Suivez les discussions sur : Twitter Facebook RSS   Inscrivez-vous gratuitement à la newsletter : Newsletters   Utilisez la recherche :
PlanèteMembres  |  Mission

Forums de la communauté des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir, générer une rente et atteindre l’indépendance financière

Invitation Vous n'êtes pas identifié : inscrivez-vous pour échanger et participer aux discussions de notre communauté !

Attention Cette page affiche seulement les messages les plus réputés de la discussion.
Flèche Pour voir tous les messages et participer à la discussion, cliquez ici.

[+3]    #1 06/03/2020 10h03

Membre
Réputation :   4  

Bonjour les IH,

Toutes mes excuses si ce sujet a déjà été traité ailleurs. Si c’est le cas, merci de supprimer ou déplacer mon message.

La question que je me pose est l’impact de la potentielle crise du corona virus sur le marché immobilier et ses prix.

Je suis particulièrement intéressé par le marché de l’est parisien (20eme) car je suis entrain d’y conclure un achat de RP mais cette discussion est aussi intéressante pour les autres régions et en théorie.

Je ne suis pas du tout spécialiste mais ce que j’aurais tendance à penser ce qui suit.

Le premier raisonnement consisterait à dire que cela aura un impact positif sur le prix de l’immobilier.

Secteur défensif, perçu comme valeur refuge, la pierre attirerait des investisseurs qui craignent de subir des pertes sèches liées à la correction sur le marché equity.

La baisse des taux aux US par plusieurs banques centrales est un signe de plus que les taux d’intérêts vont rester bas encore longtemps, ce qui a également mécaniquement un effet inflationniste sur les prix de l’immobilier en élargissant le nombre de potentiels propriétaires et en augmentant leur pouvoir d’achat immobilier. Cela a aussi un impact positif dans la mesure où ça augmente le rendement relatif du real estate par rapport à l’investissement en obligations.

Mais, d’un autre côté, cela pourrait entraîner des éléments avec un effet baissier.

D’abord les entreprises, pour qui l’incertitude est au plus haut, auront tendance à reporter leurs investissements. Donc l’immobilier professionnel pourrait voir sa demande baisser.

Ensuite les particuliers pourraient vouloir reporter ces investissements importants. Un proche sans connaissance en immobilier / finance, quand je réfléchissait à l’achat de mon studio il y a deux semaines, me mettait en garde « attention, peut être qu’avec le corona il peut se passer des choses graves ». Cela donne une idée de ce que peut être la psychologie dominante…

Enfin, dans le worst case, celui où des entreprises feraient faillite comme flybe, j’imagine que ça augmenterait le chômage et baisserait la demande.

Cette analyse est très générale et donc évidement limitée. Elle est aussi le fruit de mes réflexions, et comme je ne suis pas expert, elle peut simplement être fausse. Elle ne prend en outre pas en compte les différences entre régions et entre pays. Et le contexte étant très incertain, elle l’est aussi.

Mais voilà, c’est juste pour ouvrir une discussion sur ce que peut être l’impact du contexte actuel sur les prix de l’immobilier et de manière générale sur l’impact d’une potentielle crise économique sur les prix de l’immobilier.

smile
Wayneroo

Mots-clés : corona virus, immobilier, prix

Hors ligne Hors ligne

 

[+1]    #2 13/03/2020 01h19

Membre
Réputation :   50  

L’immo physique c’est "has been", avec sa renta pourrie, sa difficulté de gestion, les risque inhérents à la location, les frais d’entrée élevés, les enme.des des travaux…, non sérieux qui en veut encore!?

Le seul point positif serait l’effet levier, et encore il faut faire de nombreuses démarches pour obtenir le crédit

La "crise du coronavirus" vous offre sur un plateau des rentas de 10-15% sur des foncières cotées.

AMHA pour justifier de tout les risques cités au premier paragraphe, il faudrait une renta si non le double de celle des foncières cotées, alors au moins +50%.

Acheteurs, exigez des vendeurs des rentabilités nettes avant impôts de 15-17% mini (sans travaux, dans des immeubles corrects, dans des quartier corrects)!

C’est les prix d’aujourd’hui!

Hors ligne Hors ligne

 

[+2]    #3 15/03/2020 10h54

Membre
Réputation :   18  

Il y a peut être un coup à faire en souscrivant un viager par contre.

