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Sondage 

Synthèse des avis :

En 2021, recommanderiez-vous la SCPI Primovie à un proche ?


Oui, complètement (avis positif)

22% - 8
Oui, avec des réserves (avis assez positif)

52% - 19
Je ne sais pas (avis neutre)

5% - 2
Non, probablement pas (avis assez négatif)

16% - 6
Non, certainement pas (avis négatif)

2% - 1
Nombre d’avis : 36   Avis moyen : 3,8/5 Avis neutre

#51 06/03/2017 21h19

Membre
Réputation :   21  

A priori oui, mais la revalorisation sera moindre.

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#52 06/03/2017 22h08

Membre
Réputation :   43  

Polaris a écrit :

savez-vous si Patrimmo Commerce "serait également concernée" ?

Bonsoir,
la rumeur donne 3% environ.

Eric

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#53 07/03/2017 01h45

Membre
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Réputation :   1022  

Cet article est très intéressant, il aurait pu sortir dans le passé avec les augmentations de prix de part de RAP, Immorente, Corum, Placement Pierre etc…
Là Primonial y est allé un peu fort et un peu plus tôt encore.
C’est une constante chez les SG d’informer les CGP au préalable, qui ne manquent pas immédiatement de mettre dans la confidence leurs clients.
C’est une opportunité d’achat, personnellement mon portefeuille de SCPI - si l’augmentation chez Primonial se confirme - verra sa valeur de retrait égale à sa valeur d’achat frais inclus moins 1,5% seulement.
Autant dire qu’en 2 ans les frais ont été quasiment absorbés par les seules augmentations de prix de part, bien souvent annoncées au préalable (pour ne pas dire tout le temps dans le cas des SCPI à capital variable).

Dernière modification par kc44 (07/03/2017 01h46)

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#54 10/03/2017 07h16

Membre
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Bonjour,

Je serai intéressé par ces scpi dans le cadre d’une av, exemple mpl.

Si j’achète maintenant, la revalorisation de la part au premier avril couvrirait les frais d’entrées qui sont également de 6%.

Par contre, comment se calcule les intérêts reversés avec cette augmentation, j’ai un peu de mal à me la représenter.

Si vous aviez un exemple chiffré ? Ça permettrait de voir le gain ?

Merci d’avance , je débute dans le domaine.

Cdlt.

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#55 10/03/2017 07h32

Membre
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Le dividende est un montant par part, il a été de 9,55€ les deux dernières années. C’est sur cette base que vous pourrez en déduire le rendement. La SG espère le maintenir cette année mais sans aucune garantie et avec une tendance générale plutôt à la baisse.

Dernière modification par kc44 (10/03/2017 08h01)

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#56 10/03/2017 08h39

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Autrement dit, si le dividende est stable et le prix de la part augmente … le montant du dividende en % baisse …

Dernière modification par Fructif (10/03/2017 08h53)

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#57 10/03/2017 14h30

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Réputation :   103  

Bonjour,

J’ai aussi eu la même information ce matin de la revalorisation sur Primovie (et sur primopierre). Mais tout cela n’est pas neutre sur la gestion de la SCPI. Augmenter la valeur de part correspond à un accroissement soit qui intègre des réserves non affectées soit qui ne se base sur rien. Je vais donc regarder de près ce week end qu’est ce qu’il en est.
Bien sûr ce genre d’information est distillé astucieusement aux CGP comme le dit Surin. C’est un appel de fond plus où moins masqué.

Gérard


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#58 11/03/2017 11h43

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Réputation :   0  

Bonjour,

J’hésite entre Primopierre et Primovie pour profiter de la revalorisation.

J’ai 2 arguments contradictoires, merci de votre point de vue:

- en faveur de Primovie: SCPI plus récente, meilleur taux occupation, meilleure trésorerie, segment immo plus défensif donc moins risqué

- en faveur de Primopierre: si les revenus fonciers restent aussi bon malgré un taux d’occupation faible, cela signifie que le potentiel de résultat est supérieur si le taux d’occupation augmente

En particulier, je serais intéressé si vous avez des éléments pour contredire/confirmer le 2ème alinéa.

