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#1 25/03/2013 18h15 → SCPI Accès Valeur Pierre : analyse de cette SCPI de BNP Paribas Real Estate (accès valeur pierre, scpi)

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Bonjour à tous,

Etant actuellement en train de monter un achat à crédit de SCPI de rendement pour 40 000 euros, je souhaiterais connaître, si possible, vos avis sur la SCPI de bureau Accès Valeur Pierre (BNP, grosse capitalisation de 1.3 Milliards, RAN d’environ 3 mois…)

Merci d’avance
Bonne soirée

Alexandre

Mots-clés : accès valeur pierre, scpi

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#2 25/03/2013 20h10 → SCPI Accès Valeur Pierre : analyse de cette SCPI de BNP Paribas Real Estate (accès valeur pierre, scpi)

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Et vous, quel est votre avis (et votre analyse surtout) ?

De mon côté, je constate que cette SCPI est le résultat de la fusion de 3 SCPI en 2012. Donc le RAN fin 2011, ou les valeurs de reconstitution ou de réalisation fin 2011 … ne sont plus trop pertinentes. Donc je pense qu’il ne sera pas facile (même avec le Rapport Annuel 2012 d’ici qqs semaines) de se faire une idée de la situation de cette SCPI, et de faire des projections sur son devenir. Il faudrait étudier les derniers rapports des 3 SCPI fusionnées, et se faire une opinion sur les évolutions récentes, les perspectives futures, et la gouvernance de la SCPI fusionnée (sachant que celle des autres SCPI de la même société de gestion est … bôôf). Tant qu’à prendre du temps pour étudier une SCPI, j’en choisirais plutôt d’autres, plus simple à étudier…


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#3 25/03/2013 20h30 → SCPI Accès Valeur Pierre : analyse de cette SCPI de BNP Paribas Real Estate (accès valeur pierre, scpi)

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Salut pourquoi ne pas regarder du coté d’Accimmo Pierre toujours chez BNP REIM qui se constitue depuis 2009 un tres beau patrimoine souvent en VEFA avec possibilités donc de meilleur plus value sur le long terme

La part va augmenter à la fin du mois, ne pas se fier a l’historique, le rendement actuel n’a pas atteint son rythme de croisière du fait de l’enveloppe financière importante de la collecte rémunéré sur du monétaire actuellement

Pas de RAN mais constitution en cours et investissement à venir sur des murs de boutiques et centre commerciaux pour diversification, je la trouve plutôt bien géré moi avec 97-99% de taux d’occupation avec des locataires de 1er ordre, c’est l’avantage de partir avec BNP pour trouver de bon locataire grâce à la synergie avec BNP Paribas Real Estate Investment Services

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#4 19/05/2016 13h58 → SCPI Accès Valeur Pierre : analyse de cette SCPI de BNP Paribas Real Estate (accès valeur pierre, scpi)

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Bonjour à tous,
Actuellement à la recherche d’un financement, je regarde et me documente sur quelques SCPI et plus particulièrement Valeur Accès Pierre. Issue de la fusion entre Accès Pierre, Valeur Pierre et Valeur Pierre Allianz en 2012. J’aimerais votre avis sur cette SCPI.

Je sens la question venir : Pourquoi cette SCPI plutôt que les " références actuelles" que sont par exemple PFO2 PrimoPierre ou Corum Convictions ? Et bien parce je peux éventuellement en acheter des parts de gré à gré à un prix abordable donc pourquoi pas.

Je suis un novice complet dans ce domaine mais j’ai fait pas mal de recherches et voila ce que j’ai pu noté:
- SCPI de bureaux à 90%
- Grosse Capitalisation (plus d’un Milliard d’actifs)
- La revente au marché secondaire perdure
- Valeur de la part en légère mais constante augmentation ( sauf 2013 )
- Taux de distibution de 5.08% en 2015
- Ancienneté

Mais :
- Taux d’occupation assez bas (proche des 80%)
- Très pondéré Paris et sa région proche
- Capital fixe
- SCPI bancaire (BNP) donc ce n’est pas ce qu’il y a de mieux

Merci de vos avis.

