Eurovalys : vos avis sur cette SCPI (Advenis REIM)

L’assemblée générale aura lieu le 26/12/2016 à 10h.
Il y a 5 résolutions à voter :

1) Modification du capital pour passer de 48 M€ à 200 M€
=> OK pour moi. Collecte à poursuivre pour atteindre une taille plus importante et une meilleure mutualisation, sachant qu’on est loin des montants collectés sur les stars du marché, avec les risques liés à l’investissement de ces sommes.

2) Modification du plafond maximal d’emprunt à 130 M€
=> Pas sûr de bien comprendre. Avant il était indiqué que la "SCPI pourra, de manière occasionnelle et dans le but de financer une partie de ces investissements, avoir recours à l’emprunt dans la limite de 40% de la valeur d’acquisition des actifs."  Là la résolution mentionne toujours 40% mais le montant cité est de 130M€. Il y a un truc qui m’échappe. Je préfère garder la formulation initiale.

3) Modification de la rémunération de la société de gestion
=> Rien que le titre de la résolution ne me disait rien qui vaille. La société a joint une note explicative indiquant qu’un arrêté du 9/12/2015 de la cour de Justice de l’UE avait exonéré de TVA certains actes.
On aurait pu imaginer que cette économie bénéficie aux associés de la SCPI, mais non, la résolution propose d’augmenter les frais, pour que la société de gestion touche plus. Si pour les associés les conditions initiales ne changent pas, l’économie d’impôt va dans la poche de la société de gestion.
Bien sûr que je vote CONTRE.

4) Adoption des articles précédent
=> Je ne comprends pas trop l’intérêt de cette résolution, si ce n’est de réussir à faire passe la n°2 et la n°3 dans le cas où les associés les auraient lus et adopteraient la même attitude que moi.
Je vote CONTRE.

5) Formalités
=> ABSTENTION

Bref, pour une 1ère assemblée pour moi, on voit bien quelle direction est prise.
Affaire à suivre. L’investissement en SCPI se fait sur du long terme.

A noter, mes parts sont en date de jouissance au 1/10/2016, je devrais toucher mes premiers revenus au titre du T4 2016 en janvier 2017.

Dernière modification par PatN (18/12/2016 12h32)

Tentative de réponse à la question de thierryb180381 :

L’assiette d’imposition en Allemagne n’a guère de raison d’être 48.34€/part (qui est le résultat distribué, par part, de la SCPI). En effet le résultat distribué n’est jamais la base d’imposition pour les société transparentes fiscalement.

En régime de croisière, on pourrait s’attendre à ce que l’assiette d’imposition (sur revenus fonciers en Allemagne) soit proche du résultat de la SCPI (qui a tout son patrimoine en Allemagne). Les produits financiers de la SCPI n’y seront sans doute pas inclus (donc sont à retirer). Il est aussi probable qu’en Allemagne (comme en France), toutes les charges ne soient pas déductibles, pour déterminer l’assiette fiscale. D’où certains écarts sur l’assiette sur laquelle les 15.825% s’appliqueraient…

Par ailleurs, il est probable que le paiement de l’impôt en Allemagne, et sa comptabilisation dans les comptes de la SCPI, ne se fait pas le même jour que la facturation du loyer. Donc en phase de croissance de la capitalisation de la SCPI (et en 2017, le nombre de part a doublé), le fait que l’impôt comptabilisé sera plus faible que les 15.825% de l’assiette.

Je serais curieux de lire comment la société de gestion répond (c’est son rôle de le faire…) à une question comme la votre…

Il est possible depuis plusieurs semaines de souscrire des parts en démembrement de la SCPI EUROVALYS.

Le délai de jouissance est fixé au 1er jour du 4ème mois de la souscription.

Attention, la durée de démembrement tient compte de ce délai de jouissance. Contrairement à la pratique sur les autres SCPI.

Ce qui a pour conséquence d’impacter :
*négativement l’usufruitier
*positivement le nu-propriétaire

Pour illustrer cet impact : un usufruitier qui investit pour une durée de 5 ans, ne se verra verser les dividendes que sur une période de 4,66 années. Ce qui impacte significativement le rendement. La baise sur TRI est de -2.3/2.4%.
Exemple : acquisition le 14/01/2020 pour un usufruit de 5 ans.
Le délai de jouissance se terminera le 30/04/2020.
L’usufruit se terminera le 31/12/2024 (le dernier jour du mois précédent le terme de l’usufruit étant le 13/01/2025).

L’impact positif est mois important pour le nu-propriétaire. Je n’ai pas poussé les calculs de ce côté là (j’arrive à 0.1/.2% de TRI supplémentaire).

Il m’a été confirmé par la MDG que la durée d’usufruit prenait en compte le délai de jouissance. Les calculs ci dessus sont la déduction de ma lecture du texte ci-après, extrait du bulletin de souscription. On ne peut dire qu’il soit limpide à la première lecture … (ni même après …).

Plus la durée du démembrement sera importante, moins cet effet sera impactant pour l’usufruitier. Toutefois, la répartition des dividendes est organisée comme les SCPI de CORUM, à savoir les dividendes issus des résultats d’exploitation pour l’usufruitier et les dividendes sur les PV pour les nu-propriétaire. C’est également en défaveur de l’usufruitier, et donc en faveur du nu-propriétaire.

Dernière modification par alex470 (15/01/2020 20h28)

Bonjour,

Si vous allez dans la rubrique actualités du site de la société de gestion vous avez :
- en date du 8 avril : COVID-19 : Analyse du marché & impact sur nos SCPI | Advenis
- en date du 29 avril : Replay E-forum dédié à l’immobilier | Advenis

Bonne lecture et bon visionnage

Pour ceux que ça intéresse, j’ai récemment parcouru tous les RA et BT de cette SCPI, en prévision d’un projet d’acquisition en SCI.

