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#401 21/08/2019 10h20

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J’ai appliqué les principes suivants pour ma SCI :

- les frais sont inclus dans le prix de souscription : pas de charge -> actif

- si la valeur de revente (prix de retrait, dernier cours sur le marché secondaire …) est inférieure au prix d’achat = dépréciation pour la différence (perte de valeur probable en cas de revente en début d’exercice suivant). Cette dépréciation est réversible en cas d’augmentation du prix de retrait et peut être compléter.

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#402 28/08/2019 20h21

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Bonjour,

j’ai passé une partie de mes dernières soirées à éplucher les files traitant SCI IR, SCPI en US,…
Je pense avoir abouti à une image claire (dans ma tête) des aspects comptables et fiscaux d’un montage SCI IS investi en SCPI PP et US, notamment avec des SCPIs purement hors France pour la partie US.
J’aimerais soumettre cette image aux familiers du sujet pour m’assurer qu’elle n’est pas fausse. Un résumé existe peut-être par ailleurs sur le forum, mais je n’en ai pas trouvé qui ait une teinte "Excel" audible de mon cerveau. Mes excuses si certains ont l’impression de redites donc. 

Prenons un montage SCI IS type "Malo" (ou équivalent):

Investissement à crédit dans des parts PP SCPI investie en France
Investissement à crédit dans des parts US SCPI investie (100% pour simplifier) hors France

Mes excuses d’avance si dans ce qui suit les mots employés différents du vocabulaire professionnel, n’hésitez pas à corriger.

Pour déterminer la base imposable à l’IS, on regarde:

- les recettes: loyers perçus pour la détention des parts PP SCPI investie en France. On n’inclut pas les loyers pour la détention des parts US SCPI investie hors France. Le prélèvement de l’impôt dans le pays hors France est effectué à la source.

- les charges: frais de structure (expert comptable,… pour l’année 0: frais de constitution de la SCI) + Intérêt d’emprunt et frais d’assurance (à la fois ceux correspondant au crédit finançant les parts SS SCPI investie en France et - il y a des discussions sur ce "et" mais pas sûr qu’il y ait consensus- le crédit finançant les parts US SCPI investie hors France)

- amortissement des parts US SCPI investie hors France

Si recettes - charges <0, il n’y aura pas d’IS.
Si recettes - charges >0, on peut amortir.

Là j’ai une petite interrogation sur la gestion de l’amortissement (j’ai un peu moins creuser le sujet). On peut amortir Investissement US/Durée US.
Comment est-ce que cela se passe si cet amortissement est supérieur à recettes - charges.
Limite-t-on l’amortissement à recettes - charges ou on applique l’amortissement complet et le déficit recettes - charges - amortissement <0 se reporte-il l’année suivante (équivalent d’une charge?)?

In fine, IS = 0 si recettes - charges - amortissement =0 (voire si <0, selon réponse au point ci-dessus).
Si recettes - charges - amortissement >0, on applique IS (15% puis 28%)

En ce qui concerne les flux:
Entrant: loyers perçus pour la détention des parts PP SCPI investie en France + loyers perçus pour la détention des parts US SCPI Hors en France
Sortant: mensualité de remboursement des crédits (capital amorti + intérêt + assurance) + frais de structure + IS

Cash flow= Entrant - sortant

Intérêt comptable/fiscal d’un tel montage:
L’amortissement des parts US SCPI hors France et les frais associés à crédit finançant ces mêmes parts viennent réduire la base imposable qui elle n’inclut pas les loyers de ces dites parts.
Le cash flow lui part contre inclut bien ces loyers.

Je suis preneur de toute correction pour ajuster la compréhension des aspects fiscaux/comptables de ce montage.

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#403 29/08/2019 10h32

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Je suis en train de créer ma SCI sur Infogreffe dans le but de finaliser le montage dont nous parlons dans ce fil de discussion. Je voudrais être sur de remplir correctement les champs suivants :

infogreffe a écrit :

Imposition sur les bénéfices : BIC simplifié / BIC Normal / BNC / Revenu foncier ?
   Option particulière * : Option pour l’IS. Ca j’ai bien compris
Regime d’imposition en matiere de TVA : Franchise de base / Regime Réel Simplifié / Regime Mini-réel / réegime normal ?