Bon WE.

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#59 11/03/2017 12h01

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Etes-vous sûr qu’il est encore temps de souscrire?
Je ne vois pas bien comment pourrait-on vous conseiller sans davantage d’éléments et comment peut-on dans l’absolu hésiter entre ces deux SCPI. Cela dépend des autres SCPI que vous possédez - si vous en avez - et du montant que vous souhaitez investir.

Votre argumentaire me parait étrange. Je ne vois pas pourquoi une SCPI plus récente serait un avantage. "Segment immo plus défensif donc moins risqué" pas compris non plus pourquoi.
Concernant le 2ème alinéa, oui il y a un potentiel d’amélioration du TOF de Primopierre mais il tarde (trop) à se manifester. Oui le TOF de Primovie ne peut que baisser. Pour autant cela permet-il d’en choisir une plutôt que l’autre? Pas certain, c’est un pari sur l’avenir et encore une fois cela dépend de votre portefeuille de SCPI.

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#60 11/03/2017 13h27

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Réputation :   5  

Dixit mes placements, il me disait d’envoyer par courrier maximum vers le 20 mars pour que cela soit bien pris en compte.

Pour ma part, j’achète mes premières scpi via mpl.

Pour la répartition, 5k sur chacune.

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#61 11/03/2017 13h31

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Réputation :   0  

On peut souscrire au moins jusqu’à Mercredi selon MP
Maisons retraite  = + défensif que bureaux en variation valorisation au m2 et surtout mouvements locataires
Portefeuille plus récent --> - de risque travaux ? ok pas évident

Votre propos est plutôt rassurant sur Primopierre sauf la tréso qui semble basse. Mais si je comprends bien le relevé T4, ils n’ont pas pioché dans la tréso pour servir le RDT ? Je trouve étrange qu’ils aient un si bon résultat avec 82% d’occupation mais dans ce cas, elle semble plus efficace que Primovie..?

Répart SCPI: Primovie 25k, Primopierre 25k, Epargne fonciere 20k, PFO2 20k, Multimmobilier2 15k, Actipierre Europe 15k. Je vais remettre 50k à répartir sur Primovie/Primopierre

Dernière modification par nikomil (11/03/2017 13h34)

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#62 11/03/2017 14h06

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nikomil a écrit :

Votre propos est plutôt rassurant sur Primopierre

Il ne se le voulait pourtant pas particulièrement. J’en parle dans la discussion sur Primopierre, le TOF est trop bas et trop longtemps et je crains qu’il le reste malgré la relocation de l’Atlantis tant attendue par la SG qui a un peu trop tendance à mon goût à rédiger ses BT dans un langage flou et enjoliveur que je n’apprécie pas.

nikomil a écrit :

ils n’ont pas pioché dans la tréso pour servir le RDT ?

Ce n’est pas ce que j’ai compris en lisant le BT, je n’ai pas la réponse, il faudra attendre le RA il me semble.

A noter que malgré ce que Primonial annonce sur ses BT, les valeurs actualisées de réalisation et reconstitution ne sont pas disponibles sur leur site. Je leur ai adressé un message puisqu’ils se vantent de répondre sous 48h, cela fait une semaine, aucune réponse.

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#63 11/03/2017 14h33

Banni
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Je suis client MPLiberté mais je n’ai pas reçu de mail concernant ces revalorisations, est-ce que quelqu’un pourrait donner la deadline pour souscrire à ces SCPI par arbitrage en ligne ?

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#64 11/03/2017 14h44

Membre
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Je ne répondrais pas à leur place, appelez les. De ce que j’ai compris, l’enveloppe pourrait être fermée fin de semaine et il n’y aura pas de mailing client. Possible que l’article de Cbanque ait fait des dégâts…

MP recommande bcp plus Primovie que Primopierre mais les motifs ne sont pas clairs…

Dernière modification par nikomil (11/03/2017 14h45)

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#65 11/03/2017 14h58

Membre
Réputation :   12  

Comme vous êtes plusieurs intervenants à évoquer mes-placements je glisse une simulation, quitte à être HS, ça ne vaut pas vraiment l’ouverture d’une file. Êtes-vous d’accord ou ai-je oublié quelque chose ?