Hors ligne Hors ligne

 

[+1]    #4 18/03/2020 15h20

Membre
Top 20 Réputation
Réputation :   1061  

C’est évident que non, il y aura moins de chantiers terminés car ils vont prendre du retard mais la demande va s’essouffler. Combien de personnes vont se retrouver en déficit, à découvert après cet épisode ? Finies les résidences secondaires, les logements étudiants, les gens vont se serrer la ceinture le temps de reconstituer ds liquidités donc il me parait bien hasardeux de tabler sur une hausse.
Quant aux primo-accédants, vous pensez que les banques vont encore leur dérouler le tapis rouge ? Ca prendra du temps tout cela.

Hors ligne Hors ligne

 

[+1]    #5 18/03/2020 15h42

Membre
Top 100 Réputation
Réputation :   262  

Nous vivons une crise exceptionnelle qui tombe à un moment d’euphorie sur le marché immobilier.
Souvenons nous qu’il était bien difficile de recommander la prudence sans se faire tomber dessus depuis longtemps, les hyper endettés à CF positifs avec des montages alambiqués  (coloc, airbnb etc doivent serrer les fesses en attendant et espérant une reprise très rapide). On peut penser que ça va se calmer et que les prix vont baisser… mais comment en être sûr… alors que j’entends déjà des gens prêts à se ruer sur l’immobilier après avoir pris leurs pertes ailleurs…

Les variations à la baisse des prix aujourd’hui sont étranges considérant que tout ou presque est en stand bye. Comment organiser des visites et contrevisites de biens et établir des prix dans de telles conditions ?

Je reste plus circonspect sur la qualité des rendements locatifs.
Moindre solvabilité des locataires ?
Augmentation de la fiscalité ?
Dumping de bailleurs pris à la gorge ?
On peut tout imaginer.

J’ai hâte aussi de savoir si les colocations vont rester safe, le Airbnb etc avec des montages très long terme.

Y-a-t-il des retours de ceux qui pratiquent ?

Hors ligne Hors ligne

 

[+2]    #6 18/03/2020 15h46

Membre
Réputation :   4  

Je travaille dans une grande banque extêmement solide et celle-ci va recourrir au chômage partiel. De nombreux amis dans des grands groupes du CAC 40 idem. Je n’évoque même pas le carnage au niveau des TPE/PME. Les projets immo vont évidemment être reportés si ce ne sont pas les banques qui écartent les dossiers. Peut-être que la France va passer au travers la crise comme une fleur et je le souhaite… Mais jamais depuis l’après guerre nous avons eu autant d’éléments annonciateurs d’une crise grave. Je ne dis pas de lâcher l’idée de l’investissement locatif, mais ce n’est clairement pas dans les 3 mois à venir que je vais signer.

Hors ligne Hors ligne

 

[+3]    #7 18/03/2020 16h42

Membre
Top 20 Réputation
Réputation :   2248  

Wayneroo : pourquoi une hausse de l’offre ? En cas de baisse des prix, il y a rétention, c’est à dire que les gens ne veulent plus vendre. Ca été le cas en 2008, où l’on a dit que le marché s’était quasiment bloqué tellement plus personne ne vendait ; et c’est un phénomène bien connu dans d’autres domaines aussi.
Ce qui manque dans votre exposé, c’est une courbe du volume des transactions immobilières en France en 2008-2009. Vous devriez facilement trouver cela sur l’internet.

De nombreuses raisons à ce phénomène de rétention, parmi lesquelles :
- les gens sont encore endettés sur ce bien, ils ne peuvent pas sabrer le prix, sinon le prix de vente ne rembourse pas le CRD.
- les gens ont un autre projet en vue, donc il leur faut cette somme et pas moins.
- les gens peuvent se permettre de repousser le projet qui les fait vendre. Par exemple, changement de RP. Même si les conséquences sont désagréables (par exemple, ne pas pouvoir rejoindre leur conjoint), ils ne sont pas dans une urgence absolue, ils peuvent attendre.
- un biais d’ancrage, selon lequel le prix de leur bien doit être telle valeur et pas autre chose, et ils ne peuvent juste pas intégrer qu’il vaut désormais moins.

Avec une telle contraction de l’offre, il y a certes baisse des prix, mais bien moins que si le volume de l’offre restait inchangé.

