Cristal Rente : vos avis sur cette SCPI (Inter Gestion REIM)

Le résultat par part remonte, le versement par part diminue car la valeur de la part a bien augmenté ces 18 derniers mois.

La DVM sur valeur actuelle de part est autour de 5%

Sur la gestion à proprement parlé ils se sont pas mal diversifiés dans des locaux loués par des enseignes de bricolage, la collecte a été abondante, c’est pour moi le plus gros point d’attention actuellement.

Il y a eu un pb de gouvernance il y a 18 mois mais on en a pas entendu parler depuis (en tous cas je)

Dernière modification par roudoudou (23/01/2019 12h41)

Pour répondre à votre question
1: Oui
2: Non
3: Oui
4: Oui
5: Oui
6: Oui
7: Oui
8: là, libre à chacun
9: Oui
10: Oui
11: Non, je ne pense qu’un doublement du capital maximum soit en faveur des associés historiques de la SCPI. De plus il reste encore quasiment 100 Millions de capital par rapport au maximum statutaire actuel. J’aurais préféré que cette résolution soit adopté dans 1 an ou 2 et pour un maximum de 400-450 Millions.
12: Oui
13: Oui
14: Oui
15: Oui
16: Oui
17: Non, même si augmenter les frais d’achat aura forcément comme conséquence de limiter (au moins un peu) la collecte; je ne pense pas que 13.2% de frais soit le juste reflet de l’effort à fournir pour investir la collecte par la sdg.
18: Oui
19: Oui
20: Oui
21: Oui

Sinon je ne suis pas sur que le rôle du conseil de surveillance soit réellement de faire la stratégie de la SCPI. Je pense plutôt que son rôle est de s’assurer que la sdg travaille pour le bien de ses associés et non uniquement pour ses commissions (mauvais achats, baisse du rendement, etc …).
Je dirais que les points essentiels seraient d’exiger la transparence totale de la sdg, de communiquer le plus et le mieux possible; on a vu pendant la crise du covid par exemple que les communications de Corum (claires et volontaires) ont rassurer les associés. Il faut évidemment garder son impartialité, rester fermes quant à ses opinions et ne pas "plier" face à la sdg.

Pour ce qui est de la SCPI en elle même et à titre personnel :
- Je surveille le TOF qui, mine de rien, baisse un peu depuis quelques temps (même si toujours très correct)
- Je suis content que la partie Automobile/parking ne pèse plus pour >20% dans le portefeuille comme il y a encore quelques années.
- Je suis satisfait par la diversification géographique. Je ne suis pas sur de l’intérêt d’une ouverture sur l’international.
- Je trouve l’endettement trop élevé, les SCPI, contrairement aux REIT sont souvent acheté à crédit par les associés (tout ou partie) et c’est créer de la dette sur de la dette (et donc accroitre le risque). Bien sur un peu de dette permet de la flexibilité mais >20% comme c’est le cas me semble être trop; je ne parle même pas des 33% potentiellement atteignables d’après les statuts …
- Pour ce qui est de la solidité des locataires, disons qu’on va voir comment ils ont résisté à la crise du covid19. En général, le rendement vient avec le risque, Cristal Rente est une des SCPI à capital variable qui a le dividende le plus élevé alors même que le prix de la part est significativement au dessus de la valeur de réalisation (1’224,30€ pour une valeur de réalisation de 1’148,78€, soit +6,5% pour un maximum à 10%), il est donc assez logique de ne pas trouver des actifs "primes".
Mais je serais quand même favorable à des actifs d’un peu meilleure qualité à l’avenir quitte à sacrifier un peu le rendement et ce afin d’améliorer la résilience globale de la SCPI.

Dernière modification par Erwan (13/06/2020 17h59)

Le Bulletin Semestriel S1 2020 de la SCPI Cristal Rente est disponible.

