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Forums de la communauté des investisseurs heureux

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#51 12/03/2020 22h06

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Pourquoi, vous pensez que les SCPI peuvent prendre chère? Une SCPI peut-elle faire par exemple faillite lors d’une crise ? En général une fois que la crise est passé, ensuite la SCPI reprends son cours non ?..

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#52 12/03/2020 22h25

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Temporisez, le temps est votre allié. Vous verrez dans 2 ou 3 mois si tout cela s’est calmé ou s’il convient d’attendre encore.

Pourquoi toutes ces questions ?

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#53 12/03/2020 22h29

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Car je viens de signer mon prêt et je me demande donc si j’ai pas fais une erreur.. J’étais super content d’obtenir ce prêt, mais je me pose tout simplement des questions par rapport à cet investissement..

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#54 12/03/2020 22h34

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Rétractez-vous.
Il est inutile de se faire peur en ce moment, vous en reprendrez plus tard. Et si le robinet du crédit s’est éteint, c’est la vie !

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#55 16/06/2020 00h17

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WhiteTiger, le 15/06/2020 a écrit :

Pour ce qui est du dilemne SCPI en direct et SCPI en AV, je partage l’avis de Surin, sans parler du risque de contre-partie spécifique à l’AV.

Il y a un risque de contre-partie spécifique en AV c’est vrai. Mais la liquidité est bien meilleure (vente en une semaine, garantie de pouvoir vendre)

En gros en cas de grosse crise il sera possible pour les plus vigilants de solder rapidement leurs SCPI en AV mais ceux qui les ont en NP seront scotchés.

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[+2]    #56 16/06/2020 00h27

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Vous avez effectivement une (certaine) garantie de liquidité, par contre vous n’avez aucun contrôle sur le prix d’exécution. Pouvoir vendre l’ensemble de ses parts, c’est bien. Les vendre pour une bouchée de pain (ou moins), peut-être moins.

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#57 16/06/2020 00h32

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Sur des SCPI a capital variable (ce qui est désormais le cas de 95% des SCPI en AV), le prix d’execution est le prix de la part. C’est fixé contractuellement avec l’assureur. Et le prix de la part ne peut etre changé du jour au lendemain

Mais je suis bien d’accord que cette porte de sortie sera réservée aux plus rapides en cas de grosse crise car elle deviendra vite trou de souris.

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#58 16/06/2020 08h47

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En cas de grosse crise, c’est plutôt le risque de contre-partie qu’il faut craindre. Et, cela peut tomber du jour au lendemain, sans crier gare, et peut faire tout perdre.

Et, comme vous l’avez dit, la plupart des SCPI sont à capital variable. Le risque de baisse du prix des parts liés à la vente massive des associés est nulle: C’est la SDG qui fixe le part de la part dans une fourchette de +-10% des évaluations des experts.

Enfin, d’une manière générale, je ne crois pas que l’on puisse être "réactif" sur ce type de support qu’il soit en AV ou en direct.


“The pessimist complains about the wind; the optimist expects it to change; the realist adjusts the sails.” W.A Ward

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Favoris 1    #59 16/06/2020 09h26

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Asn540 a écrit :

Sur des SCPI a capital variable (ce qui est désormais le cas de 95% des SCPI en AV), le prix d’execution est le prix de la part.

Il faudrait donner une source svp. Qu’appelez-vous "prix d’execution", la valeur de retrait ?
Ou encore, qu’appelez-vous "prix de la part", la valeur d’achat moins les frais en AV ?
C’est ambigu.

Asn540 a écrit :

Et le prix de la part ne peut etre changé du jour au lendemain

Pourquoi ne le pourrait-il pas ?

Sur la "garantie de pouvoir vendre", c’est bien entendu un effet d’annonce. Si oui, à quel prix ?
Cela fait partie en fin de compte des idées reçues déjà discutée dans ce sujet :
Assurance-vie : les idées reçues véhiculées grâce au marketing !
Ou encore avec les conditions générales qui ne garantissent jamais la liquidité, en plus d’expliquer que le prix dépendra des conditions de marché.

Nous n’avons aucun retour d’expérience mais il faut garder à l’esprit que le mécanisme mis en place en cas de ventes massives fera s’aligner le prix sur celui du fonds de remboursement, correspondant à un prix décoté quoiqu’il en soit.

WhiteTiger a écrit :

Et, comme vous l’avez dit, la plupart des SCPI sont à capital variable. Le risque de baisse du prix des parts liés à la vente massive des associés est nulle: C’est la SDG qui fixe le part de la part dans une fourchette de +-10% des évaluations des experts.

Le risque n’est pas nul, la SdG a une certaine latitude justement et l’utilisation du fonds de remboursement fait baisser le prix de ceux qui souhaitent vendre rapidement.

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#60 16/06/2020 10h40

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Effectivement, le risque est plutôt limité mais pas nul.

J’ai écrit un peu vite. Merci d’avoir clarifier. Pour le reste, je partage vos propos.

