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[+1]    #301 29/04/2021 11h54

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Je vous confirme également ce constat sur mes zones de recherche (villes petites et moyennes).
Pour faire une veille quotidienne, il n’y a rien a vendre. J’ai vu 1 bien qui rentre dans mes critères de TRI en 6 mois.
C’était début mars. J’appelle 24h après l’annonce. Le propriétaire en direct a eu la gentillesse de me répondre. Je dis gentillesse car il m’indique être le 115ème contact (appel, mail, sms).. en 24h. C’est une succession.

Sinon même constat que les autres, je vois des biens passés dans des copros ou je possède déjà un appart. je vois vois du +30 ou +40% sur des T1 ou T2 par rapport à mes prix payés il y a 1 an ou 2.


"La folie, c’est de faire toujours la même chose et de s’attendre à un résultat différent". A. Einstein

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#302 29/04/2021 12h57

Membre (2016)
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Effectivement le marché de l’immobilier semble être en grande partie en hausse (a quelques exceptions prêt). Paris étant un cas assez particulier du fait que l’immobilier avait plus augmenté la bas qu’ailleurs sur les dernières années.

Je ne m’accorde pas sur l’idée d’un exode rural. Plutôt sur un exode des Parisien. Ici a Lyon le marché explosé a la hausse… Très peu de bien sur le marché sauf des appartement hors de prix. D’ailleurs beaucoup de Parisien viennent s’installer à Lyon. Ma RP a prit 100% de sa valeur en 3 ans… J’avoue être un peu inquiet sur l’évolution du marché. Ne peut-on pas considérer ca comme de l’inflation étant donné que c’est quelque chose de général?

Ca semble relativement logique de par le fait qu’une grosse somme d’argent a été injecté dans l’économie mondiale. Non?

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#303 29/04/2021 13h12

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arkamoon a écrit :

Ne peut-on pas considérer ca comme de l’inflation étant donné que c’est quelque chose de général?

Ca semble relativement logique de par le fait qu’une grosse somme d’argent a été injecté dans l’économie mondiale. Non?

Le retour de l’inflation est un gros sujet d’actualité. On le voit avec les matières premières, par exemple le cours du bois qui explose. Est-ce que c’est un phénomène temporaire ou durable ?

Il y a des tas de phénomène concomitants : taux toujours très bas, COVID, changement des habitudes des gens, explosion des dettes publiques, politique des banques centrales très accommodantes.

S’agissant de l’immobilier, on ne peut quand même pas dire que c’est général, car ça ne concerne pas tous les "marchés".

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#304 29/04/2021 13h31

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arkamoon a écrit :

Je ne m’accorde pas sur l’idée d’un exode rural. Plutôt sur un exode des Parisien

A priori, c’est un exode des métropoles vers les banlieues vertes.
De ce que j’ia vu c’est le cas sur le pourtour général des métropoles.

la question est de la pérennité du mouvement en particulier avec le futur après covid

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[+1]    #305 29/04/2021 13h42

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Les opinions de Michel sont mal informées et/ou de mauvaise foi, comme il a été bien montré par d’autres forumeurs. Je complète juste sur quelques points :
- C’est complètement faux de dire que c’est la suite d’une hausse de 10 ans. En province, il y a de très nombreux endroits où les prix stagnaient voire baissaient depuis 10 ans. Limoges +7 %, Bourges et Reims +12,8 %, ça serait seulement la continuation de la tendance d’il y a 10 ans ? Vraiment n’importe quoi.
- les prix donnés par Ernest sont les moyennes des prix constatés par les notaires au dernier trimestre 2020. Compte tenu des délais nécessaires pour vendre, ces prix de vente ont donc été fixés vers l’été 2020, environ. Ils reflètent donc l’état du marché d’il y a 9 mois environ ! L’état du marché actuel est encore bien pire (si l’on veut acheter) ou bien mieux (si l’on veut vendre), comme le montrent les nombreux retours du terrain des messages dans cette file et ailleurs. Je ne vais pas me risquer à donner un pourcentage sous peine d’être accusé de propager des rumeurs, mais chacun pourra calculer des pourcentages de hausse sur les prix bien réels cités par des forumeurs dans la présente file, et c’est impressionnant. Le constat, c’est qu’on n’arrive plus à acheter bon marché, tout part très vite et très cher, et les AI n’arrivent plus à rien rentrer en portefeuille et surtout n’arrivent pas à les tenir.