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Voilà mes notes.

2015 T3
Taux de rendement Prime bureaux – Allemagne : 3,85% (3,50% à Paris)
Hausse des loyers allemands continue : 456 €/m2 (Francfort) – A Paris, dans le QCA, loyer à 750 € /m2

2015 T4
Acquisition (1) à 51% avec Inovalis REIT : immeuble neuf à Cologne (livré mai 2015) – 6088 m2 – 22M€ AEM, loué à Cofely, filiale de Suez, baux (WALT) fermes de 10 ans – 3613 €/m2
RA2015 - Loyer sur le T4 2015 : 112608 € HT > si x4, 450 000 € /   

Marché à Cologne (4ème ville allemande) : loyer prime de 21€/m2 – taux de rendement prime 4,50%
Capitalisation fin 2015 : 24 M€

RAPPORT ANNUEL 2015
Moyenne du rendement Prime bureaux des 6 premières villes : 4,13%
Taux de vacances moyen dans les 8 premières villes du pays : 7%
Valeur de reconstitution fin 2015 : 1006,85 €
Collecte 2015 : 24,1 M€ - commission de souscription (2,6) = 21,5 M€
Acquisition (1) : 8,875 M€ (via la SCI Cologne en joint-venture)
Trésorerie : 12,61 M€   
Valeur estimée du patrimoine : 21,5 M€

2016 T1
Acquisition (2) : immeuble construit en 2009 à Neu-Isenburg (périphérie de Francfort, près de l’aéroport) – 6139 m2 – 15,5 M€ AEM, loué à 3 locataires de 1er plan : Lexmark (75% des surfaces), Sudlet & Hennessey (filial de WPP) et une société familiale allemande (Baresel) – 2602 € /m2 - baux (WALT) fermes de 5 ans
Marché à Francfort (5ème ville allemande, 4ème place financière européenne, ville des banques) : loyer prime de 35,50€/m2 – taux de rendement prime 4,35%

2016 T2
Capitalisation mi 2016 : 36 M€
Acquisition (3) : immeuble construit en 2014 à Wolfsburg – 4249 m2 – 12,1 M€ AEM. Loué à 3 locataires : Altran, Alten Lucas Automotive (filiale du groupe ZF-TRW) - baux (WALT) fermes de 8 ans – 2847 € / m2.
Marché à Wolfsburg (ville de 120000 habitants, siège de Volkswagen, entre Hanovre et Berlin)

2016 T3
Capitalisation T3 2016 : 43 M€

2016 T4
Capitalisation fin 2016 : 57,5 M€ (24 fin 2015)
Taux de rendement prime ont continué à baisser : 3,30% dans les villes les plus attractives (Munich, Berlin, Hambourg)
Acquisition (4) : immeuble construit en 1999 à Brême – 10549 m2 sur un terrain de 24092 m2– 16,1 M€ AEM. Loué à 3 locataires : Siemens (72%), Univeg (19%), groupe distribuant des produits frais - baux (WALT) fermes de      ans
Marché à Brême (ville de 550 000 habitants, deuxième port allemand) – marché stable, loyer prime en progression à 14 € / m2, avec un taux de vacance faible (4%)
TOP 96,60% (une surface de 900 m2 est vacante dans l’immeuble de Brême – loyer potentiel 90 000 € /an)
Revenus distribués : 45 € / VP 1000 = rendement 4,50% net de fiscalité

RAPPORT ANNUEL 2016
Loyers prime en hausse de 24,75 à 25,50 € (28,50 à Berlin).
Francfort : loyer prime le plus élevé (38,50)
Taux de vacance sur les 8 premières villes : 6,50% (contre 7% en 2015)
Valeur de reconstitution fin 2016 : 1035,55 €

Résultat 2016 : 60,40 € (6,04%)
Revenu immobilier : 54,27 €
Revenu financier : 6,13 €
RAN antérieur : 0,02 €
Résultat distribuable : 60,42 €
Distribution brute : 47,42 € (4,74%)
Imposition : - 2,42 €
Distribution nette : 45 € (4,50%)
RAN : 13,00 €

Collecte 2016 : 33,5 M€ - commission de souscription 6,7 M€ = 26,8 + divers 4,3 M€ (avance de trésorerie à la REIT Inovalys pour l’achat de l’immeuble à Cologne) = 31,1 M€
Acquisition : 20,5 M€
Trésorerie : 10,6 M€   

Valeur estimée du patrimoine : 33,677 M€
Valeur nette comptable : 33,650 M€
Endettement fin 2016 : 32,60% (23 M€)
Rémunération des 22 dirigeants : 1,44 M€ en fixe + 615 000 € en variable = 2 058 289 / 22 = 93 558 € brut
Bénéfice : 60,40 € / part (1,7 M€) > distribution 47,42 € (1,34 M€) + RAN 13 € / part (0,367 M€)
Dividende brut 47,42 € - dividende distribué 45,00 € - RAN au 31.12 : 6,37€ ( ?)