Imaginons environ 100k€ investis fin 2016 pour une date de valeur au 1/1/2017 en AV MP sur SCPI (disons Primovie!) à 4% de rdt (disons 4% fixe, même s’il est supérieur actuellement, on anticipe une baisse.)
MP annonce des frais de gestion de 0,5% sur les parts SCPI.
En outre les dividendes sont versés sur un fonds €uros "Euro général" à (disons) 2% de rdt (2,01% en 2016) et 0,7% de frais annoncés.

On a donc tous les 3 mois :
+1% du K SCPI, en dividendes qui alimentent le fonds €. (4% annuel = 1% / trimestre)
-0,125% sur le K SCPI (fdg).
En outre :
+0,5% de dividendes sur le fonds €. (2% annuel = 0,5% / trimestre)
-0,175% sur le fonds.

Sans s’en occuper pendant 1 an :
http://i.imgur.com/jERzCoA.png

En déroulant, après 4 ans :
98.018,64€ sur SCPI.
15.643,79€ sur f€.

après 8 ans :
96.076,54€ sur SCPI.
30.545,30€ sur f€.
Avec la possibilité de faire des rachats annuels calibrés pour payer 0€ d’IR (grâce à l’abattement).

Une question importante serait : y a-t-il possibilité d’arbitrer annuellement, voire trimestriellement, les dividendes versés sur f€ pour réinvestir des parts et ainsi augmenter la renta ?

PS : je viens de me rendre compte que j’ai omis les 6% de frais d’entrée. Cela ne change pas grand chose si ce n’est en valeur de rachat. (La renta et les fdg dépendent du nombre de part).

Dernière modification par JeanGoisse (11/03/2017 15h12)

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#66 11/03/2017 15h02

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Autre élément favorable à Primopierre bien que non disponible sur 2016: un RAN 2015 à 8.5% très supérieur à Primovie 4.2% pour un dividende équivalent. En même temps, je m’interroge sur la notion de RAN puisque Epargne Foncière avait 14.5% ce qui semble énorme (plus-value ?)

JeanGoisse: les frais d’entrée sont bien le pb… avec -6% de frais on atteint 3% de rentabilité au bout de 8 ans sur une hypothèse RDT 4.5%. On est donc équivalent à un fd euro de différentiel -1.5% ce que l’on peut obtenir avec Suravenir Opportunités ou Siprica Allocation Euro Long Terme (environ 3%) et plus liquide.

Tout dépend si la baisse des RDT SCPI ira + vite que celle des RDT Fonds euros…

Les revalorisations peuvent changer la donne d’où le regain d’attention actuel sur Primonial

Dernière modification par nikomil (11/03/2017 15h22)

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#67 11/03/2017 17h46

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Bonjour,

nikomil a écrit :

l’enveloppe pourrait être fermée fin de semaine et il n’y aura pas de mailing client. Possible que l’article de Cbanque ait fait des dégâts…

Possible en effet concernant l’article cité… Je suis cependant favorable à une certaine transparence et équité dans la communication à l’attention des clients… Pour un investisseur il est bien sur préférable disposer de ce type d’info avant de s’engager et d’investir.

nikomil a écrit :

les frais d’entrée sont bien le pb… avec -6% de frais on atteint 3% de rentabilité au bout de 8 ans sur une hypothèse RDT 4.5%. On est donc équivalent à un fd euro ./.

