Eurovalys : vos avis sur cette SCPI (Advenis REIM)

Eurovalys : vos avis sur cette SCPI (Advenis REIM)

Sondage

#76 05/06/2021 11h45

[+1] #77 06/06/2021 09h26

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#90 05/10/2021 20h36

#91 06/10/2021 17h46

#92 30/10/2021 17h02

#93 01/02/2022 09h43

#94 04/02/2022 18h35

#95 11/02/2022 23h22

#96 12/02/2022 15h24

#97 02/05/2022 15h09

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#99 09/05/2022 19h48

#100 01/11/2022 13h04

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Bzzzz57 a écrit :

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Bzzzz57, le 05/06/2021 a écrit :

mail Eurovalys pour les associés a écrit :

JJbob, le 03/02/2021 a écrit :

Bzzzz57 · #76

Bonjour,

Merci pour vos réponses.

J’ai écrit à AGEAS suite à votre conseil, mais je n’ai reçu aucune réponse.

Nous sommes le 05 juin, j’ai souscrit aux parts de Eurovalys le 22 avril (et virement immédiat des fonds le 30 avril), mais toujours aucune nouvelle… Je n’ai aucun document prouvant que je suis bien propriétaire de parts, et je ne sais pas ce qu’ils font de mon argent depuis 5 semaines…

Un simple accusé de réception serait un minimum pour me confirmer que mon dossier est en cours de traitement et que mes fonds ont été reçus (je parle de 120k euros tout de même dont je n’ai plus aucune nouvelle).

Aucun contact pour pouvoir me donner des explications et aucune réponse à mes emails…

Rien que pour cela je regrette déjà cet investissement chez Eurovalys car je trouve que cela manque de sérieux et cela m’inquiète pour la suite. Par exemple le jour où l’on souhaite revendre… quels seront les délais?! Personne pour vous répondre, etc… Je n’ose pas l’imaginer.

J’ai acheté des parts de Pierval Santé exactement à la même date, avec le même intermédiaire, etc, et j’ai eu toutes les informations de Pierval Santé, une semaine plus tard. Donc je pense que les délais de Eurovalys ne sont pas normaux, ou c’est AGEAS qui n’est pas sérieux.

Cordialement.

Dernière modification par Bzzzz57 (05/06/2021 11h57)

HToo · #77

J’ai eu exactement le même cas de figure avec une SCPI de PERIAL achetée au mois de Mars.

D’ailleurs je n’ai toujours aucune confirmation officielle, ni mail, ni courrier.

PERIAL ne voulait pas me répondre en direct quand je les appelai puisque la relation est avec mon conseiller. Et mon conseiller qui sollicitait PERIAL avait des réponses à coté de la plaque.

J’ai réussi à me créer un compte sur leur site en toute autonomie et j’ai pu y retrouver mes certificats de parts.
Peut-être vous pouvez tenter également de vous créer un compte sur leur site en cliquant sur "identifiant oublié" et en renseignant votre adresse email.

Bzzzz57 · #78

Je viens d’essayer de la faire sur l’espace client d’Advenis, mais mon email est inconnu…
A moins qu’il y ait un autre site pour consulter son compte?

HToo · #79

Non c’est uniquement sur le site d’Advenis (Advenis REIM) et vous devez entrer l’email renseigné lors de la souscription. S’il n’est pas (encore) connu, c’est embêtant.

Vous devez alors faire pression et insister auprès de votre conseiller. Il a perçu des commissions et à donc été payé pour cela.

Bzzzz57 · #80

J’ai bien essayé d’obtenir les identifiants et mot de passe depuis cette adresse.

D’ailleurs, j’ai vu qu’il y avait une adresse email ’contact.associes @ advenis.com’ à contacter en cas de problème de connexion.
J’ai donc essayé d’envoyer un email à cette adresse et, en retour, j’ai reçu un message m’indiquant que cette adresse n’existe pas.

Alors là, je dis vraiment bravo le service client Adevnis! De mieux en mieux…

Bzzzz57 · #81

J’ai aussi une question sur le calcul de la date d’entrée en jouissance.

Sur la note d’information et sur le bon de souscription, il est écrit:

« La date de jouissance est fixée au premier jour du quatrième mois suivant la réception intégrale des fonds par la Société. »

Ma banque a effectué le virement IMMEDIAT et intégral des fonds le 30/04/2021 à 09h44 (dernier jour ouvré d’avril). J’avais spécifiquement demandé un virement immédiat pour être certain que Advenis reçoive les fonds en avril.