TOF 99,40%
Durée moyenne des baux fermes restant à courir : 5,3 ans
Durée moyenne des baux restant à courir : 6,3 ans
Profil énergétique des actifs : moyenne 204 kWh/m2

RAN annuel : 12,98 €

Placements indirects
Création SCI Eurovalys New Invest 1 (28,5 M€ placé dans le CCA de la 1 = 99,90% des parts) pour l’acquisition des 3 immeubles (2) (3) (4)
Création SCI Eurovalys New Invest 2 pour les investissements futurs

2017 T1
Collecte : 13,46 M€, capitalisation 71 M€
Acquisition (1) : Cologne (achat 22M€ AEM) – loyer 1 127 009 € = rendement 5,12%
Acquisition (2) : Neu-Isenburg (achat 15,5 M€ AEM) – loyer Lexmark (75% / surface) 734 785 € = rendement 6,32%
15,50 M€ x 75% = 11,625 M€
Acquisition (3) : Wolfsburg (achat 12,1 M€ AEM) – loyer Altran (52,40% surface) 380 472 € = rendement 6,00%
12,1 M€ x 52,40% = 6,34 M€
Acquisition (4) : Brême (achat 16,1 M€ AEM) – loyer Siemens (72,20% surface) 890 326 € = rendement 7,66%
16,1 M€ x 72,20% = 11,62 M€
Acquisition (4) : Brême (achat 16,1 M€ AEM) – loyer Univeg (19,25% surface) 233 541 € = rendement 7,53%
16,1 M€ x 19,25% = 3,10 M€

2017 T2
Collecte : 13,97 M€, capitalisation 85 M€
TOF 98,60%
Acquisition (5) : immeuble de 1985 (rénové en 2013) à Francfort (5ème ville, aire urbaine de 2,5 M€ hab.) – 13662 m2 et 228 places de parking – 47 M€ AEM. Bail ferme de 14 ans. Loué à Wisag : locataire de 1er ordre, spécialisé dans le Facility Management (48000 salariés, CA 1900 M€) – 3440 € / m2
Localisation : Francfort Niederrad (entre aéroport et centre-ville), loyer prime moyen 15 € / m2 (la moyenne à 10 ans est de 11,58 € / m2).

2017 T3
Collecte : 12,77 M€, capitalisation 97,7 M€
TOF 98,60%
Acquisition (6) : immeuble de 1999 à Francfort Mörfelden-Walldorf – 3046 m2 et 45 places de parking – 6 M€ AEM. Loué au groupe Subito (création de logiciels destinés à la gestion des crédits et dettes) (160 salariés, CA 18 M€). Bail ferme de 10 ans.
Localisation : au sud de l’aéroport de Francfort, à 12 minutes en voiture par l’A5 (commune de 33 000 habitants) – 1969 € / m2.

2017 T4
Collecte : 19,66 M€, capitalisation fin 2017 117,4 M€
TOF 98,70%
Acquisition (7) : immeuble de 2004 en très bon état à Essen – 3919 m2 et 71 places de parking – 6,6 M€ AEM. Loué à la société Innogy, filiale du groupe RWE (énergies renouvelables et réseaux). Bail ferme (durée restante de 7 ans) – 1684 € /m2
Localisation : dans la région de la Ruhr (9ème ville allemande avec 575 000 habitants).

Acquisition (8) : immeuble de 2000 (rénové entre 2014 et 2017) à Munich-Poing – 12816 m2 et 185 places de parking – 26,5 M€ AEM. Loué à la société EBV Elektronik, filiale du groupe AVNET (société américaine de distribution de matériel électronique). Bail ferme (durée restante de 8 ans) – 2067 € / m2
Localisation : à l’est de Munich (3ème ville, 2,35 millions d’habitants dans son aire urbaine), dans une zone tertiaire (Canon, Océ…), accès facile à Munich.

RA 2017
La compétition entre investisseurs s’est durement intensifiée sur les marchés, ce qui reflète la huasse continue des prix d’acquisition. Le taux Prime dans les villes du Big 6 (Berlin, Düsseldorf, Francfort, Hambourg, Cologne, Munich) a baissé et atteint 3,21% en moyenne (2,90% à Berlin).
Offre globale a diminué de 8%. Taux de vacance en baisse : 5,20 % (contre 6,50% en 2016)
Loyers en hausse de 5% sur le marché des bureaux (33€ à Berlin, 15 € à Essen, 41 € à Francfort en moyenne).

Répartition du patrimoine :
Ville A « big 6 » (Berlin, Cologne, Düsseldorf, Francfort, Hambourg, Munich) : vénale 75,90 % / surface 69%
Ville A « hors Big 6 » (Stuttgart) : vénale 0 % / surface 0%
Ville B (Bonn, Brême, Dortmund, Duisbourg…) : : vénale 16,40 % / surface 24%
Ville C (Wolfsburg, Essen…) : vénale 7,60 % / surface 7%
Ville D : vénale 0 % / surface 0%

TOP 98,50% (900 m2 vacants - depuis T4 2016 ! - dans l’immeuble de Brême – loyer potentiel 90 000 € /an)
TOF 98,40%
Durée moyenne des baux fermes restant à courir : 7,7 ans (au lieu de 5,3)
Durée moyenne des baux restant à courir : 8,1 ans (au lieu de 6,3)
Profil énergétique des actifs : moyenne 179 kWh/m2 (au lieu de 204 fin 2016)

Calcul des rendements (principaux locataires)
Acquisition (5) : Francfort (47 M€ AEM) – loyer (Wisag) 2 193 416 € = rendement de 4,67%
Acquisition (8) : Munich-Poing (26,5 M€ AEM) – loyer (EBV Elektronik) 1 319 872 M€ = rendement 4,98%

Résultat 2017 : 52,11 € (5,21%) au lieu de 60,40 € (6,04%)
Revenu immobilier : 51,95 € au lieu de 54,27 €
Revenu financier : 0,17 € (au lieu de 6.13)
RAN antérieur : 5,32 € (au lieu de 0,02 €)
Résultat distribuable : 57,43 € (au lieu de 60,42)
Distribution brute : 48,34 € (4,83%) au lieu de 47,42 €
Imposition : - 3,34 € (au lieu de -2,42 €)
Distribution nette : 45 € (4,50%)

