Investir en SCPI sur une durée courte (12 ans) au sein d'une SCI à l'IS ?

Bonsoir,

Projet intéressant, notamment car il marie la recherche de rendement, l’emprunt, la transmission, et un choix de vie (arrêt d’activité un peu avant retraite). Ce dernier point est important car il a une vraie valeur "liberté" non formalisée sous la forme d’un rendement.

Je n’ai pas regardé en détail les simulations, mais la pertinence de l’ensemble doit bien sûr s’envisager dans un temps long et possiblement en prenant en compte dans la réflexion quel pourrait être le devenir de la SCI dans les mains de vos 2 filles.

Entre l’effort d’épargne qui est significatif mais gérable (cet apport semble de l’ordre de 80 K€ dans une des hypothèses, apport qui générerait bien sûr un rendement s’il était investi sur d’autres supports), le compte courant d’associé qui permet de récupérer le cash pendant la période environ 12-20 ans si tel est votre choix (pas sûr que vous en ayez besoin en complément de retraite). Ensuite la case fiscalité (IS + les dividendes) risque de faire un peu mal.

Surtout qu’à la fin il faut imaginer vos 2 filles avec une SCI IS et qui auront possiblement des objectifs de vie différents, une fiscalité perso différente plus ou moins adaptée à la détention de biens au sein d’une SCI, et qui chercheront possiblement à solder l’ensemble (PV de cession - sans abattement si les abattements pour durée de détention existent encore + dividendes).

C’est en tout cas un bon sujet de réflexion personnelle.

Crown

Dernière modification par Crown (21/01/2020 23h29)

Chtirentier a écrit :

Après oui, lorsque l’on est jeune, l’aspect transmission n’est pas la priorité. Mais la sci a vocation à évoluer , peut être à réaliser d’autres investissements donc il faut se projeter dans 20 ans dès maintenant.

Dans le cas présent il n’y a pas de vrai problématique. Maxicool et sa compagne n’ont pas 51 ans révolus et ils ont deux enfants il me semble (sont-elles même majeurs?).

En nue-propriété, ils pourraient donc donner, en profitant des abattements, 400k€ soit 1 / 0.4 * 400k€ = 1M€ de valeur d’actifs en pleine-propriété.

A cela, on pourra ajouter les dons TEPA quand les enfants seront majeurs, ie : 2*2*31865 = 127,46k€.

En comparant ces chiffres au patrimoine familial, il me semble que vouloir absolument démembrer ab initio n’est pas  nécessaire car d’autres choix plus pertinents apparaîtront peut-être dans le futur.

Bien à vous,
cat

EDIT : oups… je n’avais pas vu le post de Crown mais il n’y a visiblement pas trop de redondances.

Dernière modification par cat (22/01/2020 10h10)

Geronimo, quel serait l’intérêt de faire un montage avec deux enfants mineurs, ce qui ne simplifie pas les choses, alors qu’il n’y a visiblement aucune problématique de transmission?

Maxicool a écrit :

Dans le cadre d’une transmission avec démembrement des parts sociales de la SCI , il faut être prudent sur les CCA qui rentrent dans la succession.

Pourriez-vous expliquer pourquoi ?
Merci.

Les CCA sont des créances que vous détenez à l’égard de la société. A votre décès, comme tout actif financier, ils rentreront dans la succession (mais vous pouvez également les donner avant).

Bien à vous,
cat

Je remonte le topic, étant donné que j’ai commencé à chercher des partenaires pour ce projet (non pas celui présenté en tête de topic mais celui ci-dessus, avec un prêt de la PP sur 20 ans).

J’ai contacté quelques CGPI, je suis allé voir ma banque principale (le CA Nord de France) et MeilleursTaux.com.

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1/ MeilleursTaux.com

Rencontre il y a un semaine.
La personne m’a affirmé qu’elle avait déjà financé des investissements en SCI IS. J’étais un peu étonné car elle ne semblait pas très familière avec le montage.
Elle a donc lancé la demande auprès de ses partenaires. Je lui ai bien fait indiquer qu’il s’agissait d’un investissement en SCI IS.
En attente de son retour.

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2/ Ma banque principale (CA NdF)

RDV mercredi passé.
Un bon contact avec le conseiller. Il a pris note des mes demandes, il a aussi bien compris qu’il risquait de perdre un client s’il n’était pas capable de satisfaire ma demande (en me le disant directement).
Lui aussi affirme qu’il a déjà financé des SCI, certes rarement.

Il a juste tiqué sur le montant demandé. Le CA NdF est gêné par le fait que le prêt global dépasse 7 fois le montant des revenus annuels du foyer. Il m’a conseillé de revoir ces montants à la baisse.
Il va faire remonter mon dossier à la délégation régionale.