Sans parler du fait que s’il s’agit de vendre des parts pour réinvestir dans un autre support, tout en restant dans le cadre de l’AV, cela peut ne pas trop poser de problème.

S’il s’agit de vendre pour récupérer ses fonds (et fermer son AV), c’est une autre histoire. Les assureurs sont parfois peu enclin à réaliser cette opération avec diligence. Par expérience, cela peut prendre des mois…


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#61 16/06/2020 11h07

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Asn540 a écrit :

Sur des SCPI a capital variable (ce qui est désormais le cas de 95% des SCPI en AV), le prix d’execution est le prix de la part. C’est fixé contractuellement avec l’assureur. Et le prix de la part ne peut etre changé du jour au lendemain

Je conteste ce propos. Pour 2 raisons :
- j’ai un petit contrat AV ou la valorisation se fait sur la valeur de réalisation pour les SCPI à capital variable, d’ou des variations du capital chaque année indépendamment du maintien, ou de l’augmentation du prix de la part. en pratique ça a même baissé une année pour PFO2.
- j’ai lu des annexes SCPI (c’est quasi systématique de signer une annexe pour investir en SCPI en AV) qui précisaient justement qu’en cas de marché des parts perturbé (ce n’est pas le terme exact mais c’est l’idée) la valorisation et notamment les désinvestissement se ferait sur la valeur de réalisation et non plus le prix de retrait.

Les assureurs, certains tout du moins, ne semble pas complètement idiot et se protègent de façon a ne pas devoir faire sortir un assuré à un prix de retrait qui serait surcoté dans le cas ou la valeur de réalisation aurait baissé.
Attention donc à ne pas généraliser, même si pour Spirica votre propos est juste.

Dernière modification par cedREIM (16/06/2020 13h05)


Parrain ING : ASMYFZA

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#62 17/06/2020 13h59

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Passion, le 15/06/2020 a écrit :

Concernant les contrats d’assurance vie, vous pouvez par exemple vous renseigner sur le contrat Darjeeling qui semble très intéressant au niveau des SCPI ( frais etc ) comparé a d’autres contrats ou effectivement cela peut rogner le rendement.

Merci pour ces réponses. J’ai deja ouvert une AV chez Darjeeling en effet.
Finalement, pour un investissement qui ne peut qu’être progressif (car apport provenant d’un salaire mensuel), L’AV me semble la meilleure solution et l’investissement SCPI en direct difficile. Est-ce que certains d’entre vous ont investi progressivement sur des SCPI en direct ? Merci

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#63 17/06/2020 14h13

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Ce n’est pas si dur que cela, le ticket d’entré a bien baissé. Il est souvent à 5 ou 10 000€. Il est possible d’économiser et d’investir 1 fois par an ou par semestre, par exemple.

Certaines SCPI permettent aussi un investissement programmé mensuel (voir Corum par exemple). Corum offre aussi la possibilité de réinvestir les loyers automatiquement dans l’acquisition de part supplémentaires.


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#64 13/09/2020 16h20

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Bonjour,

Point de performance sur les SCI depuis le début de l’exercice 2020 (arrêté au 13/9) en comparaison de 2019.
https://www.devenir-rentier.fr/uploads/6148_sci_9_2020.png

On note une forte diminution des rendements. Cela provient en grande partie de la part des foncières cotées dans les portefeuilles en début d’année j’imagine. Comme je conserve chaque année les reportings de mes placements (parce qu’ils disparaissent subitement remplacés par les plus récents) je peux faire une comparaison smile

Exemple : CAPIMMO avait 8% de foncières cotées et semble très touchée….ils n’en ont plus que 2% dans le reporting de fin aout.
L’indice des foncières cotées européennes a perdu 20% depuis le début de l’année donc si on fait un contrôle de cohérence :
-.2*.08=-1.6 point de rendement en moins pour Capimmo, ce qui n’explique pas toute la baisse en comparaison de l’année dernière.

LF MULTIMMO n’avait que 1% de foncières cotées et on voit que la performance est moins touchée que CAPIMMO en proportion.

SOFIDY Convictions en avait 3%.

Via générations par contre, totalement investie sur le viager résidentiel, n’est pas affectée ce qui paraît cohérent, au contraire le marché paraît porteur.

TANGRAM est un cas particulier car suite à la baisse de 20% de l’indice ils en ont sensiblement remis une couche avec un renforcement de 35 M€ et ce pari, bien que risqué pour une SCI, leur a plutôt réussi puisqu’ils ont largement récupéré la performance perdue au global comme le montre le schéma suivant extrait de leur reporting: 
https://www.devenir-rentier.fr/uploads/6148_tangram.png

Si quelqu’un a les infos pour SOGEVIMMO que je ne détiens pas cela permettrait de compléter le tableau svp.

nb : suis porteur de certains de ces placements

Dernière modification par skywalker31 (13/09/2020 16h40)


"Ne nous soumets pas à la tentation du stock picking…" - Portefeuille et Mon blog

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#65 13/09/2020 17h29

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Bonjour Skywalker,

Très intéressant et instructif votre tableau.

