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#376 06/06/2019 19h39 → Investir en SCPI au travers d'une SCI soumise à l'impôt sur les sociétés : cas pratique (impôt sur les sociétés, revenus complémentaires, scpi, société civile)

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Tout le monde n’est pas (comme vous, avocat) en mesure de faire un PV d’AG et ce qui va avec (même si pour une SCI c’est simple, car pas besoin de publier aux Greffes). Une fois qu’un cabinet l’aura fait pendant quelques années, ça sera plus facile de s’en occuper soi-même sur la base de ces "modèles" (et je suppose que c’est ce que Malo fera, vu comme il cherche à optimisr ce qui peut l’être).

Le tarif annoncé (350€ht)  me semble par contre élevé pour une SCI (sans publication aux Greffes, donc bien plus simple que pour une société commerciale, où le tarif est plus compréhensible…).  Le tarif pour la compta (650€ht) est bon (inférieur à ce que je paie en IdF pour mes SCI IS, y compris pour celle qui a une activité et une compta proche de celle de Malo).


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#377 06/06/2019 21h16 → Investir en SCPI au travers d'une SCI soumise à l'impôt sur les sociétés : cas pratique (impôt sur les sociétés, revenus complémentaires, scpi, société civile)

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Bonjour à tous,

De mon côté j’ai signé une lettre de mission à 700€ HT pour le comptable ET le juridique (tenue des AG etc.). Ca me semble ultra compétitif. Je passe par contre par le cabinet (avec XX milliers de clients tout de même) recommandé par le CGP qui doit avoir un deal avec eux.

Shaka

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#378 06/06/2019 21h31 → Investir en SCPI au travers d'une SCI soumise à l'impôt sur les sociétés : cas pratique (impôt sur les sociétés, revenus complémentaires, scpi, société civile)

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C’est bien ça, j’ai dit ok pour la 1ere année pour le juridique (pour être rassuré) mais mon EC a été transparent en me disant que je pourrais le faire seul ensuite.

J’ai choisi une structure à taille humaine près de chez moi pour installer une relation de confiance avec une personne physique. Par expérience il y a des explications qui ne suffisent pas ni par tel ni par mail smile

Dernière modification par Malolechat (06/06/2019 21h33)


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#379 10/06/2019 18h06 → Investir en SCPI au travers d'une SCI soumise à l'impôt sur les sociétés : cas pratique (impôt sur les sociétés, revenus complémentaires, scpi, société civile)

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Bonjour les IH,

Un CGP à qui j’ai exposé ma situation m’a fait une simulation comparée d’un investissement en SCPI via SCI soumise à l’IS, d’un investissement en Pinel et d’un investissement en LMNP.

Il m’a semblé que ce CGP n’était pas du tout enclin à parler des avantages des SCPI et de la SCI soumise à l’IS dont il a souligné tous les désavantages pour privilégier les deux autres options.

En plus de me dire qu’un financement à crédit sur 25 ans était "impossible", il a pris un taux de crédit à 2,20% sur 20 ans contre 1,60% pour les investissements Pinel et LMNP (donc un écart deux fois plus important que celui préconisé par Malolechat dans le file sur le financement des SCPI à crédit) et a décoté de 10% à l’entrée le montant de l’investissement ce qui mécaniquement baisse les loyers perçus (alors que la décote se fait à la sortie si je ne me trompe pas).

Enfin, et c’est ce qui me turlupine le plus (merci de m’indiquer si sur les points ci dessus je me trompe), c’est qu’il me dit que le "montage sera réalisé dans un pur objectif d’optimisation fiscale. Il y a déjà eu des cas de requalification fiscale lorsque l’investisseur créait une SCI dans un seul but d’optimisation fiscale." Ce risque est-il important?

Merci!

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#380 10/06/2019 18h24 → Investir en SCPI au travers d'une SCI soumise à l'impôt sur les sociétés : cas pratique (impôt sur les sociétés, revenus complémentaires, scpi, société civile)

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Changez de cgp.
Quel est votre Tmi?