Je ne suis pas sûr de savoir interpréter cette phrase pour le calcul de la date d’effet de jouissance.

D’après vous, je devrais m’attendre à quelle date d’entrée de jouissance?
Le 1er août? Le 1er septembre?

HToo · #82

Vous voulez certainement parler d’un virement instantané, mais attention ce type de virement est plafonné réglementairement à 15k€. Au delà c’est un virement classique en 24h à 48h.
Hors vous avez parlé d’un investissement de 120K€.

Je doute donc fort que les fonds leur soient parvenus le 30 Avril, mais plutôt début Mai.

Donc admettons qu’ils aient reçu les fonds au mois de Mai, le 1er jour du 4eme mois suivant la réception des fonds est le 1er Septembre.

Bzzzz57 · #83

En fait, je ne sais pas exactement quel type de virement a été fait par ma banque (Caisse d’épargne), mais la conseillère a demandé au service spécialisé de la Caisse d’épargne de faire eux-mêmes les virements ’prioritaires’ (ou ’instantané’?), car elle m’avait assuré qu’ainsi les fonds seraient réceptionnés sur les comptes des 2 SCPI (Eurovalys et Pierval Santé) le jour même.

Sur mon relevé de compte, ces virements apparaissent comme ’Virement immédiat’.
Est-ce que les banques ont la même limitation de 15.000 euros pour les virements instantanés?

Savez-vous s’il y a un moyen de vérifier la date de réception d’un virement?

Comme je l’ai expliqué dans un post précédent, dans le cas de Pierval Santé, ils ont considéré comme date de souscription le 23 avril (date de l’envoi du bon de souscription), donc j’imagine qu’ils ont bien reçu les fonds en avril.
Ou est-ce que la date de souscription ne compte pas comme point de départ pour calculer la date d’effet en jouissance?

Si le virement était arrivé le 30 avril, la date d’effet de jouissance serait donc le 1er août?

HToo · #84

Bzzzz57 a écrit :
Savez-vous s’il y a un moyen de vérifier la date de réception d’un virement?

Oui en appelant directement la société de gestion (Advenis) s’ils acceptent votre requête ou via votre conseiller qui fera le relais. Ca m’était arrivé une fois. Ma banque n’était pas capable de me le certifier.
Comme dit précédemment vous devez faire pression sur votre conseiller et l’appeler matin, midi et soir si nécessaire. Il doit être en mesure de vous apporter une réponse rapidement sur tous ces points en interrogeant la société de gestion via son point d’entrée.

Bzzzz57 a écrit :
Ou est-ce que la date de souscription ne compte pas comme point de départ pour calculer la date d’effet en jouissance?

Le point de départ est le mois de la souscription ET de la réception des fonds.

Bzzzz57 a écrit :
Si le virement était arrivé le 30 avril, la date d’effet de jouissance serait donc le 1er août?

Tout à fait.

Dernière modification par HToo (07/06/2021 20h50)

Auron77 · #85

Bzzzz57, le 05/06/2021 a écrit :
Bonjour,

Merci pour vos réponses.

J’ai écrit à AGEAS suite à votre conseil, mais je n’ai reçu aucune réponse.

Nous sommes le 05 juin, j’ai souscrit aux parts de Eurovalys le 22 avril (et virement immédiat des fonds le 30 avril), mais toujours aucune nouvelle… Je n’ai aucun document prouvant que je suis bien propriétaire de parts, et je ne sais pas ce qu’ils font de mon argent depuis 5 semaines…

Un simple accusé de réception serait un minimum pour me confirmer que mon dossier est en cours de traitement et que mes fonds ont été reçus (je parle de 120k euros tout de même dont je n’ai plus aucune nouvelle).

Aucun contact pour pouvoir me donner des explications et aucune réponse à mes emails…

Rien que pour cela je regrette déjà cet investissement chez Eurovalys car je trouve que cela manque de sérieux et cela m’inquiète pour la suite. Par exemple le jour où l’on souhaite revendre… quels seront les délais?! Personne pour vous répondre, etc… Je n’ose pas l’imaginer.

J’ai acheté des parts de Pierval Santé exactement à la même date, avec le même intermédiaire, etc, et j’ai eu toutes les informations de Pierval Santé, une semaine plus tard. Donc je pense que les délais de Eurovalys ne sont pas normaux, ou c’est AGEAS qui n’est pas sérieux.

Cordialement.

Bonjour Bzzzz57, je compatis… J’espère que cela s’est arrangé. Avez vous reçu des nouvelles? Cordialement.

