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#351 18/05/2019 08h56

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Enterite, s’il ne manque dans votre fichier que la prise en compte de revenus étrangers, il n’y a pas de difficultés à l’ajouter : il suffit de pondérer le montant de revenus utilisé pour calculer l’impôt par la proportion de revenus de source française.
Je crois que c’est difficile d’obtenir un simulateur totalement exhaustif.

Bien à vous,
cat

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#352 18/05/2019 12h32

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J’ai réussi à intégrer ça dans mon propre simulateur.
Mon constat c’est qu’il est très facile de ne payer aucun IS durant la période d’usufruit même avec une part de revenu étranger modeste. Je me dis que c’est trop simple.

Je soumettrai mon modeste simulateur la semaine prochaine et serai preneur de vos retours.

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#353 18/05/2019 14h32

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Une part d’US sur des SCPI hors france d’1/3 environ suffit pour ne pas payer d’IS sur un montage complet en US.

Après suivant la proportion de revenus français tirée de SCPI en PP, il faut arbitrer le montant d’US étranger. Au-delà de l’optimisation pure, le but est quand même d’investir dans des produits à LT dont la qualité est importante.

Avant l’optimisation de la fiscalité, un bon choix de SCPI et une diversification sont les meilleurs garants d’un investissement.

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#354 24/05/2019 11h10

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Pourquoi opter pour une SCI a l’IS et pas une SAS ? Cela semble plus souple

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[+1]    #355 25/05/2019 20h35

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Petite histoire : je suis allé voir la BPE pour ce montage, et ils m’ont dit qu’ils le faisaient en SCI et pas pour des SAS(U). C’est selon eux un emprunt professionnel et non patrimonial.

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[+1]    #356 26/05/2019 10h12

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La SCI permet de bénéficier des taux immobiliers alors que la SAS impose des taux pro dont les taux sont plus élevés.
Le prêt avec une SCI se concrétise comme pour un achat immobilier personnel.

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#357 27/05/2019 11h26

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Petite subtilité concernant la SCI, pour bénéficier d’un taux immobilier classique, il faut que la SCI soit considérée comme "familiale" (associés personnes physiques uniquement).

Je suis en train de faire des demandes de prets via ma SCI (associé personne morale 80%, associés personnes physiques 20%), les prêts octroyés sont "professionnels", il faut alors négocier avec la banque pour que le taux soit du même ordre de grandeur qu’un taux immo.


Parrainages : Binck, Fortuneo, Bourse Direct, Banque Fiducial

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#358 01/06/2019 19h24

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Bonjour à tous,

Je considère, avec un ami, la constitution d’une SCI IS pour investir en SCPI.

Quelques infos sur mon ami/moi:

Situation professionnelle : CDI/CDI
Age: 25 ans/25 ans
TMI : 41%/41%(passage potentiel à 45% dans 3/4 ans)
Salaire annuel: 50k€ + 5k€ variable / 75k€ + 15k€ variable
Charges fixes mensuelles de loyer : 1000€ / 1000€

Notre situation professionnelle (travail > 60h/semaine) ne nous permet pas d’envisager sérieusement de l’investissement locatif réel car nous n’avons pas le temps pour le gérer.

Nous souhaiterions profiter du faible cout du crédit et de notre capacité d’emprunt pour nous constituer un patrimoine sur une quinzaine d’année.
La question de savoir si nous souhaitons utiliser ce capital pour un projet ou pour avoir des revenus complémentaires n’est pas tranché.

Nous considérerons le choix du nombre de SCPI et du nom de ces derniers dans notre portefeuille dans un second temps.

Comme nous sommes jeunes, nous avons peur d’un investissement qui nous contraindrait trop (du à la relative illiquidité des SCPI), mais sommes aussi déterminés à utiliser au maximum l’effet de levier et notre capacité d’endettement.

