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Forums de la communauté des investisseurs heureux

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#301 25/03/2019 21h32

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Après honnêtement c’est tentant de refaire déjà une deuxième SC sur des SCPI 😂 mais il faut quand même raison garder et voir à faire autre chose…

Encore faut-il savoir quoi…

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[+2]    #302 25/03/2019 22h39

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Créer une ne 2eme sci va vous coûter 300€ en la créant en ligne en recopiant les statuts de la 1ere puis 600€ / an de compta.

Dépasser les 38k va un jour vous coûter plus tous les ans.

Je crois que chtirentier a calculé ça et a fait justement en même temps 2 fois le même montage dans 2 sci et réfléchis actuellement à faire une holding.

Info - Forums des investisseurs heureux

Dernière modification par Malolechat (25/03/2019 22h48)


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[+2]    #303 26/03/2019 00h32

Modérateur
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Le taux de l’IS pour la part de bénéfices au-dessus de 38k est programmé pour baisser (ce nest déjà plus 33%).
Si vous investissez plus en US (par ex vos fonds propres apportés en CCA, ou le bénéfice capitalisé de votre SCI), sur des SCPI investissant en partie à l’étranger, votre bénéfice fiscal en France aura du mal à atteindre les 38k.
Rajouter les complications (et quelques coûts)  à gérer 2 SCI au lieu d’une (si on souhaite devenir "passif", autant assumer), et encore plus une holding.. .

Conclusion : je suis loin de penser que 2 SCI (quasi identiques) soit une nécessité, ou même une bonne idée.


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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[+2]    #304 26/03/2019 06h51

Membre
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Bonjour

Oui deux sci ( 600 ke de PP et 120 ke de US) pour rester sous le seuil des 38 Ke, mais deux sci car deux enfants ! Donc elles ont été démembrées et j’ai donc créé deux tirelires, deux enveloppes capitalisantes pour mes enfants. le CCA sera récupéré à la fin du prêt, vers mes 70 ans .

Et franchement gérer des sci à l’is de ce type, ca n’est même plus Lazy …c’est rien comparé à de l’immobilier en direct et je sais de quoi je parle ! Donc quelques feuilles a ranger et un bilan annuel…dur…

En cours de constitution deux autres SCP pour achats d’us de scpi 250 Ke chacune via un crédit et gestion de portefeuille d’action. Pourquoi se priver ?

Chtirentier

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Favoris 1   [+1]    #305 26/03/2019 23h25

Membre
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Bonjour à tous,

après 2 investissement locatifs dont le dernier finalisé en Janvier dernier (après 9 mois de travaux), je cherchais un investissement me permettant d’être un peu plus passif et c’est là que le ce fil m’ont permis de trouver une approche intéressante

Le projet, fortement inspiré de celui de cat, Malolechat et Cricri (je les remercie au passage) : au travers d’une Société Civile Patrimoniale, achat de 100k de SCPI en Pleine Propriété 30k de SCPI en Usufruit 10 ans

Objectif : utiliser cette SC Pat comme fond de retraite le moment venu (encore un peu de temps quand même)

Le financement sera réalisé par le biais de ma banque actuelle (400k d’encours de prêt dont ma RP) aux conditions suivantes :
        -SCPI PP : Crédit amortissable de 100 000€ sur 15 ans à 1,5% (hors assurance et frais de dossier) avec nantissement des parts et différé partiel de 6 mois
        - SCPI US : Crédit amortissable de 30 000€ sur 10 ans à 1,25% (hors assurance et frais de dossier) avec nantissement d’un PEA et d’un CTO à hauteur de 30k€ pendant 10 ans et différé partiel de 6 mois
        - Déblocage des fonds sur compte bancaire de la Société Civile sur présentation des contrats de souscription des parts

J’ai modélisé ce montage dans un fichier Excel (en me basant sur un fichier de simulation que j’avais récupéré initialement sur le forum, je ne retrouve plus l’auteur pour le citer) disponible ici : simulation_scpi_credit_-_sc_pat_-_20190327.xls

