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#201 09/06/2020 14h55

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#202 18/06/2020 16h44

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Les avis recueillis avant dé-confinement sont confirmés par le réel et mon expérience toute fraîche.
J’ai décidé il y a deux semaines d’arbitrer un petit logement.
J’ai fixé un prix (fourchette haute du quartier et près de 10% plus élevé que les ventes récentes dans l’immeuble et 16% plus élevé que l’évaluation des pros faîte en automne).

Vendu en 48h, le temps d’apporter les pièces nécessaires à la rédaction du mandat.
Compromis signé par voie électronique : vite fait, bien fait.

Il m’est confirmé que dans l’immédiat la demande est forte. Les craintes des pros de tous bords sont plutôt sur la fin d’année. À suivre.

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#203 24/06/2020 12h02

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Voici un article du jour qui confirme les autres échos que j’ai entendus autour de moi. Je peux citer un ami qui cherche à acheter un immeuble sur la métropole lilloise. Un agent immobilier spécialisé dans ce type de transaction lui a dit :"c’est fou, on a tout vendu en 3 mois et à n’importe quel prix"

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#204 24/06/2020 12h08

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Même retours sur mon secteur, tout se vend super vite, et la quantité de biens en portefeuille est au plus bas, des dires de l’agent : "on se demande comment on va se faire un salaire sans rien à vendre".

L’activité à donc bel et bien repris, la grande difficulté venant surtout de trouver des biens à vendre.

Période compliquée pour les investisseurs, avec des rendements qui s’érodent de plus en plus.

Zappaty

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#205 24/06/2020 12h34

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Cette dynamique (sans doute de rattrapage) est confirmée par un assez gros opérateur dans la vente de biens neufs (et un peu aussi dans l’ancien) :

Communiqués de presse du 22 juin, société Adomos



AMF : actionnaire adomos

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#206 24/06/2020 13h10

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J’ai effectué plusieurs visites ces dernières semaines pour le compte de mon beau père.

Je perçois une certaine frénésie: des ventes ultra rapide ( sans financement bancaire), et un niveau de prix élevé ( plus de 10000 euros le m2 sur le secteur de Châtillon-Montrouge pour un 15m2). Nous allons patienter en espérant que la situation se tasse.

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#207 24/06/2020 13h24

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Meme constat de mon côté, j’ai une impression de frénésie et d’envolée des prix. Peu de bien et beaucoup d’acheteurs.

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#208 24/06/2020 14h27

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Les achats cash, ce sont des fusils à un coup : une fois qu’on a vider le compte pour un bien, c’est difficile de retrouver du liquide pour en acheter un second.  Je prévois de reprendre les visites et d’attendre que le marché se tasse. Car si on a des concurrents qui achètent cah et qu’en meme temps les taux remontent, cela devient mission impossible.

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#209 24/06/2020 17h55

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Dans mon coin, je trouve qu’il y a plus de biens en vente, avec des prix un peu plus élevés qu’avant le Covid et qui restent plus longtemps en vente …

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#210 24/06/2020 19h09

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Il conviendra d’attendre les chiffres officiels émanant des transactions notariées pour juger de la réalité.
Les "on-dit" ou impressions des agents immobilier ont tendance à s’exacerber selon les zones. Il est évident que dans certaines (ou la plupart) des zones "tendues", l’activité reprend et leur rôle parait bien maigre si les vendeurs ont la possibilité d’organiser des visites : il suffit de poser une annonce gratuite sur leboncoin pendant 24h un week-end pour vendre, ce genre d’offre passe sous les radars et ce n’est que quand on aura le nombre de transactions effectuées et à quel prix que l’on saura l’ampleur de la reprise et l’impact éventuel de la crise.

