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#426 30/09/2021 14h57

Membre (2014)
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Retour sur Berlin:
Grand programme immobilier neuf en plusieurs tranches.

Pour la Tranche 2, appartement T2 orientation sud ouest, 4eme ou 5ème étage:
-Mise en vente en mars 2021. Prix: environ 8000eur/m2.
prix en avril: 8300 eur/m2.

-Nouvelle tranche mise en vente en septembre 2021 (appartement comparable) : prix 10.000 eur/m2.

+25% en 6 mois.

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[+2]    #427 30/09/2021 15h30

Membre (2011)
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Juste pour un témoignage qui vaut ce qu’il vaut mais qui illustre la situation et qui rejoint un peu ce que dit RadioInvest :

Mopp, le 12/09/2021 a écrit :

Ce n’est pas vraiment ce que j’observe en région parisienne. Certains sont effectivement partis mais cela reste très marginal. En revanche, beaucoup ont cherché à vendre leur bien dans Paris pour se relocaliser en petite couronne ou un peu plus loin sur une station de RER.

Quasiment tous les jobs de "cadre supérieur" ici ne permettent pas de télétravailler plus de 2 jours par semaine, les gens ne s’éloignent donc pas trop. Il y a bien un compromis qui est fait pour la qualité de vie, mais c’est surtout sur la mobilité et le temps de trajet que les gens agissent (en se disant qu’avec 2 jours de télétravail, ça reste acceptable…)

Pour fixer en préambule, ce que décrit Mopp, c’est moi. Il a tapé dans le mille. Relocalisation en grande couronne proche RER. J’ai plus de trajet qu’avant mais sur 1 semaine, je gagne du temps et j’ai en réalité plus de temps avec mes enfants sur une semaine. Télétravail impossible plus de 2j/semaine.

Là, où j’ai emménagé, je ne connaissais même pas le nom du patelin avant de m’y intéresser. Je n’aurais même pas pu le situer sur une carte et je n’avais même jamais envisagé d’aller dans ce coin là. Le facteur principal de choix était le temps de trajet qui reste le nerf de la guerre pour l’Ile de France avec parfois des surprises de taille. Par exemple : une ville à 7k€ le m² et une autre à 4k€ le m² était situé à équidistance de mon travail et de celui de ma femme.
Un autre point quand on est cadre supérieur, c’est le lieu de résidence qui est un statut social : ils préfèrent Argenteuil, Clichy (ville en transformation donc on est avant-gardiste), Neuilly, Saint Maur, Versailles, Reuil Malmaison (ville plus bobo) que des villes plus prolo par exemple. Ca peut influer sur le choix d’aller qu’en petite couronne par exemple. C’est les pauvres qui habitent plus loin. Quitte à aller loin autant aller à Bordeaux ou La Rochelle par exemple.

L’autre critère qui est ici cité sur les parisiens c’est leur méconnaissance du prix. Franchement quand vous avez fait x2 sur votre appartement (pas mon cas). Vous vous fichez de surpayer le bien. J’ai un collègue qui est allé en Bretagne. En vendant son appartement à Paris, il a pu se payer la maison au prix du marché (sans travaux) dans le quartier de son choix + travaux (rénovation complète) + filer de la thune à ces enfants. Certains diront que c’est un pigeon et sans doute mais il s’en fiche. Il a le bien qu’il veut à l’emplacement qu’il veut. Et même s’il fait une MV, pas grave, la PV globale entre son appartement parisien et son bien en province vaut la différence.
Et quand on vend comme moi à 10-15k€/m² et qu’on achète un truc à 3k€. C’est "pas cher" dans l’esprit. Ma maison qui fait quasiment x3 en surface m’a couté moins cher que l’achat de mon appartement . Sauf que mon appartement, je l’ai vendu en PV de 120-150k€. Je n’ai pas fait estimer ma maison encore mais je le ferai pour voir si je suis un pigeon ou pas. Possiblement que oui ou non. On verra si le forum IH m’aura permis de m’extraire de cette condition.