Avec l’hypothèse de réinvestissement des excédents de trésorerie annuel en SCPI PP (on pourrait encore optimiser ce montage en rachetant de l’US pour racheter de la PP) et sans tenir compte des SCPI ayant déjà des revenus imposés à l’étranger (ex : Novapierre Allemagne) qui permet de limiter encore l’impact des impôts sur les années 10 à 20 (après avoir éclusé l’amortissement de l’usufruit)

Avec une hypothèse haute (TDVM actuel sur les 20 prochaines années), on arrive à :
        - Capital à 20 ans : 128 k€
        - Effort d’epargne sur 20 ans : 33k€
Avec une hypothèse basse (TDVM à 4% sur les 20 prochaines années), on arrive à
        - Capital à 20 ans : 124k€
        - Effort d’epargne sur 20 ans : 60 k€

Les SCPI choisies :
        - PP : Novapierre Allemagne / Corum Origin / Effimo1 / Primovie - Option : Vendôme Régions
        - US : Epargne Pierre / Pierval Santé - Option : Corum XL

J’attends les derniers ajustements avec ma banque (tarifs du transfert des PEA, coût du compte chèque de la SC) avant de démarrer la création de la SC Pat et d’enclencher l’achat des SCPI

Je me suis limité volontairement sur le montant pour plusieurs raisons :
- Je n’ai que 30 k€ à nantir pour le moment (PEA et CTO) , ce qui me permet de fonctionner avec un cashflow négatif acceptable (150€ mensuels sur les années 1 à10 puis 300€ mensuels sur les années 11 à 15 pour l’hypothèse haute)
- Le prêt de ma RP s’arrête dans un peu plus de 6 ans, je pourrais à ce moment là reconsidérer l’investissement à plus grande échelle et aurait de surcroit une plus grande assise financière de la SC Pat
- Je suis déjà très exposé à l’immobilier, si je souhaite diversifier au sein de la SC Pat, je ne serais pas contraint par un prêt trop important (j’ai un accord de la banque pour monter à 250 k€ si besoin mais je n’ai pas souhaité aller jusqu’à ce niveau pour le moment)

DISCLAIMER : Le fichier de simulation est communiqué à titre d’exemple. Il est susceptible de comporter des erreurs (Cricri en a d’ailleurs soulevé quelques-unes que j’ai corrigé). Je ne saurais bien évidemment être tenu responsable de son utilisation et des calculs qui en résultent

Dernière modification par Maveryck (27/03/2019 07h18)

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[+1]    #306 27/03/2019 03h51

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Bonjour Maveryck,

Il se fait bien tard aussi je n’ai pas regardé en détail votre simulation mais, sauf erreur de ma part vous n’intégrez pas correctement l’amortissement de l’usufruit (entre ce que vous appelez "impot net" et  "impot brut").
La vertu de l’amortissement n’est pas de "supprimer" l’impôt quand il est inférieur à l’amortissement mais de réduire la base imposable.

En plus il y a certaines spécificités comme le fait que les revenus liés à des biens détenus à l’étranger sont déjà imposés.

Crown

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#307 27/03/2019 07h20

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Bonjour Crown,

il se fait tard mais vous avez eu l’oeil sur un raccourci bien trop rapide de ma part, effectivement, la prise en compte de l’amortissement n’était pas bonne du tout
C’est désormais corrigé (lien d’origine mis à jour), cela vient maintenant mettre en évidence le besoin d’intégrer le fait que certaines SCPI sont déjà imposés par ailleurs pour diminuer encore la base imposable (ce que je n’avais pas fait "volontairement" jusqu’à présent puisqu’avec un impot nul, mais en erreur smile)

Merci à vous

Dernière modification par Maveryck (27/03/2019 07h23)

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#308 27/03/2019 09h26

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Bonjour Maveryck,

cela semble raisonnable mais pourquoi ne pas emprunter sur un peu plus longtemps pour la partie en pleine propriété (en outre, vous pourriez emprunter plus pour des flux de trésorerie similaires)?

