Suivez les discussions sur : Twitter Facebook RSS   Inscrivez-vous gratuitement à la newsletter : Newsletters   Utilisez la recherche : 
Membres  |  Mission

Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir, générer une rente et atteindre l’indépendance financière

Invitation Vous n'êtes pas identifié : inscrivez-vous pour échanger et participer aux discussions !

Information Nouveau venu dans cette longue discussion ? Consultez une sélection des messages les plus réputés en cliquant ici.

#51 29/04/2020 17h06

Membre
Réputation :   4  

Bonjour,
Il me semble que le crédit foncier a arrêté son activité, pourtant vous parlez d’un crédit conso chez eux, c’est encore possible ?

Hors ligne Hors ligne

 

#52 29/04/2020 17h52

Membre
Top 100 Réputation
Réputation :   219  

Le crédit foncier a été racheté par le groupe caisse d’épargne banque populaire (BPCE), il semble donc possible de financer de tels montages en travaillant avec les deux. Je crois que ddtee l’avait évoqué ? J’attends d’avoir moi même plus d’info avec ma caisse d’épargne pour faire un retour à ce sujet.

Le Crédit Foncier au sein du Groupe BPCE – Crédit Foncier

Le Groupe BPCE - Crédit Foncier Immobilier

www.google.fr/amp/s/www.moneyvox.fr/cre … format=amp

www.moneyvox.fr/credit/actualites/73135 … ieurs-scpi

Dernière modification par Malolechat (29/04/2020 17h58)


Parrainage : Linxea, Boursorama, Binck :)

Hors ligne Hors ligne

 

#53 29/04/2020 18h18

Membre
Top 20 Réputation
Réputation :   907  

Le conseiller m’a bien parlé du Crédit foncier pour le prêt à la consommation.
Je ne suis pas spécialement emballé car le prêt est forcément en nom propre et non au nom de la SCI donc les intérêts ne seraient pas déductibles. Mais je garde l’idée pour l’US.


Parrain BourseDirect  Yomoni  Linxea  Binck  Boursorama  Fortuneo  ENI  DirectEnergie  Igraal eBuyClub BLOG

Hors ligne Hors ligne

 

Favoris 1   [+1]    #54 12/06/2020 17h29

Membre
Top 20 Réputation
Réputation :   907  

Bonjour,

pour faire suite à mes entretiens avec un CGP de la CE relatés dans ce post, j’ai rencontré ce CGP pour prendre connaissance et faire avancer le projet.

La liste des SCPI disponibles sont celles proposées par Ciloger (Actipierre Europe, Pierre Plus, Atout Pierre Diversification) et par le Crédit Foncier (qui a été racheté par la CE).
A l’heure actuelle, l’ex Crédit  foncier (qui va bientôt changé de nom selon ses dires) propose les SCPI suivantes : Cristal Rente, Immorente, Patrimmo Commerce, Urban Coeur Commerce, Efimo1, Epargne foncière, LF Europimmo, PFO2, Primopierre, Primovie, Pierval Santé, PFO.

Il me parle d’une durée maximale de prêt à 15 ans, extensible sur demande à 20 ans.
Un dossier de prêt par SCPI (frais de dossier 300 euros minimum par SCPI)

Emprunter pour de l’US serait possible.

Les prêts seraient réalisés en "prêt perso" et non en "pro", même si c’est la SCI qui emprunte.

La garantie passerait uniquement par une caution (SACCEF). Le nantissement est impossible, où alors il faut avoir en face l’équivalent de 75% du montant emprunté.
De plus, selon ses dires, une demande de nantissement passe forcément en délégation régionale et il n’est pas aisé de l’obtenir… Il préfère éviter cette solution.

L’assurance de base est celle de la CNP, mais une délégation est possible (Generali ou celle de la BPCE). Il m’annonce un assurance de 0,64% sur 2 têtes 50/50 (mon âge : 49 ans) chez CNP et moins chez les 2 autres.

Je lui avais envoyé par mail mon projet pour qu’il puisse le travailler avant.

Il "tique" sur une chose : il n’est pas certain que les SCPI étrangères (achetées en US et donc non imposées en France) puissent être amorties dans la comptabilité, il n’est pas certain que les intérêts d’emprunt pour l’achat de ces SCPI étrangères puissent être déduits du résultat.
 
