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#251 26/01/2019 18h00

Membre
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Je n’ai effectivement qu’un seul prêt pour l’ensemble des SCPI.

Bien à vous
cat

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#252 31/01/2019 15h59

Membre
Réputation :   5  

Bonjour à tous,

Petite question au sujet de la cession de valeurs mobilières logées dans la SCI à un associé. Prenons un projet théorique : je souhaite disposer de trésorerie en direct afin de réaliser un apport dans le cadre de l’acquisition d’une résidence principale (détenue en direct), mais mes SCPI sont logées dans ma SCI, et je peux donc difficilement utiliser ce patrimoine en apport (si je vends mes SCPI depuis ma SCI, ma SCI récupère de la tréso, mais celle-ci sera soumise au PFL en remontée de dividendes).

Est-il possible de vendre ces SCPI à un associé (à un prix de marché par exemple) afin qu’il les détienne en direct, et que cet associé les vende ensuite (générant donc de la tréso en direct) ?
       => La SCI aura généré éventuellement (si appréciation des parts) une plus-value professionnelle imposée à 15%, certes, mais c’est gérable.
       => L’associé ne devrait pas avoir fait de plus-value, car il a acheté au prix de marché et a revendu au prix de marché rapidement après. Il aura par ailleurs obtenu un crédit relais pour financer l’acquisition en attendant la revente. Il dispose enfin de la trésorerie nécessaire en vue de l’acquisition de son bien immobilier.

Il y aura certes un peu de frottement fiscal et un coût global de l’opération, mais qui me semblent plutôt acceptables. En revanche… le droit l’autorise-t-il ?

Merci d’avance pour vos avis toujours éclairés,
Shaka

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#253 31/01/2019 16h09

Membre
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Je ne comprends pas vraiment ce que vous voulez faire :
si l’associé a acheté avec un crédit (relais?) puis revendu, il a dû rembourser le prêt et il n’a plus rien entre les mains. Quel est le gain?

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#254 31/01/2019 16h22

Membre
Réputation :   5  

Oups, évidemment, vous avez raison. Je reformule l’hypothèse bloquante donc : il s’agirait soit d’une cession à l’euro symbolique, soit d’un transfert (apport ?) à l’un des associés. Bref, rien qui ne mobilise de fonds du côté associé.

Une autre solution pourrait être l’apport du cash détenu par la SCI suite à la cession des SCPI dans le cadre de l’acquisition du bien immobilier visé par l’associé, mais à mon avis on est dans l’abus de bien social là.

Le sujet général porte donc sur la possibilité de transformer le patrimoine de la SCI en € sonnants et trébuchants détenus par l’associé, en direct !

Shaka

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#255 31/01/2019 17h50

Membre
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… Le sujet général porte donc sur la possibilité de transformer le patrimoine de la SCI en € sonnants et trébuchants détenus par l’associé, en direct ! …

Désolé, mais les seules manières que je connaisse sont tout à fait classiques :
* remboursement d’apport (si apport il y a eu) éventuellement avec intérêt;
* distribution d’un dividende;
* rémunération par un salaire.

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#256 05/02/2019 11h00

Membre
Réputation :   11  

Je vais créer également une SCI a l’IS pour acheter des SCPI en empruntant

Que conseillez vous ensuite pour continuer a investir au travers de cette SCI s’il nous reste de l’épargne ?

Je pensais par exemple a acheter des parts de Corum (car je n’en aurais pas dans cette SCI et car je pense qu’elles sont interessantes à la marge dans un but de diversification), plutôt XL car je possède déjà des Origin en nom propre. Mais plutôt en PP ? Plutôt en US ?

Acheter des SIIC via un CTO ?

Ceux qui qui ont déjà un peu plus de recul avec leur SCI, qu’en pensez vous ?

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#257 05/02/2019 11h20

Membre
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Si vous apportez directement de l’argent à la société, le mieux, à mon avis, est de prendre de l’US de parts de SCPI plutôt que de la pleine propriété.
Sinon l’achat de SIIC (ou équivalents internationaux) est également pertinent.

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#258 05/02/2019 11h24

Membre
Réputation :   46  

Ou élargissez vos statuts de la SC (sans le I ?) pour pouvoir acquérir des ETF financiers et/ou immobiliers si vous souhaitez de grande diversification.