Bien à vous,
cat

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#309 27/03/2019 09h45

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Bonjour cat,

je ne peux pas emprunter sur plus longtemps car ma banque (Banque Populaire Alsace Lorraine Champagne je pense que je peux l’indiquer) ne fait pas de prêt locatif sur des durées supérieures à 15 ans (j’avais déjà essuyé un refus sur mon dernier prêt).
J’avoue ne pas avoir tenté sur celui-là, j’ai posé la question lors du dernier entretien et j’aurais le retour Lundi, j’ai des doutes sur le fait que leur politique ait bougé

Le fait de prendre de l’US serait 15 ans est aussi bénéfique sur l’effort d’épargne mais je trouve que de prendre de l’US sur 10 ans limite (un peu) le risque en cas de forte baisse du dividende. J’en suis arrivé à cette conclusion car en cas de de retournement du marché des SCPI, par exemple un TDVM 3%, ce montage avec de l’Ususfruit coûterait un effort d’epargne encore plus important que si j’avais pris uniquement de la PP  (après tout est questions de balance entre risques et profits comme toujours)

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#310 27/03/2019 09h54

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Si la banque vous connaît et vous a déjà financé plusieurs fois, elle pourra sans doute plus facilement accéder à une dérogation pour un prêt sur 20 ans. Cela vaut le coup d’essayer en tout cas.

Bonne chance dans vos démarches.
cat

PS : le choix des SCPI est-il libre?

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#311 27/03/2019 10h02

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Beau projet ! Félicitations

Comme Cat, le passage à 20 ans permettrait d’aller chercher un peu plus d’investissement pour le même cashflow au final. Si la banque ne veut pas …

Pour l’US, j’ai tendance à partir sur des durées plus courtes (4-5, voir 7 ans) dans la mesure où ça limite le risque sans modifier le rendement final :
+ si le rendement baisse, je limite la casse sur peu d’années restantes. Comme le % de démembrement est régulièrement ajusté en fonction du rendement, je paye toujours un US à son juste prix par rapport à son rendement
- il faut trouver des US courts et faire de la paperasse régulièrement. Pour moi, l’optimal est tous les 6 mois mais je limiterai à un fois par an en fonction du cash prévisionnel de l’année suivante (il faut bien garder un peu de réserves pour payer le crédit).
- on doit gérer un délai de jouissance plus long (1,5 an pour 3 périodes d’US de 5 ans face à 6 mois pour un 15 ans par exemple)

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#312 27/03/2019 12h23

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@cat : Je vais aborder le sujet lors de mon prochain entretien Lundi, en arguant que j’ai 400k d’encours chez eux (+ domiciliation des revenus)
Sinon oui le choix des SCPI est libre, d’où le taux du crédit un peu plus élevé, l’assurance emprunteur imposé à celle de la banque, et le nantissement des parts (je n’ai pas eu connaissance d’un coût du nantissement de ces parts, en revanche, je vais quand même confirmer)

@Starklash : je vais effectivement y réfléchir car j’étais plutôt orienté à étendre l’US à 15 ans (ce qui  augmentait le risque en cas de baisse). Mon prêt n’étant pas affecté sur la durée de l’US, je vais regarder la simulation en baissant cette durée. Merci du conseil

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#313 27/03/2019 13h56

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Maveryck, une remarque en passant : l’US à 15 ans sera perdant en cas de baisse de la distribution mais, réciproquement, gagnant en cas de hausse de la distribution.

Normalement le nantissement des parts ne devrait rien vous coûter de plus que quelques points de base sur le taux du crédit.

Dernière modification par cat (27/03/2019 13h59)

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#314 27/03/2019 14h29

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Sur Pierval Santé (vu la durée de ses baux, et le type des investissements faits et visés), l’US 15 ans est sans doute un bon choix (j’en ai aussi).
Sur Epargne Pierre (dont la distribution devrait baisser, peut-être seulement modérément), c’est moins clair (et le 15 ans pourrait être dur à trouver).
Sur Corum XL, c’est un pari (qui pourrait être gagnant, mais pas sur) notamment sur le futur du GBP et de l’immobilier UK (et sur les impacts du Brexit).

Vues les sommes en jeu pour vous, j’éviterais les US de courte durée, et à renouveler.


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#315 27/03/2019 17h10

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Qu’est ce qui vous fait avoir autant confiance sur le LT sur Pierval ?