Juste un point, la vie pour mes enfants est quand même mieux ici qu’à Paris. J’étais dans un arrondissement pas le plus hype mais c’était quand même sale/vision de la misère (clochard, tag, etc…) alors que là où je suis rien de tout cela. L’école à coté de chez moi était naze (sale, environnement nivelant par le bas car sectorisé avec des HLM avec pas mal de cassos, enseignant/enseignement qui ne nous a pas convaincu). L’amélioration de vie des enfants a été le facteur n°1 déclencheur de notre choix.

Pour mon cas, je me connaissais quand même assez pour qu’opter pour un coin bien perdu c’est pas fait pour moi. Mais on est quand même habitué à tout type de service en permanence accessible à Paris. Là, où je suis, il y a quand même du monde (20k€ collé à 2-3 autres communes de taille identique), parfois, je trouve cela un peu limité en terme de service mais au final, ca change pas mon ressenti que c’était la bonne décision. Et encore, j’ai tout à 15-20min en voiture. Ce qui me fait ressentir le manque de service c’est devoir prendre la voiture. Alors qu’à Paris, je pouvais faire 40min de métro pour faire un truc. Il y a un temps d’adaptation c’est sur. Genre si j’oubli le lait, ca me fait suer. Avant, pas grave, je descendais en acheter en bas de chez moi.

Par contre au moment où le choix est pris de s’expatrier en province/banlieue dans un coin qu’on connait pas, je ne pense pas que tout le monde a le temps de faire le tour de toute la ville à des moments de l’année différents. Il y a un risque pris par tout le monde. Parfois ca fit et parfois non. Nous avions fait plusieurs reconnaissance + plusieurs témoignages de gens qui ont habité là plusieurs années + plus analyse des quartiers/écoles + visites de plusieurs biens et visites des alentours.

Pour les DPE, j’ai un avis mitigé de ces documents. Ils servent à rien si vous achetez un truc à rénover en entier. Perso, ils m’ont juste permis de localiser tous les tubes en amiante sur un plan. Mais bon, il aurait être aveugle lors de la rénovation complète pour ne pas les voir.

EDIT : d’ailleurs dans ma présentation dans mes enjeux 2021, j’avais ceci :

Kabal a écrit :

1) Reprendre une vie "normale" dans un nouvel environnement après 2 déménagements en moins d’un an. Découvrir les joies d’une maison et d’une voiture.

Ca illustre bien le truc du dépaysement.

Dernière modification par Kabal (30/09/2021 15h47)

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[+1]    #428 30/09/2021 15h52

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Kabal a écrit :

si j’oublie le lait, ca me fait suer.

heu… il n’y a pas une vache à proximité ?


Ericsson…!  Qu'il entre !

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[+1]    #429 30/09/2021 18h50

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Kabal a écrit :

L’autre critère qui est ici cité sur les parisiens c’est leur méconnaissance du prix. Franchement quand vous avez fait x2 sur votre appartement (pas mon cas). Vous vous fichez de surpayer le bien. J’ai un collègue qui est allé en Bretagne. En vendant son appartement à Paris, il a pu se payer la maison au prix du marché (sans travaux) dans le quartier de son choix + travaux (rénovation complète) + filer de la thune à ces enfants. Certains diront que c’est un pigeon et sans doute mais il s’en fiche. Il a le bien qu’il veut à l’emplacement qu’il veut. Et même s’il fait une MV, pas grave, la PV globale entre son appartement parisien et son bien en province vaut la différence.
Et quand on vend comme moi à 10-15k€/m² et qu’on achète un truc à 3k€. C’est "pas cher" dans l’esprit. Ma maison qui fait quasiment x3 en surface m’a couté moins cher que l’achat de mon appartement . Sauf que mon appartement, je l’ai vendu en PV de 120-150k€. Je n’ai pas fait estimer ma maison encore mais je le ferai pour voir si je suis un pigeon ou pas. Possiblement que oui ou non. On verra si le forum IH m’aura permis de m’extraire de cette condition.

Ce que vous décrivez est tout à fait ce qu’on observe dans les coins agréables en province.