Merci pour votre aide précieuse !

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#404 29/08/2019 11h49

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@ MiniBN
Votre analyse lu rapidement me semble à peu près correcte.

Deux "petites" précisions :
* le résultat que vous déclarez pour une SCPI correspond rarement exactement à la distribution perçue (en général on n’est pas trop loin mais cela peut différer sensiblement);
* le déficit (produits-charges < 0) est bien reportable (en ce qui me concerne les dotations aux amortissements sont une charge d’exploitation parmi d’autres).

Bien à vous,
cat

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#405 29/08/2019 14h08

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J’ai passé une bonne partie de ma matinée à chercher par moi-même la réponse à ma question précédente.
Je dirais qu’il faut que je coche :
Revenu foncier
Option IS
TVA : régime réel normal.

… Sans certitudes … La question sur la TVA m’embête pas mal
Une âme charitable pour m’aider à lever mes doutes ?

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[+2]    #406 29/08/2019 14h40

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Si c’est une SCI qui détient des parts de SCPI il faut se mettre en franchise de base de TVA, c’est à dire que vous n’y étes pas soumis et que vous ne la récupérerez pas dessus sur le peu de dépenses et factures que vous aurez.

Dernière modification par rocambole (29/08/2019 14h41)

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[+1]    #407 30/08/2019 04h14

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Si vous ne prévoyez pas d’encaisser de TVA (ce qui est le cas d’une SCI détenant des parts de SCPI), vous ne pourrez pas en récupérer, quoi que vous indiquiez… (et j’indiquerais "réel simplifié", ou, mieux, "assujettissement à la TVA en acs d’opération imposable sur option" sur le M0).


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#408 08/09/2019 22h38

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Bonjour

Dans les cas concrets des gens qui ont finalisés leurs projets, avez vous du report de déficit sur les années suivantes ? Si oui, sur combien d’années le déficit continue-t’il après remboursement du crédit ?

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#409 15/09/2019 11h22

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Bonjour,

Je me permets de revenir sur l’intégration de parts de SCPI détenus en direct dans une SCI IS après lecture de cette file ainsi que d’autres files.

GoodbyLenine a écrit :

Plutôt que de faire racheter ces parts par la SC, mieux vaudrait les vendre, injecter le cash en CCA, et acquérir de l’US. Ca sera sans doute plus rentable et ca vous fera passez CF+.

Je suis plutôt d’acccord avec vos propos GBL, toutefois, je ne comprends pas bien sur quelle base se passe le transfert de propriété :
   1- Supposons que l’on achète des parts de SCPI d’une valeur de 100 comprennant  90 de prix de la part plus 10 de frais en année zéro.
  2- Dix ans plus tard, les parts valent 110 correspondant à la valeur initiale de 90 plus revalorisation de 10, auquel je rajoute les 10 de frais d’achat.

  3- Opération de transfert vers la SCI
A - Si je décide de céder les parts à la SCI, je paie donc 5% sur 100 (et non pas 110 ?) ? Il faut rajouter à cela environ 100
B - L’apport se fait au CCA ? Comment est régit cet apport fiscalement ?
C- A titre personnel, il n’y a donc pas de plue value ?

Je me dis que si le transfert permets à la SCI de ne pas repayer les frais d’achat de la SCI, cela peut être intéressant ?

@DrFab
Aviez vous réalisé cette opération au final ?

Bonne journée.
Yvan

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#410 15/09/2019 15h54

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J’ai de mon côté vendu mes parts de SCPI détenus en perso à ma SC

J’ai réglé au FISC 5% aux frais de la SC. Je considère cela comme un apport au CCA

Il s’agissait de SCPI à capital fixe. J’ai pris la dernière confrontation de chaque SCPI et payé 5% de 80% de la valeur et communiqué à chaque SDG une transaction de gré à gré.

