet de levier (et trop souvent oublié…).
Pour Corum XL le rendement 2018 est un peu exceptionnel et tournera plutôt autour de 5%, si tout se passe bien, sur le long terme. Ce sont les propos du président de Corum himself : "C’est un effet très temporaire, qui ne se produira qu’en 2018 et dans une moindre mesure en 2019. En 2020, le rendement devrait être plus proche de notre objectif de 5%, même si nous essaierons de faire mieux."
Vous pouvez retrouvez l’interview complète ici : Interview

Attention donc aux conclusions du type "l’écart entre les deux reste quoi qu’il en soit très intéressant".
Par définition, et encore plus avec une SCPI au délai de jouissance important, vous ne profiterez pas du rendement 2018. Ainsi il n’est pas très pertinent d’en tenir compte.

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[+2]    #153 26/02/2019 21h02 → SCPI Corum XL : vos avis sur la SCPI Corum XL de Corum Asset Management (immobilier, patrimoine, scpi (société civile de placement immobilier))

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FCP a écrit :

Etes vous sûr ?

Je confirme.
Chaque année si une SCPI achetée à crédit perçoit 10% de ses revenus fonciers à l’étranger alors, de mon côté, je ne peux déduire que 90% des intérêts payés pour cette acquisition.
C’est à moi de faire le calcul et de ne déclarer que la part déductible des revenus.

FCP a écrit :

Par exemple à un moment j’avais du Pierre 48 et une autre SCPI. Pierre 48 ne dégageait aucun revenu, mais ses intérêts d’emprunt était bien déduits des revenus de l’autre SCPI.

La différence notable : Pierre 48 est investi 100% en France. Ainsi vos intérêt d’emprunt sont déductibles en totalité et provoque un déficit sur la ligne « Pierre 48 ».
Alors, il vous est possible de reporter ce déficit sur une autre ligne.

Dernière modification par PierreP (26/02/2019 21h03)

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[+1]    #154 05/03/2019 08h17 → SCPI Corum XL : vos avis sur la SCPI Corum XL de Corum Asset Management (immobilier, patrimoine, scpi (société civile de placement immobilier))

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Je m’intéresse à la SCPI Corum XL et comme sur leur site un certain nombre d’infos sur leurs investissements sont accessibles facilement et qu’ils n’ont à ce jour qu’un parc immobilier réduit, j’en ai profité pour essayer de dresser un récapitulatif de leurs acquisitions.

https://i.ibb.co/SKRg2vm/caracteristiques-corum-xl-19-03-05.png

L’interet premier de ce tableau était d’analyser la collecte par rapport aux investissements. Voir en premier lieu quelle part de la collecte a été investie, et en second lieu la manière dont elle l’a été : les rendements des dernieres acquisitions sont-ils plus faibles que les premiers (ce qui pourrait traduire une precipitation d’investissement), etc. Ce tableau peut etre analysé en complement de celui qu’a publié recemment Surin pour analyser la collecte des SCPI sur 2018.

A noter que sur leur site ils indiquent posseder 14 immeubles mais ils ne donnent des informations que pour 13…

Rapidement, on peut remarquer que la somme investie est de 181.7 millions d’euros (modulo un immeuble manquant), contre une capitalisation de 226 millions d’euros –199 millions net de frais–  au 31/12/18. Le prix de part n’a été augmenté que recemment et de 2.16% seulement donc ca n’a que peu d’influence.
Mes conclusions à chaud seraient que leurs derniers investissements semblent globalement être en ligne avec ce qui se faisait au début. On dirait qu’ils ont un peu plus de de mal à faire face à une collecte importante, même si le ratio somme investie / collecte nette (0.91) ne m’apparait pas comme catastrophique.
Auriez-vous de votre côté des remarques à faire ?

Edit: correction image

Dernière modification par Waffle (05/03/2019 08h27)

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#155 05/03/2019 10h37 → SCPI Corum XL : vos avis sur la SCPI Corum XL de Corum Asset Management (immobilier, patrimoine, scpi (société civile de placement immobilier))

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Questions aux associés CORUM XL, la société donne t-elle un document clé en main pour recopier sur sa déclaration d’impôts, ou alors faut il avoir recours à un comptable, ou passer qques heures dessus pour reporter ce qui doit l’être ?