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#5 19/05/2016 14h23 → SCPI Accès Valeur Pierre : analyse de cette SCPI de BNP Paribas Real Estate (accès valeur pierre, scpi)

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Comme tout bon conseil, prévoyez une diversification: acheter plusieurs SCPI.
Par ailleurs, vous avez souligné la problématique de la concentration en région parisienne de bureaux; les rendements bureaux parisiens sont de plus en plus faible et de plus en plus de sociétés de gestion de s’orientent vers l’étranger pour obtenir du revenu correct.

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[+1]    #6 19/05/2016 14h29 → SCPI Accès Valeur Pierre : analyse de cette SCPI de BNP Paribas Real Estate (accès valeur pierre, scpi)

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Ca fait beaucoup de "Mais".

En particulier le positionnement en bureaux à Paris,
lire par exemple :
Analyse du marché de l’immobilier commercial en France (source : HSCF)


Dif tor heh smusma

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#7 19/05/2016 14h45 → SCPI Accès Valeur Pierre : analyse de cette SCPI de BNP Paribas Real Estate (accès valeur pierre, scpi)

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Le mais du taux d’occupation peut aussi se voir avec un potentiel de développement, l’histoire du verre à moitié…

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#8 19/05/2016 15h06 → SCPI Accès Valeur Pierre : analyse de cette SCPI de BNP Paribas Real Estate (accès valeur pierre, scpi)

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Flyz57 a écrit :

Comme tout bon conseil, prévoyez une diversification: acheter plusieurs SCPI.
Par ailleurs, vous avez souligné la problématique de la concentration en région parisienne de bureaux; les rendements bureaux parisiens sont de plus en plus faible et de plus en plus de sociétés de gestion de s’orientent vers l’étranger pour obtenir du revenu correct.
Le mais du taux d’occupation peut aussi se voir avec un potentiel de développement, l’histoire du verre à moitié…

Je parle d’un financement de 15/20K Maxi (je ne veux pas empiéter sur ma future capacité d’emprunt en cas d’achat de RP) donc diversifier avec 20K me semble un peu compliqué surtout que si je lui rachète ses parts ce sera toutes les parts.
Exact, de plus le rendement reste bon malgré ce faible taux d’occupation.

ArnvaldIngofson a écrit :

Ca fait beaucoup de "Mais".

En particulier le positionnement en bureaux à Paris,
lire par exemple :
Analyse du marché de l’immobilier commercial en France (source : HSCF)

Effectivement beaucoup de mais, mais aussi pas mal de pour… Merci pour le lien je n’étais pas au courant.

Désolé au modo qu a bougé cela mais je ne voulais pas déterrer un topic datant de 3 ans.

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#9 19/05/2016 18h29 → SCPI Accès Valeur Pierre : analyse de cette SCPI de BNP Paribas Real Estate (accès valeur pierre, scpi)

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kezako a écrit :

Pourquoi cette SCPI plutôt que les " références actuelles" que sont …/…? Et bien parce je peux éventuellement en acheter des parts de gré à gré à un prix abordable donc pourquoi pas.

Dans votre "prix abordable", avez-vous pris en compte les 5% qu’il faudra payer au trésor public (voir ici), et les 42€ (cf c) page 13 de la note d’info de la SCPI) qu’il faudra payer à la société de gestion ?

Attention aussi à ce qu’un prix avantageux concédé par un proche ne soit pas requalifié en donation cachée.


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#10 20/05/2016 11h02 → SCPI Accès Valeur Pierre : analyse de cette SCPI de BNP Paribas Real Estate (accès valeur pierre, scpi)

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GoodbyLenine a écrit :

Dans votre "prix abordable", avez-vous pris en compte les 5% qu’il faudra payer au trésor public (voir ici), et les 42€ (cf c) page 13 de la note d’info de la SCPI) qu’il faudra payer à la société de gestion ?
Attention aussi à ce qu’un prix avantageux concédé par un proche ne soit pas requalifié en donation cachée.