C’est bien ce qui m’a toujours freiné avec les SCPI. Par ailleurs je n’ai jamais compris ce qui peut bien justifier de tels frais…

Cordialement,

Eric

Dernière modification par EricB (12/03/2017 14h49)


=== Ressources anti-arnaques. === Ne pas nourrir les trolls… ===

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[+2]    #68 11/03/2017 18h51

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Bonjour,

Surin a écrit :

A noter que malgré ce que Primonial annonce sur ses BT, les valeurs actualisées de réalisation et reconstitution ne sont pas disponibles sur leur site. Je leur ai adressé un message puisqu’ils se vantent de répondre sous 48h, cela fait une semaine, aucune réponse.

Je suis allé faire un tour sur le site de Primonial vendredi soir, et j’y ai trouvé, dans la page de présentation de chacune des SCPI, les valeurs de réalisation suivantes (aucune valeur de reconstitution); étant donné qu’elles sont différentes des valeurs 2015, j’imagine qu’elles ont été mises à jour suites aux expertises 2016:

- Primovie: 169.12€ (site), 167.9 (RA 2015)
- Primopierre: 170.18€ (site), 167.6 (RA 2015)
- Patrimmo commerce: 171.99€ (site), 172.88 (RA 2015)

Je ne suis pas investi sur les SCPI de chez Primonial (ce n’est pas ma SG préférée), et dans la perspective de fonds euros agonisants je me pose la question d’en prendre une petite louche sur mon contrat Spirica (sachant que le fond euro immobilier a donné un rendement encore satisfaisant en 2016 mais qu’il vient d’être fermé pour un nouveau fonds aux performances inconnues, et que je suis conscient que dans un contrat d’AV, fond euro et SCPI ne jouent absolument pas dans la même catégorie, que ce soit en terme de risque ou de liquidité):

- Primopierre: pas beaucoup de réserves, mais un résultat net relativement constant ces dernières années et une distribution d’environ 5% malgré un TOF en forte baisse (ont-il puissé dans les réserves en 2016 ? Il n’y en avait de toute manière pas beaucoup). Patrimoine concentré en IDF (mais peu à Paris intra-muros). Plus gros inconvénient selon moi: un patrimoine concentré sur de très gros immeubles, il suffit qu’un gros locataire donne son congé comme début 2016 pour le TOF s’effondre. On dit que le marché des bureaux franciliens est saturé, mais on lit aussi que le demande placée augmente depuis fin 2016… ? Etant déjà bien investi en bureaux, je passe mon tour.
- Primovie: elle est "à la mode" (ce qui n’est pas forcément un avantage). TOF élevé, ne peut que baisser. Peu de réserves. A priori les baux signés devraient être longs et donc le TOF relativement stable, on ne déménage pas un EPHAD, une clinique ou un bureau médical tous les quatre matins. Après des mois difficiles où la SG investissait dans des bureaux en régions (!), elle s’est bien recentrée sur son cœur de cible, les EPHAD avec l’achat de gros portefeuilles vendus par des foncières. Mais LA question: à quel rendement ? Réponse en Mai dans le rapport annuel 2016, donc trop tard… A plus long terme: quid de la soutenabilité du prix des EPHAD (donc en particulier du loyers) avec la baisse généralisée du montant des retraites ? (bon cela dit, à plus ou moins long terme, nous sommes tous… dans un EPHAD smile ).
- Patrimmo commerce: là aussi peu de réserves, mais un résultat net qui baisse finalement peu au fil des ans, un TOF au top ce qui me semble une performance sur un marché aussi volatil que les murs de commerce, un patrimoine plutôt provincial mais assez bien répartis dans tous les segments (boutiques de centre ville, galeries, retail park), une bonne mutualisation, moins de souscriptions que les deux autres donc moins de pression pour investir la collecte, et un prix de la part finalement assez sous-côté par rapport à la valeur de reconstitution… Bref, ça ne me paraît pas la moins intéressante des trois, bien que bizarrement ce soit apparemment la seule dont la valeur de réalisation ait diminuée en 2016. Mais "selon la rumeur" sa revalorisation serait moins élevée que celle des deux autres… ?