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#156 05/03/2019 10h44 → SCPI Corum XL : vos avis sur la SCPI Corum XL de Corum Asset Management (immobilier, patrimoine, scpi (société civile de placement immobilier))

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On reçoit bien un document fiscal avec les cases à remplir.
En 2017 pour ma part.
Case 4ba 188
Case 8ti 2536
--------------
Je donne les montants juste pour montrer que l’essentiel est en case 8ti.

Dernière modification par Bike69 (05/03/2019 10h56)

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#157 06/03/2019 08h48 → SCPI Corum XL : vos avis sur la SCPI Corum XL de Corum Asset Management (immobilier, patrimoine, scpi (société civile de placement immobilier))

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Concernant l’achat à crédit de Corum xl
voici leur explication.
https://image.noelshack.com/minis/2019/10/3/1551858486-20190306-084437.png

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[+1]    #158 07/03/2019 10h26 → SCPI Corum XL : vos avis sur la SCPI Corum XL de Corum Asset Management (immobilier, patrimoine, scpi (société civile de placement immobilier))

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J’ai envoyé un mail ce matin à Corum pour leur demander des informations sur la 14eme acquisition qui n’apparaissait pas sur leur site.
Ils viennent de me répondre (plutôt rapide donc), il s’agit de bureaux à Glasgow ; valeur d’achat 23.5M€, rendement 6.3%

Le tableau mis à jour :
https://image.noelshack.com/fichiers/2019/10/5/1552036796-caracteristiques-corum-xl-19-03-05.png

La valeur totale d’achat passe donc à 205.2M€, vs une capitalisation nette de frais de 199M€ (226 brut)… J’en déduis donc qu’il doivent souscrire des crédits en parallèle ?

Le rendement pondéré par la valeur d’achat est de 6.95%.
Pour 2017 il est de 7.64% et pour 2018 6.85%.

______
Edit:
Maj tableau + ajout rendement pondéré.

Dernière modification par Waffle (08/03/2019 10h23)

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#159 07/03/2019 10h32 → SCPI Corum XL : vos avis sur la SCPI Corum XL de Corum Asset Management (immobilier, patrimoine, scpi (société civile de placement immobilier))

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Rendement 6.3% : ils nous ont habitué à mieux.

Par ailleurs, jusqu’à nouvel ordre, l’Ecosse est l’une des quatre nations constitutives du Royaume-Uni.


Dif tor heh smusma

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#160 07/03/2019 10h57 → SCPI Corum XL : vos avis sur la SCPI Corum XL de Corum Asset Management (immobilier, patrimoine, scpi (société civile de placement immobilier))

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Oui, c’est également ce que je me suis dit en le voyant. C’est d’ailleurs leur plus mauvais rendement, qui plus est pour le second bien en terme de valeur…
Effectivement pour l’Ecosse, j’ai recopié bêtement ce qu’on m’a envoyé, pas penser à le labelliser RU.

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#161 07/03/2019 11h01 → SCPI Corum XL : vos avis sur la SCPI Corum XL de Corum Asset Management (immobilier, patrimoine, scpi (société civile de placement immobilier))

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Je ne sais pas si Corum XL communique sur le type du bail mais si c’était par exemple un bail triple net, cela permettrait de relativiser le rendement moindre.

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[+1]    #162 07/03/2019 11h12 → SCPI Corum XL : vos avis sur la SCPI Corum XL de Corum Asset Management (immobilier, patrimoine, scpi (société civile de placement immobilier))

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Waffle a écrit :

La valeur totale d’achat passe donc à 205.2M€, vs une capitalisation nette de frais de 199M€ (226 brut)… J’en déduis donc qu’il doivent souscrire des crédits en parallèle ?

Votre déduction oublie que la SCPI dispose des fonds des (nombreuses) nouvelles parts souscrites 5 à 6 mois avant que ces parts n’entrent en jouissance…

PS: le rendement de l’actif 14 dans votre tableau nest pas au bon format. Vous pourriez ajouter à ce tableau une ligne avec la moyenne pondérée par la valeur d’achat AEM.


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#163 08/03/2019 08h51 → SCPI Corum XL : vos avis sur la SCPI Corum XL de Corum Asset Management (immobilier, patrimoine, scpi (société civile de placement immobilier))

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ArnvaldIngofson a écrit :

Rendement 6.3% : ils nous ont habitué à mieux.

Par ailleurs, jusqu’à nouvel ordre, l’Ecosse est l’une des quatre nations constitutives du Royaume-Uni.

L’objectif affiché par XL est de générer 5 % de rendement + 5 % de plus-value, en moyenne sur une dizaine d’années.