J’étais au courant des 5% mais bon il faut ce qu’il faut ! Par contre je n’avais pas prété attention aux 42€ de frais de dossier mais bon sur 15/20K euros cela ne représente pas grand chose.

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#11 09/06/2016 10h36 → SCPI Accès Valeur Pierre : analyse de cette SCPI de BNP Paribas Real Estate (accès valeur pierre, scpi)

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Bonjour,
J’étudie actuellement l’achat en NP de SCPI distribuées par BNP et ACCES VALEUR PIERRE en particulier.

Un des critères qui m’obligent à sélectionner cette SCPI et l’obtention d’un financement LT (20 ans) pour de la NP (à ce propos affaire à suivre car ils ne proposent pas de faire les marriages en direct…)

Mon conseil, à moins d’y être forcé (BNP finance du BNP…) je pense qu’il y a des SCPI plus intéressantes que ACCES VALEUR PIERRE (meilleur TOF, plus de diversification géographique, meilleur rendement LT etc).

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#12 15/06/2018 10h36 → SCPI Accès Valeur Pierre : analyse de cette SCPI de BNP Paribas Real Estate (accès valeur pierre, scpi)

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Bonjour,
J’invite ceux qui s’intéressent aux carnets d’ordres des SCPI à capital fixe à s’intéresser à celui de Accès Valeur Pierre.
Avant la confrontation d’hier, un ordre d’achat pour 6 millions d’euros était arrivé mardi, suivi mercredi d’un ordre à 3 millions d’euros offrant un euro supplémentaire par part.
Cela n’a pas suffit à faire venir les vendeurs car peu de parts ont été échangées par rapport à celles potentiellement disponibles à la vente (environ 10000 parts):
https://www.devenir-rentier.fr/uploads/9144_acces_valeur_pierre_14_juin_18_soir.png
On a peut-être - provisoirement au moins - touché le point bas de cette SCPI qui avait perdu pas mal de sa valeur dernièrement. Les vendeurs "bloqués" ces derniers mois ont la possibilité de sortir en s’alignant sur le prix proposé à l’achat par ces deux gros ordres, tant qu’ils restent disponibles. Je dis "bloqués" entre guillemets car seul le prix de vente trop élevé qui est inscrit dans leur ordre de vente les bloque, ceux qui souhaitent vendre depuis le début de l’année y arrivent en abaissant leur prix, des centaines voire parfois milliers de parts étant échangées chaque semaine aux confrontations du jeudi.

Si quelqu’un sait à quel prix s’achète cette SCPI dans le contrat d’AV Linxea Spirit, je suis preneur de l’information.
=> Après 10 minutes au téléphone, un conseiller après recherche m’a expliqué qu’il n’y avait que 2% de frais et qu’elle s’achetait par rapport à sa valeur de réalisation. J’ai donc posé la question de combien mais ils doivent me rappeler.
Je connais la réponse, la valeur de réalisation est de 621,35€ + 2% = 633,78€.
A comparer donc au prix de 529€ frais inclus auxquels s’échangent les parts en ce moment, vous payez donc 19,8% plus cher en AV et on ne vous distribuera que 85% des revenus sur Linxea Spirit.

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#13 15/06/2018 11h08 → SCPI Accès Valeur Pierre : analyse de cette SCPI de BNP Paribas Real Estate (accès valeur pierre, scpi)

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TOF «ASPIM» 84,1% : mauvais.

Sur le dernier trimestre :
. 15 libérations pour un total de 1 808 k€, soit plus de 10 % des loyers facturés (17,6 M€).
. 6 entrées pour un total de 723 k€.

Ca confirme mes craintes sur les bureaux à Paris QCA.