A noter que, sur un tel marché, l’élasticité offre-prix peut s’avérer négative. C’est à dire qu’une hausse du prix du marché peut entraîner une rétention de l’offre. Une proportion significative des particuliers n’a pas l’obligation de vendre tout de suite alors, face à une hausse des prix, la réaction peut être "Oh, je vais attendre que ça monte encore". C’est quelque chose qui est bien connu sur le marché du bois sur pied : des professionnels cherchent à acheter pour faire tourner les scieries, mais les particuliers propriétaires forestiers peuvent très bien décider d’attendre encore un an ou deux pour mieux profiter de la hausse des prix. Dans de tels cas, la hausse des prix peut ne pas suffire à mettre davantage de biens sur le marché. Est-ce le cas actuellement ? L’avenir nous le dira. Mais la baisse du nombre de biens en portefeuille d’un petit échantillon d’AI que je surveille (certes mon échantillon est non représentatif, alors gare à la rumeur infondée ! wink  ) pourrait bien signifier qu’il y a une telle rétention actuellement.

Le seul mérite du -1 de Michel ? Il a fait réagir et fait sortir des témoignages concordants qui montrent bien l’ampleur du phénomène.

Dernière modification par Bernard2K (29/04/2021 13h45)


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#306 29/04/2021 13h47

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Je n’ai pas cette impression, des zones ubraines augmentent très fortement aussi. Après c’est une impression plus qu’autre chose. Car je connais avant tout la situation de mon quartier (très urbain).

L’inflation semble une réaction logique a la crise que l’on connait.
- Diminution des depenses des foyers.
- Maintient des salaires et revenus (en grande partie)
- Rarefaction des biens sur le marchés (je parle pas d’immo mais plus en général) avec le ralentissement de l’économie mondiale.

Pour l’immobilier, il me semble tout de même qu’on peut définir une tendance générale, même si effectivement il existe de nombreux marchés differents. On peut voir sur le document d’Ernest que la tendance générale est vers la hausse. Et on peut même dire une grosse hausse, et ceci même pour les appartements !

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#307 29/04/2021 13h52

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Et oui Michel a tout faux : ma femme est agent immobilier en milieu plutôt rural : elle n’a plus aucune maison à vendre, c’est la première fois qu’elle voit ça ( en trente ans) et ça faisait des années que les prix étaient en baisse.
Maintenant, il ne faut pas non plus tout attribuer au COVID. Sur Limoges par exemple, il y a une augmentation depuis déjà 2 / 3 ans mais sur les dix années précédentes, les prix avaient baissé de 10 %.
Il y a donc aussi un effet de rattrapage pour les secteurs qui n’avaient pas bénéficié de la hausse des prix dans les métropoles et quelques autres secteurs (zones côtières par exemple).

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#308 29/04/2021 14h04

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arkamoon a écrit :

D’ailleurs beaucoup de Parisien viennent s’installer à Lyon. Ma RP a prit 100% de sa valeur en 3 ans… J’avoue être un peu inquiet sur l’évolution du marché. Ne peut-on pas considérer ca comme de l’inflation étant donné que c’est quelque chose de général?

Je crois que votre propos est très exagéré.
Il y a quelques quartiers proches de Part Dieu qui bénéficient peut être d’un effet "Parisien" (Villette / St Anne) - mais de là à dire qu’un bien acheté 100 il y a trois vaut maintenant 200 est erroné.
Une hausse de 30 voire 40% sur 4 ans est plus plausible, sauf à avoir fait une excellente affaire à l’achat.

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#309 29/04/2021 14h25

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Quand je suis rentré en France en 2016, j’avais investi à Bourges en prévision de ce phénomène. La COVID lui a donné un violent coup d’accélérateur auquel je ne m’attendais pas.

Déjà à l’époque on pouvait ressentir un profond mal-être dans les "métropoles" françaises, causé par l’envolée des prix de l’immobilier et des loyers d’une part (les habitants travaillent donc dur pour vivre dans des clapiers, avec chaque année un peu moins d’espoir de voir la situation s’améliorer), et la montée de l’insécurité d’autre part. Dans certaines villes (suivez mon regard), on peut y ajouter les conséquences d’un urbanisme aberrant et destructeur.