Nous vous sollicitons pour savoir si:
1/ Vous confirmez que ce montage est adapté à notre situation
2/ Nous conseillez vous d’investir le maximum dans ce montage ou de "commencer petit" comme je l’ai lu souvent. L’idée de commencer petit est tentante mais amortirons nous ici les frais fixes de la constitution de la société et le prix de l’expert comptable
3/ Nous conseillez vous plutôt une SC (pas de I) pour pouvoir investir également sur une autre classe d’actif du à notre fort tot d’imposition, notamment nos parts variables
4/ Nous sommes évidemment preneur de n’importe quel autre conseil ou alerte, ou conseil de lecture

En vous remerciant,
Wayneroo

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#359 01/06/2019 21h51

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Bonsoir,

Quel serait l’intéret selon vous de vous associer a votre ami pour créer un SCI et investir dans des SCPI ?
Amon avis, il serait plus judicieux de créer une SCI a l’IS dont vous détiendrez 99% des parts et 1% a quelqu’un qui vous est proche (pere, mere …).

Créer une société avec un associé va générer des tensions en cas de point de vue différent notamment lors de la revente de parts pour un projet perso ou pour un différent lors d’un arbitrage.

Il est intéressant de s’associer quand il y a un apport de compétences de l’un et de l’autre ou quand vous n’avez vraiment pas d’autres alternatives.
Si c’est pour mieux amortir les frais de structure ou de comptabilité le gain/risque me parait trop faible.

Quel montant d’investissement envisagiez-vous ?

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#360 01/06/2019 23h19

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Merci FunnyDjo pour cette mise en garde. Je prends ce point et proposerai à mon ami de séparer les phases de réflexion que l’on pourra mettre en commun et d’investissement qu’on réalisera chacun de son côté pour éviter de potentielles fâcheuses tensions.

Mon objectif est de trouver le bon montant qui me permettrait d’optimiser (maximiser?) l’effet de levier et en jouant sur différentes maturités d’emprunts pour limiter l’effet ciseau.

Je suis également sensible au conseil de commencer petit. Je pourrais commencer par 50000 € la première année et ajouter ensuite.

A priori j’aimerais investir le maximum possible en m’endettant le plus possible, car j’identifie seulement des risques “maîtrisés” à savoir :
- baisse ses rendements compensé par très faible taux d’intérêt et par la diversification apportée par le portefeuille diversifié de scpi qui sont déjà diversifiées
- effet ciseau compensé par différentes maturités de crédit
- baisse de la valeur des actifs compensée par l’effet de levier ce qui permet à moins d’une baisse très conséquente d’avoir un TRI > 0

Toutefois je suis très jeune, et suis plutôt averse au risque. Surtout, je souhaite éviter une situation où ma gourmandise me mettrait dans une situation que je regretterais plus tard…

Merci en tous cas pour ce retour ! wink

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#361 02/06/2019 12h58

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Bonjour Wayneroo,

Nous avons des profils similaires (profession et âge notamment). Comme vous je suis parti sur la SC (donc sans le I, mais à valider avec la banque qui pourra être prête à vous suivre) avec des SCPI car ma capacité d’emprunt était un peu limitée pour s’acheter quelque chose de "décent" à Paris et qui puisse me permettre d’y rester quelques années.

Même si cela ne change pas grand chose au raisonnement, je ne pense pas que l’on soit à une TMI 41% avec 90k€ de revenus brut (la tranche commence à 73k€ net imposable), en tout cas vous n’en serez pas loin en effet.

FunndyDjo vous apporte un conseil important et que j’ai suivi ; il vaut mieux faire cela en famille avec un très grand majoritaire car la SC/SCI est une aventure de longue durée. Avec une répartition 99/1 vous resterez le principal maître à bord, c’est important (comme vous devez le voir au quotidien dans votre travail).

Attention tout de même à un travers que je semble déceler quand vous parlez de "différentes maturités de crédit". Je ne sais pas ce que vous sous-entendez, mais il sera difficile de faire un montage "complexe" en tant que particulier, surtout à notre échelle de patrimoine. Vous devrez sûrement prendre 1 crédit de 15 ou 20 ans (voire 25), et j’ajouterai presque "point final". Sur la maturité, je vous conseillerais volontiers de prendre le + long possible au vue des taux d’intérêt actuels (en supposant qu’ils remontent un jour…) et surtout de votre capacité d’emprunt pour votre future RP. Se lancer dans un projet de SCPI aura un impact sur votre capacité d’emprunt, qui sera peut-être modéré, mais à garder en tête.