Collecte 2017 : 59,79 M€ - commission de souscription 6,825 M€ = 52,96 M€
Acquisition : 12,70 M€
Divers achats : 49,1 M€ (par les SCI)
Trésorerie : - 9,8 M€   

Endettement fin 2017 : 37,73% (58 M€) sur 40% autorisés

Valeur nette comptable : 104,74 M€
Valeur de reconstitution fin 2017 : 1056,42 €

Rémunération des 22 dirigeants : 1,46 M€ en fixe + 644 000 € en variable = 2 110 133 / 34 = 62 062 € brut

Bénéfice : 52,11 € / part (3,6 M€) > distribution 48,34 € (3,34 M€) + RAN 3,78 € / part (0,628 M€)
Dividende brut 48,34 € - dividende distribué 45,00 € - RAN cumulé au 31.12 : 9,10 € (13 € fin 2016)

Placements indirects
SCI Cologne (94,00% des parts) pour l’immeuble (1)
SCI Eurovalys New Invest 1 (56,5 M€ dans CCA = 99,90% des parts) pour l’acquisition des immeubles (2) (3) (4) (5)
SCI Eurovalys New Invest 2 (17,1 M€ dans CCA = 99,90% des parts) pour l’acquisition des immeubles (8)

Détention directe
Immeubles (6) (7)

2018 T1
Collecte : 17,22 M€, capitalisation 134,3 M€

2018 T2
Collecte : 28 M€, capitalisation 163 M€
L’offre de bureaux de bonne qualité est toujours aussi limitée. Le taux de vacance n’est ainsi que de 5% dans de nombreuses villes voir moins. En conséquence, les loyers augmentent encore fortement : Berlin +16%, Francfort +9%, Munich +1,4%.

2018 T3
Collecte : 27,6 M€, capitalisation 190 M€
TOF 97,10% (7% libre dans l’immeuble 9)

Acquisition (9) : immeuble de 2002 (rénové entre 2011 et 2015) à Munich-Neubiberg – 26372 m2 dont 19847 de bureaux, 4802 m2 de laboratoires et 426 places de parking (dont 389 en sous-sol) – 54 M€ hors droits.
Dans RA2018, frais d’acquisition 0,78 M€ donc 54 + 0,78 = 54,78 M€ AEM ?
Composé de 8 bâtiments reliés entre eux.
Loué à 93% à 4 locataires : Intel (64% des surfaces). Bail résiduel restant de 4,2 ans.
Autres locataires : Artesyn, Securetec, Protechna.
Loyer : 2 984 000 € HT HC, donc taux de capitalisation : 5,52% (loué à 100% = 5,75%)
Valeur d’expertise : 62 M€ hors droits.

Localisation : au sud de Munich (3ème ville, 2,35 millions d’habitants dans son aire urbaine), face à l’université, non loin des sièges sociaux de Siemens et Infineon.
Bonne desserte (ligne S7 du métro, autoroute A8 = 20 minutes du centre-ville).

2018 T4
Collecte : 53,6 M€, capitalisation fin 2018 243 M€
Les taux de vacance diminuent encore sur 2018 : Cologne (2,70%), Munich (2,6%).
Les loyers Prime augmentent sur 2018 de 5% en moyenne : Berlin (+10% à 34 €/mois), Francfort (+7,50% à 43€/mois), Cologne (+6% à 23 €/mois).
Le taux de rendement Prime ont de nouveau diminué : Dusseldorf (rendement 3,25%), Stuttgart (3,30%), Cologne (3,35%), Berlin (2,90%), Francfort (3,15%).
TOF 97,10% (7% libre dans l’immeuble 9)
RA 2018

Répartition du patrimoine :
Ville A « big 6 » (Berlin, Cologne, Düsseldorf, Francfort, Hambourg, Munich) : vénale 83,00 % / surface 78,40 %
Ville A « hors Big 6 » (Stuttgart) : vénale 0 % / surface 0%
Ville B (Bonn, Brême, Dortmund, Duisbourg…) : : vénale 11,60 % / surface 16,70 %
Ville C (Wolfsburg, Essen…) : vénale 5,50 % / surface 4,90 %
Ville D : vénale 0 % / surface 0%

TOP 96,90% (au lieu de 98,50%)
900 m2 vacants - depuis T4 2016 ! - dans l’immeuble de Brême – loyer potentiel 90 000 € /an
1742 m2 vacants dans l’immeuble (9) de Munich – loyer potentiel 235 680 € / an HT HC
TOF 97,90 (au lieu de 98,40%)

Durée moyenne des baux fermes restant à courir : 5,9 (au lieu de 7,7)
Durée moyenne des baux restant à courir : 6,2 ans (au lieu de 8,1)
Profil énergétique des actifs : moyenne 161 kWh/m2 (au lieu de 179 fin 2017)

Calcul des rendements (principaux locataires)
Acquisition (9) : Munich (achat 54 M€ hors droits) – loyer Intel (58,15% / surface) 1 928 321 € = rendement 6,14%
54 M€ x 58,15% = 31,4M€

Résultat par part
Résultat 2018 : 53,55 € (5,35%) au lieu de 52,11 en 2017 (5,21%) 
Revenu immobilier : 53,47 € au lieu de 51,95 €
Revenu financier : 0,08 €
RAN antérieur : 4,64 €
Résultat distribuable : 58,19 €
Distribution brute : 51,48 € (5,15%)
Imposition : - 6,48 €
Distribution nette : 45 € (4,50%)
RAN : 6,72 €

Emploi des fonds
Collecte 2018 : 125,72 M€ - commission de souscription 14,47 M€ = 111,25 M€
Acquisition : 0 M€
Divers achats : 53,97 M€ (par les SCI)
Trésorerie : - 56,50 M€   
Endettement fin 2017 : 30,84% (82 M€) sur 40% autorisés

Valeur nette comptable : 216,41 M€        Valeur expertise : 217,74 M€
Valeur de reconstitution fin 2018 : 1039,10 €

Rémunération des 20 dirigeants au S1 : 40109 € brut / p.    Au S2 (7 dirigeants) : 26929 € brut / p.    (?)