Certes, on a tendance à s’habituer à tout ce qui est (trop ?) bon, mais n’oublions pas que l’année passé a été complètement atypique comme l’a d’ailleurs rappelé Frédric Puzin.

J’observe que, compte tenu des frais de gestion, le rendement 6,3 % AEM de la dernière acquisition devrait se traduire par environ 5 % distribuable, ce qui est très précisément le deal. Peut-être faudra-t-il s’habituer à un rendement plus "normal"… D’ailleurs, les prévisions de la société de gestion ne sont-elles pas calées sur un dividende prévisionnel de 9,45 € (source BTI du T4 2018) ? Sur 189 €, je vous laisse faire le calcul…

Reste la promesse des 5 % annuels de plus-value (en moyenne sur 10 ans), qui est fortement liée aux évolutions du marché sous-jacent et surtout de la parité monétaire. Il va de soi que, même si cet autre objectif est atteint, ça ne pourra pas être de façon régulière.

A suivre…

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#164 08/03/2019 10h30 → SCPI Corum XL : vos avis sur la SCPI Corum XL de Corum Asset Management (immobilier, patrimoine, scpi (société civile de placement immobilier))

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GoodbyLenine a écrit :

Votre déduction oublie que la SCPI dispose des fonds des (nombreuses) nouvelles parts souscrites 5 à 6 mois avant que ces parts n’entrent en jouissance…

Merci de la remarque, j’avais effectivement manqué le fait que seules les parts en circulation (=délai de jouissance expiré) sont prises en compte pour la capitalisation.
Vu la collecte importante ça doit avoir un certain impact.

J’ai corrigé le tableau, on obtient un rendement pondéré de 6.95%.
Pour voir l’évolution j’ai également calculé le rendement pondéré sur les sous-ensembles 2017 et 2018 : on trouve 7.64% pour 2017 et 6.85% pour 2018 (-10%).

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#165 10/03/2019 09h56 → SCPI Corum XL : vos avis sur la SCPI Corum XL de Corum Asset Management (immobilier, patrimoine, scpi (société civile de placement immobilier))

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Pour donner un point de comparaison à ce rendement pondéré par rapport à d’autres SCPI "matures" du marché (pas en phase de croissance dynamique), Sofidy rappelle dans les rapports annuels des SCPI qu’elle gère, la rentabilité brute (et également nette) par part pour les cinq dernière années :
* pour Immorente (RA page 28) cela tourne entre 6.35% et 6.40% sur les dernières années;
* pour Efimmo 1 (RA page 27) est passé au-dessous de 7% pour la première fois en 2017 (6.75%).

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#166 10/03/2019 13h53 → SCPI Corum XL : vos avis sur la SCPI Corum XL de Corum Asset Management (immobilier, patrimoine, scpi (société civile de placement immobilier))

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Surin le 28/07/2018 a écrit :

Les frais de gestion sont plus élevés, on arrive à 13,2% des loyers en zone euro (idem Corum Origin) et 16,8% hors zone euro. Je trouve cela élevé.

Avec 85% d’achats hors zone euro représentant 83,84% des loyers ponctionnés de 16,8% de frais de gestion, cela donne :
2360,486 k€ de loyers en zone euro moins 13,2% = 2048,90 k€
11896,31 k€de loyers hors zone euro moins 16,8% = 9897,73 k€
=> on arrive à 5,8219 % nets de frais de gestion.

C’est sans compter les variations de change qui peuvent impacter à la hausse comme à la baisse.
Cat, à votre tour pour les Sofidy, voir si l’écart se rétrécit.

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#167 11/03/2019 13h28 → SCPI Corum XL : vos avis sur la SCPI Corum XL de Corum Asset Management (immobilier, patrimoine, scpi (société civile de placement immobilier))

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La comparaison n’est quand même pas totalement directe :
* pour Immorente et Efimmo 1, la commission de gestion représente à peu de choses près 10% du revenu brut par part (voir p. 27, RA Immorente ou p. 26 RA Efimmo 1).
La commission de gestion rapportée à l’ensemble des recettes locatives vaut également grosso modo 10% (donc pas de gros décalage entre les résultats par part et global comme on peut le voir sur certaines SCPI avec l’effet collecte massive et délai de jouissance).
* mais il y a aussi dans les mêmes tableaux une ligne "autres frais de gestion" qui n’est pas négligeable (entre 2.5% et 7.6% des revenus bruts par part suivant les années et la SCPI). Je ne sais plus exactement ce qu’elles couvrent… Probablement des commissions d’arbitrage sur le patrimoine mais pas que (je n’arrive pas à retrouver l’info rapidement dans les RA).