On en a déjà parlé de nombreuses fois. J’ai cherché et relu plusieurs topics sur le sujet.
Avait-on trouvé des textes de loi le prouvant ?

Merci !

Dernière modification par maxicool (12/06/2020 17h31)


Parrain BourseDirect  Yomoni  Linxea  Binck  Boursorama  Fortuneo  ENI  DirectEnergie  Igraal eBuyClub BLOG

Hors ligne Hors ligne

 

#55 16/06/2020 15h38

Membre
Top 20 Réputation
Réputation :   907  

Pour le suivi, je viens d’avoir un appel téléphonique du CGP de la CE, qui a eu quelques (mauvaises) "nouvelles" de la part de l’ingénieur patrimonial de la Banque Privée de la CE.

-

1/ ce n’est pas un prêt classique, mais un prêt spécifique "crédit objets divers" car le prêt est utilisé pour un objet qui n’est pas physique.

Je ne sais pas ce que ça veut dire, mais ça ressemble à un prêt à la consommation.
Le taux passe à 1,90 / 2,00% (gloups).

Ce taux correspond (bizarrement ou non) au taux du prêt à la consommation qu’il m’avait proposé le 29 avril par téléphone.

-

2/ il faut maintenant 20% d’apport pour que le projet puisse passer (sans passer en délégation régionale, qu’il veut absolument éviter).

-

3/ La SACCEF ne garantira pas la totalité du prêt mais seulement la moitié. L’autre moitié peut être garanti avec un nantissement des parts de SCPI ou d’un contrat externe à l’agence comme un contrat d’assurance vie (coût : 772 € pour l’acte de nantissement quel que soit le nombre de part de SCPI, mais il ne semblait pas sûr de lui).

Dans ce cas, si le coût de 772 € est "forfaitaire", je préfère tout garantir en nantissement.

-
   
4/ Il n’y aura qu’un seul prêt unique quel que soit le nombre de SCPI empruntées.

Il attend toujours la réponse de l’ingénieur patrimonial sur l’amortissement de l’usufruit temporaire des parts de SCPI étrangères et surtout sur la déductibilité des intérêts pour leur achat.
Il cherche une réponse claire dans le BOFIP (pas certain qu’il puisse la trouver).

-

A suivre !

Dernière modification par maxicool (16/06/2020 15h46)


Parrain BourseDirect  Yomoni  Linxea  Binck  Boursorama  Fortuneo  ENI  DirectEnergie  Igraal eBuyClub BLOG

Hors ligne Hors ligne

 

#56 27/06/2020 13h08

Membre
Top 20 Réputation
Réputation :   907  

> GoodbyLenine,

Je reviens de (re) (re) parcourir le topic en entier (avec beaucoup d’intérêt).
Vous disiez dans cette intervention :

La limite (aux pertes) est que les fonds propres ne peuvent pas trop diminuer (à 50% du capital il faut voter la poursuite de l’activité en AG, en négatif il faut d’autres précautions)

Sous-entendu, si j’ai bien compris : après le versement du salaire annuel minimal au gérant pour cotiser 4 trimestres (6686 € net + 3105 € de cotisations = 9791 € brut), la SCI peut être en perte, mais "raisonnablement".

Lorsque vous dites "les fonds propres ne peuvent pas trop diminuer", existe-t-il un "ordre de grandeur légal" pour rester dans le raisonnable ?

Merci d’avance pour votre réponse.

Dernière modification par maxicool (27/06/2020 13h09)


Parrain BourseDirect  Yomoni  Linxea  Binck  Boursorama  Fortuneo  ENI  DirectEnergie  Igraal eBuyClub BLOG

Hors ligne Hors ligne

 

#57 27/06/2020 16h54

Modérateur
Top 20 Réputation
Réputation :   2066  

Pour plus de détails, lire www.google.com/search?q=fond+propre+n%C … p;ie=UTF-8 , mais j’avais déjà résumé l’essentiel.  (et il faut distinguer "fonds propres" et "capitaux propres", ce que je n’avais pas fait)

En pratique, avec une SCI achetant des parts de SCPI, en PP et US, vous ne devriez pas rencontrer cette situation, sauf si très grosse baisse des distribution, mauvais choix d’investissement,  et trop grosse rémunération du gérant. Votre SCI devrait dégager un résultat comptable positif (et so le résultat fiscal est minime voire négatif, si vos SCPI ont pas mal de revenus étranger, ça importe peu sur les capitaux propres).