Même les agents immobiliers ont eu du mal à s’adapter tant l’augmentation des prix a été massive, exactement du fait de ce que vous décrivez : vente en IDF ou à Paris, et achat en province en étant peu regardant sur le prix, avec "l’impression" de faire une bonne affaire. Mais au final c’est auto-réalisateur, vu que tous les prix ont monté. Par contre, ça semble se tasser à présent, voire on commence à voir des baisses par rapport au niveau astronomique d’il y a quelques mois.

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#430 30/09/2021 19h15

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Perso j’ai acheté au début du "rush" de mon secteur. J’espère que même en se tassant, je serais déjà en PV.

C’est aussi pour ça que je ne me précipite pas pour l’estimation. J’attends de voir si ça corrige ou pas. Et j’ai un ou deux atouts dans ma manche pour limiter la perte si ça corrige car j’ai créé de la valeur en quelque sorte et j’ai corrigé tous les défauts de la maison. A voir si ce sera suffisant.

L’avantage c’est que je n’ai pas acheté en raz campagne. Même avant les biens étaient déjà assez liquides. Et que j’ai acheté en pensant à une maison plus long terme (de 10 ans à ma mort peut être). Donc psychologiquement je suis plus à l’aise.

En tout cas c’est sur que si les gens achètent au pic en payant tout plein pot et qu’après ça corrige. Les pertes seront énormes. Mon collègue (de mon post précédent) va surpayer sa maison de 150k€ par exemple. C’est énorme mais il retourne chez lui donc possiblement ce sera indolore.

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#431 04/10/2021 09h30

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Comme relevé par certaines personnes ici, l’explosion des ventes semblerait se tasser Sur la période allant de juillet à septembre, les ventes reculent de près de 18,8% sur un an pour les maisons et de 10,6% pour les appartements.
Après à remettre en perspective, les mois de juillet à septembre 2020 étaient très explosifs.

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#432 04/10/2021 11h24

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Certes les ventes baissent. Mais il faut voir pourquoi. Cela peut être pour cause de baisse de la demande, et aussi pour cause de baisse de l’offre. Chez moi, c’est clairement la cause n°2 : il n’y a tout simplement plus d’offre !


The only real failure is the failure to try.

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#433 04/10/2021 11h29

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Idem chez moi, il n’y a plus d’offre, certaines agences immobilières n’ont plus grand chose en vitrine, tout a été vendu très rapidement, ne reste que des biens "pourris" et au prix gonflé ( un AI me disait qu’il était obligé de suivre les prix délirants de certains vendeurs, histoire qu’ils n’aillent pas voir la concurrence ).


Parrain Interactive Brokers ( par MP ) - Déclaration fiscale IBKR Degiro Trade Republic  - Parrain Qonto ( par MP ) -- La bible des obligations

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#434 04/10/2021 11h40

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Si ça se tasse pour cause d’absence de bien, normalement les prix vont continuer à grimper.

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#435 04/10/2021 12h06

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J’observe sur le secteur qui m’intéresse que des biens qui se seraient vendus en quelques jours il y a trois mois restent en annonce plus longtemps maintenant. À moins qu’il ne s’agisse d’une astuce des pros ?
L’offre elle même n’est pas pléthorique.

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#436 04/10/2021 12h19

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Dans mon immeuble (vefa 2016 livré mi 2019), un appartement similaire au nôtre à été vendu en mai 540k. Un autre, même configuration est en vente au même prix.

Le prix d’achat, à quelques milliers d’euros près était de 315k, la culbute est délirante roll

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#437 09/10/2021 19h03

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Je confirme par l’expérience la tension sur les prix des biens d’investissement. Pas d’offre, les vendeurs sont à la fête.

Mise en vente d’un T2 à +25% du prix moyen m2 de la ville (état très moyen).

En décidant de ne faire qu’une seule journée de visite, 15 dans la journée (et refus de presque autant)
9 offres écrites (de nouvelles doivent encore arriver) , 8 au dessus du prix demandé avec sur-enchères de 15%.