Bénéfice : 53,55 € / part (7,2 M€) > distribution brute 51,48 € (6,97 M€) + RAN 2,07 € / part (0,91 M€)
Dividende brute 51,48 € - dividende distribué 45,00 € - RAN cumulé au 31.12 : 6,72 € (9,10 € fin 2017)

Placements indirects
SCI Cologne (8,27 M€ dans CCA = 94,00% des parts) pour l’immeuble (1)
SCI Eurovalys New Invest 1 (56,1 M€ dans CCA = 99,90% des parts) pour l’acquisition des immeubles (2) (3) (4) (5)
SCI Eurovalys New Invest 2 (49,2 M€ dans CCA = 99,90% des parts) pour l’acquisition des immeubles (8) (9)

Détention directe par la SCPI
Immeubles (6) (7)
2019 T1
Collecte : 48,70 M€, capitalisation 285 M€

Acquisition (10) : immeuble de 2003 (rénové en 2007) à Hanovre – 8273 m2 et 121 places de parking – 18,3 M€ hors droits. Loué à 100% à la société TUI Voyages, présent dans les locaux depuis la construction. 2212 € / m2.
Bail ferme résiduel restant de 5 ans (renouvelable sur 2 x 5 ans).
Immeuble situé dans un environnement tertiaire où l’on trouve des sociétés financières (ING, Swiss Life), des administrations. Bonne desserte autoroutière.
Localisation : capitale du Land de Basse-Saxe (1,13 M€ dans l’agglomération). Hanovre possède un aéroport international, plusieurs universités, des sièges sociaux (Continental, TUI, Nord LB, GE Money Bank…).

TOP 96,30%
900 m2 vacants - depuis T4 2016 ! - dans l’immeuble de Brême – loyer potentiel 90 000 € /an
1742 m2 vacants dans l’immeuble (9) de Munich – loyer potentiel 235 680 € / an HT HC
TOF 97,30

2019 T2
Collecte : 43,80 M€, capitalisation mi-2019 329 M€
TOP 96,20% - TOF 96,40 (car 20% de vacance à Ratingen)

Acquisition (11) à Ratingen en PP : immeuble de 2007 (parfaitement entretenu, possède le label Passivhauss avec une consommation de 54 kWh/m2/an) à Ratingen – 6769 m2 dont 6341 de bureaux et 54 places de parking en sous-sol – 15,6 M€ hors droits. 2304 € / m2.
Loué à plus de 80% à 7 sociétés (de bonne santé financière, vérifié) : Verisure, Spie, ATC Germany, CFG, Cpro PFF, Power & Signal. Bail ferme résiduel restant de 5 ans.
Immeuble situé dans la zone tertiaire de Ratingen, à l’est de la ville (quartier de Schwarzbach) où l’on trouve les sièges de plusieurs sociétés (Mitsubishi, SAP, Spie, Cap Gemini). Bonne desserte (ligne S6 du train = 15 minutes de Düsseldorf, aéroport à 6 minutes en voiture).
Localisation : dans le prolongement de Düsseldorf et à proximité de Cologne.

2019 T3
Collecte : 46,40 M€, capitalisation 375 M€
TOP 93,10% - TOF 93,70 (car 20% de vacance à Ratingen)

Augmentation du prix de la part : 1000 € à 1015 € à partir du 15 juillet 2019

Acquisition (12) : immeuble de 2006 à Munich Feldkirchen – 17117 m2 – 45,4 M€ hors droits. 2652 € /m2.
Loué à 90% à 5 sociétés (dans la recherche) : Oerlikon AM, EA Cosmetics, BioRad, Matrix Technologies.
Bail ferme résiduel restant de 8 ans.
Immeuble situé à 13 km à l’est de Munich dans un environnement tertiaire de bonne qualité. Excellente desserte (A94 et A99).

Acquisition (13) : immeuble de 2004 à Francfort Sossenheim – 12083 m2 – 31 M€ hors droits. 2565 € / m2
Loué à 100% aux Services des Douanes. Bail ferme résiduel restant de 5 ans (avec 4 renouvellements de 5 ans).
Immeuble situé à l’ouest de Francfort, à proximité immédiate de sociétés comme Continental, IBM, Deutsche Bank.
Excellente desserte routière et ferroviaire (gare à 500 mètres).

Acquisition (14) : immeuble de 2008 à Düsseldorf Wanheimer – 5961 m2 – 19,7 M€ hors droits – 3304 € /m2.
Loué à 93% : C&A, TDK, MVise, Crayon Deutschland, Württeembergische. Bail ferme moyen résiduel 4 ans.
Immeuble situé au nord de Düsseldorf, dans la zone de l’aéroport, dans un zone tertiaire dense, à proximité immédiate de sociétés comme Telefonica, Eurowings…
Très bonne desserte routière et ferroviaire (gare à 800 mètres, dans l’aéroport).