Dernière modification par Bernard2K (18/03/2020 16h47)


Ma formation Youtube : "s'enrichir par l'analyse technique de la beta-fluctuation des cryptos pour réussir dans l'immobilier"

En ligne En ligne

 

[+2]    #8 19/03/2020 12h32

Membre
Top 20 Réputation
Réputation :   1061  

Je ne partage pas l’analyse de B2K.
La baisse du nombre de transactions immobilières était avant tout la conséquence de la baisse drastique du nombre de crédits émis par les banques. Je n’ai pas plus de sources à citer que vous mais il est évident que si 75 à 90% des demandes d’emprunt en cours se soldent par un refus (c’était le cas de ma banque), il va y avoir comme conséquence quasi immédiate une diminution du nombre de transactions.
Aujourd’hui on est dans une autre situation où cette diminution l’est de fait par l’arrêt de 90% de l’économie.
On pourra toujours dire dans 10 ans que c’était parce-que les gens se sont accrochés à leur bien que le nombre de transactions a diminué mais je n’y crois pas. Je crois même à une hausse de l’offre au lendemain de cet épisode sanitaire car tous ceux qui avaient un projet vont devoir le décaler, il y a risque d’accumulation. Les acheteurs vont réfléchir à deux fois plutôt que zéro dans le marché euphorique des dernières années.
Quoiqu’il en soit je ne peux pas affirmer qui a raison, c’est dur à sourcer et cette crise sera différente de la précédente, j’émets juste un avis.

Piwai a écrit :

Exactement. Compromis de vente signé, j’avais eu 3 offres au prix, si le vendeur se rétracte je me vois mal baisser mon prix…

C’est tout le mal que je vous souhaite …

Hors ligne Hors ligne

 

[+1]    #9 20/03/2020 11h03

Membre
Top 100 Réputation
Réputation :   262  

JohnPratt, il semble pourtant que peu d’entre nous sur ce fil font preuve de certitudes mais font plutôt un partage d’avis, impressions.

Pour l’heure, les banques maintiennent le robinet du crédit ouvert. J’ai repris en main mon projet hier (le temps de retrouver des interlocuteurs), il y a quelques ajustements mais à la marge.

Hors ligne Hors ligne

 

[+1]    #10 02/04/2020 15h51

Membre
Réputation :   35  

Pour qu’il y ait baisse/hausse des prix il faut de nouvelles transactions.
donc un minimum de déplacement (visite, notaire …)
Quelle case vous cochez sur le bon de sortie ?

Je pense pas qu’il y ait réellement de nouvelles transactions post confinement …


L'ombre du zèbre n'a pas de rayure.

Hors ligne Hors ligne

 

[+1]    #11 05/04/2020 17h57

Membre
Réputation :   15  

Bonjour,
c’est possible de signer l’achat d’un logement sans aller chez le notaire pendant la crise.
Un peu d’air frais pour l’immobilier.
Décret n° 2020-395 du 3 avril 2020 autorisant l’acte notarié à distance pendant la période d’urgence sanitaire | Legifrance

Hors ligne Hors ligne

 

[+3]    #12 05/04/2020 21h50

Membre
Top 20 Réputation
Réputation :   1061  

Ecoutez ça ne correspond pas à une "source notaires". J’ai cherché dans les JT, sur le site des notaires et n’ai rien trouvé en ce sens. J’ai perdu mon temps et on me colle des -1 parce que j’en ai mis à ceux qui ont mis ça sur la table.

Certains forumeurs devraient contrôler leurs messages avant de poster et sourcer plus précisément, une source ce n’est pas affirmer je l’ai vu là, il faut la nommer précisément et donner un lien. Ou à la limite JT de France 2 de telle date, soir ou midi.
Non vraiment je regrette que ce fil parte sur ce genre de dérives, les variations de prix sur les annonces n’apportent pas grand chose, ce qui compte c’est ce qui va venir des notaires, une fois que d’autres ventes se feront, ce qui semble se remettre en marche, à voir à quel rythme.

Edit : orthographe, merci deb, y’en avait une autre, vraie de vraie celle-là, oubliée car je l’avais vue en relecture ^^

Dernière modification par Surin (05/04/2020 22h08)

Hors ligne Hors ligne

 

[+2]    #13 07/04/2020 12h33

Membre
Réputation :   2  

Rebonjour,

Mon premier post sur ce forum n’avait pas l’ambition d’être polémique, je ne faisais que mettre en avant un article correspondant à l’esprit de certaines contributions lues plus haut, avec un minimum de précision sur les sources employées.

Je vous rejoins évidemment sur le fait que personne n’est capable d’affirmer dans quel sens les prix vont évoluer, mais l’avis du président du conseil notarial est toujours intéressant à écouter dans ce contexte (non, ce n’est pas un notaire comme les autres).