Par contre il vous en coutera les frais d’obtention du N° de LEI pour ouvrir un CTO au nom d’une personne morale (150 € la première année puis 50 € les années suivantes, environ). Ceci dit, ces frais sont bien moins cher que les frais associés à l’acquisition de SCPI ou des frais de notaires dans le cas d’acquisitions de biens immobiliers physiques…

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#259 05/02/2019 11h25

Membre
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Merci pour votre réponse

Et le rachat par la SCI de mes parts de SCPI détenues actuellement en nom propre ?
Je sais qu’il m’en coûterait environ 5% de frais mais au long terme n’y a t-il pas intérêt à le faire ?
Je détiens actuellement 110k de parts complètement remboursées

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#260 05/02/2019 11h25

Modérateur
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Je suis d’accord avec cat. Faites les 2 (Us et SIIC), et constatez l’impact sur votre bilan (Il faut attendre 2 ans pour bien le voir…).

Pour les SCPI détenues en propre, mieux vaut les vendre pour apporter le cash à la SCI IS, que les vendre à la SCI.


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#261 05/02/2019 11h31

Membre
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Le souci c’est qu’elles sont assez éparpillées et à capital fixe donc cela risque d’être un peu lourd et fastidieux

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#262 05/02/2019 11h58

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Je plussoie les conseils ci dessus, si vous souhaitez avoir un impact sur le bilan sans vous donner le détail je vais avoir le mien bientôt je vous donnerai l’impact sur mon bilan.

Dernière modification par roudoudou (05/02/2019 11h59)

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#263 05/02/2019 12h02

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OK thanks car moi le temps de boucler le tout ça devrait être d’ici quelques mois donc j’ai un peu de temps pour me décider sur ce point

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#264 05/02/2019 12h50

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Gamma76 a écrit :

Ou élargissez vos statuts de la SC (sans le I ?) pour pouvoir acquérir des ETF financiers et/ou immobiliers si vous souhaitez de grande diversification.

Attention quand même à la fiscalité pour les OCPVM : sauf dans de très rares cas, ils seront fiscalisés sur les plus-values latentes. Par contre, ce n’est pas le cas pour les titres détenus en direct.

Il est donc plus indiqué, à mon avis, de détenir les titres en direct (l’inconvénient étant qu’il est plus compliqué d’assurer la diversification).

Bien à vous,
cat

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#265 05/02/2019 12h59

Membre
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Oui ça sera une SC et non pas une SCI. Vu que cela ne change rien, autant ne pas se fermer des portes.
Effectivement, je pensais à un CTO pour des SIIC ou des REIT. Il y a donc quelques frais supplémentaires ?

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#266 05/02/2019 13h01

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Oui, les frais qu’indiquait Gamma76 :

Gamma76 a écrit :

Par contre il vous en coutera les frais d’obtention du N° de LEI pour ouvrir un CTO au nom d’une personne morale (150 € la première année puis 50 € les années suivantes, environ).

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#267 05/02/2019 13h27

Membre
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Et intégrer un CTO existant dans la SC ? Coûteux ? Intéressant ?
J’ai un CTO investi en REIT et SIIC d’environ 35k sans PV ou MV

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#268 05/02/2019 20h46

Membre
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Bonsoir,

J’ai pris un peu de temps pour étudier les SCI à l’IS et je me retrouve avec quelques questions sans réponse (ou bien parfois plusieurs réponses différentes) :
- Je lis par endroit que l’imposition "hors prélèvement sociaux" sur les dividendes peut être calculée après un abattement de 40%. Pourtant, personne n’en parle ici. Quelqu’un a-t-il une explication ? Est-ce que cela a disparu avec le PFU ?
- Est-ce facile de trouver de l’US pour des montants faibles ? Par exemple, si j’ai un CF > 0 est-ce qu’il me sera facile de réinvestir tous les 6 mois dans de l’US 15 ans l’excédent généré ?
- Les 5% de frais d’enregistrement de l’US s’appliquent aussi bien si la SCI achète de l’US que si elle vend la NP de ses parts détenues en PP à un associé (la société ne conservant donc que l’US) ?
- Les revenus issus de biens situés à l’étranger sont-ils intégralement exonérés d’IS ? Certains commentaires sur ce fil laissent parfois entendre que certaines "parties" de ces revenus peuvent être imposées.
- Est-ce possible de détenir plusieurs SCI à l’IS pour contourner le plafond applicable pour le taux d’imposition de 15% ?
- Si j’ai acheté "trop d’US" de SCPI investies à l’étranger et que je me retrouve avec des résultats négatifs, sur combien d’année puis-je reporter ce résultat négatif pour annuler les impositions futures ?
- Sommes-nous d’accord que pour le cas NARD le TRI pourrait significativement être amélioré en achetant de l’US à crédit en début de phase de capitalisation (même sur des SCPI investies 100% en France) ? Bien sûr, cela dans l’hypothèse où il serait possible de faire financer cet US…
- Une SCI impliquant au minimum 2 associés, j’imagine que la plupart font le choix de s’associer à leur conjoint (à 50/50). En cas de séparation, n’y a-t-il pas un risque ? Est-ce possible de verrouiller ce risque en choisissant bien les statuts ? Par exemple, si un conjoint veut retirer ses dividendes avant la phase de capitalisation mais pas l’autre, que se passe-t-il ?
- Question liée à la précédente, je vois que plusieurs personnes sur ce forum ont créé leur SCI via un site internet. Est-ce que cela ne vaut pas le coup de se faire conseiller physiquement pour la rédaction des statuts ?
- Je vois aussi que certains estiment les frais d’expert comptable à 500, d’autres à 1000. Pourquoi une telle différence ?
- Ce fil ne parle que de SCPI, mais je serais curieux de savoir : certains d’entre-vous ont-ils acquis d’autres types d’actifs immobilier (hors foncières côtées) via une SCI à l’IS ? Y voyez-vous un intérêt particulier ?