Sur le montant, 50k€ me parait trop peu pour faire tourner la SC, sauf si vous êtes sûr de tripler le montant rapidement. J’ai des revenus plutôt inférieurs aux vôtres, mais je pars sur 200 k€. Comme j’ai trouvé sur 25 ans (a priori…), mon effort est très réduit (50-70€/mois). Mais le plus important est d’être à l’aise avec son opération.

Sinon globalement je trouve que se lancer dans des SCPI dans un SC a beaucoup de sens à notre âge et résidant à Paris. On veut utiliser l’effet de levier, mais la RP est trop chère pour un début de carrière. Donc on part sur de la SCPI, et on achètera notre RP dans quelques années avec la progression salariale souvent importante. Votre principale alternative selon moi est l’acquisition de SCPI en direct, mais des SCPI dont les actifs sont à l’étranger afin de bénéficier des conventions bilatérales qui réduisent assez fortement l’imposition en général.

Shaka

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#362 02/06/2019 14h47

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Merci pour ce retour Shaka.

J’ai pris le temps de lire certains de vos posts et vous félicite pour le début de votre parcours : c’est inspirant de voir que vous vous êtes lancés tôt, que vous avez pris le temps d’évaluer les différentes opportunités pour optimiser vos investissements au regard de votre situation. Et ce n’est qu’un début…

Nous sommes en effet dans des situations comparables. Je me permets donc de vous demander quelques précisions:

1. Vous semblez avoir investi dans l’immobilier APRÈS avoir investi de manière plus "prudente" (AV ect.). Je remarque que vous n’êtes pas le seul à avoir pensé à l’immobilier dans un second temps. Pourriez vous svp me dire quel est le rationnel de ce séquencement (je suis peut-être légèrement hors sujet pour cette question et vous prie de m’en excuser)

2. Par ailleurs, concernant le montant, je vous remercie pour votre conseil. Je suis en effet séduit par l’idée de commencer autour de ma limite haute/max, plutôt que de commencer "petit" pour me faire la main. Je me dit que commencer petit a plus de sens (voire est nécessaire) lorsqu’il s’agit d’immobilier en direct dans lequel il y a plus de piège à éviter et de variables à maitriser. Dès lors, que pensez vous d’une somme autour de 300,000€ au vu de mes revenus (je fais ce calcul en me disant que mes revenus sont à peu près 50% supérieurs au vôtre en comptant une rémunération variable)

3. Enfin merci de m’indiquer si vous acceptez que nous échangions par MP, au sujet de votre situation professionnelle (quel métier de la finance, quelle banque) et si vous accepteriez de m’orienter vers votre CMP et vers la banque qui vous a permis de vous endetter sur 25 ans

Excellent dimanche sous le soleil parisien smile

Wr

Edit : je réalise que je n’ai pas répondu au point sur l’alternative avec des SCPI à l’étranger en investissement direct. Mon intuition est qu’il est plus simple d’obtenir un financement pour des SCPI domiciliées en France (c’est souvent une condition qui me semble revenir souvent)… Mais cela est à ce stade une intuition, je vais me renseigner en ce sens. Merci de dire qu’il y a du sens à mon intuition en tous cas.

Dernière modification par Wayneroo (02/06/2019 15h03)

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#363 06/06/2019 09h06

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Il y a un consensus pour trouver un comptable en ligne qui sache gérer ce type de montage (PP + US) ?

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#364 06/06/2019 09h21

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Non à priori pas de consensus. Chacun le sien en somme. Perso j’ai un cabinet physique mais qui me traite a distance via un cloud. Donc presque un online.
J’ai eu une prise en compte des revenus étrangers et après demande de l’amortissement de US. Je n’ai pas fait expertiser ma liasse mais cela me semble correct !
Il m’a couté sur 2018 : 594€ TTC

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#365 06/06/2019 09h44

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Cela me semble dans la fourchette de prix que j’ai pu trouver çà et là
Globalement ce genre de structure pour un comptable c’est « finger in the nose » et je peux mettre le critère prix en tête de liste, ou est-ce plus complexe qu’il n’y parait ?

Pour compte pro, je pense m’orienter vers Qonto et son pack à 9€ / mois. Pas trouvé plus compétitif.

Finalement j’en conclu qu’il est possible d’avoir un cout de structure largement inférieur aux 1000€ annoncé régulièrement ici.