Et bien sûr, pour les 3, il faut tenir compte du peu d’historique de Primonial pour la gestion de SCPI (mais cela fait longtemps qu’ils œuvrent dans l’immobilier professionnel). Ce qui est certain, c’est qu’après cette revalorisation (si elle a bien lieu), il sera trop tard: la DVM va perdre 0.3 point.

Sinon ils gèrent aussi une SCI disponible dans certains contrats d’AV et qui a l’avantage d’être peu chargée en frais (2%), plus liquide (en théorie) et qui délivre autour de 4-4.5% brut; comme elle comporte aussi pas mal de SCPI "maison", son cours va probablement augmenter lui aussi (bien plus modérément). A envisager pour du moyen terme.

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#69 11/03/2017 19h06

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Nous avons jusqu’à mercredi pour acheter ces SCPI avant que leur prix n’augmente ?

Mince, je serai hors délais puisque j’ai ouvert mon contrat Spirica après le 15 février et que pendant un mois (en raison de la période de rétractation), l’argent est bloqué sur un fond euros.

Je vais devoir changer mon fusil d’épaule ou jeter mon dévolu sur d’autres SCPI.

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#70 11/03/2017 19h34

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Je suis passé chez MP cet AM. Délai opérations jusqu’au 20/03 remise chèque ou prélèvement.

Dernière modification par nikomil (11/03/2017 21h09)

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#71 11/03/2017 21h01

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Une question importante serait : y a-t-il possibilité d’arbitrer annuellement, voire trimestriellement, les dividendes versés sur f€ pour réinvestir des parts et ainsi augmenter la renta ?

Personne n’a la réponse ?

Isild a écrit :

Nous avons jusqu’à mercredi pour acheter ces SCPI avant que leur prix n’augmente ?

Mince, je serai hors délais puisque j’ai ouvert mon contrat Spirica après le 15 février et que pendant un mois (en raison de la période de rétractation), l’argent est bloqué sur un fond euros.

Je vais devoir changer mon fusil d’épaule ou jeter mon dévolu sur d’autres SCPI.

Isild, vous pouvez y aller !
Le délai de 30j de blocage des fonds ne s’applique pas aux SCPI (source : leur dossier de souscription) wink

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#72 12/03/2017 07h36

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Bonjour JeanGoisse,

Voici pourtant ce qui m’a été répondu par Lixie sur le forum de Linxea, il y a un mois :

Linxie a écrit :

Que ce soit par papier ou en ligne, vous ne pourrez pas effectuer d’arbitrage pendant le délai de renonciation.
Vous pourrez donc effectuer cet arbitrage à la fin du délai qui est de 30 jours. Ce qui vous amène au mois de mars pour l’arbitrage en SCPI.

Or, sur le contrat LinXea Spirit, les parts portent jouissance le mois suivant l’investissement.
Donc, si la date de valeur de l’investissement en SCPI est sur le mois de mars, les parts porteront jouissance à compter du mois d’avril.

LinXie

Dernière modification par Isild (12/03/2017 07h37)

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#73 12/03/2017 07h54

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Dans ce cas vous avez jusqu’au 20 mars, le délai de jouissance concerne le dividende mais si vous suscrivez avant le 20 mars ça devrait être bon pour avoir le prix de part actuel.

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#74 12/03/2017 10h53

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A vérifier avant tout: Est-il possible que Primovie prenne 6% ?

Valeur de réalisation  fin 2015 = 167,9 euro et fin 2016 (vu sur le site internet de la société) = 169,12 euros (soit +1,22%)
Valeur de reconstitution fin 2015 = 191,64 et donc estimée fin 2016 = 194
Prix maximal de la part en 2017 = 213,37 (valeur de reconstitution + 10%)

Une augmentation de la part de 6% (soit une part à 202,46 euros) est donc possible, avec une surcôte qui passerait alors à 4,36%.

Dernière modification par sm94 (12/03/2017 19h20)

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#75 13/03/2017 15h56

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Je pense que les sous versés sur un contrat MP hors SCPI sont bloqués 30j.

Mais un versement d’origine exterieure peut être affecté immédiatement en parts SCPI, c’est écrit !

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