Il m’a invité à une réunion sur l’investissement locatif, afin de faire connaissance avec le CGP de mon secteur. Je lui ai tout de suite répondu que le Pinel et le Censi-Bouvard (présenté durant cette réunion) ne m’intéressait pas. 

A suivre ! Ca va prendre du temps.

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3/ CGPI n°1

Proposition de financement

CONDITIONS DE FINANCEMENT

Un différé total de 3 mois en plus de la durée du prêt :
- 20 ans : 240 mois dont 3 inclus
- 15 ans : 180 mois + 3 supplémentaire
Exonération des IRA après 9 ans (sur demande)
Garantie caution SACCEF
Frais de courtage décidés par le courtier et non financés par le prêt
Frais de dossier : 1% du montant du prêt avec un minimum de 500 € et un plafond de 900 €
Montant minimum du prêt 50K€ avec 25K€ minimum par ligne

TAUX SCPI
20 ans : 1,65%
15 ans : 1,50%
10 ans : 1,30%

CONTREPARTIES COMMERCIALES
Ouverture de compte avec CB
Transfert de l’épargne liquide (livret A, PEL, PEA, LDD…)
- Si revenus du foyer fiscal supérieurs à 50K€ et inférieurs à 80K€, placement de 50K€ d’épargne minimum
- Si revenus du foyer fiscal supérieurs à 80K€, placement de 20% du montant du prêt avec montant minimum de 20K€
Assurance groupe CNP 100% (sur chaque tête)

PROFILS CONCERNES
SCI à l’IR ou à l’IS
Propriétaire : ayant une valeur patrimoniale nette supérieur à la somme empruntée
Professions libérables
SCPI exclues : Corum, Corum XL, Vendôme régions, Foncia cap hebergimmo, Novapierre Allemagne 2, Kyanéos , Altixia, Atream Hotels, Cœur de régions, Eurovalys

Bref, une proposition vraiment pas terrible !
Il ne finance par l"usufruit.

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4/ Crédit Mutuel de Bretagne

J’ai joint les contacts de Malolechat et d’Yvan par mail.
Pas de retour pour l’instant.
J’imagine qu’ils sont débordés ou que le projet ne les intéresse pas…

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5/ CGPI n°2

Premier contact téléphonique de qualité.
Il examine mon projet et consulte ses partenaires.
Il ne pourra pas financer l’usufruit.

A suivre…

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6/ CGPI n°3

Contact par mail et téléphonique.
Il ne pourra pas financer l’usufruit.

Il n’apprécie pas Immorente (trop de commerces, trop anciens donc coût de remise aux normes très important) ni Efimmo1. Il conseille à la place Epargne Foncère pu PF Grand Paris.
Il considère que PFO peut être remplacé par Epargne Pierre pour "faire mieux".
OK pour Pierval Santé.
Pour l’US, il déconseille Vendôme Régions (SCPI trop récente) mais pousse vers Activimmo (capitalisation de 1,6 million, création en septembre 2019) et Kyaneos Pierre (capitalisation 19 millions, création en juin 2018), qui selon ses dires, possèdent des clés de démembrement excellentes (27,50 et 27,50% sur 7 ans / 37,00% sur 10 ans, je ne considère pas cela comme excellent).

J’attends tout de même ses propositions de financement.

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7/ CGPI n°4

Contact par mail puis téléphonique.

Proposition 1 - Sur 15 ans (avec 2 ans de modulation, soit +- 17 ans)
SEULEMENT LA PLEINE PROPRIETE
Etablissement régional
Pas de contrepartie à apporter
Emprunt : 1,08 à 1,18 %
Garantie : nantissement des parts (frais de nantissement : 140 € / ligne)
Frais de dossier : 300 € / ligne
Assurance : délégation interne (CNP), entre 0,15% et 0,17%
Contraintes : 30% dans des SCPI maison (Immorente, Efimmo, Atream Hotels)
SCPI exclues : capital fixe, les petites SCPI récentes (Kyaneos…), Corum (car souscription compliquée)

Proposition 2 – Sur 20 ans
SEULEMENT LA PLEINE PROPRIETE
Etablissement régional
Pas de contrepartie à apporter
Emprunt sur 20 ans (entre 1,18 et 1,33 %)
Garantie : SACCEF (compter entre 1,20 et 1,30 %)
Exclusion : Corum, petites SCPI, capital fixe.
Frais de dossier : 700 €
Assurance : délégation interne (CNP), entre 0,15% et 0,17%.
Contraintes : 30% dans des SCPI maison (Immorente, Efimmo, Atream Hotels)
SCPI exclues : capital fixe, les petites SCPI récentes (Kyaneos…), Corum (car souscription compliquée)

C’est la meilleure offre obtenue pour l’instant.
Pas de financement pour l’US par contre.

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Je rencontre un conseiller du Crédit Mutuel jeudi.
Je relance la Caisse d’Epargne et la Banque Populaire demain.
Je m’aperçois qu’il y a un point commun à tous mes interlocuteurs : "on ne finance pas l’US".