Il y avait très peu de SCPI à capital variable. J’ai fais payer par la SC 5% de la valeur du prix de retrait. Ça me valait pas la peine et la chandelle de prendre de risque sur des SCPI à capital variable

Dernière modification par DrFab (15/09/2019 16h04)

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#411 24/09/2019 21h11

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adadou70 a écrit :

J’ai créer un simulateur d’investissement  qui reprend votre cas de figure, afin d’éviter d’oublier des donner il suffit de remplir les champs bleu

7306_simulateur_scpi_sci_is.xls

Portefeuille d’actions de Yvan (2/2)

Votre fichier XL est le plus complet il me semble. Je n’ai pas vu beaucoup de retours concernant votre outil par ceux qui sont passés dans le concret.
Je noterai deux choses:
- la formule F22 est à reprendre
- lorsqu’on souhaite à de l’US 5 ans, avec un renouvellement 4 fois, j’ai l’impression sur l’onglet Flux de trèso ne reprends pas ces hypothéses

Je vais moi même commencer à m’y intéresser en partant sur un credit 100k€ pour la PP et 50k€ pour l’US (soit en crédit SCI (si je trouve La banque), soit progressivement en apport de cash en CCA)

Edit: ajouts de commentaires

Dernière modification par niceday (25/09/2019 17h35)

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#412 30/10/2019 19h31

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Bonjour à tous et toutes,

Dans le cadre de mon projet d’achat de SCPI je me pose une question sur une optimisation fiscale.

En effet j’envisage un achat de 250.000~300.000 EUR de SCPI. Le but étant un achat a crédit afin de constituer une source de revenu complémentaire à mon salaire.

Mais voila…. ne voulant pas que cela impacte ma TMI actuelle et les aides sociales dont je bénéficie je souhaiterai que les dividendes soient eux-mêmes imposés dans la société à l’IS.

Un montage s’offre donc à moi. Il s’agit de faire une SAS HOLDING et une SCI à l’IS, de cette façon je bénéficie du régime mère-fille et j’évite la double imposition de la SCI à l’IS  (et IR avec abattement de 40%)

Voici mon idée.

Dans un premier temps en 2020. Création d’une SAS et d’une SCI à l’IS et achat de 250.000~300.000 EUR de SCPI dans la SCI.

Le crédit se remboursera durant 15 ans via les dividendes ainsi que par un apport mensuel.

Par la suite création d’une  SCI N°2 dans la SAS qui va créer du déficit ( ex : acheter des part de SCPI en démembrement ou acheter des biens a rénover) et donc équilibrer l’actif/passif entre les deux SCI afin d’avoir aucune imposition sur la SAS. Pendant que la SCI N°1 crache du dividende.

Est ce que mon idée tient la route ?
Quels sont les frais qui se présente dans ce type de montage ?
Est ce une fausse bonne idée ou une idée pleine de sens ?

Dans l’attente de vous lire,

Tarantino

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#413 01/11/2019 07h51

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Tarantino66

tarantino66 a écrit :

Mais voila…. ne voulant pas que cela impacte ma TMI actuelle et les aides sociales dont je bénéficie je souhaiterai que les dividendes soient eux-mêmes imposés dans la société à l’IS.

J’en déduis que la SAS est à l’IS (si elle ne l’est pas, elle devrait l’être d’ici 5 ans). Je ne comprends pas pourquoi vous souhaitez vous verser des dividendes, puisque votre objectif est de capitaliser. Vous devez même compléter avec un effort financier votre emprunt.
A ce stade, le montage semble empiler deux structures doublant les couts administratifs (frais bancaire + expert comptable + CFE spécifiquement pour la SAS. Il n’y pas de nécessité de CAC depuis la loi PACTE 2019 dans votre schéma).

tarantino66 a écrit :

Par la suite création d’une  SCI N°2 dans la SAS qui va créer du déficit ( ex : acheter des part de SCPI en démembrement ou acheter des biens a rénover) et donc équilibrer l’actif/passif entre les deux SCI afin d’avoir aucune imposition sur la SAS. Pendant que la SCI N°1 crache du dividende.