Le point de comparaison sur la rentabilité brute me semblait plus aisé :-).

Dernière modification par cat (12/03/2019 09h30)

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#168 12/03/2019 08h44 → SCPI Corum XL : vos avis sur la SCPI Corum XL de Corum Asset Management (immobilier, patrimoine, scpi (société civile de placement immobilier))

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En observant le cours €/Gbp en baisse de plus de 5% depuis le début de l’année je me demande quel impact cela pourrait avoir sur le futur rendement ainsi que de la revalorisation des parts de Corum xl prochainement.

Car même si Corum xl a délivré un rendement exceptionnel en 2018, cela n’est pas lié aux devises.

Avec plus de la moitié des immeubles achetés en livre sterling, et des loyers dans cette même monnaie l’impact devrait être non négligeable et il devrait logiquement en ressortir soit une revalorisation des parts , soit une augmentation du rendement, soit les 2 courant 2019 ( en supposant évidemment que le change reste en faveur de la livre sterling).

Si on ne répercute rien est-ce normal? qu’en pensez vous?

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#169 12/03/2019 09h28 → SCPI Corum XL : vos avis sur la SCPI Corum XL de Corum Asset Management (immobilier, patrimoine, scpi (société civile de placement immobilier))

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On peut choisir ou non de revaloriser en fonction de la devise, mais si l’€ / GBP fait le chemin inverse cette année vous baissez la valeur des parts ?

C’est pour cela qu’il faut faire attention sur la revalorisation en fonction du change

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#170 12/03/2019 10h12 → SCPI Corum XL : vos avis sur la SCPI Corum XL de Corum Asset Management (immobilier, patrimoine, scpi (société civile de placement immobilier))

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roudoudou a écrit :

On peut choisir ou non de revaloriser en fonction de la devise, mais si l’€ / GBP fait le chemin inverse cette année vous baissez la valeur des parts ?

La logique voudrait que oui si le prix de l’immobilier stagne.
Frederic Puzin président de Corum xl expliquait  “si la livre revient à 1,40 euros à moyen terme, cela représentera une hausse de 25% de la valeur de nos actifs et des loyers”.

Justement je me demande comment ils se décident à répercuter ce taux de change, qui compte tenu de leur patrimoine à +50% en Gbp devrait forcément avoir une répercussion forte à la hausse ou à la baisse.

Sont-ils obligés de le répercuter rapidement ou peuvent-il le garder en réserve pour lisser le prix de la part et le rendement sur la durée en fonction de la fluctuation du taux de change?

Dernière modification par Bike69 (12/03/2019 10h15)

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#171 12/03/2019 10h24 → SCPI Corum XL : vos avis sur la SCPI Corum XL de Corum Asset Management (immobilier, patrimoine, scpi (société civile de placement immobilier))

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À contrario, tous les achats qui seraient réalisés ensuite seraient payés plus chers avec nos euros apportés pour nos souscripteurs. Bon pour le patrimoine acquis mais il faudra prospecter ailleurs si la livre tend vers 1,30 - 1,40 ou arbitrer d’ici quelques années en vendant et rachetant des actifs en Angleterre.

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#172 12/03/2019 10h41 → SCPI Corum XL : vos avis sur la SCPI Corum XL de Corum Asset Management (immobilier, patrimoine, scpi (société civile de placement immobilier))

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Il est clair qu’en l’état actuel du patrimoine ,peu diversifié en devises et en zones géographiques avec une forte pondération sur le royaume uni l’impact du taux de change peut faire fluctuer de manière importante le prix de la part et le rendement(semaine importante pour le Brexit)

C’est pour cela que je me demande comment Corum gère cette répercussion.

Avec un patrimoine plus diversifié en devises et zones géographiques à terme on peut imaginer une plus grande stabilité mais pas actuellement.
Pour reprendre une phrase d’un site scpi en se projetant, on peut imaginer que Corum XL se rapprochera peut-être à un horizon de 5 à 6 ans d’un tracker immobilier mondial avec de la distribution.