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

Hors ligne Hors ligne

 

[+1]    #58 27/06/2020 17h15

Membre
Réputation :   52  

L’obligation de reconstituer les capitaux propres, si ces derniers deviennent inférieurs à la moitié du montant du capital social, ne concerne pas les sociétés civiles.

Les associés étant responsable des dettes de la société civile (en proportion de leur détention dans le capital, pas de solidarité), les tiers sont « protégés » contrairement à une société de capitaux (comme la SAS ou SARL) dont la responsabilité des associés est limitée aux apports. Le législateur a instauré une sorte de sonnette d’alarme pour les sociétés de capitaux (elle vaut ce qu’elle vaut), qui n’est pas prévue et donc applicable (car non nécessaire) pour les sociétés civiles.

Dernière modification par alex470 (27/06/2020 17h19)

Hors ligne Hors ligne

 

#59 28/06/2020 14h59

Membre
Top 20 Réputation
Réputation :   907  

il faut distinguer "fonds propres" et "capitaux propres", ce que je n’avais pas fait

Pour une SCI "basique" investissant dans des SCPI, je pense que c’est la peu ou prou la même chose.

Capitaux propres =

+ capital apporté à l’origine
+ réserves légales
+ réserves facultatives (sommes des résultats des exercices précédents qui n’ont pas été distribués)
+ RAN (somme des résultats des exercices précédents qui n’ont pas été imputés des réserves)
+ RN de l’exercice

Autres fonds propres : émission de titres participatifs, etc (= des éléments peu communs)

Fonds propres = capitaux propres + autres fonds propres.
Autant dire, la plupart du temps (pour le "commun des mortels") : capitaux propres = fonds propres

--

Merci, mais les liens Google n’apportent pas la réponse à la question :

Lorsque vous dites "les fonds propres ne peuvent pas trop diminuer", existe-t-il un "ordre de grandeur légal" pour rester dans le raisonnable ?

Dernière modification par maxicool (28/06/2020 15h00)


Parrain BourseDirect  Yomoni  Linxea  Binck  Boursorama  Fortuneo  ENI  DirectEnergie  Igraal eBuyClub BLOG

Hors ligne Hors ligne

 

#60 28/06/2020 19h40

Membre
Top 20 Réputation
Réputation :   907  

Alex470,

si la "règle des 50%" ne s’applique aux SCI, quel est l’ordre de "grandeur acceptable" dans ce cas ?
M.erci.


Parrain BourseDirect  Yomoni  Linxea  Binck  Boursorama  Fortuneo  ENI  DirectEnergie  Igraal eBuyClub BLOG

Hors ligne Hors ligne

 

[+1]    #61 28/06/2020 20h42

Membre
Réputation :   52  

Maxicool,

Lorsque vous dites "les fonds propres ne peuvent pas trop diminuer", existe-t-il un "ordre de grandeur légal" pour rester dans le raisonnable ?

Je pense que GBL en précisant "pas trop diminuer" faisait référence uniquement à l’obligation légale de reconstituer les capitaux propres, si ces derniers deviennent inférieurs à la moitié du montant du capital social.

Comme précisé, celle-ci ne s’applique pas au SC.
De ce fait, il n’y a pas de contrainte légale à réaliser des pertes au sein d’une SC. Je pense donc que cet ordre de "grandeur acceptable" n’est pas un sujet pour une SC.

Si vous souhaitez amener la question plus loin :

si la "règle des 50%" ne s’applique aux SCI, quel est l’ordre de "grandeur acceptable" dans ce cas ?

c’est pour pousser la réflexion, dans ce cas, vous pouvez vous demander quel sera le regard d’autres tiers sur des pertes, on peut citer le banquier, le fisc, un associé … A chaque tiers et selon son intérêt, son degré de "grandeur acceptable".

Hors ligne Hors ligne

 

#62 28/06/2020 21h09

Membre
Top 20 Réputation
Réputation :   907  

OK. Donc, légalement pour une SC, il n’y a pas de limite. Merc.i.


Parrain BourseDirect  Yomoni  Linxea  Binck  Boursorama  Fortuneo  ENI  DirectEnergie  Igraal eBuyClub BLOG

Hors ligne Hors ligne

 

#63 28/06/2020 21h59

Membre
Top 100 Réputation
Réputation :   184  

Maxicool,

Avez vous présente le projet complet aux banques, ou avez vous limité la présentation à la Première phase, emprunt  seul, sans leur parler de votre fin de carrière en lien avec ce projet au bout de 12 ans ?