Dernière modification par coriace (10/06/2019 18h28)

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#381 10/06/2019 18h27 → Investir en SCPI au travers d'une SCI soumise à l'impôt sur les sociétés : cas pratique (impôt sur les sociétés, revenus complémentaires, scpi, société civile)

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Je comprends votre CGP, il a plus de marge ( et surtout beaucoup moins de travail ) en vous vendant du Pinel.

Un conseil, fuyez ce CGP.

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#382 10/06/2019 19h44 → Investir en SCPI au travers d'une SCI soumise à l'impôt sur les sociétés : cas pratique (impôt sur les sociétés, revenus complémentaires, scpi, société civile)

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Bonjour,

J’avais rencontré le cgp « i » d’un copain et il m’a fait le même comparatif tout comme vous en me ventant son lmnp avec des rendements surévalués pour le lmnp et sous évalué pour les scpi. Il semblait ne rien y connaître en sci is et à tout fait pour le déconseillé ce montage sans véritable raisons. Il ne me semblait pas compétent et de surcroît de mauvaise fois. J’en ai conclu qu’il voulait me vendre ses produits tout fait et rien d’autre. Bref à fuir.

Il est évidemment possible de trouver un crédit 25 ans et des taux proche de 2%. Avec un rendement de 5% comme actuellement avec les meilleures scpi, 2/3 pp + 1/3 us et >1/3 de scpi internationales le montage ne nécessite pas d’apport, s’autofinance et dégage même un cash flow positif. Gagner de l’argent avec celui de la banque et des locataires sans aucun apport entraine un rendement infini. Le pinel et le lmnp packagé peuvent aller se rhabiller wink

Concernant les requalifications, il n’y a pas de raisons qu’il y en ait vu que la sci is familiale est un outil patrimonial aux nombreux avantages comme vous pouvez l’apprendre à travers ces lectures :

Amazon.fr - SCI: Pour bien gérer son patrimoine. - Pascal Dénos - Livres

Amazon.fr - SCI : Pourquoi? Quand? Comment?: Eviter les pièges - Profiter des avantages - Fabrice Longevialle (de) - Livres

Bien à vous,

Malo

Dernière modification par Malolechat (11/06/2019 09h23)


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[+1]    #383 10/06/2019 20h34 → Investir en SCPI au travers d'une SCI soumise à l'impôt sur les sociétés : cas pratique (impôt sur les sociétés, revenus complémentaires, scpi, société civile)

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Le principal angle d’attaque pour une requalification fiscale est l’absence de réalité de l’opération. La SCI n’a jamais tenu d’assemblée générale, le capital a été versé par une seule personne, pas de compte bancaire … bref un argument très basique offert à l’administration fiscale.

Quand vous faites une opération économique ou financière au sein d’une structure à l’IS qui est gérée normalement, le fait de profiter d’un avantage fiscal en choisissant cette structure plutôt qu’une détention en propre n’est pas un pb. Sinon tout entrepreneur qui choisirait la meilleure option pour monter son business serait requalifiable fiscalement.

Exposer vos choix, garder des écrits et si un jour le fisc vous embête, ce sera à lui se démontrer que vous avez tort. Bon courage devant un tribunal pour lui si vos arguments économiques existent …

Rien ne vous empêche d’utiliser une solution juridique plutôt qu’une autre du moment qu’elle soit légale et réelle.

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#384 10/06/2019 21h23 → Investir en SCPI au travers d'une SCI soumise à l'impôt sur les sociétés : cas pratique (impôt sur les sociétés, revenus complémentaires, scpi, société civile)

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Un exemple, c’est une très mauvaise idée de mettre votre sci à l’is si vous avez pour projet de revendre car l’imposition sera bien plus importante qu’en ir. Est ce que pour autant vous sentiriez vous requalifiable d’avoir choisit cette dernière option qui vous est favorable ? Non.