Votre SCI N°2 va créer du déficit afin de ne pas avoir d’imposition dans votre SAS. J’en déduis qu’elle est à l’IR, ou bien que vous utiliserez l’intégration fiscale pour que la SAS récupère le déficit fiscal de la SCI N°2. Sinon ce n’est pas possible.
Plusieurs points :
*Votre SAS ne semblera pas avoir de revenu taxable, puisque votre SCI IS ne pourra lui verser que des dividendes qui seront faiblement taxés (régime mère fille). Quel est l’intérêt d’essayer de lui imputer du déficit ?
*Faire du déficit au sein de structure à l’IS avec l’achat des biens à rénover n’est pas une possibilité (en tout cas, vous n’atteindrez pas l’objectif souhaité), car les dépenses de rénovations seront inscrites à l’actif (comptabilité d’engagement), et seront amortis (et non déduits à 100% l’année N). Il y une confusion avec les revenus fonciers, où on impute certains travaux l’année N entièrement, et la fiscalité BIC/IS.
*démembrement de SCPI, pour faire du déficit, il s’agira spécifiquement d’usufruit, et plus particulièrement avec des SCPI investis à l’étranger.
*Que veut dire équilibrer l’actif et le passif des deux SCI ? Ces notions sont plutôt comptable, mais vous parlez d’imposition sur la SAS ensuite.

Je pense qu’il y a des confusions, et que vous êtes peut être aller trop vite et/ou que vous n’avez pas assez posé votre raisonnement.
Vous pouvez peut être compléter vos informations pour davantage nous éclaircir, et corriger mes déductions.

En l’état, je vous dirai : Pourquoi ne pas faire une seule et unique structure à l’IS ?
Surtout si vous avez pour objectif de ne pas payer de l’IS (pas de nécessité alors à créer plusieurs structure pour bénéficier du taux réduit IS à 15% (plafonné 38 Ke). Le montage que vous avez présenté n’apporte pas d’optimisation fiscale, et empile les frais.

Dernière modification par alex470 (01/11/2019 07h53)

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#414 01/11/2019 11h19

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Pour "ne pas impacter le TMI (IR) et les aides sociale", il suffit d’investir dans une seule société à l’IS et de ne pas distribuer de dividende (dautant que vous n’en avez pas besoin).

D’ailleurs même en distribuant, il n’y aurait pas d’impact sur le TMI : cf le PFU à  30%, dont 12.8% d’IR.

En créant du déficit avec des biens nécessitant des travaux (donc détenus en direct (ou via SCI IR) et imposés à l’IR, pour générer du déficit foncier), il est même possible de diminuer le TMI (au début, car après qqs années le revenu foncier sera positif et augmentera le TMI, sauf à revendre alors).

Inutile de crer une usine à gaz (coûteuse en € et temps), surtout avec votre surface financière (limitée).


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#415 01/11/2019 18h57

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Bonjour et merci de vos réponses,

Une seule société à l’IS = double imposition ( une fois a l’IS , une fois a l’IR avec l’abattement 40%). Donc une seule société à IS = IMPOTS IS + IMPOTS IR (abattement 40%) + RÉINVESTISSEMENT DIVIDENDE AUTRE PART.

La deuxième SCI achète de l’usufruit. La SAS n’est donc en théorie pas taxable sur l’imposition de la premiere SCI.

Les deux SCI ne sont pas imposables en utilisant le régime fiscal mère-fille.

On se retrouve donc avec SCI N°1 qui rapporte 14kEUR / ans et SCI N° 2 qui achete de l’usufruit et SAS du coup pas imposable ?!