Merci d’avance aux âmes charitables qui pourront m’éclairer big_smile

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[+1]    #269 05/02/2019 21h11

Membre
Réputation :   5  

Mopp a écrit :

Bonsoir,

J’ai pris un peu de temps pour étudier les SCI à l’IS et je me retrouve avec quelques questions sans réponse (ou bien parfois plusieurs réponses différentes) :
- Je lis par endroit que l’imposition "hors prélèvement sociaux" sur les dividendes peut être calculée après un abattement de 40%. Pourtant, personne n’en parle ici. Quelqu’un a-t-il une explication ? Est-ce que cela a disparu avec le PFU ?
- Est-ce facile de trouver de l’US pour des montants faibles ? Par exemple, si j’ai un CF > 0 est-ce qu’il me sera facile de réinvestir tous les 6 mois dans de l’US 15 ans l’excédent généré ?
- Les 5% de frais d’enregistrement de l’US s’appliquent aussi bien si la SCI achète de l’US que si elle vend la NP de ses parts détenues en PP à un associé (la société ne conservant donc que l’US) ?
- Les revenus issus de biens situés à l’étranger sont-ils intégralement exonérés d’IS ? Certains commentaires sur ce fil laissent parfois entendre que certaines "parties" de ces revenus peuvent être imposées.
- Est-ce possible de détenir plusieurs SCI à l’IS pour contourner le plafond applicable pour le taux d’imposition de 15% ?
- Si j’ai acheté "trop d’US" de SCPI investies à l’étranger et que je me retrouve avec des résultats négatifs, sur combien d’année puis-je reporter ce résultat négatif pour annuler les impositions futures ?
- Sommes-nous d’accord que pour le cas NARD le TRI pourrait significativement être amélioré en achetant de l’US à crédit en début de phase de capitalisation (même sur des SCPI investies 100% en France) ? Bien sûr, cela dans l’hypothèse où il serait possible de faire financer cet US…
- Une SCI impliquant au minimum 2 associés, j’imagine que la plupart font le choix de s’associer à leur conjoint (à 50/50). En cas de séparation, n’y a-t-il pas un risque ? Est-ce possible de verrouiller ce risque en choisissant bien les statuts ? Par exemple, si un conjoint veut retirer ses dividendes avant la phase de capitalisation mais pas l’autre, que se passe-t-il ?
- Question liée à la précédente, je vois que plusieurs personnes sur ce forum ont créé leur SCI via un site internet. Est-ce que cela ne vaut pas le coup de se faire conseiller physiquement pour la rédaction des statuts ?
- Je vois aussi que certains estiment les frais d’expert comptable à 500, d’autres à 1000. Pourquoi une telle différence ?
- Ce fil ne parle que de SCPI, mais je serais curieux de savoir : certains d’entre-vous ont-ils acquis d’autres types d’actifs immobilier (hors foncières côtées) via une SCI à l’IS ? Y voyez-vous un intérêt particulier ?