Le sujet n’est pas là, il y a plusieurs façon de gérer son patrimoine avec des avantages et des inconvénients, à vous de choisir celle qui vous convient le mieux.

Par contre effectivement, être associé d’une sci entraîne des devoirs comptables, fiscaux et juridiques.

Dernière modification par Malolechat (10/06/2019 21h25)


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#385 12/06/2019 15h22 → Investir en SCPI au travers d'une SCI soumise à l'impôt sur les sociétés : cas pratique (impôt sur les sociétés, revenus complémentaires, scpi, société civile)

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Les statuts de ma SCI sont prêts, en revanche le compte courant n’est pas ouvert et je ne peux donc pas y déposer le capital social.
Est-ce légalement bloquant pour l’ouverture de la SCI ? (aucune attestation de dépôt n’est exigée lors de l’enregistrement au greffe)

Je comprends que les prochaines étapes sont :
1-    Publication annonce légale
2-    Dépôt dossier au greffe (formulaire M0, statuts…)

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#386 12/06/2019 15h28 → Investir en SCPI au travers d'une SCI soumise à l'impôt sur les sociétés : cas pratique (impôt sur les sociétés, revenus complémentaires, scpi, société civile)

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Je n’ai pas été bloqué à ce sujet donc je suppose que ce n’est pas légalement bloquant.

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#387 12/06/2019 16h55 → Investir en SCPI au travers d'une SCI soumise à l'impôt sur les sociétés : cas pratique (impôt sur les sociétés, revenus complémentaires, scpi, société civile)

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Laisser passer 2-3 mois entre l’ouverture de la SCI et l’ouverture du compte pro, ne devrait donc pas me poser problème ?

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#388 12/06/2019 16h58 → Investir en SCPI au travers d'une SCI soumise à l'impôt sur les sociétés : cas pratique (impôt sur les sociétés, revenus complémentaires, scpi, société civile)

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En même temps, sans compte pro, vous n’allez pas pouvoir faire grande chose…
Pourquoi laisser s’écouler deux ou trois mois?

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#389 12/06/2019 17h04 → Investir en SCPI au travers d'une SCI soumise à l'impôt sur les sociétés : cas pratique (impôt sur les sociétés, revenus complémentaires, scpi, société civile)

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Mon souhait serait que le compte pro et que mon crédit puisse être validé au plus vite.
J’espère que tout sera réglé avant 2-3 mois, mais tout ne dépend pas de moi.

L’idée d’anticiper l’ouverture de la SCI me servirait surtout à gagner du temps.

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[+3]    #390 12/06/2019 17h17 → Investir en SCPI au travers d'une SCI soumise à l'impôt sur les sociétés : cas pratique (impôt sur les sociétés, revenus complémentaires, scpi, société civile)

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J’ai créé ma SC au moment de l’acquisition d’un immeuble financé à 110 % par un crédit (sans cette 1ère acquisition, j’aurais reporté le projet de création de SC, c’était la première étape "moteur"). Il s’est passé un délai de 2-3 mois (de mémoire) entre la constitution de la SC et le financement (et donc du compte courant). Entretemps j’ai déboursé sur mes fonds personnels les frais de rédaction des status, les frais du Greffe ainsi que les frais de publication (mais les factures étaient au nom de la SC).

Le compte courant de la SC était prêt avant de toucher les premiers loyers (c’est plus pratique !) et j’avais également réalisé un virement lié au montant du capital social à apporter pour le démarrage de la société.

L’immeuble s’autofinançant largement, dès que la SC a eu la trésorerie nécessaire, j’ai fait 3 virements précédemment cités vers mon compte personnel aux centimes près correspondant à la somme que je lui avait avancé (surtout pour m’y retrouver avec le comptable un an plus tard lors de la clôture). Donc aucun soucis comptablement à ce niveau.