J’en ai a la fois en US et en PP depuis aujourd’hui même donc ça me va

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[+2]    #316 27/03/2019 17h44

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@maverick :

Si vous prenez un crédit longue durée pour de la pp+us et que vous dégagez un cash flow positif vous pourrez alors réinvestir la trésorerie comptant en us courte durée ce qui permettra d’avoir les deux avec leurs avantages et leurs inconvénients.

Dernière modification par Malolechat (27/03/2019 20h51)


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#317 28/03/2019 07h31

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Voila, propriétaire officiel juste avant le 31 mars de PFO, PF Grand Paris, Pierval Santé, Epargne Pierre et Novapierre Allemagne en PP

Recherche d’US sur 10 ans en cours

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[+1]    #318 28/03/2019 07h59

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Bonjour,

Je pense que sur la durée des US l’avis n’est pas tranché et je ne me risquerais pas à le faire.

Cela dépend beaucoup des scénarios, si on pense qu’il y a un risque à 5 ans, alors il faut faire de l’US court par exemple.

J’ai un programme d’US défini en volume et je pourrais très bien par exemple doubler le volume et en compensation n’en faire que sur 5 ans au lieu de l’étaler sur 10.

Cela dépend de chacun et des perceptions. Je trouve qu’il est extrêmement difficile par construction de prévoir ce qui va se passer, et la durée des baux sur Pierval ne sera assurément pas la seule variable permettant de dire si la distribution va se maintenir, par exemple une collecte trop abondante sans opportunité d’investissement fera baisser la distribution.

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#319 01/04/2019 19h12

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Bonjour à tous,

Trois sujets à vous soumettre si vous le voulez bien ce soir :

1) Je suis en train d’avancer avec plusieurs banques dans ma recherche de financement. J’ai également une piste CGP qui s’occuperait de la souscription (et qui a un réseau de courtier pour le volet financement). Ce CGP insiste fortement sur le fait de prendre un notaire qui se charge de la rédaction des statuts afin d’écarter tout risque de requalification du fisc, qui peut coûter cher. Est-ce un risque "crédible" ou somme toute très limitée à partir du moment où l’on fait un peu attention en rédigeant soi-même ses statuts ?

Je suis relativement sensible à cet argument d’avoir un montage "propre". En revanche payer 2000 de frais de notaire me chagrine un peu. Quel pourrait être le juste milieu ? Un avocat serait-il moins cher qu’un notaire ? D’autres notaires seraient-ils capables de faire ça pour 1000€ ? J’ai un cabinet d’expertise-comptable avec une activité sociale et juridique qui peut le faire pour 1000-1200 (j’ai déjà bossé avec eux professionnellement, ils sont plutôt sérieux). Mais peut-être qu’une signature de notaire est-elle plus bulletproof vs l’administration fiscale, et que le supplément de 1000€ vaut le coup ? Bref…

2) Le même CGP craint qu’il faille créer la SCI avant de pouvoir monter le dossier bancaire. Mes contacts bancaires ne m’ont pas fait de remarque en ce sens jusque-là. Avez-vous rencontré ce problème de votre côté .

3) Je suis également preneur de contacts d’expert-comptables capables de bosser sur une SCI à l’IS. J’ai vu sur ce fil des membres évoquer le chiffre de 600-700 €, ce qui me va assez bien. Je suis sur Paris, mais ce n’est pas critique pour moi si l’expert comptable est autre part.

Merci d’avance pour vos retours éventuels !

Shaka

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#320 01/04/2019 20h07

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1) Seriez-vous en mesure de préciser de quels risques votre CGP parle? Je ne vois pas vraiment ce qui est risqué vis-à-vis du fisc.
Pour ma part, le notaire contacté nous a fait toute l’opération pour 1250 euros. On nous l’a conseillé, il était à côté de chez nous (15 min à pied) et on n’a pas spécialement cherché à optimiser le coût (mais personnellement je ne le recommanderai pas). Un expert-comptable est à mon avis amplement suffisant et vous le fera probablement pour moins que cela.
NB : notre notaire habituel (parisien) nous a poliment annoncé qu’une affaire aussi basique ne l’intéressait pas et que s’adresser à un expert-comptable était bien suffisant ;-).

