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[+1]    #76 25/01/2021 20h00

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Je n’ai pas d’avis sur les choix en PP. Je ne suis pas associé de PFO2 ni de Primovie. Et ne pense pas l’être. Avec des contraintes similaires j’ai pris Patricommerce (mauvaise pioche). J’aurais sans doute tenter Novapierre Allemagne 2 même si le rendement n’est encore au top mais je suis déjà diversifié.

Par contre sur US 10 ans LF Europimmo vous allez attendre longtemps avant d’être servi. De ce que j’ai entendu dire le carnet d’ordre en usufruit est bien bouché et vous avez d’autres membres du forum avant vous qui se desséche en attendant d’être servi. 😉

Quant à l’US 5 ans c’est pas si simple à trouver rapidement sur les bonnes opportunités. Perso j’ai plus du 7-10-15 que du 5. Mais on est jamais à l’abri d’une bonne surprise.

Pour les taux, c’est pas les taux de Cricri77000 mais c’est pas dégueu. J’ai des taux pires que cela et ça tourne bien.

Si vous n’avez pas de comptable n’hésitez pas à me contacter. Le mien est raisonnable (physique et online en meme temps) et c’est entraîné sur ma sci.

Que vous dire à part, il ne reste plus qu’à vous lancer !

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#77 25/01/2021 21h25

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Remarque 1 : pourquoi prendre l’US sur des SCPI avec beaucoup de biens à l’étranger ? En prenant pour celle-ci la PP, et pour d’autres avec patrimoine surtout en France l’US, il y aura plus longtemps IS=0.

Remarque 2 : vous aurez du mal à obtenir prochainement de l’US LF Europimmo (source : le carnet d’ordres en cours de La Francaise).


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#78 26/01/2021 11h19

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Ce que je peux en dire :
Dans l’allocation en PP, 30% de Epargne Pierre me parait beaucoup, pour le reste c’est équilibré.
Pourquoi ne pas y mettre 10 ou 15% de Primopierre ?
Vous parlez des SCPI disponibles chez Périal : PFO mais vous choisissez PFO2. Alors laquelle ?
Le bon numéro chez eux semble (semblait) être PF Grand Paris mais il aurait fallu y investir il y a deux ans.

Pour l’US une allocation 50/50 vous fait dépendre beaucoup de 2 SCPI seulement. Pas convaincu par LF Europimmo, pour Pierval Santé oui il me semble que cela a du sens. N’hésitez pas à mélanger plusieurs clés et réinvestissez l’US à venir dans d’autres SCPI histoire de diversifier ce domaine.
Imaginez ceux qui ont investi dans de l’US Cap Hebeg’immo, quand le dividende perd 70%, ça remet sérieusement en question tout calcul prédictif, c’est du levier aussi. Il ne faut surtout pas négliger cet aspect dans votre choix. Les SCPI de Corum ont aussi perdu 20 à 30% en 2 ans, attention aux stars d’aujourd’hui si vite déchues par les gérants qui en promeuvent une autre du jour au lendemain.
Un historique solide peut faire sens plutôt qu’une SCPI (trop) récente.

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#79 26/01/2021 14h32

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> Kabal,

Le choix de Primovie est un choix par défaut pour répondre aux contraintes imposées (90% de SCPI maison). Dans le même secteur, je préfère Pierval Santé.

PFO2, +- idem, choisie pour répondre aux contraintes.
J’ai bien vu que le résultat courant ne cesse de baisser et que les loyers encaissés ont tendance à baisser également malgré la collecte qui continue.   
Heureusement que le prix de la part a bien augmenté d’un autre côté.

Merci pour la proposition pour le comptable !

> GBL

J’ai bien noté pour LF europimmo en US, on ne cesse de me le répéter ;-).
J’ai bien vu aussi le carnet d’ordres très (très) light sur l’US Europimmo.

OK pour les SCPI avec les biens à l’étranger, plutôt les mettre en PP pour conserver l’impact positif des loyers étranger sur l’IS sur la durée.

Je vais modifier l’allocation dans ce sens.

Pour l’US, dans la liste des "SCPI maison", celles-ci ont retenu mon attention :

TRI net d’IS

- Primovie 5 ans (clé 18%) : 6,14% si rendement de 4,25% - 4,19% si rendement 4%
- Europimmo 5 ans (clé 16%) : 10,91% si rendement 4% - 8,84% avec rend. 3,75% - 6,69% avec rend. 3,50%

- PFO2 7 ans (clé 23%) : 6,26% si rendement 4,25% - 4,89% si rendement 4,00%
- Primovie 7 ans (clé 23%) : 6,55% si rendement 4,25% - 5,17% si rendement 4,00%
- Europimmo 7 ans (clé 20%) : 10,85% si rendement 4% - 9,27% si rend. 3,75% - 7,62% si rend. 3,50%

- Primovie 10 ans (clé 30%) : 7,25% si rendement 4,50% - 5,26% si rend. 4%

Il y a mieux ailleurs, mais elles ne sont pas dans la liste des SCPI maison…
On comprend pourquoi LF Europimmo est difficile à obtenir en US.