Merci d’avance aux âmes charitables qui pourront m’éclairer big_smile

Bonsoir,

Je ne sais pas répondre à toutes vos interrogations, néanmoins (et avec de possibles erreurs dans mes réponses, je suis moi-même plutôt débutant sur le sujet) :
1- L’abattement existe encore si vous optez pour l’imposition au barème de l’IR, mais pas si vous optez pour le PFU.
2- J’aurais tendance à dire que oui, mais pas sûr en revanche sur la durée de 15 ans (plutôt 5 & 10, d’ailleurs le 15 ans peut être un peu plus "risqué").
3- NSPR
4- Je n’y avais pas pensé, mais vous soulevez un bon point. Je connais les 2 régimes applicables en cas de détention en direct, mais pas pour les SCI à l’IS. Suis curieux aussi.
5- Oui, rien n’interdit d’avoir plusieurs SCI à l’IS.
6- Pas de durée limite de ce que j’en sais
7- Oui, vous le verrez à travers une simulation. Certaines banques financent de l’US mais ce n’est pas toujours évident. Acheter de l’US en fonds propres reste assez pertinent tout de même en fonction de ses objectifs.
8- Les statuts permettent de verrouiller de nombreux sujets en effet (notamment clauses d’agrément). A 50/50 il n’y aura pas de majorité permettant le versement de dividendes en l’espèce ?
9- Un conseil peut intervenir surtout si les statuts sortent de l’ordinaire en termes de clauses particulières (on m’a proposé un budget de 1100€ par exemple). Si pas de complexité particulière, vous pouvez vous appuyer sur de la littérature spécialisée (type le livre de Pascal Denos sur les SCI, ou CREATION SCI, aide pour créer une société civile immobilière). Tout dépend du montant investi via la SCI (amortissement des frais fixes) et du degré de sérénité que vous souhaitez obtenir.
10- J’ai également eu une proposition de budget pour l’EC, à 1000€. Des EC "low cost" (sans forcément induire une qualité de travail inférieure, mais il faut alors bien choisir) proposeront 500-600€ (je veux bien une mise en relation d’ailleurs…). La gestion comptable d’une SCI même à l’IS n’étant pas non plus rocket science, je vais opter pour du low cost et probablement faire ça moi-même à moyen terme.
11- NSPR

Bon courage !

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#270 05/02/2019 22h14

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Pour plusieurs SCI à l’IS, cela ne pose vraiment de souci même si chacune d’entre elles présente exactement la même composition ?

Pour de l’US pour de faibles montants, cela se démocratise de plus en plus. Je pense que Corum le fait assez facilement par exemple

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#271 05/02/2019 23h34

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Pour compléter les réponses déjà données plus haut :

Mopp a écrit :

- Les revenus issus de biens situés à l’étranger sont-ils intégralement exonérés d’IS ? Certains commentaires sur ce fil laissent parfois entendre que certaines "parties" de ces revenus peuvent être imposées.

Oui. Néanmoins un impôt est déjà prélevé à l’étranger.

Mopp a écrit :

- Ce fil ne parle que de SCPI, mais je serais curieux de savoir : certains d’entre-vous ont-ils acquis d’autres types d’actifs immobilier (hors foncières côtées) via une SCI à l’IS ? Y voyez-vous un intérêt particulier ?

Il me semble qu’une partie des gens détenant des locaux commerciaux le font également par le biais de SCI à l’IS.

Bien à vous,
cat

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#272 06/02/2019 02h18

Modérateur
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SCPOShaka a écrit :

1- L’abattement existe encore si vous optez pour l’imposition au barème de l’IR, mais pas si vous optez pour le PFU.
2- J’aurais tendance à dire que oui, mais pas sûr en revanche sur la durée de 15 ans (plutôt 5 & 10, d’ailleurs le 15 ans peut être un peu plus "risqué").
3- NSPR
4- Je n’y avais pas pensé, mais vous soulevez un bon point. Je connais les 2 régimes applicables en cas de détention en direct, mais pas pour les SCI à l’IS. Suis curieux aussi.
5- Oui, rien n’interdit d’avoir plusieurs SCI à l’IS.
6- Pas de durée limite de ce que j’en sais
7- Oui, vous le verrez à travers une simulation. Certaines banques financent de l’US mais ce n’est pas toujours évident. Acheter de l’US en fonds propres reste assez pertinent tout de même en fonction de ses objectifs.
8- Les statuts permettent de verrouiller de nombreux sujets en effet (notamment clauses d’agrément). A 50/50 il n’y aura pas de majorité permettant le versement de dividendes en l’espèce ?
9- Un conseil peut intervenir surtout si les statuts sortent de l’ordinaire en termes de clauses particulières (on m’a proposé un budget de 1100€ par exemple). Si pas de complexité particulière, vous pouvez vous appuyer sur de la littérature spécialisée (type le livre de Pascal Denos sur les SCI, ou CREATION SCI, aide pour créer une société civile immobilière). Tout dépend du montant investi via la SCI (amortissement des frais fixes) et du degré de sérénité que vous souhaitez obtenir.
10- J’ai également eu une proposition de budget pour l’EC, à 1000€. Des EC "low cost" (sans forcément induire une qualité de travail inférieure, mais il faut alors bien choisir) proposeront 500-600€ (je veux bien une mise en relation d’ailleurs…). La gestion comptable d’une SCI même à l’IS n’étant pas non plus rocket science, je vais opter pour du low cost et probablement faire ça moi-même à moyen terme.
11- NSPR