Dans ce cas, je vais devoir revoir mes ambitions à la baisse pour l’US. J’apporterais du capital en cash et avec ma compagne, nous ferons peut-être chacun un prêt personnel sur 5 ans chez Boursorama (0,95%, assurance facultative, sans frais de dossier). A voir…

Dernière modification par maxicool (02/03/2020 19h28)

Bonjour,

suite des événements.
J’étais allé voir la Caisse d’Epargne juste avant le confinement. Mon dossier a été transmis au conseiller "Banque Privée" de la CE.

Premier contact téléphonique début avril

- Financement en PP (350k€) : OK
- Mais avec 1/3 de SCPI internes, proposées par AEW Ciloger : Pierre Plus (diversifiée) / Atout Pierre Diversification (diversifiée) / Actipierre Europe (commerces).
- Evoque une garantie par caution.
- Doit voir avec son N+1 pour la liste des SCPI externes.
- Pour avoir des SCPI externes, il faut payer des frais par SCPI de 895 €.

Contact par mail courant avril

Je lui donne une liste des SCPI qui m’intéressent en priorité
- surtout : Efimmo1 / Immorente / Pierval Santé
- puis : PFO / Epargne Pierre / Interpierre / Primopierre
- éventuellement : Vendôme Régions / Epargne Foncière

Deuxième contact téléphonique il y a quelques jours

- Liste des SCPI disponibles : Efimmo1, Immorente, Pierval Santé, Primopierre, PFO, Epargne Foncière.
- Il propose de diviser le prêt PP sur 4 SCPI (dont 1/4 sur Atout Pierre Diversification)
- Evoque un crédit conso par le Crédit Foncier : 1,90% sur 10 ans (très rapide à obtenir)
- Sinon, prêt immobilier classique (avec accord N+1 "seulement") : 1,13% sur 20 ans ou 0,96% sur 15 ans.
- Doit se renseigner auprès de sa chef pour le financement de l’US et pour savoir si prêt sera un prêt Pro ou non.     
- Evoque un dossier de prêt par SCPI et une garantie par nantissement (plus long à obtenir mais possible) ou par caution.
- Evoque une délégation interne d’assurance (auprès de Generali…) et un assurance calculée sur le CRD si celle de la CE est trop onéreuse.

Il semble connaitre le montage, il semble suivre le dossier car il communique avec sa supérieure pour faire avancer le dossier (je ne l’ai jamais vu).
Ca reste pour l’instant virtuel mais ça me semble positif !

L’obligation de reconstituer les capitaux propres, si ces derniers deviennent inférieurs à la moitié du montant du capital social, ne concerne pas les sociétés civiles.

Les associés étant responsable des dettes de la société civile (en proportion de leur détention dans le capital, pas de solidarité), les tiers sont « protégés » contrairement à une société de capitaux (comme la SAS ou SARL) dont la responsabilité des associés est limitée aux apports. Le législateur a instauré une sorte de sonnette d’alarme pour les sociétés de capitaux (elle vaut ce qu’elle vaut), qui n’est pas prévue et donc applicable (car non nécessaire) pour les sociétés civiles.

Dernière modification par alex470 (27/06/2020 17h19)

Bonjour Serenitis,

je me suis limité à la présentation de la première phase (mais en partant sur un emprunt plus long, 15/20 ans). Déjà qu’emprunter pour de l"US les embête beaucoup, déjà que les CGP ne me semblent pas calé sur le sujet (et l’avouent directement), je me suis limité à l’essentiel.

Aucune banque ne m’a parlé de telles clauses.
 
Maxicool

Je n’ai pas d’avis sur les choix en PP. Je ne suis pas associé de PFO2 ni de Primovie. Et ne pense pas l’être. Avec des contraintes similaires j’ai pris Patricommerce (mauvaise pioche). J’aurais sans doute tenter Novapierre Allemagne 2 même si le rendement n’est encore au top mais je suis déjà diversifié.

Par contre sur US 10 ans LF Europimmo vous allez attendre longtemps avant d’être servi. De ce que j’ai entendu dire le carnet d’ordre en usufruit est bien bouché et vous avez d’autres membres du forum avant vous qui se desséche en attendant d’être servi. 😉

Quant à l’US 5 ans c’est pas si simple à trouver rapidement sur les bonnes opportunités. Perso j’ai plus du 7-10-15 que du 5. Mais on est jamais à l’abri d’une bonne surprise.

Pour les taux, c’est pas les taux de Cricri77000 mais c’est pas dégueu. J’ai des taux pires que cela et ça tourne bien.

Si vous n’avez pas de comptable n’hésitez pas à me contacter. Le mien est raisonnable (physique et online en meme temps) et c’est entraîné sur ma sci.

Que vous dire à part, il ne reste plus qu’à vous lancer !