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[+1]    #366 06/06/2019 10h00

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Mon coût de structure est de : 600€ comptable et de 100€ bancaire. Vous allez le faire à crédit votre montage ? Si oui, ne prenez pas Quonto la banque va vous imposez un compte pour rien ou presque. Autant l’utiliser !

PS : la complexité est dans les revenus étrangers et l’amortissement. Certains services en ligne refusent pour ces deux motifs… Je ne comprends pas pourquoi mais bon.

Dernière modification par Kabal (06/06/2019 10h01)

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[+1]    #367 06/06/2019 10h13

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Pour comparaisons, je suis à 60 € de frais bancaires par an au Crédit Agricole avec accès en ligne (en ayant souscrit un prêt chez eux).

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#368 06/06/2019 10h16

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Mon investissement se fera à crédit, même si la banque n’a pas encore été identifiée.
Nous sommes d’accord qu’il me faudra un compte courant dédié à la SCI ? Un « compte pro » donc ?
J’imagine que vous avez négocié fortement pour avoir un tel tarif ? Ce que je trouve en recherchant rapidement est plutôt autours de 300€ par an.

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#369 06/06/2019 10h22

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Oui ma SC (sans le I) est assimilée à du pro.
Il y a eu une petite négociation (mais surtout au niveau de l’assurance emprunteur).
J’aurais dû préciser que j’ai plusieurs comptes chez eux ainsi que mes livrets réglementés (ce qui peut changer la donne…). J’ai l’impression que les frais sont associés aux nombres de lignes de compte par mois, certains rares mois, je n’ai pas eu de facturation sinon c’est 5 €/mois.

Dernière modification par Gamma76 (06/06/2019 10h23)

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#370 06/06/2019 10h27

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Enterite a écrit :

Mon investissement se fera à crédit, même si la banque n’a pas encore été identifiée.
Nous sommes d’accord qu’il me faudra un compte courant dédié à la SCI ? Un « compte pro » donc ?
J’imagine que vous avez négocié fortement pour avoir un tel tarif ? Ce que je trouve en recherchant rapidement est plutôt autours de 300€ par an.

Pour une SCI, je doute que les tarifs soient de l’ordre de 300 euros par an. Vous en aurez pour 100€ grand maximum par an.

EDIT : pour l’exemple, la tarification "standard" au CMB pour une SCI est de 0 euros mais sans l’accès internet. L’accès internet est facturé 4.02€ les mois où il est utilisé (personnellement je ne l’utilise quasiment jamais donc je n’ai pas de frais bancaires).

Dernière modification par cat (06/06/2019 10h33)

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#371 06/06/2019 10h38

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BPE = 0€ +30€/an pour le CTO et ici j’ai un chéquier pour les dépenses types matériel/déplacement
CMB = 2.9€/mois + 30€/an pour le CTO

Donc vous avez moyen d’avoir un prix correct.

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#372 06/06/2019 10h52

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Comme Kabal au cmb mais avec remboursement des frais du cto sur demande.


Parrain : Linxea, Boursorama, saxo banque, Binance, crypto.com, swissborg, maiar, kucoin :)

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#373 06/06/2019 13h57

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Merci à tous pour vos témoignages sur le cout du compte bancaire.
Outre le commentaire de Kabal, je suis également preneur de témoignage sur le cout du comptable.

Si quelqu’un a une recommandation pour un service online de qualité à prix compétitif, je suis preneur de son contact en MP.

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#374 06/06/2019 14h12

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Comptable en réel 650 compta + 350 juridique HT pour ma part soit 1200€ TTC.

2 autres forumeurs en ont pour respectivement 1320 et 1500€ TTC.

Et certains autres en ligne 500€ ttc sans le juridique :« Ça compte pour moi ».

Le tout pour des scpi à crédit en sci is.

Dernière modification par Malolechat (06/06/2019 14h25)


Parrain : Linxea, Boursorama, saxo banque, Binance, crypto.com, swissborg, maiar, kucoin :)

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#375 06/06/2019 18h28

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Bonjour,

Pourriez-vous indiquer ce que précise la lettre de mission pour la partie "juridique" de votre contrat avec l’expert comptable ?

Une fois la société constituée, j’ai du mal à en saisir l’intérêt.
Je pense que vous pourriez largement en faire l’économie.

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