Relocations
Acquisition (14) : 7% vacants (429 m2) loués pour 5 ans à compter du 01.11.2019 pour 71 000 € HT HC
Loyer : 19,7 M€ x 7% = 1,379 M€ donc 71 000 = rendement 5,15%
Acquisition (14) : TDK (971 m2) a prolongé son bail pour 6 ans fermes (il cessait le 31.11.2020)
Acquisition (9) à Munich-Neubiberg : 876 m2 + 22 parkings, avec un bail de 10 ans (engagement ferme 7,5 ans) à partir du 01.01.2020. Loyer : 147 000 € HT HC.
Loyer : 876 m2 / 26372 = 3,33%, donc 54 x 3,33% = 1,80 M€ donc 0,147 M€ / 1,80 = rendement 8,17 %

2019 T4
Collecte : 75 M€, capitalisation fin 2019 450 M€
L’année 2019 a été dense avec 178 M€ de collecte à investir. Trésorerie fin 2018 : 56,50 M€.
Total = 178 – commission de souscription (11,40%) 20 + 56,50 = 214,50 M€
Achats sur 2019 : 130 M€ hors droits (en cash, en emprunts) donc trésorerie fin 2019 = 84,50 M€ - droits + emprunts
Endettement fin 2019 : 20%
TOP 93,70% - TOF 95,10%

Rendement approximatif des actifs ?
Le BT T3 précise : loyer annuel 18,1 M€ HT HC
Les achats totaux sont de 344,70 M€ AEM ou de 328,20 M€ hors droits.
Rendement AEM : 5,25 %
Rendement hors droits : 5,51%

Relocations
Acquisition (11) : Power&Signal a prolongé son bail pour 5 ans fermes jusqu’au 31.05.2025
Acquisition (9) à Munich-Neubiberg : 789 m2 + 101 m2 d’archives + 10 parkings, avec un bail ferme de 10 ans jusque octobre 2029 pour la société WOB. Loyer : 128 076 € HT HC.
Loyer : 890 m2 / 26372 = 3,37%, donc 54 M€ x 3,37% = 1,82 M€ donc 0,128 M€ / 1,82 = rendement 7,03 %
Acquisition (14) à Düsseldorf Wanheimer : la société Cancom GmbH a pris les locaux de MVise à leur libération. Bail ferme de 6 ans jusque décembre 2025 (option : renouvellement de 4 ans). Loyer 160 712 € HT HC.
Acquisition (12) : immeuble de Munich Feldkirchen. L’exploitant du restaurant d’entreprise a pris congé (il n’était pas tenu de verser un loyer).

Communiqué 3 mars 2020
Acquisition (15) : immeuble de 2015 à Ingolstadt Gaimersheim – 9153 m2 et 231 parkings – 25,54 M€ hors droits.
Loué à 100% à 2 sociétés dans le domaine automobile : Elektronische Fahrwerks GmgH (joint-venture avec Audi) et Akka DSO Gmbh. Loyer global annuel 1,5 M€ HT HC. Baux de 10 ans avec engagement ferme résiduel 5 ans.
Taux de rendement immédiat : 5,86%
Immeuble situé au nord de Munich dans un environnement privilégié, au sein d’un important pôle de bureaux (nombreuses entreprises du secteur automobiles comme Audi et certains de ses sous-traitants. A 10 minutes d’Ingolstadt (6ème ville de Bavière) et relié à Munich par l’A9.

2020 T1
Collecte : 51 M€, capitalisation 30.03.2020 501 M€
Acompte sur dividende : 10,15 € / part (1% / part)
Valeur de reconstitution 31-12-2019 : 1060,84
Valeur de réalisation 31-12-2019 : 893,37
15 actifs – 146 168 m2 -
TOF 93,38%

Communication Covid – 5 locataires nous ont approchés pour une demande de report des loyers du T2, pour une demande totale de 357 131 € soit 1,8% des loyers annuels (dont 71% sont sus accord de remboursement en fin d’année).

RA 2019
Répartition du patrimoine :
Ville A (Berlin, Cologne, Düsseldorf, Francfort, Hambourg, Munich, Stuttgart) : vénale 84,12 % / surface 80,30 %
Ville B (Bonn, Brême, Dortmund, Duisbourg…) : vénale 12,40 % / surface 16,60 %
Ville C (Wolfsburg, Essen…) : vénale 3,40 % / surface 3,10 %
Ville D : vénale 0 % / surface 0%

TOP 94,00% (au lieu de 94,00%)
8651 m2 vacants au total
820 m2 vacants - depuis T4 2016 ! - dans l’immeuble (4) de Brême – loyer potentiel 86 100 € /an
2327 m2 vacants dans l’immeuble (12) de Munich – loyer potentiel 294 996 € / an HT HC
3790 m2 vacants dans l’immeuble (9) de Munich – loyer potentiel 482 140 € / an HT HC
1280 m2 vacants dans l’immeuble (11) de Ratingen – loyer potentiel 14 235 € / an HT HC
TOF 95,50% (au lieu de 97,90%)
Congés au 01.01.2019 : 3902 m2 à Munich Neudiberg (locataire Artesyn).