Dernière modification par Gamma76 (12/06/2019 17h18)

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#391 14/08/2019 13h02 → Investir en SCPI au travers d'une SCI soumise à l'impôt sur les sociétés : cas pratique (impôt sur les sociétés, revenus complémentaires, scpi, société civile)

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Bonjour

Je suis en train d’évaluer les différentes possibilités de placement immobilier permettant:
1. de "profiter" de l’effet de levier en empruntant (capacité d’emprunt non utilisée de l’ordre de 2000 euros / mois)
2. de générer une rente à l’horizon de la retraite (de l’ordre de 20 ans)
3. de diversifier mon épargne (aujourd’hui essentiellement en bourse via ETF sur PEA et UC AV, ou en fonds euros AV + livrets d’épargne liquides)

Avec un TMI de 30%, il me semble, des différentes lectures que j’ai pu faire notamment sur ce forum, que les SCPI dans une SCI (ou équivalent) à l’IS sont une option à considérer plus en détail.

Dans les diverses simulations que j’ai consultées, les frais qui sont déduits en charge ne comprennent jamais les frais relatifs à l’acquisition des parts (de l’ordre de 10-12%).
Pourtant, pour un achat immobilier plus "classique", il me semble bien que les "frais de notaire" et autres frais d’intermédiaire immobilier (qui pourraient être assimilés aux frais d’acquisition des parts) peuvent être passés en charge (reconductibles sur 5 ans) ou bien même amortis.

Comme l’incidence n’est pas neutre en terme de rentabilité (en permettant "d’effacer" une imposition de l’ordre de 1,5% du capital investi en début de période), je voulais solliciter les connaissances / expériences de membres du forum sur ce point précis: sous quelles conditions les frais d’acquisitions de parts de SCPI peuvent être déduits (en charge ou en amortissement) des revenus d’une SCI à l’IS?

Merci d’avance de vos lumières.

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#392 15/08/2019 00h59 → Investir en SCPI au travers d'une SCI soumise à l'impôt sur les sociétés : cas pratique (impôt sur les sociétés, revenus complémentaires, scpi, société civile)

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A mon avis : Elles ne peuvent pas être passées en charge.

Si votre SCI IS investi en partie en usufruit (sans doute pas à crédit, car difficile d’en trouver … mais pas forcément impossible) et en partie dans des parts de SCPI avec une partie de leur patrimoine à l’étranger, l’IS ne sera plus un problème pour vous.  Idem si votre SCI IS investi à 100% à crédit (l’IS diminuera juste un peu vos "gains").


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#393 15/08/2019 08h48 → Investir en SCPI au travers d'une SCI soumise à l'impôt sur les sociétés : cas pratique (impôt sur les sociétés, revenus complémentaires, scpi, société civile)

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Vous ne pouvez pas passer en charge les frais d’acquisition de vos parts de SCPI. Elles seront comptabilisées à leurs valeurs d’achats.
MAIS, en fin d’exercice, vous passerez une dépréciation sur cet actif qui correspondra à la différence entre la valeur comptable et la valeur d’inventaire au moment de la clôture. Si la valeur des parts n’a pas évoluée entre-temps, vous aurez donc une dépréciation qui correspondra aux frais d’aquisition, et cela agira comme une charge, à la différence qu’elle devra être réévaluée tt les ans et reprise si la valeur des parts augmente. Il y a donc de forte chance que vous ayez un déficit reportable sur vos premiers exercices.

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#394 18/08/2019 00h30 → Investir en SCPI au travers d'une SCI soumise à l'impôt sur les sociétés : cas pratique (impôt sur les sociétés, revenus complémentaires, scpi, société civile)

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GoodbyLenine a écrit :

A mon avis : Elles ne peuvent pas être passées en charge.

Mon expert-comptable a passé ces frais d’acquisition de 10-12% (selon les SCPI) en charge car il a considéré que la valeur de la SCPI est sa valeur de retrait.