Bien à vous,

Dernière modification par tarantino66 (01/11/2019 18h59)

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#416 01/11/2019 20h09

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Une seule SCI IS qui ne distribue pas de dividende (=> que IS ) et qui investi des usufruits scpi étrangère.
N’est ce pas plus simple?

Pourquoi voulez vous sortir des dividendes si vous n’en n’avez pas besoin?

Dernière modification par HHub (01/11/2019 20h13)

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#417 02/11/2019 09h39

Membre
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tarntionn66

Comme cela a été précisé, il vaut mieux faire simple pour les raisons évoquées, mais aussi pour vos partenaires, et surtout pour la banque. Il vaut mieux lui proposer des schémas simples à comprendre, et pas des usines à gaz. C’est déjà assez compliqué de financer une SCI IS, pas besoin d’en rajouter.

D’un point vue technique, vous faites une confusion entre :
*mère fille => les distributions des dividendes (faut il encore qu’il y ait distribution (par AG), on ne parle pas des bénéfices) des filles ne sont taxables qu’à hauteur d’une quotte part de 5% dans le résultat fiscal de la société mère. Pour 20 Ke de dividende, vous avez une base taxable de 1ke …
*intégration fiscale => tous les résultats fiscaux des sociétés intégrées (sci 1 + sci 2 + SAS) sont pris en compte (vous additionnez les bénéfices et les pertes fiscales de chacune des société). Dans ce cas de figue, et vu le projet présenté, autant ne retenir qu’une société où l’ensemble des + et des - seront compensées.

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#418 25/11/2019 12h18

Membre
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Bonjour,
suite à la lecture des différents membres créant des SCI IS pour les SCPI en PP et en US,
j’ai rendez vous la semaine prochaine et la suivante avec mes deux banques historiques..
J’ai quelques questions pour préparer ces rendez-vous:
-il vaut mieux préparer un tableau pour montrer l’intérêt du montage j’imagine?
J’hésite sur le montant du projet à mettre en avant : je pensais à 150000 euros de PP et 75000 euros US
mon profil: Pacse, TMI: 14%, 30K de revenu annuel, remboursement résidence principale pour 30% de taux d’endettement ( crédit sur 70% de la valeur de la maison), par contre en janvier j’aurais 80000 euros de liquidité pour appuyer le dossier…

Le problème va être le financement de L’Usufruit d’après ce que j’ai compris… Si cela n’est pas possible, vaut-il mieux en acheter cash + crédit conso ou placer en assurance vie ou PEA?

merci pour vos conseils

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#419 25/11/2019 12h51

Modérateur
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Il vaudra sans doute mieux (pour faire passer le dossier) financer à credit 100% des parts en PP, et apporter les 80 000€ en CCA pour financer les US.

Mieux vaut (plutôt que d’arriver la bouche en coeur) avoir un dossier complet (avec le nom des SCPI), argumenté, avec un tableau excell des flux annuels prévisionnels, réalistes et avec analyse des risques,  afin de démontrer que vous maitriser le sujet, et que le projet est viable.


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#420 25/11/2019 16h19

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Bonjour,

A la suite de la lecture des différentes thématiques du forum IH, je m’intéresse aussi au montage SC IS avec des SCPI en PP et en US.
J’ai plusieurs rendez vous dans les trois prochaines semaines avec des CGP et des banques (BP et Palatine) pour étudier ce projet.
Pour rappel j’ai un TM de 41 %, je suis célibataire. Pour moi l’intérêt de ce montage est de profiter des taux bas, de préparer ma retraite et de penser à une éventuelle transmission.
Plusieurs questions se posent à moi à ce stade :
1. Dans le montage de la SC : évidemment je suis au capital mais concernant mon associé, faut-il mettre de préférence une personne physique (accès au prêt plus facile ?) ou puis je mettre ma SARL sur laquelle j’ai aujourd’hui mes activités de conseil et qui détient aussi 50 % d’une SCI (je pourrai éventuellement à terme la transformer en holding patrimoniale). Si la SARL peut rentrer dans ce dispositif (l’objet le permet), quelle proportion envisager ?
2. Quelle répartition entre SCPI PP et SCPI US(2/3 - 1/3 ?) est-il recommandé ?
3. Concernant la capacité d’endettement, je voulais savoir si on prend en compte les revenus futurs des SCPI, dans le calcul de celle-ci ?
4. Une trame pour modéliser ce type de montage (PP / US avec US étranger) a t-elle été déjà proposée sur ce forum ?