14 immeubles, 48 locataires. 10 principaux locataires = 70% du revenu annuel global

Durée moyenne des baux fermes restant à courir : 5,0 (au lieu de 5,9)
Durée moyenne des baux restant à courir : 5,4 ans (au lieu de 6,2)
Profil énergétique des actifs : moyenne 205 kWh/m2 (au lieu de 161 fin 2018)

Calcul des rendements (principaux locataires)
Acquisition (10) : immeuble de 2003 (rénové en 2007) à Hanovre : 5,48%
Acquisition (11) : immeuble de bureaux à Ratingen : 5,57%
Acquisition (12) : immeuble de 2006 à Munich Feldkirchen : 4,75%
Acquisition (13) : immeuble de 2004 à Francfort Sossenheim : 5,32%
Acquisition (14) : immeuble de 2008 à Düsseldorf Wanheimer : 5,00%

Résultat par part
Résultat 2019 : 49,25 € (4,85%) au lieu de 53,55 en 2018 (5,35%) 
Revenu immobilier : 49,09 € au lieu de 53,47 €
Revenu financier : 0,16 (au lieu de 0,08 €)
RAN antérieur : 3,31 (au lieu de 4,64 €)
Résultat distribuable : 52,56 € (au lieu de 58,19 €)
Distribution brute : 49,12€ (au lieu de 51,48 €) : rendement 4,84% (au lieu de 5,15%)
Imposition : - 3,45 € (au lieu de - 6,48 €)
Distribution nette : 45,68 € (au lieu de 45,00 €) : rendement 4,50% (au lieu de 4,50%)
RAN cumulé : 3,44 € (au lieu de 6,72 €)

Emploi des fonds
Collecte 2019 : 202 M€ - commission de souscription 24,49 M€ = 177,51 M€ nets
Acquisition : 33 M€
Divers achats : 96 M€ (par les SCI)
Trésorerie : - 49,54 M€   
Endettement fin 2017 : 19,90% (94 M€) sur 40% autorisés

Valeur nette comptable : 890,82 M€        Valeur expertise : 217,74 M€
Valeur de reconstitution fin 2019 : 1060,84 €

Bénéfice : 53,55 € / part (7,2 M€) > distribution brute 51,48 € (6,97 M€) + RAN 2,07 € / part (0,91 M€)
Dividende brute 51,48 € - dividende distribué 45,00 € - RAN cumulé au 31.12 : 6,72 € (9,10 € fin 2017)

Placements indirects
SCI Cologne (8,27 M€ dans CCA = 94,00% des parts) pour l’immeuble (1)
SCI Eurovalys New Invest 1 (56,3 M€ dans CCA = 99,99% des parts) pour l’acquisition des immeubles (2) (3) (4) (5)
SCI Eurovalys New Invest 2 (40,4 M€ dans CCA = 99,99% des parts) pour l’acquisition des immeubles (8) (9)
SCI Eurovalys New Invest 3 (23,4 M€ dans CCA = 99,99% des parts) pour l’acquisition des immeubles (14)
SCI Eurovalys New Invest 4 (59,0 M€ dans CCA = 99,99% des parts) pour l’acquisition des immeubles (12)
SCI Eurovalys New Invest 5 (0 M€ dans CCA = 99,99% des parts) pour l’acquisition des immeubles

Détention directe par la SCPI
Immeubles (6) (7) (10) (11) (13)

Bonjour à Tous,

Je confirme avoir bien recu les 1,5% de rendement pour le T4 2020 soit 15,197€/parts comme bobnissa.

En rappel :
T1 2020: 10,15€ équivalent à 1%   -> ok
T2 2020: 10,15€ équivalent à 1%   -> ok
T3 2020: 10,15€ équivalent à 1%   -> ok
T4 2020: 15,197€ équivalent 1,5% -> ok (même si 1,497% pour être précis)

Objectif de 4,5% net de fiscalité Allemande tenu.

Attention il faut savoir que le T4.2020 comporte une particularité: Il est en réalité identique aux précédents (1%) auquel vous ajoutez +0,5% au prorata de votre jouissance sur l’année. C’est à dire qu’il faut avoir été en jouissance sur l’intégralité de 2020 pour bénéficier du total du +0,5%.

De ce que je comprends @loulou75015 et @InvestisseurInquiet, vos parts sont rentrées en jouissance courant de l’année 2020.

J’espère que cela réponds à vos inquiétudes.

JJbob

Dernière modification par JJbob (03/02/2021 09h58)

Les confrontations n’ayant lieu qu’une fois par mois en fin de mois ou début de mois suivant, il est normal de ne pas avoir de nouvelles. Vous avez probablement raté celle d’avril.

Les sociétés de gestion ne vont pas vous contacter tous les mois pour vous dire que vos parts ne sont pas encore acquises. Mais vous pouvez demander à votre CGP si il a une estimation.

Semaine prochaine sans nouvelle de la société de gestion ou de votre CGP, contactez votre CGP pour qu’ils se renseignent.
Je ne traite pas avec cette société de gestion en particulier mais toutes les autres que je connais renseigne aimablement si la souscription est passée ou pas.

J’ai eu exactement le même cas de figure avec une SCPI de PERIAL achetée au mois de Mars.

D’ailleurs je n’ai toujours aucune confirmation officielle, ni mail, ni courrier.

PERIAL ne voulait pas me répondre en direct quand je les appelai puisque la relation est avec mon conseiller. Et mon conseiller qui sollicitait PERIAL avait des réponses à coté de la plaque.

J’ai réussi à me créer un compte sur leur site en toute autonomie et j’ai pu y retrouver mes certificats de parts.
Peut-être vous pouvez tenter également de vous créer un compte sur leur site en cliquant sur "identifiant oublié" et en renseignant votre adresse email.

Vous voulez certainement parler d’un virement instantané, mais attention ce type de virement est  plafonné réglementairement à 15k€. Au delà c’est un virement classique en 24h à 48h.
Hors vous avez parlé d’un investissement de 120K€.

Je doute donc fort que les fonds leur soient parvenus le 30 Avril, mais plutôt début Mai.

Donc admettons qu’ils aient reçu les fonds au mois de Mai, le 1er jour du 4eme mois suivant la réception des fonds est le 1er Septembre.