Un espoir cependant : ces immeubles peuvent être réhabilités HQE :

BNPP a écrit :

Le trimestre a été marqué par la livraison des travaux réalisés sur l’immeuble situé au 4, avenue Vélasquez
(Paris 8ème). Situé à l’entrée du Parc Monceau, dans le Quartier Central des Affaires de Paris, l’immeuble
Vélasquez est un hôtel particulier haussmannien de 1 750 m². Les travaux de restructuration lourde ont
permis le ravalement de la façade, l’optimisation des circulations, la modernisation de la climatisation et
de l’électricité, l’aménagement des terrasses, la valorisation des sous-sols et le changement des huisseries.
Avec cette importante restructuration, l’immeuble Vélasquez correspond désormais aux meilleurs
standards du marché. La certification environnementale (HQE Rénovation) est en cours. Il a ainsi pu être
pré-loué intégralement à une étude de notaires (la SCP Alexandre Dechin Devriendt Hoang Notaires) pour
une durée ferme de 7 ans. La création de valeur de l’immeuble Vélasquez qui résulte de l’opération dépasse
30%. Les travaux ont permis d’augmenter les loyers de 24%.

Mais ça doit coûter une blinde.
Et si augmente la valeur de 30 % et les loyers de 24 %, finalement on baisse le rendement.

Dernière modification par ArnvaldIngofson (15/06/2018 11h13)


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#14 15/06/2018 15h34 → SCPI Accès Valeur Pierre : analyse de cette SCPI de BNP Paribas Real Estate (accès valeur pierre, scpi)

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Bonjour

Sur Linxea, à chaque investissement sur ce support, des frais spécifiques au Support de 2% sont prélevés.
Ensuite la valeur liquidative est de 583,57 €

Cdlt
Eric

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#15 15/06/2018 15h42 → SCPI Accès Valeur Pierre : analyse de cette SCPI de BNP Paribas Real Estate (accès valeur pierre, scpi)

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583,57 € est la valeur de réalisation au 31 décembre 2016. Celle à fin 2017 est de 621,35 €.
Reste à voir s’ils attendent la ratification en AG de la valeur de réalisation afin de l’appliquer.
C’est quoiqu’il en soit bien trop cher par rapport à ce que l’on paie sur le marché secondaire.

Dernière modification par kc44 (15/06/2018 16h36)

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#16 21/06/2018 09h45 → SCPI Accès Valeur Pierre : analyse de cette SCPI de BNP Paribas Real Estate (accès valeur pierre, scpi)

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Surin le 15 juin a écrit :

Avant la confrontation d’hier, un ordre d’achat pour 6 millions d’euros était arrivé mardi, suivi mercredi d’un ordre à 3 2,6 millions d’euros, offrant un euro supplémentaire par part.

Le 19 juin au soir, l’ordre à 6 millions d’euros a été remonté de 5€ par part, passant en tête:
https://www.devenir-rentier.fr/uploads/9144_acces_valeur_pierre_19_juin_18_-_17h.png
Hier soir c’est l’ordre à 2,6 millions d’euros qui est repassé en tête:
https://www.devenir-rentier.fr/uploads/9144_acces_valeur_pierre_21_juin_18_-_matin.png
La confrontation est aujourd’hui à midi, nul doute que le prix va sérieusement remonter et que le nombre de parts échangées sera important, sachant que plus de 10000 parts sont inscrites à la vente mais n’apparaissent pas dans le carnet d’ordre.
Ca ne me fait pas regretter d’avoir ramassé quelques parts le mois dernier.

Edit: Résultat à 14h30: 5664 parts échangées à 543.51€ frais inclus, soit un volume de 3 millions d’euros.

