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#276 08/02/2019 18h00

Membre
Réputation :   11  

Bon ben je viens d’avoir une autre offre d’un Crédit Mutuel qui n’est pas le CMB :

US : 10 ans, 200 ou 250kE, 1,4% fixe
PP : 20 ans, 600 ou 750kE, 1,85% fixe

Frais de dossier chers par contre : 500 + 1500E
Délégation d’assurance
Exonération des pénalités de remboursement anticipé partiel ou total

J’attends le retour sur le différé : différé de 6 mois, possible 12 mois mais légère hausse des taux dans ce cas (dont j’attends l’importance)

SCPI possibles :
US : Pierval Santé, Corum Origin et XL, Epargne Pierre, PF Grand Paris, PFO
PP : Pierval Santé, Epargne Pierre, PF Grand Paris, PFO, PFO2, Novapierre Allemagne, Pierre48, Efimmo, Immorente

Contreparties :
Pas de domiciliation des revenus
Pas de déménagement PEA
Nantissement contrat AV à hauteur de 200 ou 250kE selon la formule choisie sur une durée de 5 ans
Caution de 40 ou 50kE selon la formule choisie
Nantissement parts de SCPI achetées en PP

Dernière modification par DrFab (08/02/2019 18h40)

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[+1]    #277 22/03/2019 17h54

Membre
Réputation :   11  

C’est signé pour moi avec le Crédit Mutuel Strasbourg

750kE de PP 1.8
250kE d’US sur 10 ans 1.4
Différé 5 mois
Délégation assurance
Caution 50kE
Nantissement AV 250kE

Dernière modification par DrFab (22/03/2019 17h55)

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#278 22/03/2019 18h04

Banni
Réputation :   5  

Joli investissement. Quelle durée le pret ? Quelles SCPI choisies au final ?

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#279 22/03/2019 18h12

Membre
Réputation :   5  

Bravo ! Je vais vous MP afin d’obtenir les coordonnées de votre conseiller si vous le voulez bien. Le point négatif que je vois à ce stade c’est quand même la caution et le nantissement qui sont plutôt pénalisants pour un jeune actif.

Sinon je viens d’avoir BPE Paris au téléphone pour un projet de SCPI en SCI, le conseiller m’a paru sérieux et bienveillant dans l’étude du projet. Je creuse aussi avec le CMB.

Quelqu’un a-t-il d’autres idées ou contacts à me proposer ? J’essaie de multiplier les pistes car c’est un sujet que peu de banques traitent.

Shaka

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#280 22/03/2019 18h41

Membre
Réputation :   11  

Pardon j’ai oublié de préciser : sur 20 ans, cela me cale environ 5 ans avant ma retraite, le but étant de m’en servir comme caisse de retraite, la mienne étant vouée a la faillite

Le nantissement et la caution sont sur une durée de 5 ans uniquement

Les SCPI choisies sont PFO, PF Grand Paris, Epargne Pierre, Novapierre Allemagne et Pierval Santé

J’acheterai de l’US en parallèle en cash si j’en ai pour améliorer la rentabilité du projet et réduire l’effort d’épargne mensuel à zéro

Dernière modification par DrFab (22/03/2019 18h43)

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#281 22/03/2019 19h30

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Réputation :   120  

Félicitations, belle concrétisation !

L’effort d’épargne actuel est de combien ?

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#282 22/03/2019 19h52

Membre
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Je crois de 400 euros en hypothèse optimiste à 800 euros en hypothèse très pessimiste que je choisis par mon extreme prudence et car je préfère avoir de bonnes surprises

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#283 22/03/2019 19h59

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Oui sur 20 ans en sci is je pense que pour avoir un cf+ avec des dvm de 5% il faut faire 50/50 en pp/us et 50/50 en scpi fr/étrangère, à vérifier.


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#284 22/03/2019 20h03

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Me concernant, je trouve l’effort d’épargne raisonnable. Surtout que j’ai un crédit Scellier (on fait tous des conneries…..) qui s’arrête dans 3 ans et qui va me dégager 900 euros mensuels

Ah et aussi je vais tacher de faire racheter à ma SC les 110kE de parts de SCPI que je possède actuellement en nom propre. Cela me coutera 6kE environ de frais mais sur le long terme, je pense m’y retrouver

Dernière modification par DrFab (22/03/2019 20h08)

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#285 22/03/2019 21h31

Modérateur
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Réputation :   2329  

Plutôt que de faire racheter ces parts par la SC, mieux vaudrait les vendre, injecter le cash en CCA, et acquérir de l’US. Ca sera sans doute plus rentable et ca vous fera passez CF+.


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#286 22/03/2019 21h58

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@DrFab
Des questions de détail :
* pourquoi ne pas avoir demandé un différé plus long? Personnellement, j’aurai tendance à prendre le maximum proposé (ce n’est pas ce que j’ai fait pour moi-même mais rétrospectivement, j’aurais dû).
* pourquoi ne pas avoir retenu de SCPI de Sofidy?