Il ne manquait qu’un catalyseur pour faire sauter le pas à tous ces gens et qu’ils trouvent une vie meilleure ailleurs, je pensais que ça serait une lente rentrée dans les mœurs du télétravail mais la COVID a bien accéléré ma vision de dix ans !

Je crois que certaines entreprises vont chercher à refaire rentrer le dentifrice dans le tube, mais maintenant que les employés y ont goûté ces boîtes sclérosées vont mener un combat doublement perdant : en favorisant le présentiel elles n’auront de facto plus accès aux meilleurs employés, et les charges ou loyers dépensés pour les locaux leur permettant de conserver leurs habitudes de garde chiourme grèveront leurs marges. Leur compétitivité comparée aux entreprises favorisant le télétravail sera donc forcément moins bonne.

La hausse actuelle ne sera donc certainement pas durable (je crois que pas mal de nouveaux arrivants vont aussi avoir du mal avec le rythme différent de la vie en province) mais je crois à une tendance haussière sur la durée malgré tout, au fur et à mesure que les nouveaux arrivants restent (ou repartent en vendant plus cher à de nouveaux nouveaux arrivants) et gentrifient ces villes en les rendant petit à petit tout aussi invivables que celles qu’ils ont quitté smile

"You can take the soyboy out of the countrycity but you can’t take the countrycity out of the soyboy"…

Dernière modification par doubletrouble (29/04/2021 16h37)


Parrain Stockopédia, Crypto.com+Curve ✯ Mangia bene, caca forte, e non aver paura della morte.

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#310 29/04/2021 16h20

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Bonjour,

Sur mes marchés la hausse est spectaculaire. J’imagine que ce sont certains français du bon côté de la crise (emploi maintenu, dépenses fortement diminuées donc épargne en augmentation), ajouté au besoin de changer de mode de vie après avoir passé plus d’un an dans son logement qui cause cela.

Si mon ratio patrimoine net sur patrimoine brut était beaucoup plus proche de 1 j’en profiterais pour me délester de mon locatif avec de belles plus-value, mais comme ce n’est pas le cas je reste long.

Sur les résidences principales j’ai eu la chance de faire un coup de fusil à la sortie du premier confinement. Je continue de surveiller ce marché par curiosité, l’augmentation des prix et la tension du marché sont devenus délirants, j’ai l’impression d’être de nouveau à Paris.

Bien à vous,

Dr. Minimal


Bonjour, je suis Dr. Minimal, et je blogue mes progrès vers l'indépendance financière en Français et en Anglais.

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[+1]    #311 29/04/2021 16h45

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Les chiffres des notaires sont intéressants mais ce serait encore plus informatif d’avoir des indications sur la typologie des acheteurs : achat RP versus immobilier locatif pour affirmer ou non que des Parisiens changent de vie radicalement.

Je penche plus pour un placement de liquidités dormantes par des CSP + parisiennes ou non qui ne regardent pas le prix d’achat et qui ne cherchent pas 10% de rentabilité mais seulement un peu plus que leur fond euros d’assurance vie au taux réel négatif après prise en compte de l’inflation.


Primum non nocere

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#312 29/04/2021 19h45

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Ma question va certainement paraître idiote mais dans un tel contexte comment investir intelligemment du coup ?

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#313 29/04/2021 19h53

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Il faut bien garder en tête que les CSP+ ont réalisé une épargne record en 2020… et que tout semble indiquer que 2021 ne sera pas en reste.

Pour ma part, plus beaucoup de dépenses en sorties culturelles, restaurants et vacances. Il faut bien faire quelque chose de cet argent !

La vraie question est donc la « durabilité » de cette tendance.

Dernière modification par piwai (29/04/2021 19h53)

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#314 29/04/2021 20h28

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Kundera a écrit :

arkamoon a écrit :

D’ailleurs beaucoup de Parisien viennent s’installer à Lyon. Ma RP a prit 100% de sa valeur en 3 ans… J’avoue être un peu inquiet sur l’évolution du marché. Ne peut-on pas considérer ca comme de l’inflation étant donné que c’est quelque chose de général?

Je crois que votre propos est très exagéré.
Il y a quelques quartiers proches de Part Dieu qui bénéficient peut être d’un effet "Parisien" (Villette / St Anne) - mais de là à dire qu’un bien acheté 100 il y a trois vaut maintenant 200 est erroné.
Une hausse de 30 voire 40% sur 4 ans est plus plausible, sauf à avoir fait une excellente affaire à l’achat.