Dernière modification par kc44 (21/06/2018 15h21)

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#17 04/07/2018 08h42 → SCPI Accès Valeur Pierre : analyse de cette SCPI de BNP Paribas Real Estate (accès valeur pierre, scpi)

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ArnvaldIngofson a écrit :

BNPP a écrit :

Le trimestre a été marqué par la livraison des travaux réalisés sur l’immeuble situé au 4, avenue Vélasquez (Paris 8ème). Situé à l’entrée du Parc Monceau, dans le Quartier Central des Affaires de Paris, l’immeuble Vélasquez est un hôtel particulier haussmannien de 1 750 m². Les travaux de restructuration lourde ont permis le ravalement de la façade, l’optimisation des circulations, la modernisation de la climatisation et de l’électricité, l’aménagement des terrasses, la valorisation des sous-sols et le changement des huisseries.

Avec cette importante restructuration, l’immeuble Vélasquez correspond désormais aux meilleurs
standards du marché. La certification environnementale (HQE Rénovation) est en cours. Il a ainsi pu être pré-loué intégralement à une étude de notaires (la SCP Alexandre Dechin Devriendt Hoang Notaires) pour une durée ferme de 7 ans. La création de valeur de l’immeuble Vélasquez qui résulte de l’opération dépasse 30%. Les travaux ont permis d’augmenter les loyers de 24%.

Mais ça doit coûter une blinde.
Et si augmente la valeur de 30 % et les loyers de 24 %, finalement on baisse le rendement.

J’ai trouvé la réponse il me semble dans le dernier RA:
https://www.devenir-rentier.fr/uploads/9144_avptr.png
Les travaux qui augmentent la valeur de 30 % et les loyers de 24 % coûtent moins de 20% du prix d’acquisition (auxquels il faut tout de même ajouter la vacance durant ces travaux), c’est donc une bonne opération.

Reste à savoir les résultats de l’opération qui a eu lieu 31 rue de Fleurus dans le VIème et semble toujours en cours puisqu’ils n’en parlent pas.
On pourra suivre aussi l’opération à venir au 43-45 rue Kléber dans le XVIème.

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#18 04/07/2018 11h57 → SCPI Accès Valeur Pierre : analyse de cette SCPI de BNP Paribas Real Estate (accès valeur pierre, scpi)

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Remarque : Le prix d’acquisition (en 1982) comme la valeur comptable (vers 2 500€/m²) de cet immeuble n’ont pas grand chose à voir avec sa valeur vénale actuelle, et le Rapport Annuel 2017 évoque (p12) "6,8 M€ de travaux d’investissements, principalement au titre de la réhabilitation lourde de l’hôtel particulier situé avenue Velasquez à Paris 8ème" (donc sa valeur vénale doit dépasser 20M€)…


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#19 04/07/2018 12h07 → SCPI Accès Valeur Pierre : analyse de cette SCPI de BNP Paribas Real Estate (accès valeur pierre, scpi)

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Vous avez raison, mon chiffre ne correspond pas.
En fait c’est 4 millions d’euros (prévisionnel), 6,8 cela concerne toute la SCPI:

LE RAPPORT DE LA SOCIÉTÉ DE GESTION dans le RA 2017 a écrit :

TRAVAUX D’INVESTISSEMENTS:

Afin de valoriser son patrimoine, votre SCPI a réalisé des travaux d’investissements d’un montant total de 6,8 M€, soit 0,4 % de la valeur du patrimoine au 31 décembre 2017.
En particulier, l’immeuble situé au 4 Avenue Velasquez, à Paris 8ème, est en redéveloppement depuis le départ de Hausmann Associés. Cet hôtel particulier indépendant est localisé à proximité immédiate du parc Monceau. Les travaux de réhabilitation, d’un montant prévisionnel de 4 M€, ont permis la signature d’un bail avec l’étude notariale Alexandre, Dechin, Devriendt & Hoang. Le bail, d’une durée de 9 ans dont 7 ans fermes, prendra effet à la livraison des travaux, prévue au 1er trimestre 2018.

Du coup je ne sais pas à quoi correspond le chiffre que j’ai mis en évidence dans mon message précédent, possiblement d’anciens travaux.