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#211 24/06/2020 22h25

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Beaucoup d’acheteurs et en cash ? La moyenne/petite bourgeoisie perd confiance on dirait. On se précipite sur la pierre dans l’idée que c’est une valeur refuge… Certaines craignent peut-être une contagion de la crise (qui n’a pas débuté) à la valeur même de la monnaie. Tout le monde ne peut pas planquer son fric à l’étranger, où n’a pas cette culture…

Dernière modification par OncleC (24/06/2020 22h26)

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#212 25/06/2020 11h41

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Surin, le 24/06/2020 a écrit :

Il conviendra d’attendre les chiffres officiels émanant des transactions notariées pour juger de la réalité.
Les "on-dit" ou impressions des agents immobilier ont tendance à s’exacerber selon les zones. Il est évident que dans certaines (ou la plupart) des zones "tendues", l’activité reprend et leur rôle parait bien maigre si les vendeurs ont la possibilité d’organiser des visites : il suffit de poser une annonce gratuite sur leboncoin pendant 24h un week-end pour vendre, ce genre d’offre passe sous les radars et ce n’est que quand on aura le nombre de transactions effectuées et à quel prix que l’on saura l’ampleur de la reprise et l’impact éventuel de la crise.

Tout à fait, attendons les chiffres. Ce qui m’étonne le plus c’est la confiance inébranlable des investisseurs en herbe… alors que beaucoup d’investisseurs aguerris profitent des dernières hausses pour vendre. Les ventes actuelles ne représentent pas forcément la tendance du marché national et nous avons peu de retour des octroi de prêt sur les compromis qui viennent d’être signés. Je ne pense pas que l’achat cash soit très représentatif des ventes.

Il y a aussi 2 nouvelles réglementations :
- l’encadrement des loyers à Paris et Lille est inefficace et non contrôlé. Les locataires ne font pas de recours, trop contents d’avoir un logement certainement.
- Le permis de louer tourne au fiasco. Une amie a eu la visite de la mairie qui refusé le permis de louer car il manquait une aération dans les WC (remarque justifiée). Après remise en conformité, la mairie a refusé à nouveau le permis de louer car il manquait une aération dans la cuisine (pas obligatoire sur bâtiments anciens) et les extincteurs dans les parties communes (pas obligatoire à priori). Envoi de recommandé pour contester, silence de la mairie depuis 6 mois…

Dernière modification par lachignolecorse (25/06/2020 11h42)


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[+1]    #213 25/06/2020 12h23

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Surin, le 24/06/2020 a écrit :

Il conviendra d’attendre les chiffres officiels émanant des transactions notariées pour juger de la réalité.
Les "on-dit" ou impressions des agents immobilier ont tendance à s’exacerber selon les zones. Il est évident que dans certaines (ou la plupart) des zones "tendues", l’activité reprend et leur rôle parait bien maigre si les vendeurs ont la possibilité d’organiser des visites : il suffit de poser une annonce gratuite sur leboncoin pendant 24h un week-end pour vendre, ce genre d’offre passe sous les radars et ce n’est que quand on aura le nombre de transactions effectuées et à quel prix que l’on saura l’ampleur de la reprise et l’impact éventuel de la crise.

Tout à fait, mais pour ma part je suis surpris de voir que les témoignages précédents (AleaJactaEst, zappaty…) correspondent exactement à la réalité du terrain là où j’ai mon pied à terre dans le Sud-Ouest.

4 agences faites ce matin pour trouver un studio ou T1 à l’achat ou à louer et y installer une activité commerciale :
- un des rares biens qui répondait aux exigences a été acheté en 3 jours
- les agents immobiliers (très nombreux dans le secteur) sont débordés tant il y a de demandes

Et les prix sont élevés, même très élevés (4000 euros le m2) pour pouvoir rentabiliser une activité commerciale dans une ville moyenne.

Parfois je me demande comment font les gens pour avoir tout cet argent !

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#214 25/06/2020 13h35

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@IH

Ce sont les banques qui ont tout cet argent !

On parle d’un prêt plus difficile a obtenir… Oui pour le "vulgum pecus" ! En revanche pour les grand investisseur, les marchands de bien, etc… Les robinets sont toujours bien ouverts !


Parrainage Binck, Fortuneo HelloBank et assurancevie.com

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[+1]    #215 25/06/2020 14h15

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Cela tombe bien, nous avons des marchands de biens sur le forum. Ils pourront peut-être confirmer votre affirmation, ou pas.

Quand aux grands investisseurs qui achètent les petits studios avant Philippe avec l’argent des banques à robinet  grand ouvert, n’hésitez pas à citer vos sources. En tant que petit bailleur possesseur de moins de 600 k€ d’immobilier, jamais je n’irais acheter un studio isolé vus les frais fixes engendrés.