2) Pour ma part, c’est également ce que nous avait demandé la banque (revenez nous voir avec le KBis). En pratique, le KBis ne devient vraiment nécessaire que pour la souscription des parts de SCPI (il accompagne le bulletin de souscription).

3) Pour ma part l’expert-comptable me coûte plus cher que cela. Tout dépend quelles sont vos attentes. Si vous pouvez (voulez?) faire une partie du boulot en ligne, il y a moyen de trouver pour les prix que vous indiquez (voir sans doute moins).

Bien à vous,
cat

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#321 01/04/2019 20h24

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Pas de risques en tant que tel mais il faut que les statuts correspondent à ce que vous souhaitez : objet social surtout car il peut devenir une contrainte (investir hors objet social demande une approbation de l’AG si on veut être couvert contre un risque de "faute de gestion"), la répartition des votes entre nu-propriétaire et usufruitier si un démembrement est voulu, un capital social variable si besoin, les modalités d’évaluation de la société en cas de cession de parts, est-ce que les parts sont cessibles à tout le monde …
Bref prendre des statuts standards peut être pratique mais il faut aussi se documenter (un bon livre sur les SCI) pour les adapter à son propre cas. On a une assez grande liberté dans les statuts.

Prévoir une délibération à part pour nommer le premier gérant, ça évitera de changer les statuts si le gérant est nommé dedans.

Pour étudier le dossier avec la banque, pas besoin de société. Une fois que le montage était prêt et que ça passait coté banque, j’ai créé la SC. On a validé l’ouverture d’un compte-courant et la demande de prêt. Après l’acceptation, on a fait les bulletins de souscription des parts de SCPI.

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#322 01/04/2019 21h03

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Je vous ai transmis le nom de mon cabinet comptable. Vous me direz si le feeling passe.

@ Cat : pour 600€ TTC, je ne fais aucune saisie. Je ne fournis que les pièces comptables et parfois les explications. Le reste, c’est le cabinet qui s’en charge. Je trouve cela très compétitif et jusqu’à maintenant je ne m’en plains pas du tout.

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#323 01/04/2019 21h46

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Disons qu’à 5 min à pied de chez moi, la prise de contact s’étant très bien passé, nous avons signé au prix demandé (800HT pour la compta + 300HT pour le juridique).
C’est peut-être un peu cher (si je me réfère aux tarifs discuté ici… dans l’absolu, je n’en sais rien) mais pour l’instant nous sommes satisfaits du service rendu (et je n’ai pas spécialement envie de changer, ni d’aller re-discuter pour gratter éventuellement 100 ou 200 euros).

Bien à vous,
cat

Dernière modification par cat (01/04/2019 21h47)

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#324 01/04/2019 21h49

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Perso, je vais payer beaucoup trop cher passé le 1er exercice pour la compta
Mais je ferai jouer la concurrence le moment venu donc je suis prêt à tout étudier sur ce sujet

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[+1]    #325 02/04/2019 00h52

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Avocate spécialisée en droit des sociétés pour créer la sci 1360€ ttc. Bien que j’ai appris à créer seul une sci avec le guide de denos et surtout de Paul aube je suis très content d’etre passé par une professionnelle. C’est rassurant d’etre accompagné, d’avoir des explications, d’avoir des statuts faits sur mesure et quelqu’un de compétent sur qui compter en cas de besoin.

Expert Comptable idem, nombreux sont ceux qui m’ont fermés la porte au nez sauf un qui a pris le temps de bien comprendre le projet. Il est lui même investisseur et on s’est tout de suite bien entendu. J’ai pu faire marcher la concurrence et ai obtenu 650ht (+350 le juridique seulement la 1ere année). Ça me rassure de pouvoir le rencontrer, avoir son avis, lui poser des questions, etc…

Le notaire c’est pour la rp et le mariage.

La sci on l’a crée seulement une fois qu’on s’est mis d’accord avec la banque sur un montant, taux, garantis et toutes les conditions, bref une fois qu’on est sur de signer l’offre de prêt.


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