Ce ne serait pas fou sur certains quartiers, notamment le 7 ème vers Gerland ou Part Dieu en effet ou sur le 9eme vers valmy\ Vaise aussi. De mon côté La Duchère, en 4 ans le bien aura pris 32% , avec une offre d’achat sans négociation. Il reste peu de quartier accessible en dehors des "quartiers", un T3 plus en centre ville vaut 100 000€ de plus là où quand j’ai acheté il y a 4ans la différence était autour de 60 000€, il faut pouvoir les sortir…

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#315 29/04/2021 20h59

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Pareil dans ma zone du sud ouest en ville moyenne, les maisons T3/T4 qui étaient affichées à 90k avec pas mal de travaux il y a 1 an se vendent maintenant à 120k€ assez facilement en plus, alors que c’était compliqué avec un prix inférieur (90k€) avant Covid…

Un agent immobilier me disait qu’il avait jamais vu une telle situation avec une hausse si rapide et une pénurie de biens à la vente (surtout à moins de 150k€)

Ce qui m’a les plus surpris c’est de voir des clients parisiens, bordelais acheter des maisons à retaper avec peu cachet (petit prix) dans notre secteurs qui n’auraient été acheté que par des locaux il y encore peu de temps.

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#316 29/04/2021 21h25

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Retour identique de mon coté sur Grand Lyon (15 à 20 min de lyon) par une AI ce midi et un constructeur ce soir:
AI: les vendeurs attendent de trouver leur future nouvelle maison donc ne vendent pas, et le marché se bloque naturellement
Constructeur: depuis un an, les terrains ont pris 30% surtout pour les petites surfaces de 100 à 300m2, et le bois pour les charpentes a pris aussi 30%, de plus les assurances pour constructeurs demandent de passer les délais max de 12 mois à 14 voire 16 mois pour éviter des soucis d’approvisionnement.

Pour que les acheteurs (moi notamment) suivent, il faut que les taux baissent ce qui me semble mal parti, ou que les durées s’allongent, non plus, ou que les salaires augmentent, et la aussi ca me parait compliqué sauf si inflation des salaires en plus de l’inflation des prix.

Je note quand meme en parallèle qu’à la suite de la crise 2008 et pendant la crise 2011, on avait eu une petite bulle des prix immo comparés au financement courant, éventuellement due à:
- une peur de confiscation de l’épargne
- une peur de chomage et achat rapide pour éviter de ne plus pouvoir emprunter apres
(ces deux causes sont mon interprétation donc à prendre avec des pincettes)
Bref, je regarde pour louer une maison à défaut d’en acheter une :-)

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#317 30/04/2021 07h35

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Pour moi, je suis très très surpris de l’augmentation des prix (de manière générale sur l’ensemble du territoire) : je m’attendais à une chute avec le Covid + les nouvelles règles de financement.

Je vois pour ma part 2 explications :
-  l’excès d’épargne des CSP+ avec le Covid
- un arbitrage de support type assurance vie vers la pierre (le côté rassurant de la pierre).

Ce ne sont que des suppositions, si quelqu’un a des sources à partager pour expliquer cette tendance, cela m’intéresserait….

Dernière modification par Pierrot31 (30/04/2021 07h38)

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#318 30/04/2021 08h11

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Moi, je constate surtout que la flambée des prix sur les grandes villes (Paris, Bordeaux, Lyon etc…) a poussé les citadins à acheter de la pierre à des dizaines voir des centaines de Kilomètres de chez eux afin d’avoir accès à un bien immobilier pour leurs vieux jours, résidence secondaire, voir pour de suite avec le télétravail ou encore l’investissement locatif.

Après l’effet Covid a juste accéléré les choses avec une envie bien supérieure de revenir à l’essentiel, la qualité de vie.

La demande est devenue supérieure à l’offre.

Et les taux faibles pour les emprunts immo ont également contribué.

Mon avis est que sans Covid, la hausse aurait été là malgré tout mais beaucoup moins rapide.