Qui a raison ?

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#395 19/08/2019 22h08 → Investir en SCPI au travers d'une SCI soumise à l'impôt sur les sociétés : cas pratique (impôt sur les sociétés, revenus complémentaires, scpi, société civile)

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Êtes-vous sûr que ce n’est pas une dépréciation ? Cela passe par un compte de charge.
Sinon je pense que votre EC est dans l’erreur…

Les titres immobilisés de l’activité de portefeuille (TIAP) doivent être comptabilisés à leur valeur d’achat, c’est dans le PCG.

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#396 19/08/2019 22h10 → Investir en SCPI au travers d'une SCI soumise à l'impôt sur les sociétés : cas pratique (impôt sur les sociétés, revenus complémentaires, scpi, société civile)

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Ceci dit, fiscalement parlant, charge ou dépréciation, l’impact est le même, non?

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#397 19/08/2019 22h29 → Investir en SCPI au travers d'une SCI soumise à l'impôt sur les sociétés : cas pratique (impôt sur les sociétés, revenus complémentaires, scpi, société civile)

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Bonsoir,

Pour moi, l’impact à CT est le même mais peut diverger à MT entre une charge et la création d’une provision pour dépréciation.

Dans le cas de la création d’une provision pour dépréciation (traitée comme une charge lors de la constatation de la dépréciation), la provision peut être reprise au cours des exercices suivants si la valeur de la part de la SCPI augmente et donc constituer un produit…

Canyonneur

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#398 20/08/2019 10h05 → Investir en SCPI au travers d'une SCI soumise à l'impôt sur les sociétés : cas pratique (impôt sur les sociétés, revenus complémentaires, scpi, société civile)

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s’agissant des frais d’acquisition de SCPI:
achat de gré à gré = charges
acquisition par souscription à une augmentation de capital = pas de charges déductibles mais provision

(8/16) Investir en SCPI au travers d’une SCI soumise à l’impôt sur les sociétés : cas pratique


Parrain: LEGALSTART -20%, YOMONI, MACOMPTA.FR

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#399 20/08/2019 19h46 → Investir en SCPI au travers d'une SCI soumise à l'impôt sur les sociétés : cas pratique (impôt sur les sociétés, revenus complémentaires, scpi, société civile)

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Cyril440 a écrit :

Êtes-vous sûr que ce n’est pas une dépréciation ? Cela passe par un compte de charge.
Sinon je pense que votre EC est dans l’erreur…

Maintenant que vous le dites je n’en suis plus certain.
Il m’a indiqué avoir passé une entrée sur un compte de charge, et j’en ai peut-être déduit un peu vite qu’il s’agissait d’une charge plutôt qu’une dépréciation.

Je vais lui demander.

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#400 20/08/2019 20h32 → Investir en SCPI au travers d'une SCI soumise à l'impôt sur les sociétés : cas pratique (impôt sur les sociétés, revenus complémentaires, scpi, société civile)

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Bonjour
Concernant le passage en charges des frais d’acquisition, à la lecture de certains prospectus de certaines SCPI, il est possible de lire, comme pour la SCPI Corum :
« Les frais de souscription de parts d’une société civile de placement immobilier (SCPI) représentent, avec les autres charges, la rémunération de l’entreprise de gestion pour l’utilisation du produit financier. Compris dans le prix d’acquisition des titres”.
À mon sens cela justifie le passage en charge des frais d’acquisition.
Concernant l’inscription avec le titre immobilisé à l’actif du bilan, ces frais engendreraient effectivement une dépréciation à la clôture, la valeur vénale devenant inférieur à la valeur d’acquisition.

Concernant la fiscalité, les scpi étant des societe à prépondérance immobilière, elles sont exclus du régime des plus ou moins values a long terme, la dépréciation sera déductible du résultat fiscale, a l’identique d’une charge.
CGI, art. 219, I-a sexies-0 bis

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