Bzzzz57 · #86

Bonjour,

A force de les harceler et d’envoyer des messages à divers sites, etc, j’ai reçu un mail d’excuses mais disant qu’il y avait du avoir un problème avec leur prestataire de services.

Cette personne m’avait promis des explications plus détaillées sur les raisons de ce retard, mais je ne les ai jamais reçues, malgré plusieurs relances.

Surtout que j’ai aussi fait une réclamation à cette personne concernant la date d’entrée en jouissance, car cela m’a fait perdre injustement un mois.
Je lui ai prouvé par des mails de ma banque et de mon CGP que tous les documents et virement avaient été fait fin avril, il rejette la faute sur leur prestataire et je ne veux changer la date d’entrée en jouissance.

Je suis très déçu de la manière ils traitent leurs associés.

Avec Pierval Santé, j’ai envoyé tous les documents en même temps, et tout s’est bien passé.
Cordialement.

AaronBen · #87

Bonjour à tous,

Je suis intéressé par cette SCPI du fait de la fiscalité intéressante de l’Allemagne.

D’autres témoignages/avis sur celle-ci ?

narama · #88

Augmentation du prix de part

mail Eurovalys pour les associés a écrit :
Nous vous informons que la SCPI Eurovalys augmente son prix de part pour la seconde fois et met en place le prélèvement !

La société de gestion Advenis Real Estate Investment Management (Advenis REIM) a décidé, le 1er octobre 2021 d’augmenter le prix de souscription de la part de la SCPI Eurovalys, qui passe de 1 015 à 1 030 euros*, illustrant ainsi la valorisation de son patrimoine. Ces nouvelles conditions détaillées dans la note d’information de la SCPI s’appliquent à compter du 1er octobre 2021.
1 015 € → 1 030 €
* soit 117,42 € TTC de commission de souscription par part, prélevée sur la prime d’émission.

Cette seconde augmentation du prix de la part de la SCPI Eurovalys valide la stratégie d’investissement de la SCPI ainsi que l’efficacité de la politique de gestion active d’Advenis REIM visant une valorisation potentielle du patrimoine immobilier sur le long terme, au profit de ses porteurs de parts.

Cette modification n’est pas soumise au visa de l’Autorité des Marchés Financiers (AMF), l’écart entre le prix de souscription et la valeur de reconstitution étant inférieur à 10 %.

L’augmentation du prix de la part s’accompagne de la modification du délai de jouissance au 1er jour du 6ème mois suivant la réception intégrale des fonds par la société sous réserve de la réception du dossier complet et conforme.

JJbob · #89

La société de gestion revalorise le prix de part d’EUROVALYS de 1015€ à 1030€ soit +1.48% !

Communiqué

De plus le délai de jouissance est augmenté à 6mois. Mais cette info ne figure pas dans le communiqué ci-dessus, c’est dans le mail que j’ai recu d’Advenis:

"L’augmentation du prix de la part s’accompagne de la modification du délai de jouissance au 1er jour du 6ème mois suivant la réception intégrale des fonds par la société sous réserve de la réception du dossier complet et conforme."

Enfin, Adevenis nous informe qu’il sera bientôt possible de souscrire à de nouvelles parts par prélèvement mensuel (à la CORUM).

Advenis suit le mouvement!

>>>désolé, message envoyé en même temps que narama, donc redondant

Dernière modification par JJbob (01/10/2021 09h54)

Geronimo · #90

JJbob, le 03/02/2021 a écrit :
Bonjour à Tous,

Je confirme avoir bien recu les 1,5% de rendement pour le T4 2020 soit 15,197€/parts comme bobnissa.

En rappel :
T1 2020: 10,15€ équivalent à 1% -> ok
T2 2020: 10,15€ équivalent à 1% -> ok
T3 2020: 10,15€ équivalent à 1% -> ok
T4 2020: 15,197€ équivalent 1,5% -> ok (même si 1,497% pour être précis)

Objectif de 4,5% net de fiscalité Allemande tenu.

Attention il faut savoir que le T4.2020 comporte une particularité: Il est en réalité identique aux précédents (1%) auquel vous ajoutez +0,5% au prorata de votre jouissance sur l’année. C’est à dire qu’il faut avoir été en jouissance sur l’intégralité de 2020 pour bénéficier du total du +0,5%.

De ce que je comprends @loulou75015 et @InvestisseurInquiet, vos parts sont rentrées en jouissance courant de l’année 2020.

J’espère que cela réponds à vos inquiétudes.