Je suis d’accord avec la majorité des réponses. Quelques nuances ou ajouts :
2- Ca va dépendre de la SCPI (pour celles où la société de gestion s’occupe de trouver la contre-partie, ce sera assez facile, pour les autres quasi impossible), et sur 15 ans vous risquez d’attendre un bon moment.
3- De quoi parlez-vous ? Il y a 5% de droits à payer au fisc lors de toute cession de parts d’une société à prépondérance immobilière (cf source). Si vous achetez de l’US (ou de la PP) de parts nouvellement créées (SCPI à capital variable, ou  capital fixe lors d’une augmentation de capital) : pas de 5% à payer. Si c’est pour une SCPI à capital fixe sur le marché secondaire géré par la société de gestion : les 5% sont inclus dans le prix payé par l’acheteur. Si c’est à l’occasion d’une vente de gré à gré d’US ou de NP ou de PP : il faudra payer les 5% au fisc, et fournir le formulaire attestant du paiement à la société de gestion pour qu’elle enregistre le transfert de propriété des parts dans ses livres. Le montant des droits sur l’US ou la NP (temporaire) n’est pas calculé sur le prix payé par l’acheteur, mais sur 23% (si durée de moins de 10 ans, 46% si 11 à 20 ans, 69% si 21 à 30 ans) de la valeur de la PP. Le montant des droits sur l’US ou la NP viager sera calculé sur un %, dépendant de l’âge de l’usufruitier de la valeur de la PP.
4- les produits de location de biens situés à l’étranger sont, dans toutes les conventions ficscales que j’ai lues, uniquement imposées dans le pays où est situé le bien. En conséquence, ces produits sont retirés du résultat comptable pour obtenir le résultat fiscal, qui sert de base au calcul de l’IS, en France. C’est ce que d’aucuns peuvent appeler "exonérés d’IS" (mais ce n’est pas ainsi que je le formulerais : il n’y a juste pas double imposition sur ces produits).
5- Oui, mais la complexité que ça induit (et les frais fixes) vous freineront. De plus, avec plusieurs SCI ayant la même activité et les mêmes associés, je ne me sentirais pas à l’abri d’une qualification d’abus de droit (la création de multiples SCI avec comme unique objectif de minimiser l’impôt, ça pourrait poser problème…).
7- Oui, mais les banques vous limiteront assez vite…
8- Etre à 50/50 dans une société avec son ex-conjoint après un divorce peut tourner au cauchemar, et au blocage de la société.  (lisez ceci)
9- A la lecture de vos questions : pour vous ça semble valoir le coup de se faire épauler par un professionnel.
10- Si vous ne l’avez jamais fait , faites vous épauler par un pro : les erreurs peuvent couter cher !
11- Il y a plein de membres du forum qui ont acquis des biens physiques via SCI IS (souvent pas les mêmes que ceux qui cherchent à éviter de devoir gérer des locataires, et se tournent pour ceci vers les SCPI ou les foncières).


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#273 06/02/2019 22h20

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Suite de mes pérégrinations, Crédit Foncier : taux pourri (bon ça, on s’en doutait), pas de financement d’US, pas de SCPI étrangères (donc pas de Corum en US ou de Novapierre Allemagne en PP)

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#274 06/02/2019 22h32

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Ah ben oui ca s’est certain le crédit foncier est très restrictif. Ils me prêtaient 75kE, j’ai pu emprunter 750kE avec une banque normale…

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#275 06/02/2019 22h51

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Je pensais gagner de la liberté totale au moins de choix de SCPI et sans contrainte de domiciliation ou d’épargne en échange des taux supérieurs. Mais ça n’est pas vraiment le cas

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