En tout cas, bel investissement, félicitations.

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#287 22/03/2019 22h08

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@Cat
La banque m’a expliqué que le différé, à partir de M6, faisait augmenter le taux…
Je vais prendre sur moi sur le début tant pis

C’est vrai que je n’ai pas de Sofidy (même parmi celles que j’ai déjà en nom propre), je voulais notamment du Efimmo 1 initialement, notamment après ses bonnes performances récentes mais j’ai finalement renoncé

Si j’ai de la marge pour rester au taux d’IS réduit, peut-être un jour…

@GBL
Le souci, c’est que sur ces 110kE, ce sont surtout des SCPI a capital fixe et en petite quantité : CIFOCOMA1 et 2, CAPIFORCE PIERRE, FONCIA PIERRE RENDEMENT et IMMOPLACEMENT
Ce sont donc plutot des petites lignes et à capital fixe. Sans compter que le marché secondaire est loin d’être florissant actuellement pour celles la

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#288 22/03/2019 22h12

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DrFab a écrit :

Si j’ai de la marge pour rester au taux d’IS réduit, peut-être un jour…

Sinon, il faut songer à monter une seconde société civile ;-).

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#289 22/03/2019 22h32

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Exact, je ne l’exclu pas. A voir si les conditions d’emprunt et de performances restent favorables d’ici 5 à 10 ans…
Mais cela fera alors quand même une trop ? grosse exposition aux SCPI

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#290 22/03/2019 22h37

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Rien ne vous empêche d’y mettre éventuellement autre chose : portefeuille obligataire ou actions, produits dérivés, des murs de boutique ou des bureaux en direct… Histoire de diversifier un peu les actifs de ces sociétés.

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#291 22/03/2019 22h46

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La j’ai pensé aussi à y ouvrir un CTO pour des foncières cotées FR et US mais j’ai encore du mal a y voir un réel intérêt

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#292 22/03/2019 23h34

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Vous ne dépassez pas les 38k imposable avec ce montage ?

Selon une estimation à la louche ça devrait passer les 10 premières années grâce aux intérêts d’emprunts et à l’amortissement de l’us et si vous avez >1/3 de scpi étrangères non imposables, mais à vérifier vu mon niveau de maths / compta…

C’est à se demander si ça ne vaut pas le coup de faire une holding pour transférer la trésorerie de la mère à la fille pour l’investir ? Plutôt que de la réinvestir dans la sci unique qui verrait son taux d’imposition augmenter non ?

Dernière modification par Malolechat (23/03/2019 01h31)


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[+1]    #293 23/03/2019 15h14

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Je ne pense pas. Il faudrait un rendement des SCPI à 5.1% pour arriver à la barrière des 38k sur un montant de 750kE

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#294 23/03/2019 15h51

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Vous oubliez les recettes de l’usufruit qui sont de 250k/0,35*5%= 35k, non ?

Dernière modification par Malolechat (23/03/2019 15h52)


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[+1]    #295 23/03/2019 17h33

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D’où l’intérêt de prendre, si c’est intéressant coté rendement, des SCPI étrangères car les revenus non français ne sont pas imposables et l’amortissement de l’usufruit permet d’avoir des charges fiscales imputables sur d’autres revenus ou les années futures.

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#296 25/03/2019 20h35

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Oui les SCPI étrangères comme Novapierre (100%) et Pierval (environ 50%) devraient me sauver
Au pire si je dépasse les 38kE, vu que seule la partie supérieure passe au taux supérieur, ca ne semble pas dramatique dans une certaine mesure

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#297 25/03/2019 20h59

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La question que je me pose est : qu’est ce qui coûte le moins cher ?
1/ une sci à 75k de recettes (de scpi) ?
2/ deux sci à 37,5k de recettes ? (Exemple chtirentier ?)
3/ une sci mère a 75k de recettes dont la trésorerie est réinvestie dans une sci fille (holding) ?


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[+1]    #298 25/03/2019 21h11

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pour moi 2 à 37,5. D’ailleurs je frole ce résultat la (750k + 60k d’US) avec du 4,98% de DVM sur les 750kE

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#299 25/03/2019 21h16

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@roudoudou Vous frolez quoi ? 38kE ?

Vous êtes vraiment sur qu’il vaut mieux 2 SC à 37.5 que une a 75kE ?
Même en prenant en compte tous les frais déductibles dans les deux cas et les quelques frais de création de chaque SC ?

Je n’ai "que" 37 ans donc ça pourrait devenir assez vite une vraie question pour moi

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#300 25/03/2019 21h22

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oui pas loin des 38k de revenus mais retraités en fiscal je suis plus bas

ben moi j’ai une base de couts assez faible 600 a peine pour la SCI donc je dirais que oui…

Dernière modification par roudoudou (25/03/2019 21h23)

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