Dernière modification par Trahcoh (25/06/2020 14h19)

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#216 25/06/2020 14h31

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J’apporte ma modeste récente expérience.

Je viens de vendre mon appartement (semaine dernière) dans une grande métropole, en 1 jour, à la deuxième visite, au prix affiché et payé cash, 56 % au dessus de mon prix d’achat il y a un peu plus de 4 ans (sans que j’ai effectué de travaux).

Tous les agents immobiliers, ainsi que deux notaires, avec qui j’ai été en contact durant ma démarche de vente et d’achat de maison ont été unanimes quant à la dynamique de reprise du marché immobilier (dans cette métropole en tout cas), avec des biens qui partent immédiatement, même pour les appartements, mais avec une prime au balcon/terrasse.

Dernière modification par BrisePif (25/06/2020 14h31)

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#217 25/06/2020 14h48

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Bonjour,

Mes parents ont mis en vente leur maison près de Rennes, elle est partie en 5 jours… Les acheteurs ont payés cash.

Si je me souviens bien, en 2009, les prix ont augmenté à Paris, nous sommes peut être dans la même situation, il y a un élan vers la pierre comme valeur refuge ?

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#218 25/06/2020 15h46

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En tous cas, c’est comme ça que je l’interprète.

Aucune raison de sortir le cash comme ça sinon par une crainte traditionnelle de l’hyperinflation.

Moi-même j’ai un peu de cash (pas assez) et si je pouvais acheter cash maintenant le bien convoité je le ferais. Si je pense comme ça, cela doit être pareil pour d’autres. On ne pense jamais quelque chose tout seul…

Reste à savoir si cette crainte est fondée.

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#219 25/06/2020 16h53

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loulou75015 a écrit :

@IH

Ce sont les banques qui ont tout cet argent !

On parle d’un prêt plus difficile a obtenir… Oui pour le "vulgum pecus" ! En revanche pour les grand investisseur, les marchands de bien, etc… Les robinets sont toujours bien ouverts !

Comme @Trahcoh, je suis assez dubitatif sur votre remarque, nous sommes ici des investisseurs de manière général plutôt "aquerris", et nous sommes plutôt dans l’attente, et non pas dans l’euphorie de tout acheter à n’importe quel prix (et encore moins des studios isolés en effet).

Je pense au contraire que les communications et reportages successifs sur l’immobilier ont fini par donner des ailes à bon nombre de personnes, qui investissent à tout va avec des objectifs de rendements bien moindre que ce qui se faisait avant.

Zappaty

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#220 25/06/2020 17h46

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Je vends 2 appartements sur Lille actuellement :
- 1 f4 85m2. Compromis signé à 210 000€ (prix marché suivant patrim) avec clause obtention prêt à 340 000€ pour cause travaux (ils ont prévu des plinthes en or probablement). Je croise les doigts… profil jeune couple investisseur
- 1 studio 26m2 a 130 000€ vendu occupé à un AI…

Evolution des prix (initialement achetés aux prix du marché) :
+100% sur 15 ans
+50% sur 10 ans

Vu l’encadrement des loyers, la rentabilité ne peut pas excéder 4/5% brut.

Dernière modification par lachignolecorse (25/06/2020 18h06)


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#221 25/06/2020 18h33

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loulou75015 a écrit :

@IH

Ce sont les banques qui ont tout cet argent !

On parle d’un prêt plus difficile a obtenir… Oui pour le "vulgum pecus" ! En revanche pour les grand investisseur, les marchands de bien, etc… Les robinets sont toujours bien ouverts !

Concernant l’accès au crédit, il y a effectivement un grand écart macroéconomique entre la politique monétaire des banques centrales, et les conditions de financement des particuliers :
- d’un côté la BCE est en pleine création monétaire. Elle achète actuellement le maximum de créances possibles pour matérialiser cet argent : obligations d’entreprise IG, d’Etat ou Européenne (sauf hostilité de l’Allemagne).
- d’un autre côté notre ACPR nationale restreint l’accès du crédit immo au particuliers : plafond d’endettement de 33% strict, durée de 25 ans plus difficile à obtenir.
Donc les pros (BTP, Banque, Assurance) se financement très facilement, mais les consommateurs sont en train de perdre leur capacité d’endettement pour acheter le fruit de ces entreprises ? Bizarre.

