Primovie : vos avis sur cette SCPI (Primonial REIM)

Bonjour,

Que pensez-vous svp de la résolution numéro 2 de l’AG du 23 novembre 2023 sur l’augmentation du ratio d’endettement, qui passerait de 30% à 40% ?

Est-ce une bonne décision ou non ?

D’autant plus que c’est exactement pour cette raison qu’ils le font et le Conseil de Surveillance en fait part :

CS Primovie a écrit :

Par ailleurs, en second lieu, dans le contexte actuel de baisse de la collecte et d’incertitudes sur l’évolution des valeurs d’expertises à moyen terme, les ressources disponibles dont dispose la SCPI afin de faire face aux décaissements futurs tendent à se réduire. Afin d’y remédier, la société de gestion a indiqué étudier plusieurs solutions concernant le refinancement de plusieurs actifs et un plan de cessions, sans pouvoir nous donner le détail de ces actions qui visent à dégager des liquidités complémentaires et à diminuer le niveau d’endettement de la SCPI.
En parallèle, afin d’éviter tout bris « mécanique » du taux d’endettement actuel du simple fait que les valeurs d’expertises baisseraient, la Société de Gestion propose de porter ce taux à 40% mais rappelle que l’objectif de gestion reste de maintenir un ratio LTV-cible inférieur à 30%.
Fort de ces constats, la majorité des membres de votre Conseil de Surveillance soutient les propositions de la Société de Gestion de réduire le délai d’entrée en jouissance des parts à 1 mois suivant la souscription à compter du 1er décembre 2023 ainsi que d’augmenter l’endettement de notre SCPI pour le porter de 30% à 40% de la valeur des actifs immobiliers détenus directement ou indirectement par la SCPI, même si certains membres ont exprimé leur désaccord concernant la résolution d’augmentation du ratio d’endettement maximum.

Sur le délai de jouissance, je suis d’accord. Je n’aimais pas ce genre de mesure jusqu’il y a peu mais au vu du contexte d’absence de liquidité des SCPI et de rémunération très correcte des liquidités autour de 4 %, c’est une mesure de bon sens. Si collecte positive, elle ne sera pas dilutive.
Par contre je ne comprends pas pourquoi cette mesure fait objet d’une résolution en AG alors que chez les autres gérants, c’est fait à la convenance du gestionnaire. Eh bien c’est justement pour faire passer cette autre mesure d’augmentation de l’endettement. De la casse si par la baisse des actifs on dépasse ce seuil ? Il fallait y penser avant, il faut l’anticiper mais on ne change pas les statuts au prétexte que le marché se retourne.
Je comprends donc que des membres du CS aient voté contre, j’en ferai de même pour ma part lors du vote. De plus la mention "l’objectif de gestion reste de maintenir un ratio LTV-cible inférieur à 30%" n’engage que ceux qui y croient, le meilleur moyen de respecter cet objectif, c’est de s’opposer à l’augmentation du plafond de dette.

A mon avis : la SCPI ne respecterait plus la résolution d’AG qui l’a autorisé à emprunter jusqu’à un certain montant, et donc, à minima, elle ne pourrait plus emprunter (même une ligne de trésorerie, ou pour refinancer une échéance), mais ça ne forcerait pas à céder des biens, ou à faire une AK (cette SCPI, comme toutes les SCPI à capital variable qui n’ont pas atteint leur plafond de capital, est de toute manière en AK permanente…).