Il est possible (a mon avis du moins…) qu’une banque vous mette une condition de gérance bénévole de la sci jusqu’au remboursement complet des prêts. Quand je monte un LBO sur une TPE, on me met systématiquement une clause D’interdiction de distribution de dividendes pendant la durée du prêt + 2 ans, sachant que si le résultat est bon au bout de 3 exercices, en faisant une demande écrite, on m’autorise à distribuer en retour, De cette pratique courante, je me dis qu’il serait fort possible qu’un prêteur impose des clauses restrictives adaptées visant à garantir le bon remboursement de ces prêts, ce qu’on peut comprendre.

Hors ligne Hors ligne

 

#64 29/06/2020 06h45

Membre
Réputation :   52  

Serentis,

Dans les montages le plus souvent décrits dans le forum, il y a un fort apport en compte courant d’associé.
Si le banquier doit prévoir une clause de blocage, je le verrais plus demander (avant une interdiction de distribuer des dividendes) un blocage total ou partiel, d’une durée variable du compte courant d’associé, pour s’assurer que la société le rembourse bien en premier, avant de rembourser l’associé.
Ensuite, rien n’empêche au banquier d’ajouter une clause de non distribution de dividende et de rémunération de la gérance par-dessus, pour être ceinture et bretelles au maximum:) ( il aura de plus, au préalable, demander une caution personnelle de l’associé ou des associés).

Dans mon cas (sc déjà existante, à l’is achetant PP scpi à credit 25 ans, possédant déjà d’autres actifs) la banque "ne" m’a demandé qu’une caution personnelle (qui se superpose à ma responsabilité illimitée d’associé de SC).

Dernière modification par alex470 (29/06/2020 06h49)

Hors ligne Hors ligne

 

#65 29/06/2020 22h03

Membre
Top 50 Réputation
Réputation :   398  

J’ai du mal à comprendre comment une banque peut justifier une telle clause A PARTIR DU MOMENT où elle est bien évidemment payée en première.

Qu’elle protège le remboursement est logique mais bloquer les rémunérations de gérance….


L’argent est un bon serviteur et un mauvais maître (A. Dumas )

Hors ligne Hors ligne

 

[+1]    #66 30/06/2020 16h03

Membre
Top 20 Réputation
Réputation :   907  

Bonjour Serenitis,

je me suis limité à la présentation de la première phase (mais en partant sur un emprunt plus long, 15/20 ans). Déjà qu’emprunter pour de l"US les embête beaucoup, déjà que les CGP ne me semblent pas calé sur le sujet (et l’avouent directement), je me suis limité à l’essentiel.

Aucune banque ne m’a parlé de telles clauses.
 
Maxicool


Parrain BourseDirect  Yomoni  Linxea  Binck  Boursorama  Fortuneo  ENI  DirectEnergie  Igraal eBuyClub BLOG

Hors ligne Hors ligne

 

#67 30/06/2020 16h43

Membre
Top 100 Réputation
Réputation :   184  

Maxicool,

j’aurai fait comme vous dans le choix de limiter la présentation du projet en phase 1, car comme vous le dites, on a vraiment l’impression de les emmener en terre inconnue !

je m’étais posé la question en vous lisant de savoir si vous aviez tout déroulé, ce qui aurait pu expliquer un accueil "mitigé", et me disais que votre profil sécuritaire-fonction publique aurait pu vous éviter les clauses que j’évoquais ensuite.

A ce stade, si je puis le dire ainsi, vous voilà prévenu de futurs écueils que je vous souhaite de ne pas rencontrer toutefois.

@Alex470 : bien entendu le CCA est bloqué dans mon cas également sur les premières années.

@Mistervix : comme tout deal, chaque partie arrive avec ses pré-requis, certains sont négociables, d’autres moins…

Hors ligne Hors ligne

 

Information Nouveau venu dans cette longue discussion ? Consultez une sélection des messages les plus réputés en cliquant ici.

Discussions similaires à "investir en scpi sur une durée courte (12 ans) au sein d'une sci à l'is ?"

Pied de page des forums

Don Faites un don
Apprendre le bonheur