Par vent fort, même les pintades arrivent à voler

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#438 10/10/2021 10h23

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ENTJ

C’est fou smile

Vous l’avez pas vu venir celle là non ?

Vous aller vendre tout votre parc immobilier du coup ? smile

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[+1]    #439 10/10/2021 10h54

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cricri77700 a écrit :

Vous l’avez pas vu venir celle là non ?

Je savais bien que le moment était favorable, l’offre à prix non délitant étant inexistante (sur lbc la plupart -voire toutes-  les annonces sont à 250% du prix moyen m2 !). On s’est décidés et avons mis en vente en 3 jours.

Mais franchement, un tel prix pour un appart très moyen et occupé…

Au final 15 visites = 10 offres
1 au prix, 9 au dessus, 4 dégoutés par la demande concurrente et 1 qui veux négocier car trop cher au m2 vu l’état.

cricri77700 a écrit :

Vous aller vendre tout votre parc immobilier du coup ? smile

Ne me reste qu’une maison et un "hangar" de stockage. On attendait que les locataires partent, on va peut-être reconsidérer les choses du coup ?
Cependant c’est dans une plus petite ville et la demande est sans doute moins dynamique.

De toute façon l’objectif d’être plus passif que passif est en bonne voie (financé par finalement très peu d’années d’activités immobilières).
Je ne peux pas dire que gérer deux locataires qui n’ont jamais rien demandé soit très très prenant en dehors de la déclaration fiscale wink

Dernière modification par DDtee (10/10/2021 10h56)


Par vent fort, même les pintades arrivent à voler

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#440 10/10/2021 11h12

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DDtee a écrit :

Au final 15 visites = 10 offres
1 au prix, 9 au dessus, 4 dégoutés par la demande concurrente et 1 qui veux négocier car trop cher au m2 vu l’état.

Bonjour DDtee,

Pourriez-vous nous en dire plus sur la typologie des acheteurs potentiels ?


"Il faut de la mesure en toutes choses" Horace.

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#441 10/10/2021 11h53

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Et au prix vendu, cela donne quelle rentabilité ?


"Money is a tool to buy Time"

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[+2]    #442 10/10/2021 12h42

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RadioInvest a écrit :

Pourriez-vous nous en dire plus sur la typologie des acheteurs potentiels ?

Vraiment varié. De 25 à 55 ans, tous types de profession : salariés, entrepreneurs, libéraux.
Jamais les visites ne se sont effectués auparavant (sur plusieurs autres lots) avec des visiteurs aussi aimables (situation du marché ?). Jamais non plus personne ne nous avait proposé d’enveloppes de liquide, comme ça spontanément, là plusieurs.

Quasiment tous les offrants ont accepté de ne pas mettre de condition suspensives (même si certains voulaient faire crédit)

Pierrot31 a écrit :

Et au prix vendu, cela donne quelle rentabilité ?

6.1% brut (prix d’achat + frais de mutation/loyer annuel). 

Précision, l’isolation est totalement à faire ou presque (le même locataire étant déjà en place quand nous avons achetés, nous n’avons pu faire aucun travaux). L’appartement est classé en DPE ancienne formule E (mais toujours actuelle puisque la nouvelle formule est suspendu pour les bien d’avant 1975).


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#443 23/11/2021 11h51

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Bonjour,
L’indice Insee-Notaires du troisième trimestre 2021 vient de sortir. Hausses encore et toujours.

Insee-Notaire a écrit :

Au troisième trimestre 2021, la hausse des prix des logements anciens en France (hors Mayotte) se poursuit : +2,0 % par rapport au deuxième trimestre (données provisoires corrigées des variations saisonnières), après +1,9 % et +1,2 % aux trimestres précédents.

Sur un an, l’accélération des prix se poursuit : +7,4 %, après +6,3 % et +6,0 %. Depuis le quatrième trimestre 2020, la hausse est plus marquée pour les maisons (+9,0 % en un an au troisième trimestre 2021) que pour les appartements (+5,2 %), ce qui ne s’était pas produit depuis fin 2016.

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