Quand à votre réflexion sur les citations et le balisage, je prends cela comme un compliment et une marque de bienvenue sur le forum.

Hors ligne Hors ligne

 

[+2]    #14 08/04/2020 11h19

Modérateur
Top 20 Réputation
Réputation :   2396  

Cette analyse, qui par certains aspects fait sens, me semble un peu caricaturale.

Par exemple, le taux de propriétaires n’est pas un paramètre qui évolue très vite, qui ne varie guère, même sur des durées longues (sur 10 ans par exemple), et donc ne doit guère avoir d’impact sur les "cycles" de l’immobilier.
Autre aspect négligé : le niveau des frais, lors de l’acquisition d’un bien immobilier, est élevé (7-10% voire plus quand on compte tout) et constitue un frein aux cycles.

Note : les "FCPI", ce n’est PAS de l’immobilier (le "I" est pour "Innovation"), mais du capital risque. Ca na rien a voir avec les SCPI ou OPCI. Le fait que certains FCPI puissent concerner des sociétés liées à l’immobilier n’y change rien (même si certains vendeurs essaient de jouer sur l’ambiguïté) : c’est alors du capital risque sur ce type de societes.


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

Hors ligne Hors ligne

 

[+4]    #15 21/04/2020 13h28

Membre
Réputation :   71  

Bonjour,

concernant l’immobilier locatif, il faut voir les fondamentaux qui conduiraient à une baisse des prix, autre que le simple fait qu’il y ait eu une longue période de confinement.

Une baisse des prix de 30%, à loyers et fiscalité constants, signifierait des rendements augmentés de 42%.

Sur mes marchés (hypercentres de deux métropoles), je trouve sans trop me fouler des rendements locatifs de 10%. Une baisse mécanique des prix de 30% porterait les rendements de mes futurs investissements à 14%.
Nul doute que la demande augmenterait instantanément, et que l’offre se ré-équilibrerait rapidement.

Ça c’est si on ne considère que dénominateur du rendement.

En revanche, les arguments suivants, dont on ne sait rien aujourd’hui car aucune annonce claire n’a été faite sur ces sujets, motiveraient une baisse significative des prix de l’immobilier locatif:

- 1) augmentation importante et durable du chômage : les revenus baissent et le budget pour se loger diminue. Petit à petit, les locataires qui n’auront pas pu négocier une baisse de loyers quittent leurs logements pour des logements plus petits et moins chers, car l’offre ne s’est pas encore ajustée. La demande pour ces logements récemment laissés vacants étant faible, les loyers diminuent (l’offre s’ajuste). Le numérateur du rendement est modifié, et l’investisseur négociera le dénominateur (le prix du logement) pour obtenir un rendement acceptable. Petit à petit les prix des biens immobiliers qui se prêtent à du locatif diminuent. En théorie, avec l’approche Française (chômage partiel, aides aux petites entreprises), ce risque de chômage massif et durable devrait être contenu (du moins je l’espère autrement c’est le double effet kisscool : une dette importante à rembourser pour n’avoir que retardé un niveau de chômage qui se serait simplement produit plus tôt sans les dispositifs d’aides, donc sans dette).

- 2) augmentation des taux d’intérêts des crédits immobiliers : les taux d’intérêts faibles sont la conséquence de la crise précédente, et visent à relancer l’économie. Suite à cette nouvelle crise, les taux ne devraient pas remonter de si tôt. À moins qu’il soit possible de découpler les taux d’intérêts des crédits immobiliers des taux d’interêts visant à la relance économique (je ne connais pas le sujet, si quelqu’un peut nous éclairer ça m’intéresse), je ne parierais pas sur cette hypothèse.

- 3) fermeture du robinet des crédits : cette tendance avait déjà été amorcée avant la pandémie COVID19 avec les recommandations du Haut Conseil de Stabilité Financière. À l’époque, ces recommandations étaient plus ou moins suivies d’effets (plutôt moins que plus de mon point de vue). Les recommandations du HCSF deviendraient finalement des contraintes, moins d’investisseurs pourraient contracter des crédits, la demande se tarit et l’offre s’ajuste par une diminution des prix. Si seul ce levier est activé, l’investisseur qui a la capacité pour s’endetter fera de bonnes affaires : un rendement augmenté grâce à des prix plus bas, conséquences d’une compétition entre acheteurs amoindrie.