JJbob

Quelqu’un peut confirmer ce point sur le bonus de 0.5% au pro-rata temporis ?
Car c’est un élément que je ne trouve nul part et qui me semble une pratique pour le moins étonnante.

Je vois en effet que le BT du T4 indique :

nous sommes heureux de pouvoir vous annoncer une distribution sur le quatrième trimestre de 15,22 € pour une part en jouissance depuis le 01/01/2020

mais c’est sacrément fourbe comme communication, voire malhonnête quand ensuite on communique partout sur le fait que la distribution du T4 était de 1.5% sans autre précision….

Dernière modification par Geronimo (05/10/2021 20h50)

JJbob · #91

@Geronimo, pour info j’avais recu cette info directement en contactant la SDG car j’étais étonné d’avoir recu moins que prévu.

J’avoue que ce n’est pas clair du tout et qu’il y a aucune communication faite à ce sujet. C’est très limite…

Je comprends que leur interet est de véritablement distribuer 4.5% net à tous, même à ceux qui sont entrés en cours d’année, évitant ainsi les malins qui calculent pile une entrée en jouissance au 1er Oct.

J’avoue que ca serait même dans leur interêt de l’écrire noir sur blanc, cela éviterai les déceptions car je pense que tout le monde tombe dedans.

maxicool · #92

BT T3 2021

- Dividende T3 : 10,15 (idem T1 et T2) = 1% net de fiscalité allemande
- TOF : 93,50% (94,14% au T2)
- Capitalisation : 742 M€ (+ 43 M€)

Acquisitions (49, 76 M€ hors droits) :
- Immeuble en périphérie de Munich : 33,3 M€ (bureaux 11280 m2)
- Immeuble à Karlsruhe : 16,46 M€ (bureaux 7755 m2)

La collecte du T3 a donc été investie en totalité.
Pas d’autres infos dans ce BT !

JJbob · #93

Dividende T4 : 13,839€ par parts = 1,34% net de fiscalité allemande ramené à 1030€ la part pour une part en pleine jouissance sur l’ensemble de l’année. Ce dernier versement est décomposé en 1% pour le T4 + le solde (ici 0.34%) versé au prorata de la jouissance de la part sur l’année.

Rappel des versements des trimestres précédents :
T1 : 10,15€
T2 : 10,15€
T3 : 10,15€
T4 : 10,15€ + solde de 3,69€
= 44,29€ par parts, soit 4,30% ramené à la part nouvellement revalorisée à 1030€.

En 2020 on était à 45,65€/parts soit 4,50% ramené au prix de part de 1015€

Nous sommes donc en baisse tant au niveau du montant du dividende versé en € mais d’autant plus en rendement % car le prix de part est supérieur qu’en 2020.

Le BT n’est pas encore sorti donc difficile d’y voir plus clair sur la cause de la baisse du rendement.

Dernière modification par JJbob (01/02/2022 16h02)

Cupflip · #94

Voici le BT 4T21 : https://www.advenis-reim.com/sites/defa … 2S2021.pdf

Malheureusement, on n’y apprend pas grand chose de plus sur la baisse du rendement de 4,50% à 4,36% (sur une base de prix avant revalorisation de cet automne).

Thortue · #95

Je suis surpris de la faible imposition qui ressort dans le BT T4 sur l’année (vs le taux d’imposition allemand de 15,825%) :

Distribution 2021 brute : 48,10 €
Distribution 2021 nette : 44,29 €
Ratio impôt/distribution brute : 7,9 %

La lecture du dernier rapport annuel montre que ce n’est pas isolé :

Distribution 2020 brute : 45,65 €
Distribution 2020 nette : 48,65 €
Ratio : 6,2%

En y regardant de plus près :

Sofidy Europe Invest (source BT T4) :
Rentabilité mensualisé brute : 0,41%
Rentabilité mensualisé nette : 0,38%
Ratio (très approximatif) : 7 %

Elialys (source BT T4) :
Distribution 2021 brute : 50,12 €
Distribution 2021 nette : 44 €
Ratio : 12,2 %

PF Hospitalité Europe (source BT T4) :
Distribution 2021 brute : 9.05 €
Distribution 2021 nette : 7,70 €
Ratio : 14,9 %

Les SCPI Corum sont autour de 20%.

Je suis conscient des limites de ces chiffres : SCPI pour beaucoup récentes, pays différents,… Mais quand même les écarts entre SCPI sont conséquents et certains taux comme celui d’Eurovalys ressortent très bas y compris au regard du taux d’IS allemand. Comment expliquer cette situation ?
En particulier, y a-t-il une explication à aller chercher dans l’optimisation de la fiscalité par certaines SdG ?