En vous remerciant pour vos réponses et désolée si des réponses ont déjà été apportées par ailleurs.

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#421 25/11/2019 21h05

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Bonsoir GBL,
oui je vais préparer un tableau pour les rendez-vous.
Je vais aussi prendre le temps de calculer l’impact de 3 variantes:
- pleine propriété en nom propre
- SCI IS avec achat d’usufruit cash
- SCI IS seulement avec la Pleine propriété et placement des liquidités en assurance vie et PEA…
la SCI me permet de ne pas impacter le TMI du foyer…

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#422 04/12/2019 16h57

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Bonjour,

Est-il envisageable d’emprunter à 100% pour acheter l’usufruit de SCPI et le loger dans une SCI à l’IS ?

Quelles garanties va demander la banque ? Montant Maximal ?

Mes premieres simulations donnent, par exemple (en arrondissant tout):
achat de 200000 € de parts
usufruit sur 20 ans, environ 50% du prix.
rendement de la part 4%, rendement apparent de l’usufruit 8%
taux à 2%, annuité de 12000 €
dividendes 16000 €
frais 500€
is 500€

(avec 1% d’inflation, 21000 de loyer en année 20 et 1500 d’IS)
capitalisation sur 20 ans 120 000€

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#423 04/12/2019 17h25

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Bonjour,

Loger un US de SCPI dans une SCI pas de soucis, trouver un financement pour des SCPI est assez dur en ce moment et en trouver un pour de l’usufruit exclusivement relève du parcours du super combattant … Le montage le plus intéressant est de mixer 2/3 de PP et 1/3 d’US pour que le cashflow sur 20 ans soit à l’équilibre ou pas loin.

L’usufruit n’étant pas revendable (ou très difficilement) et sa valeur tendant vers 0 car temporaire, il faudra des garanties très fortes à titre personnel pour sécuriser ce prêt si vous trouvez par ailleurs une banque intéressée et qui vous permette d’accèder à un choix de scpi intéressant (certaines ne prennent que les SCPI maison)

L’usufruit sur 20 ans ne coure pas les rues : pas encore vu d’ailleurs … 15 maximum et surtout acheter un droit avec un effet de levier tel que l’usufruit temporaire sur une durée de 20 années est très aléatoire. Si le rendement plonge en-dessus du prix de revient de l’usufruit, c’est une usine à pertes … Soit vous trouvez une banque qui accepte un usufruit plus court qui sera renouvelé pour tenir les 20 années du prêt, soit il faudra emprunter sur moins longtemps (15 ans)

Dans vos calculs, il faut aussi tenir compte du cashflow dégagé chaque année, qui réinvestit en usufruit temporaire par exemple, générera lui-aussi des intérêts.

Pensez à demander une période pendant laquelle vous ne remboursez pas votre crédit pour gérer le délai de jouissance des SCPI qui décalera la perception des 1ers revenus

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#424 05/12/2019 12h56

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Je pense à souscrire au service de comptablité « ça compte pour moi » pour ma SCI investie selon le célèbre montage SCPI PP + US avec une part de revenus internationaux.
Je suis à la recherche de témoignage de membres ayant eu recours aux services de CCPM. D’expérience, sont-ils à même de gérer correctement mon dossier ?
A quel pack avez-vous souscrit ?

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#425 05/12/2019 13h42

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Je n’ai pas d’avis sur cacomptepourmoi. Je les avais challengé mais je ne les ai pas retenu bien que les moins cher. Attention à la comparaison des prix qui sont HT. Avec votre SCI, vous allez payer la TVA normalement donc il faut comparer TTC.

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