- 4) effondrement de la demande locative touristique : dans certaines métropoles (Paris par exemple), le marché de la location de tourisme a clairement pu gonfler les prix de l’immobilier. De plus en plus de monde s’engouffrait sur ce marché, pour des rendements toujours moindres. Si la demande touristique ne revient pas rapidement à la normale après le déconfinement (ce dont je suis convaincu), l’effet "Airbnb" sur les prix des petites surfaces s’estompera et leurs prix diminueront pour quelques temps. Si un nombre conséquent de meublés de tourisme reviennent sur le marché de la location classique, j’imagine que cela pourrait impacter les loyers (afflux d’offre), et éventuellement impacter les prix.

- 5) fiscalité : pour financer les mesures mentionnées en 1, il faudra augmenter les recettes fiscales. Le gouvernement actuel a diminué la fiscalité sur le patrimoine mobilier (transformation de l’ISF), sur les revenus (mesures gilets jaunes), et je serais surpris qu’il renonce à la diminution progressive de l’impôt sur les sociétés, ou se lance dans des mesures d’augmentation de la fiscalité du travail ou des entreprises. Je ne serais absolument pas surpris que la fiscalité sur l’immobilier soit augmentée, le président étant plutôt défavorables aux rentes immobilières (transformation de l’ISF en IFI). Une augmentation de la fiscalité sur l’immobilier (comment, je ne sais pas) entrainerait des rendements moindres, donc un ajustement des prix réclamé par la demande (les investisseurs).

Il y a sûrement d’autres leviers.

Maintenant, si je joue à Nostradamus, je dirais que 1) ne se produira pas (je l’espère sincèrement) et 2) non plus.
3) me semble très probable, 4) également mais avec un effet très mitigé en dehors de Paris.
Je vois 5) comme une certitude, et ne doute pas de la créativité de nos dirigeants pour nous surprendre sur le sujet.

Ce sera probablement un peu de tout ça mélangé, mais une baisse de l’immobilier locatif me paraît inévitable.

Concernant l’immobilier résidentiel je n’en sais rien, le marché est beaucoup moins rationnel en plus d’être extrêmement, local. Personnellement, avant le confinement j’entamais les démarches pour acheter ma nouvelle résidence principale. Ma conjointe et moi-même ayant des situations nous mettant relativement à l’abri (dans le sens où nous avons peu de risques de perdre nos jobs, ou de subir une baisse de revenus hors immobilier), je ne suis pas sûr que nous revoyons à la baisse notre budget ou nos critères suite au confinement.

Bien à vous,

Dr. Minimal


Bonjour, je suis Dr. Minimal, et je blogue mes progrès vers l'indépendance financière en Français et en Anglais.

Hors ligne Hors ligne

 

[+3]    #16 27/04/2020 11h29

Membre
Top 50 Réputation
Réputation :   408  

Bonjour à tous et toutes,

Dans la lignée de mes posts précédents, je vous fait part des réflexions actuelles des acteurs de l’urbanisme au travers de mes notes pro. afin de tenter de vous donner de quoi faire des choix éclairés d’un point de vue éthique et profitables d’un point de vue financier. Au plaisir de vous lire pour critiquer, enrichir…

Les sources sont issues des échanges avec la DGALN, la DHUP. A ce jour rien n’est acté d’un point de vue réglementaire, mais mon avis perso est que cela ne saurait trop tarder.

Car il est urgent d’agir face à une crise qui n’est sans doute qu’une simple répétition…

Bref, l’Etat est donc conscient que l’on ne peut pas actuellement prôner un urbanisme dense, voir même le Zéro Artificialisation Net (évoqué sur le forum) et assurer un cadre de vie sain : cf Covid 19…
Il devrait donc être mis en oeuvre des stratégies territoriales qui seraient un juste milieu avec préservation des milieux (pour éviter la zoonose cf Covid), liens sociaux et surtout un retour à une juste densité (pour garantir l’accès aux services de santé). Une inspiration allemande ?
C’est clairement un pas en arrière en tout cas par rapport à ce que je pressentais : les possibilités de construire en terre agricoles vont sans doute être revues, mais la production locale agricole est plus que jamais une priorité ; j’ai noté en vision le terme de "campagne urbaine" (NB : je me méfie des belles formules parfois bien vides). Dans l’idée connexe de favoriser les circuits courts, la relocalisation d’activité est recherchée : il faut identifier la disponibilité foncière. L’idée de mettre des billes dans des "boites à chaussures" à très bas prix dans des villes en déshérence mérite 5 mn d’attention peut être ? Les gros financements Etat avec des actions coeur de ville et autres ORT évoqués à l’occasion devraient être maintenus voir renforcés pour ce qui concerne les villes dont les centres anciens se meurent mais avec un filtre "sanitaire" plus marqué : j’imagine que l’aspect télétravail sera une priorité, avec création d’espace dédié au sein du logement (subventionné ?), local vélo (éviter les transports collectifs si besoin)…
=> Dans la suite de la notion de "guerre" portée (un peu abusivement à mon avis très personnel, cf "le feu" d’Henri Barbusse" : ça c’est la guerre !) par le Président, on devrait donc voir se mettre en place un urbanisme dit "tactique" favorisant la production in situ (campagne, ville : même combat) ; à vous d’être de bons soldats !?