Savez-vous à quel rythme sont réévaluées les SCPI ? En effet, un certain nombre d’investisseurs metttent en place des stratégies d’achat par ex SCI IS alors que la visibilité est très faible concernant la valorisation de ces scpi, je ne saisis pas trop cet engouement surtout en post-crise covid immédiat.

Dernière modification par RadioInvest (13/09/2020 17h30)


Primum non nocere

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[+1]    #66 13/09/2020 18h32

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Le prix de part des SCPI à capital variable est réévalué une fois par an lorsqu’il est réévalué.
Les prochains changements devaient avoir lieu après que les gérants aient pris connaissance des valeurs d’expertise à fin 2020, certains réévaluent le prix rapidement, d’autres attendent le milieu de l’année suivante.
Quoiqu’il en soit aujourd’hui le prix des SCPI est basé sur des valeurs d’expertise à fin 2019 donc le Covid n’est pas prix en compte, le gérant fixe le prix entre 90% et 110% de cette valeur d’expertise corrigée des emprunts, trésorerie et frais divers.

En ce qui concerne les SCPI à capital fixe, il y a un marché d’offre et de demande mensuel en moyenne qui retraduit davantage et plus rapidement le potentiel de valorisation des actifs, même si parfois c’est à l’excès, dans un sens comme dans l’autre (à la baisse ou à la hausse).

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#67 13/09/2020 20h24

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Merci Surin pour votre retour.

Il est donc urgent de ne pas se précipiter sur les SCPI à capital variable ? Car je ne comprends pas le positionnement de certains sur un actif dont la valeur à ce jour ne traduit pas la vraie valeur (probablement plus faible) ; ne vaudrait-il pas mieux différer ce type d’investissement afin de connaître l’étendue des réajustements des valorisations (ainsi que des rendements en baisse pour combien de temps ?).


Primum non nocere

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#68 15/01/2021 13h43

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Pour info pour GF Pierre seuls 90% des revenus sont distribués. Cette ponction se faisant au niveau de l’assureur, les performances affichées sur les rapports réguliers et par certains courtiers sont surestimées. Malgré tout le niveau de frais total de cette sci est à priori dans la fourchette basse.

Au sujet des frais il n’est pas aisé de s’en faire une idée précise, les sci semblent en effet avoir une certaine latitude sur la façon de les présenter. Ainsi certaines affichent dans leur brochure uniquement la commission perçue par la société de gestion, alors que d’autres y incluent des dépenses supplémentaires, par exemple les droits payés pour l’acquisition des immeubles. Certaines parlent en TTC, d’autres en HT (capimmo), facturent des commissions mouvements ou non… Le DIC/DIS est censé donner une vision globale et standardisée des frais en raison de son caractère réglementaire, mais je ne suis pas sûr qu’il soit d’une grande aide car les % varient parfois de façon importante à seulement 6 mois d’intervalle (impact des acquisitions ?).

Il est aussi délicat de faire des généralités sur les SCI car il en existe plusieurs types. Certaines investissent majoritairement via d’autres produits et sont donc extrêmement diversifiées (capimmo, tangram, convictions immobilières..), en contrepartie sans doute d’une structure de frais plus lourde. D’autres (plus rares) investissent majoritairement en direct (gf pierre, aviva patrimoine immo..) et sont donc moins diversifiées. La liquidité d’une SCI se situe généralement entre la SCPI & l’OPCI.

Au final comme déjà dit un inconvénient majeur des SCI est d’être très opaques. J’ai l’exemple d’une SCI qui n’évoque pas le covid dans son reporting alors qu’elle est impactée ! GBL avait écrit un message très pertinent à ce sujet :  SCI Cardimmo de Cardif : vos avis sur la SCI Cardimmo ?
Je me demande s’il ne faudrait pas relever le plafond des OPCI en immo non coté de 60 à 70-80%, afin que ce véhicule, plus transparent que la SCI, puisse combattre avec les mêmes armes. Ou alors revoir la méthode de valorisation des SCPI, la règle des +/-10% me semblant présenter plus d’inconvénients que d’avantages.

Enfin concernant le match de la performance des SCI vs SCPI en AV, d’après mes calculs les SCPI se sont révélées plus rentables que les SCI en général au delà de 4/5 ans de détention (frais d’entrée vs frais récurrents et perf). Mais derrière ce chiffre unique il y a de fortes disparités et ce délai peut être raccourci, ou significativement rallongé (contrat ne distribuant pas tous les revenus des scpi par ex). Cette diversité des conditions des contrats complique les comparaisons. En sachant que même au sein d’un contrat, il n’est pas possible d’obtenir la performance passée d’une scpi sans la calculer, les indicateurs usuels (TDVM & TRI) communiqués par les SCPI n’étant valables que pour la détention en direct.

Dernière modification par NicolasV (15/01/2021 13h55)

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