Concernant les risques d’hyperinflation, je comprend l’acheteur qui mobilise son cash pour l’indexer sur la valeur d’un bien immo, cela lui permet de conserver son pouvoir d’achat. Mais d’un autre côté une vague d’inflation reste la meilleure période pour s’endetter puisque la masse monétaire augmente, donc la valeur de l’argent se dilue, donc la valeur des mensualités diminue, donc la valeur du capital restant dû diminue. L’inflation est un moyen de tuer la dette.

Par rapport à un scenario d’augmentation des prix dans les mois à venir, je m’interroge. Les professionnels du secteur communiquent fréquemment des prophéties qu’ils espèrent devenir autoréalisatrices. Cela ne me suprendrait pas qu’à la rentrée les enquêtes "d’opinion" réalisées par les services marketing des grands sondeurs fleurissent, "immobilier : les Français optimistes", "immobilier : la reprise !" etc. Les chiffres trimestrielles des noataires semblent plus fiables.

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#222 25/06/2020 18h55

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J’ai signé pour un F1 à 90ke j’avais prévu apporter les FN et divers et emprunter 90ke voir 80ke
Refus de prêt de ma banque.
Appart loué 0,5ke

Pour info ma RP payé

Parc locatif:
6 apparts
Revenus locatifs =4ke +0.5ke à venir
Crédits mensuels = 2 ke (3 lots)
Valeur du Parc env=800ke CRD 250ke

Revenus Mr 2Ke non pris en compte car Statut AE
Revenus Mme 1Ke

Epargne/AV/Actions 60ke

Voici un extrait du mail reçu par la responsable de la banque;

Nous nous sommes rencontrés la semaine dernière pour votre nouveau projet locatif , hélas je n’ai pu y réserver de suite favorable suite au taux d’endettement sur 20 ans.
Après un 2e échange , je vous ai dit que j’allais regarder sur 25 ans , sans trop de conviction puisque  la durée est trop longue pour un aussi petit montant.

Pour information, sachez qu’un prêt de sur 25 ans me donne un taux d’endettement de 34,77%, cela reste défavorable.

Dernière modification par miguelmantes (25/06/2020 19h01)

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#223 25/06/2020 19h07

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J’ai un peu près le même profil que vous ( revenus, patrimoine, dette)

Et j’ai eu un prêt de 120k€ sur 20 ans sans souci mais ma banque prend en compte 100% de mes revenus locatif dans mon calcul d’endettement.

Et prise en compte de mes revenus en temps que travailleur indépendant micro-entrepreneur.

Votre banque a l’air assez dur sur les dossiers…

Dernière modification par Rick (25/06/2020 19h09)

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#224 25/06/2020 19h16

Membre (2013)
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Oui, je suis offusqué par leur refus de prêt.

Le nouveau calcul de cette Bank en dur avec les régles HCSF

Revenus locatifs    :4.5ke 100%
Revenus Mme CDI :1ke
Revenus Mr Out car AutoEntrepreneur et 2 ans activité ils veulent 3 désormais.

Avec un prêt familial et conso et épargne j’aurai pu acheter cash, c’est pas le but en locatif.
J’ai annulé mon achat.

Objectif1: dans les mois qui viennent, trouver une nouvelle banque internet et dégager mon épargne de cette banque.

Vu que j’ai 3 petits crédits immos avec un CRD de 250ke pas facile de partir ailleurs avec obligation de domiciliation des revenus.

Dernière modification par miguelmantes (25/06/2020 19h17)

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[+1]    #225 25/06/2020 19h23

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miguelmantes a écrit :

Nous nous sommes rencontrés la semaine dernière pour votre nouveau projet locatif , hélas je n’ai pu y réserver de suite favorable suite au taux d’endettement sur 20 ans.
Après un 2e échange , je vous ai dit que j’allais regarder sur 25 ans , sans trop de conviction puisque  la durée est trop longue pour un aussi petit montant.

Essayez de passer par un courtier, en faisant le tour des banques, il y en a probablement une qui acceptera de vous suivre

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