En conclusion, rien n’est donc acté mais ça cogite pour tirer des enseignements de cette crise. Nous en saurons plus (si cela intéresse le forum) à l’occasion des restitutions de ces réflexions en cours d’année lors des événements traditionnels tels que la rencontre nationale de la Fédération nationale des Agence d’Urbanisme.


Tant que t'as pas vendu t'as pas gagné. Mais t'as pas perdu. Mais t'as pas gagné. Mais…Oh zut fait @*

Hors ligne Hors ligne

 

[+4 / -1]    #17 04/06/2020 21h08

Membre
Top 20 Réputation
Réputation :   1061  

Message malvenu objet d’un -1 accepté par la modération.

Dernière modification par Surin (06/06/2020 08h54)

Hors ligne Hors ligne

 

[+4]    #18 04/07/2020 12h24

Membre
Réputation :   79  

Le mystérieux baromètre LPI/SeLoger tente également la prophétie autoréalisatrice. "Les prix montent" nous dit-on ! Mais ne serait-ce pas uniquement une incitation à se positionner à l’achat, pour effectivement provoquer une hausse ? Quand on sait que l’immo pèse pour 10% du PIB, cette reprise serait vue d’un très bon oeil par Bercy.

Perso je suis toujours sceptique quand un professionnel diffuse des informations non officielles favorables à son activité. Les anecdotes du forum sont virales mais quelqu’un disposte-t-il réellement des derniers chiffres des notaires ? Ces prix au m² soit disant élevés sont-ils représentatifs du volume du marché des transactions ? Et quand bien même, n’y aurait-il pas un phénomène de désengorgement de l’offre ? Je m’explique, prenons l’exemple d’un bien qui génère 10 visites/mois, après 3 mois de blocage le bien génère 30 visites sur le mois de juillet. Les vendeurs bénéficient d’un effet d’aubaine de cette tension soudaine, et effectuent un "fly to quality" en arbitrant vers la meilleure des offres qui sont mécaniquement plus nombreuses, donc au prix et avec le meilleur financement. A cela s’ajoute un "effet rentrée" car les familles qui déménagent souhaitent sécuriser leurs RP pour la scolarisation de septembre.

Pour revenir aux prix, les services de publicité foncière accusent parfois 15 mois de délai pour enregistrer et livrer les actes de propriété. Les transactions réelles post-COVID ne seront donc publiquement visibles sur Patrim et DVF qu’en… décembre 2021 !

Dernière modification par Ernest (04/07/2020 13h02)

Hors ligne Hors ligne

 

Favoris 1   [+3]    #19 30/11/2020 17h50

Membre
Réputation :   23  

Bonjour

Petit retour terrain sur les prix de l’immobilier dans les secteurs ou mes agents recherchent des investissements.

Grenoble : Les produits typés investissement "faciles" ( studios ) sont très recherchés donc les prix s’envolent, en gros avant nous allions jusqu’à 60ke pour des studios bien situés, proche gare, centre ville etc.
Aujourd’hui impossible pour nous d’honorer nos mandats et de trouver en dessous de 70 - 75ke.
Beaucoup d’acheteurs résident dans d’autres secteurs, Lyon, Annecy, Paris.

Lyon : J’ai un peu moins d’agents sur place mais l’impression qui ressort est une moins forte augmentation que sur Grenoble, mais on est toujours sur une demande soutenu, mais rien de nouveau par rapport à la vie immobilière pré Covid.