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#20 16/01/2019 06h27 → SCPI Accès Valeur Pierre : analyse de cette SCPI de BNP Paribas Real Estate (accès valeur pierre, scpi)

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Le bulletin est disponible.
Le dividende est confirmé à 24 €/part comme en 2017 mais sans distribution de plus-value.
Le marché secondaire semble se résorber, le nombre de parts inscrites à la vente diminue (11384 au T1, 8352 au T2, 5865 au T3 et 3984 au T4) sachant que 4483 parts se sont échangées depuis le 1er janvier. On retrouve un marché fluide avec un prix en hausse, à confirmer, soit 549 € au dernier échange.

Le TOF est en baisse (encore) de 3,9 points à 81,7%, la faute essentiellement à 3 gros immeubles en travaux, on arrive à 13,5% de locaux vacants en travaux ou sous promesse de vente. Pour rappel il était de 87,9% au 31 décembre 2017 soit perte de 6,2 points en un an (Locaux vacants en travaux ou sous promesse de vente : 4,7% au T1).

C’est un pari sur l’avenir, à savoir si la SCPI parviendra à maintenir ce dividende - il faudra attendre le rapport annuel pour savoir si les résultats couvrent le dividende - tout en menant de lourds travaux qui devraient encore améliorer la valeur de réalisation de cette SCPI. Celle à fin 2018 n’est pas connue.

Dernière modification par kc44 (16/01/2019 07h34)

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#21 02/03/2019 08h58 → SCPI Accès Valeur Pierre : analyse de cette SCPI de BNP Paribas Real Estate (accès valeur pierre, scpi)

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Surin a écrit :

Le TOF est en baisse (encore) de 3,9 points à 81,7%

Je m’aperçois par hasard que je me suis trompé en lisant le bulletin, c’est en fait 78,9% de TOF "Aspim" soit une baisse de 9 points en un an.
Les autres chiffres sont bons, à moi d’être plus vigilant, le taux mis en avant dans le bulletin y incluait les 2,8% de locaux loués sous franchise, ce qui explique l’écart.
La principale cause de cette vacance reste les locaux en travaux.

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#22 19/04/2019 10h34 → SCPI Accès Valeur Pierre : analyse de cette SCPI de BNP Paribas Real Estate (accès valeur pierre, scpi)

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Le bulletin - toujours ponctuel - est disponible.
Le dividende est de 6 €/part, dans la continuité des distributions précédentes, en ligne avec les 16 M€ de loyers facturés (6,82 €/part mais "facturé" ne veut pas dire "recouvré").
Le marché secondaire est fluide, plus de parts en attente et un prix stabilisé à 581,94 € soit tout de même une décote de 9,69 % du fait d’une valeur de réalisation en hausse de 2,7 % à 638,34 €.

Le TOF reste bas à 79 % du fait de 3 gros immeubles en travaux, on est à 12,8% de locaux vacants en travaux ou sous promesse de vente.
Le ton du bulletin est optimiste (comme tous les bulletins de toutes les SCPI), il faut espérer que l’amélioration du TOF se concrétise lors de la livraison de ces immeubles en travaux.

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#23 19/04/2019 10h45 → SCPI Accès Valeur Pierre : analyse de cette SCPI de BNP Paribas Real Estate (accès valeur pierre, scpi)

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Surin, arrivé à ce niveau, le TOF ne peut que s’améliorer, non?

Dernière modification par cat (19/04/2019 10h47)

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#24 19/04/2019 10h55 → SCPI Accès Valeur Pierre : analyse de cette SCPI de BNP Paribas Real Estate (accès valeur pierre, scpi)

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Quand je dis s’améliorer, je ne parle pas de 2 ou 3 points mais d’au moins l’équivalent de ce que représentent les travaux, l’objectif étant de se rapprocher relativement rapidement (2 ou 3 trimestres) d’un TOF de 90 %.

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#25 19/04/2019 11h13 → SCPI Accès Valeur Pierre : analyse de cette SCPI de BNP Paribas Real Estate (accès valeur pierre, scpi)

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Je le souhaite pour vous et pour les autres associés de cette SCPI.

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