Augmentation du prix de part

mail Eurovalys pour les associés a écrit :

Nous vous informons que la SCPI Eurovalys augmente son prix de part pour la seconde fois et met en place le prélèvement !

La société de gestion Advenis Real Estate Investment Management (Advenis REIM) a décidé, le 1er octobre 2021 d’augmenter le prix de souscription de la part de la SCPI Eurovalys, qui passe de 1 015 à 1 030 euros*, illustrant ainsi la valorisation de son patrimoine. Ces nouvelles conditions détaillées dans la note d’information de la SCPI s’appliquent à compter du 1er octobre 2021.
1 015 €     →     1 030 €
* soit 117,42 € TTC de commission de souscription par part, prélevée sur la prime d’émission.

Cette seconde augmentation du prix de la part de la SCPI Eurovalys valide la stratégie d’investissement de la SCPI ainsi que l’efficacité de la politique de gestion active d’Advenis REIM visant une valorisation potentielle du patrimoine immobilier sur le long terme, au profit de ses porteurs de parts.

Cette modification n’est pas soumise au visa de l’Autorité des Marchés Financiers (AMF), l’écart entre le prix de souscription et la valeur de reconstitution étant inférieur à 10 %.

L’augmentation du prix de la part s’accompagne de la modification du délai de jouissance au 1er jour du 6ème mois suivant la réception intégrale des fonds par la société sous réserve de la réception du dossier complet et conforme.

Bonjour,

je viens de parcourir attentivement le rapport annuel 2021.
Je relève quelques points importants.

ACQUISITIONS

Eurovalys délaisse les villes du Top 7 (catégorie A) pour les villes des autres catégories.
Répartition du patrimoine :

RA 2019
- Ville A (Berlin, Cologne, Düsseldorf, Francfort, Hambourg, Munich, Stuttgart) : vénale 84 % / surface 80 %
- Ville B (Bonn, Brême, Dortmund, Duisbourg…) : vénale 12,40 % / surface 16,60 %
- Ville C (Wolfsburg, Essen…) : vénale 3,40 % / surface 3,10 %
- Ville D : vénale 0 % / surface 0%

RA 2020
- Ville A (Berlin, Cologne, Düsseldorf, Francfort, Hambourg, Munich, Stuttgart) : vénale 62 % / surface 58 %
- Ville B (Bonn, Brême, Dortmund, Duisbourg…) : vénale 15,1 % / surface 18,40 %
- Ville C (Wolfsburg, Essen…) : vénale 15,1 % / surface 14,3 %
- Ville D : vénale 7,6 % / surface 9,1 %

RA 2021
- Ville A (Berlin, Cologne, Düsseldorf, Francfort, Hambourg, Munich, Stuttgart) : vénale 56 % / surface 51 %
- Ville B (Bonn, Brême, Dortmund, Duisbourg…) : vénale 14,1 % / surface 17,5 %
- Ville C (Wolfsburg, Essen…) : vénale 12,5 % / surface 11,8 %
- Ville D : vénale 17,5 % / surface 19,5 % (2020 : vénale 7,6 % / surface 9,1 %)

J’imagine que les rendements trop bas dans les villes du Top7 expliquent ce choix. Mais on s’oriente donc vers des actifs moins qualitatifs…
Eurovalys se justifie avec l’argument de la diversification géographique.

Point positif, la consommation moyenne en énergie des actifs baisse année après année, indiquant que la SDG vise des biens de qualité.
- 205 kWH/m2 fin 2019
- 153 kWh/m2 fin 2021 
On voit souvent apparaitre la certification BREEAM dans les acquisitions.

--

VACANCES LOCATIVES

- 8 651 m2 fin 2019
- 13 137 m2 fin 2020
- 32 208 m2 fin 2021

En 2021, de "gros" locataires ont donné congé : C&A (1794 m2) - TUI (8272 m2) - Lufthansa (8163 m2) - Altran (1112 m2), soit 19 341 m2 à eux 4.

Vacances fin 2020


Vacances fin 2021


(N) signifie que le congé est nouveau par rapport à l’année passée.
Un chiffre rayé indique une évolution, à la hausse (en rouge) ou à la baisse (en vert)

- TOF T1 2022 : 94,39% (BT T1)

- TOF T2 2022 : 94,98% (BT T2)
> Locaux vacants : 36 476 m2 (sur 388 843 m2)
> Congés donnés au S1 2022 : 9 931 m2 (pour loyer 1,25 M€ soit 126 € / m2) 
> Relocations au S1 2022 : 4 628 m2 (pour loyer 0,79 M€ soit 170 € / m2)
> Recettes locatives potentielles de la vacance = 4,29 M€

- TOF T3 2022 : 94,51% (BT T2)

La vacance reste importante, mais les relocations permettent une hausse des loyers.
Quelques exemples de relocations :
- En 2021, bureaux à Cologne 4861 m2 : hausse du loyer de 764 k€ à 890 k€
- En 2021, bureaux à Wolfsburg : hausse du loyer 171 € / m2 à 187 € / m2
- En 2019, bureaux à Neu-Isenburg : hausse du loyer de 54 k€ à 108 k€
- En 2019, bureaux à Munich-Beudiberg : hausse du loyer 128 € / m2 à 159 € / m2
- En 2019, bureaux à Dusseldorf-Wannheimer : hausse du loyer de 151 k€ à 161 k€

TUI représente le plus important congé, mais une indemnité de départ a été versée, elle représente l’équivalent du loyer jusque fin décembre 2023.

Dernière modification par maxicool (04/12/2022 08h21)

C’est marrant, ils ne disent rien sur la valeur de reconstitution par rapport à y un an