Dernière modification par Rick (30/04/2021 08h13)

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Favoris 1   [+7]    #319 30/04/2021 08h25

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Personnellement, je vois les explications suivantes, par ordre décroissant d’importance :
1) insatisfaction du logement actuel : le premier confinement a fait prendre conscience de l’importance d’avoir un extérieur ; le télétravail a fait prendre conscience du besoin d’avoir de la place chez soi.
2) incertitude et peur de l’avenir donc "flight to safety" : la pierre, ça rassure. Donc l’épargne se tourne vers l’immobilier.
3) continuation d’une forte tendance à l’investissement dans l’immobilier locatif car il n’y a presque plus que ça qui rapporte. Par rapport aux 1,5 % d’une assurance-vie fonds euro, les rendements locatifs font baver certains d’envie. Le dynamisme de la section immobilier locatif du présent forum est un signe, à comparer à son état d’il y a quelques années. A noter que la hausse des prix associées à la stagnation des loyers va diminuer le rendement locatif et diminuer l’attractivité de ce placement. D’ici 6 mois, le forum va (encore plus que maintenant) bruisser de "je n’arrive pas à faire plus de 5 %" et "je suis bailleur débutant donc confronté à plein de problèmes, finalement l’immo c’est pas facile". Rendement qui baisse, problèmes plus apparents : ainsi, progressivement, l’immobilier locatif va perdre son attractivité pour redevenir autant attirant qu’avant (ni plus, ni moins) : l’éternelle loi de l’offre et de la demande.
4) Taux bas du crédit et conditions d’accès pas si durcies que cela. Alors qu’une année normale voit 50000 défaillances d’entreprises, il n’y en a eu en 2020 que 20000. Ca fait un certain nombre de gens qui ne sont pas licenciés, donc qui restent solvables.
5) du temps pour visiter, pour aller voir la banque, etc. Avant la covid, avec un emploi à temps plein (en présentiel comme c’était la norme), ajouté à des enfants et/ou des loisirs prenants, les gens auraient bien voulu s’occuper de leurs projets immobiliers, mais ils n’avaient pas le temps. Avec le chômage technique, la fermeture de la plupart des formes de loisirs, le télétravail qui permet parfois (malheureusement) de faire autre chose sans que l’employeur soit au courant, le résultat, c’est qu’on n’a jamais vu autant de gens vaquer à leurs occupations personnelles durant les horaires habituels de travail ! Du temps pour réfléchir, du temps pour faire des projets, du temps pour aller voir la banque, du temps pour visiter des biens…
6) peut-être une rétention des vendeurs, donc une offre jugulée, ce qui contribue à la hausse des prix (ce qui est rare est cher). Ernest disait "hausse des prix", Michel répondait "non, car baisse des volumes" (sous -entendu : il ne peut pas y avoir un engouement pour l’immobilier s’il y a baisse des volumes). Mais il y a (peut-être) à la fois hausse des prix et baisse des volumes !

Dernière modification par Bernard2K (30/04/2021 09h57)


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[+1]    #320 30/04/2021 08h48

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La vraie surprise est que contrairement à la canicule de 2003, il n’y a pas d’effets sur les prix de la surmortalité des seniors et son associée succession.
En 2003, les prix parisiens avaient baissé à l’automne.

En 2020 et 2021, rien alors que la mortalité est supérieure.
Pour moi, c’est la vraie surprise.

Soit les seniors décédés étaient en très grande majortié soit locataires soit non proprios et en maison de repos /EHPAD.
Soit il y a un stock qui devra s’écouler.

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[+1]    #321 30/04/2021 08h59

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@ooryl : vous vous demandez comment investir intelligemment aujourd’hui en immobilier. Je suis tenté de vous répondre : en appliquant les méthodes qui marchent pour d’autres typologies d’investissements :

- achetez sous le prix du marché : multipliez les visites jusqu’à connaître parfaitement votre marché, ses prix et ses acteurs clés ; négociez dur, et n’achetez qu’avec une grosse décote. Bien entendu c’est plus facile à faire sur les biens à problèmes que sur du premium
- diversification : ne mettez pas tous les œufs dans le même panier. Variez les emplacements, typologies de biens, modes de location
- rentrez tôt et progressivement : la tendance de fond de l’immobilier (loyers et foncier) est haussière. Statistiquement, plus vous achetez tôt, moins vous payez cher vos actifs et plus vous percevrez de loyers pour rembourser vos emprunts et accumuler du capital. Mais si vous avez peur de rentrer sur un marché en surchauffe, au plus haut, rien ne vous empêche d’investir progressivement, par exemple un bien tous les 2 ou 3 ans (analogie du DCA pour la bourse)
- pensez à l’investissement dans sa globalité. Un investissement ultra-rentable (très petite surface, coloc, LCD) mais épuisant à gérer et vite revendu, vous rapportera bien moins au global qu’un produit moins rentable mais aisé à gérer, que vous conserverez longtemps et revendrez potentiellement en forte plus-value et avec un capital restant dû faible.