> Surin

Pour Primopierre, je sais que les biens sont de qualité, plutôt bien localisés. La SdG opère une rotation des actifs vers d’autres plutôt haut de gamme (avec X certifications : BBC…).
Mais les locataires principaux concentrent une part des actifs, la collecte reste énorme, la trésorerie a du mal à être (bien ) utilisée, la dette est aussi très importante.
Et elle ne possède aucun bien à l’étranger.

Pour PFO / PFO2, c’est une faute de frappe de ma part.
PFO n’est pas proposée, seulement PFO2, j’ai corrigé mon post d’hier.

Lorsque vous parlez "d’historique solide" pour les SCPI en US, à quelles SCPI pensez-vous ?

--

CORRECTIF AVEC VOS REMARQUES

Pleine Propriété (80% du capital) :

- Sofidy Efimmo1 : 17,50%
- Sofidy Immorente : 17,50%
- LF Europimmo : 15%
- Voisin Epargne Pierre : 27,50%
- Euryale Pierval Santé : 12,50% (= 10% SCPI externe)
- Paref Interpierre : 10%

Soit : 58% bureaux + 22% commerces + 8% activités + 12% santé
Géographie : Paris 7% + IDF 27% + province 40% + étranger 26%

Usufruit (20% du capital) en 5 ans

- La Française Europimmo : 50%
- Primonial Primovie : 50%

--

Le cash-flow (s’il est positif) sera réinvesti chaque année en usufruit 5 ans.
Les simulations qui suivent ne tiennent pas compte du différé de 12 mois, qui viendra légèrement gonfler la trésorerie…

--

Simulation 1 (taux +- réalistes ?)

Avec ces rendements (Efimmo1 4,50% / Immorente 4,00% / Europimmo 4,00% / Epargne Pierre 5,25% / Pierval Santé 4,50% / Interpierre 4,50%)

Et en US : Primovie 4,00% / LF Europimmo 4,00%
Soit un rendement moyen de l’US à 4%, pour des loyers étrangers à 55%.

> Rendement moyen de la PP : 4,54%
> Aucune imposition IS pendant 15 ans
> Effort d’épargne : nul pendant 10 ans, puis 300 € mensuel en N11, 630 € en N15 et 710 € en N20.
> TRI : 18,40%

--

Simulation 2 (taux prévisionnels 2021, irréalistes je pense)

Avec les rendements prévisionnels 2021 donnés par les SdG (Efimmo1 4,80% / Immorente 4,31% / Europimmo 4,00% / Epargne Pierre 5,25% / Pierval Santé 4,96% / Interpierre 4,67%)

Et en US : Primovie 4,96% / LF Europimmo 4,00%
Soit un rendement moyen de l’US à 4%, pour des loyers étrangers à 55%.

> Rendement moyen de la PP : 4,73%
> Aucune imposition IS pendant 15 ans
> Effort d’épargne : nul pendant 10 ans, puis 120 € mensuel en N11, 550 € en N15 et 670 € en N20.
> TRI : 19,60%

--

Simulation 3 (taux en berne)

Avec ces rendements (Efimmo1 3,50% / Immorente 3,00% / Europimmo 3,50% / Epargne Pierre 4,00% / Pierval Santé 4,00% / Interpierre 3,75%)

Et en US : Primovie 3,50% / LF Europimmo 3,50%
Soit un rendement moyen de l’US à 3,50%, pour des loyers étrangers à 55%.

> Rendement moyen de la PP : 3,64%
> Aucune imposition IS pendant 15 ans
> Effort d’épargne : nul pendant 5 ans, puis 500 € en N6, 800 € environ de N11 à N20.
> TRI : 6,00%

--

Effectivement, c’est mieux que l’allocation de la page précédente (et je préfère être propriétaire, en PP, de Pierval Santé plutôt que Primovie).

J’ai regardé pour inclure Primopierre à la place d’Interpierre.
A la louche, on gagne en bureaux (+5%) ce que l"on perd en activités.
On gagne en actifs parisiens (+2%) ou en IDF (+3%), ce que l’on perd en régions (-5%).

A moins de diversifier encore davantage :

- Sofidy Efimmo1 : 17,50%
- Sofidy Immorente : 17,50%
- LF Europimmo : 15%
- Voisin Epargne Pierre : 17,50%
- Euryale Pierval Santé : 12,50% (= 10% SCPI externe)
- Paref Interpierre : 10%
- Primonial Primopierre : 10%

Dans ce cas, on enlève de la province et du commerce (-10% sur Epargne Pierre) et on ajoute des bureaux à Paris ou IDF (+10% sur Primopierre).
Mais on perd du rendement et on ajoute de la dette.
Pas d’influence sur la part de loyers étrangers car ces 2 SCPI sont 100% françaises.

Dites moi ce que vous pensez de Primopierre.
Est-ce vraiment utile d’ajouter une 7ème SCPI à l’allocation ci-dessus ?

Dernière modification par maxicool (26/01/2021 15h26)


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