Zone frontalière Haute Savoie et Ain : le secteur était déjà très compliqué en temps normal, prix très élevés, concurrence énorme, les biens au prix partaient jusqu’à présent dans la journée ou au pire dans la semaine avec le loisir pour le vendeur de choisir le profil de son acheteur. Donc en général un travailleur frontalier avec salaire conséquent. Aujourd’hui on passe un cap avec des investisseurs Suisse qui financent en cash.

3 agents immobiliers de réseaux différents mon confiés cette semaine qu’environ 1 achat sur 2 depuis le 1er déconfinement est fait par des Suisses. ( pour les produits typés investissement studio, t2… ).

Si l’on ajoute à cela les nouvelles difficultés d’emprunt liés à l’apport, la durée et le taux d’endettement on ressent un sentiment d’impuissance que je n’avais encore jamais rencontré.

Sur ces 3 secteurs la période semble plus propice à la vente qu’a l’achat.

Les agents immobiliers vendeurs, mes agents et moi avons vraiment l’impression, comme dis plus haut dans la file, que les gens ont peur de laisser des liquidités importantes sur leurs comptes bancaires et préfèrent se diriger vers cette valeur refuge, quit à se précipiter et faire de mauvais achats tant qu’ils trouvent un meilleur placement que leur livret A.

Si d’autres sur le forum ont les mêmes impressions sur leurs secteurs ? ou a contrario l’effet inverse ? Au plaisir d’échanger

Hors ligne Hors ligne

 

Favoris 1   [+1]    #20 01/12/2020 12h37

Membre
Top 20 Réputation
Réputation :   651  

Le baromètre Meilleurs agents/Les Echos (du jour) tente de quantifier la tension sur l’immobilier.
A 0 équilibre offre/demande, >0 plus de demande que d’offre.

On notera au passage (si cette durée à un sens, que l’indicateur est juste ?) que sur le dernier mois l’augmentation des prix régresse voire parfois les prix eux mêmes dans certaines grosses villes.



L’indice des prix :


Ceux qui dansent sont pris pour des fous par ceux qui n'entendent pas la musique (Nietzsche)

En ligne En ligne

 

[+4 / -1]    #21 28/04/2021 18h23

Membre
Réputation :   79  

Les chiffres des notaires en image

Les prix s’envolent que ce soit pour les appartements ou les maisons.

Mauvais temps pour les investisseurs en phase d’accumulation.
Belle opportunité pour ceux qui abordent la phase d’arbitrage !

Hors ligne Hors ligne

 

Favoris 1   [+4]    #22 28/04/2021 20h38

Membre
Réputation :   79  

@Michel,
il ne s’agit pas de rumeur mais bien de chiffres publiés par les notaires sur la base des transactions réelles.



Hors ligne Hors ligne

 

Favoris 1   [+1]    #23 29/04/2021 11h10

Membre
Top 20 Réputation
Réputation :   1061  

Michel a écrit :

D’abord parce que la hausse de l’immobilier est une tendance de fond depuis 10 ans maintenant

Ecrire cela est aussi induire en erreur car c’est justement dans les zones où l’immobilier a baissé depuis 10 ans que l’on voit un retour des acheteurs, avec le marché de la résidence secondaire qui se réveille.
En effet dans les villes ça peut stagner, toujours plusieurs marchés mais l’article d’Ernest est intéressant et il n’était pas utile de lui mettre un -1 en montant sur vos grand chevaux, il n’a propagé aucune rumeur.

Dernière modification par Surin (29/04/2021 11h11)

Hors ligne Hors ligne

 