Auquel je rajouterais une spécificité de l’immobilier : utilisez (raisonnablement) l’effet de levier du crédit afin de construire plus rapidement votre patrimoine, dans un cadre fiscal avantageux

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#322 30/04/2021 09h12

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Rick a écrit :

Moi, je constate surtout que la flambée des prix sur les grandes villes (Paris, Bordeaux, Lyon etc…) a poussé les citadins à acheter de la pierre à des dizaines voir des centaines de Kilomètres de chez eux afin d’avoir accès à un bien immobilier pour leurs vieux jours, résidence secondaire, voir pour de suite avec le télétravail ou encore l’investissement locatif.

Après l’effet Covid a juste accéléré les choses avec une envie bien supérieure de revenir à l’essentiel, la qualité de vie.

La demande est devenue supérieure à l’offre.

Et les taux faibles pour les emprunts immo ont également contribué.

Mon avis est que sans Covid, la hausse aurait été là malgré tout mais beaucoup moins rapide.

J’ajouterai aussi que c’est des citadins qui habitent dans des villes chères (type Paris) qui vendent leur appartement a 10-15k€/M2 et qui achètent en province / banlieue a des prix bcp plus bas. Ils peuvent (quasi) payer cash sans problème, sans tergiverser et sans trop négocier.

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#323 30/04/2021 09h31

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kiwijuice a écrit :

Soit les seniors décédés étaient en très grande majortié soit locataires soit non proprios et en maison de repos /EHPAD.
Soit il y a un stock qui devra s’écouler.

Soit vous sous estimer les délais de mise en vente d’un bien hérité.

3 exemple : succession de mme.
Date d’il y a 2 ans environ.
Bien mise en vente (et vendu dans la semaine) près de 5 ans après le décès.
Cause : conflit familial

succession de mon père : bien mise en vente 2 ans environ après le décès
Cause : maison de vieux avec propension au glanage (1 tonne de ferraille sorti du sous sol par exemple)

Mon voisin, bien mise en vente 5mois après le décès.
Cause : 1 seul décès, reste le 2nd résident (dans ce cas non propriétaire).

Bref, un décès aujourd’hui ne signifie pas une vente demain!
Surtout qu’avec les confinements et le distanciel, je crains que le travail notarié soit ralenti.

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#324 30/04/2021 09h50

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Oui, et une mise en vente tant de mois après le décès, ça veut dire une vente définitive (acte authentique) encore 4 à 6 mois après la mise en vente !
Or, les dernières statistiques de prix publiées par les notaires et reprises par Ernest dans son message sont celles du 4e trimestre 2020 !

S’il y a vraiment un effet de nombreuses mises en vente suite à la mortalité des seniors due au covid, on le verra, au plus tôt, dans les statistiques des ventes 2021 et 2022… statistiques qui ne sont pas encore publiées. Donc c’est bien normal que cet effet ne puisse pas être perçu actuellement.

Par ailleurs, le marché actuel semble bien assez dynamique pour absorber cet éventuel supplément de mises en vente. Je ne crois donc pas que l’on verra une baisse des prix qui serait due à ces nombreuses mises en vente suite à la mortalité des seniors due au covid.

Dernière modification par Bernard2K (30/04/2021 09h53)


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[+1]    #325 30/04/2021 09h52

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Pour rebondir sur le point 3 de Bernard2K juste au-dessus, le Capital de ce mois a publié une petite infographie sur les "chiffres clés de l’immobilier".

L’offre en locatif a fortement augmenté entre le T1 2020 et le T1 2021 (corroborant peut-être l’idée de la forte tendance à l’investissement dans l’immobilier locatif).
Mais à priori, sans que les loyers ne stagnent vraiment pour l’instant.

Dernière modification par maxicool (30/04/2021 09h53)


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