-----------------

Avec une fluctuation de +1,6% dans la journée, ça bouge quand même pas mal sur cette parité. Si l’euro continuait de s’apprécier face à la livre sterling j’imagine que Corum continuerait ses investissements au royaume uni mais bon ça deviendrait au bout d’un moment limite raisonnable si la pondération augmente encore.
A suivre même s’il faut se placer sur du long terme et pas sur des mouvements de court terme.

Dernière modification par Bike69 (12/03/2019 12h30)

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#173 06/04/2019 16h20 → SCPI Corum XL : vos avis sur la SCPI Corum XL de Corum Asset Management (immobilier, patrimoine, scpi (société civile de placement immobilier))

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Bike69 va être content, une diversification hors UK est envisagée :

CORUM XL a écrit :

Après une année 2018 marquée par de nombreux
investissements au Royaume-Uni et en Pologne, nous
avons l’ambition de sortir de l’Europe pour poursuivre la
diversification de CORUM XL.

Nous avons réalisé une étude très approfondie sur plus de
12 marchés mondiaux, incluant les plus grands marchés
immobiliers du globe tels que les États-Unis, l’Australie, Hong
Kong, le Japon ou l’Afrique du Sud.

Pour effectuer une comparaison approfondie de ces
marchés, différents éléments ont été collectés :
le contexte politique ;
le contexte macro-économique ;
la situation des taux de change ;
le cycle immobilier ;
la profondeur et la liquidité du marché immobilier ;
le cadre juridique et fiscal.

De cette analyse, un pays sort particulièrement du lot :
le Canada.

Tout d’abord, son environnement “business” est très
favorable, sa population est parmi les plus qualifiées au
monde et le pays est très stable politiquement. Cependant,
le pays a lui aussi été frappé par l’augmentation des droits
de douane imposée par Donald Trump en 2018. Le dollar
canadien a été rudement touché et les investisseurs se
montrent plus prudents, craignant une guerre commerciale.

Cela donne une fenêtre de tir intéressante pour investir en
2019. L’occasion doit cependant être vite saisie (à l’horizon
d’un an environ) car plusieurs indicateurs laissent penser
que la devise pourrait bien retrouver son cours historique :
en effet, le baril de pétrole est à son niveau le plus bas et
ne peut que remonter, ce qui impactera positivement le
dollar canadien. Par ailleurs, l’écart entre les taux d’intérêt
américain et canadien se réduit.

Enfin, le marché immobilier est large, liquide, et permet de
trouver des rendements plus intéressants qu’en Europe
(entre 6 % et 7,50 %) dans certaines villes importantes du
pays, même si les centres villes de Toronto et de Vancouver
sont très chers.

Pour ces différentes raisons, nous pensons que CORUM XL
a une occasion à saisir, sur un temps limité, au Canada.
Nos équipes travaillent déjà à la constitution d’un réseau
solide outre-Atlantique.

Nous proposons aux associés de CORUM XL de s’exprimer
sur ce sujet lors de l’Assemblée Générale 2019.

Cf. rapport annuel 2018.
au Canada


Dif tor heh smusma

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#174 11/04/2019 18h14 → SCPI Corum XL : vos avis sur la SCPI Corum XL de Corum Asset Management (immobilier, patrimoine, scpi (société civile de placement immobilier))

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Bike69 a écrit :

Pour reprendre une phrase d’un site scpi en se projetant, on peut imaginer que Corum XL se rapprochera peut-être à un horizon de 5 à 6 ans d’un tracker immobilier mondial avec de la distribution.

Un tracker immo est composé de foncières. Rien à voir avec les SCPI. Ce sont 2 animaux bien différents et il n’y a aucune chance qu’une SCPI se comporte comme un index de foncière. wink


“The pessimist complains about the wind; the optimist expects it to change; the realist adjusts the sails.” W.A Ward

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#175 11/04/2019 19h33 → SCPI Corum XL : vos avis sur la SCPI Corum XL de Corum Asset Management (immobilier, patrimoine, scpi (société civile de placement immobilier))

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Il ne faut pas prendre mot pour mot cette phrase sortie d’ici Corum XL, coulisse d’une stratégie innovante

Mais l’esprit est là une diversification mondiale à horizon de 5/6 ans et plus le temps de collecter et de s’élargir à d’autres pays avec distribution de loyers issus de ces pays et devises.

Donc à terme une décorrelation que l’on peut imaginer comme entre un tracker France et Monde même si cela n’est pas forcément comparable en ce moment car Corum Xl n’est qu’à ses débuts avec une diversification très limitée.

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