Favoris 1   [+6]    #24 30/04/2021 08h25

Membre
Top 20 Réputation
Réputation :   2248  

Personnellement, je vois les explications suivantes, par ordre décroissant d’importance :
1) insatisfaction du logement actuel : le premier confinement a fait prendre conscience de l’importance d’avoir un extérieur ; le télétravail a fait prendre conscience du besoin d’avoir de la place chez soi.
2) incertitude et peur de l’avenir donc "flight to safety" : la pierre, ça rassure. Donc l’épargne se tourne vers l’immobilier.
3) continuation d’une forte tendance à l’investissement dans l’immobilier locatif car il n’y a presque plus que ça qui rapporte. Par rapport aux 1,5 % d’une assurance-vie fonds euro, les rendements locatifs font baver certains d’envie. Le dynamisme de la section immobilier locatif du présent forum est un signe, à comparer à son état d’il y a quelques années. A noter que la hausse des prix associées à la stagnation des loyers va diminuer le rendement locatif et diminuer l’attractivité de ce placement. D’ici 6 mois, le forum va (encore plus que maintenant) bruisser de "je n’arrive pas à faire plus de 5 %" et "je suis bailleur débutant donc confronté à plein de problèmes, finalement l’immo c’est pas facile". Rendement qui baisse, problèmes plus apparents : ainsi, progressivement, l’immobilier locatif va perdre son attractivité pour redevenir autant attirant qu’avant (ni plus, ni moins) : l’éternelle loi de l’offre et de la demande.
4) Taux bas du crédit et conditions d’accès pas si durcies que cela. Alors qu’une année normale voit 50000 défaillances d’entreprises, il n’y en a eu en 2020 que 20000. Ca fait un certain nombre de gens qui ne sont pas licenciés, donc qui restent solvables.
5) du temps pour visiter, pour aller voir la banque, etc. Avant la covid, avec un emploi à temps plein (en présentiel comme c’était la norme), ajouté à des enfants et/ou des loisirs prenants, les gens auraient bien voulu s’occuper de leurs projets immobiliers, mais ils n’avaient pas le temps. Avec le chômage technique, la fermeture de la plupart des formes de loisirs, le télétravail qui permet parfois (malheureusement) de faire autre chose sans que l’employeur soit au courant, le résultat, c’est qu’on n’a jamais vu autant de gens vaquer à leurs occupations personnelles durant les horaires habituels de travail ! Du temps pour réfléchir, du temps pour faire des projets, du temps pour aller voir la banque, du temps pour visiter des biens…
6) peut-être une rétention des vendeurs, donc une offre jugulée, ce qui contribue à la hausse des prix (ce qui est rare est cher). Ernest disait "hausse des prix", Michel répondait "non, car baisse des volumes" (sous -entendu : il ne peut pas y avoir un engouement pour l’immobilier s’il y a baisse des volumes). Mais il y a (peut-être) à la fois hausse des prix et baisse des volumes !

Dernière modification par Bernard2K (30/04/2021 09h57)


Ma formation Youtube : "s'enrichir par l'analyse technique de la beta-fluctuation des cryptos pour réussir dans l'immobilier"

En ligne En ligne

 

[+1]    #25 02/06/2021 16h19

Membre
Top 100 Réputation
Réputation :   262  

Nouvelles petites observations immobilières :
Dans ma région, campagne, ville ou péri-urbain, on peut parler de flambée des prix.
Dans la pampa où j’habite, le nombre de transactions est en forte en hausse (source mairie + observation perso),ventes de pavillons des années 70 strictement sans intérêt parfois même très mal situées et préfabriquée, mauvais DPE, moche, déco d’origine en crade, entièrement à rénover se font avec des offres à 75 K€ et +  là où mon curseur serait au max à 45.
Dans la ville où j’investis principalement, le récent jusqu’à 40 m² attire les investisseurs et frôle les 2800/3000 € le m² ; inimaginable il y a peu.

Deux de mes locataires s’en vont pour acheter. Pas aguerris, ils ont des étoiles dans les yeux en parlant de leur petit appart acheté 48 000 pour l’un 70 000 pour l’autre dans des cités le long du boulevard extérieur. Ces trucs se vendent à ces prix alors qu’ils étaient quasi invendables. Et avec des charges élevées.

Les mois à glandouiller ont favoriser la motivation, la recherche et les comportements grégaires.

L’argent facile est leur principale motivation : sauf qu’ils le payent plus cher que moi… satanés banquiers !

Il y a pourtant encore des opérations intéressantes à faire dans du qualitatif en restant à l’affut. j’avais échangé avec Julien il y a quelque mois, vente de particulier d’un T2 à prix d’il y a 10 ans… mais la propriétaire vendait en direct et a eu des dizaines d’appels en quelques heures. j’étais 8ème, le 1er a acheté.
Plus récemment (je signe l’acte cette semaine), une probable énorme erreur d’évaluation d’un agent immo dans du récent à rafraîchir. 3000 euros de travaux, décote de 30 à 40 000. Quant on connaît bien son secteur, on dégaine sans trop réfléchir.
Ou en allant plus loin : il y a des locataires charmants à Tulle où les prix montent aussi mais en partant de très bas, ils restent bas.

Hors ligne Hors ligne

 

Attention Cette page affiche seulement les messages les plus réputés de la discussion.
Flèche Pour voir tous les messages et participer à la discussion, cliquez ici.

Pied de page des forums

Parrains Faites-vous parrainer
Apprendre le bonheur