Quelques commentaires :
. Encaissement des loyers : plus des 3/4 des impayés sur mars et avril ont été régularisés
. Dividende T1 2020 = 14.00 € vs. 15.38 € sur T1 2019,  soit une baisse de -9%
. Dividende T2 2020 = 13.50 € vs. 15.17 € sur T2 2020, soit une baisse de -11%
. Dividende prévisionnel 2020 : pas d’objectif chiffré, " la distribution des dividendes de l’exercice 2020 demeurera proche de l’objectif affiché antérieurement à la crise épidémique", la SCPI  "entend, sauf circonstances exceptionnelles, demeurer fidèle à ses objectifs tendanciels" [ Cristal Rente a servi un dividende légèrement supérieur à 5% au cours des 4 dernières années ]
. Revalorisation du prix de la part de +1.01 % au 11.02.2020, celle-ci passant de 1224.30 € à 1236.67 € [Pas de communication sur cette revalorisation, ni dans le bulletin S1 2020, ni sur le blog de la SCPI. La dernière revalorisation datait du 01.08.2019, avec une part passant de 1 188.00 € à 1224.30 €, soit une hausse de +3.05%.]
. Décote part : après cette dernière revalorisation, le nouveau prix de souscription présente une décote de 2.14% par rapport à la valeur de reconstitution ( 1236.67 / 1263.66).
. TOF T2 2020 = 96.11 % [ bon niveau et légère progression continue depuis T4 2019 ou le TOF s’établissait à 95.47%]
. Collecte nette S2 2020 = 37.0 m€ [ avec ~75% collecté sur T1 2020 et 25% sur T2 2020. Les nouvelles souscriptions totalisent 40 m€, ce qui signifie ~ 3.0 m€ de rachats sur le semestre, soit ~ 2 700 parts qui auraient été rachetées sur le semestre (  Rachat / Valeur de retrait = 3.0 m€ / 1 113€ ) 335 parts avaient été retirées sur 2019.]
. Associés = 3 435
. Acquisitions S2 2020 = 22 m€ ( 33 m€ avec les 11 m€ d’investissement sur Juillet 2020, acquisitions en ligne avec collecte nette) avec notamment :
   > Restauration Rapide : 1 Burger King + 1 Quick / IDF / Janvier 2020 / 10 m€ / ~5.3%
   > Commerces Alimentaire : 2 intermarchés / Nantes / Avril 2020 / 7.8 m€ / ~5.3%
   > Commerce Alimentaire : Casino / Var le Pradet (PACA) / Juillet 2020 / 11 m€ / ~5.3%
. Promesses de Vente = 79 m€ d’actifs placés pour Septembre 2020 (Commerce Alimentaire majoritairement et Jardinerie/Santé également)
. Répartition Sectorielle :
   > Commerce Alimentaire = 30%
   > Bricolage et Jardinerie = 29%
   > Restauration Rapide / Equipement personne / Loisirs / Santé = 26% ( dont ~20% Restauration)
   > Automobile Parking = 10%
   > Logistique = 3%
   > Vacant = 2%
   > Résidence gérée < 1%
. Répartition Géographique : 30% IDF / 70% Régions
. 98 Actifs (+10 sur le semestre)
. 106 Locataires (+11 sur le semestre), majoritairement grands groupes : Aldi, Leader Price, Jardiland, Burger King, KFC, In Vivo, Casino, Groupe Bertrand, Point P
.

Dernière modification par Aldeberic (06/08/2020 16h35)

J’essaie de faire le calcul (du TRI 5 ans, au 1er janvier 2021) :
.     prix d’achat de la part au 1er janvier 2016 = 1 022€  (source = BTI 1T/2016)
.     (à noter que c’est différent des 1124€ mentionnés dans le RA2020. J’ignore pourquoi…)
.     distribution 2016 = 56.48€   (source = RA2020)
.     distribution 2017 = 57.92€   (source = RA2020)
.     distribution 2018 = 59.06€   (source = RA2020)
.     distribution 2019 = 59.95€   (source = RA2020)
.     distribution 2020 = 58.19€   (source = RA2020)
.     prix de vente de la part au 1er janvier 2021 = 1113€  (source = RA2020)

Tout ceci donne un TRI 5ans voisin [*] de 7.36%   
(Pour simplifier, et tenir compte d’une distribution fin avril/juillet/octobre/janvier N+1, j’ai compté 30% du dividende d’une année au 1er janvier, et 70% au 31 décembre)
C’est en gros ce que la Société de Gestion mentionne dans ses publications (c’est 7.24% dans le BTI 2T/2021)

En fait, il semble que les 1022€au 1er janvier 2016 soit la valeur de retrait (prix de vente), et que le prix d’achat d’une part était alors bien de 1144€. Avec ce chiffre, on arrive à un TRI 5ans voisin de 4.67%. C’est à priori le chiffre correct (et pas mauvais du tout d’ailleurs !).

Le bulletin T2 2023 est sorti ici

Même niveau de distribution que sur le trimestre précédent (3,125 € / part). On note la poursuite de la diversification à l’étranger avec des acquisitions aux Pays-Bas et en Irlande.

Dans le dernier bulletin trimestriel de la SCPI Corum Origin on peut lire :



et dans celui de la SCPI Cristal Rente :



Associé de ces deux SCPI, je suis probablement toujours "propriétaire" (en proportion bien évidemment) du même bien immobilier mais des frais de vente et d’achat ont rogné mon capital…

Dernière modification par Shagrath (05/02/2024 10h27)