Canyonneur75 · #96

Quelques éléments sur l’écart relevé par Thortue :

Il s’avère que Eurovalys ne détenait en direct fin 2020 (voir rapport, page 30, expertises) qu’environ 7.2% de son patrimoine (exprimé en valeur vénale), le solde étant détenu au travers de 8 SCI françaises.

Le tableau "Affectation du résultat détaillé", page 28, explicite l’écart entre la distribution brute et nette 2020 par part : impôt sur les sociétés allemand à hauteur de 1 405 450 euros et prélèvement fiscal à hauteur de 8 545 euros.

L’imposition IS est elle plus favorable que l’imposition au titre des revenus fonciers (base différente, taux différent) ?

Il faut aussi tenir compte du décalage probable entre le paiement des loyers et le paiement de l’impôt qui induit un montant plus faible d’impôt, l’évolution du patrimoine étant rapide pour cette SCPI (il ne semble pas qu’une charge constatée par avance soit imputée à ce titre).

Canyonneur

Dernière modification par Canyonneur75 (12/02/2022 15h24)

maxicool · #97

Distribution T1 2022 : 11 € / part (T1 2021 : 10,15 €) soit + 8,37%

maxicool · #98

BT T1 2022

Capitalisation en fin de trimestre : 825 millions
Acompte sur dividende : 11,00 € / part (1,16%)
TOF : 94,39%

Valeur réalisation (fin 2021) : 881,96 €
Valeur reconstitution (fin 2021) : 1105,13 €
Soit une hausse (1080,91 € fin 2020) de 2,24%. On comprend pourquoi le prix de la part a augmenté le trimestre passé.
Prix de la part : 1030 € (écart de 7.24% avec la valeur de reconstitution).

Acquisition (n° 31) : immeuble de 2009 de bureaux à Düsseldorf (près de l’aéroport).
31627 m2 + 700 places de parking. Locataires : 2 (Telefonica + TK Elevator, filiale de ThyssenKrupp).
Durée restante des baux : 6 ans.
Prix : 122 M€
C’est la plus grosse acquisition réalisée.

--

Actualités - Mars 2022

Acquisition de l’immeuble à Dusseldorf

L’acquisition permet également à la SCPI de déployer une partie significative des capitaux collectés sur les derniers mois de l’année 2021 et sur le début d’année 2022.

--

Actualités - Avril 2022

Acquisition d’un immeuble de bureaux à Offenbach (périphérie de Francfort)
A 10 minutes en métro du centre ville de Francfort
Prix : 80 M€
Construit en 2003, entièrement rénové (objectif BREEAM en 2023)
24705 m2 + 221 places de parking
Locataires : 22
Durée résiduelle des baux : 4,85 ans

L’acquisition permet à la SCPI Eurovalys de déployer la quasi-totalité des capitaux qui restaient
à investir en fin d’année 2021.

Dernière modification par maxicool (07/05/2022 09h26)

Atlante · #99

Bonjour,

Si je prends le BT T1 2022, je dois comprndre que le rendement avant fiscalité allemande est de 11.95/1030=1.16 %, et qu’il est de 11/1030=1.07% après fiscalité allemande, soit pr être 4.27 % à l’année; mais dans tous les cas avant fiscalité française.

n’est ce pas ?

Merci

maxicool · #100

BT T2 2022

BT T3 2022

Revenu T3 : 11 € / part comme au T1 et au T2.
Collecte S1 : 79 M€
Collecte T3 : 44 M€

Acquisitions :

- Immeuble (n° 31) de Wings, à dusseldorf (122 M€) - 31 627 m2 - bureaux - Baux restants 6 ans
> Locataires : Telefonica & TK Elevator (filiale de Thyssenkrupp)

- Immeuble (n° 32) à Francfort (85 M€) - 24075 m2 - bureaux - Beaux restants 4,85 ans
> 22 locataires

- Immeuble (n° 33) à Herne (48 M€) - 13192 m2 - bureaux - Baux restants 10,5 ans
> 10 locataires

--

Remontée des loyers au S1 2022 (+ 3,15%)

Il restait 117 M€ à investir au 31.12.2021 (RA 2021 page 29).
Collecte 9M 2022 = 79 + 44 = 123 M€
Total : 240 M€

Acquisitions sur 2022 : 122 + 80 + 48 = 250 M€.
La collecte a donc été intégralement investie.

--

> Atlante

Oui, c’est bien ça.

Dernière modification par maxicool (01/11/2022 13h14)

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