Impact du COVID-19/coronavirus sur les loyers immobiliers ?

Un révélateur de leur santé, oui et non : certains locataires peuvent demander le report du loyer bien qu’allant mieux qu’un autre qui paiera. Il faudrait avoir leur bilan pour savoir ; peut-être la loi donnera t’elle aux bailleurs la possibilité de leur demander comme preuve.

Je viens de lire un article publié par un avocat au sujet des impayés de loyers commerciaux, dont je vous livre une petite synthèse en espérant qu’elle permettra aux membres du forum concernés de démêler le vrai du faux dans ce que pourraient invoquer leurs locataires de locaux professionnels.

Cet avocat fait une claire distinction entre deux situations :

- Lorsqu’une décision interdit l’ouverture d’un local commercial absolument nécessaire à l’exercice de l’activité (ex : commerce de détail non alimentaire, ou encore restaurant), alors le locataire est fondé à suspendre unilatéralement le paiement des loyers dont il est redevable. Pour ce faire, il peut invoquer le fait que le bailleur ne satisfait pas à son obligation de délivrance de la chose louée (même si nous sommes bien d’accord que le bailleur n’est, dans les circonstances actuelles, absolument pas responsable de la décision de fermeture des commerces qualifiés de non-essentiels par les pouvoirs publics) mais aussi l’exception d’inexécution prévue au code civil (sur ce point, il faut toutefois que l’activité du locataire soit consubstantiellement attachée au local commercial et que la fermeture entraine, de facto, une disparition complète de ses revenus).

- Si le local nécessaire n’est pas absolument nécessaire à l’exercice d’une activité, le locataire peut tenter de se placer sur le terrain de la force majeure. Documents comptables à l’appui, il doit alors démontrer à son bailleur, et éventuellement aux juges en cas de contentieux, que la situation actuelle a des conséquences irrépressibles sur son activité et qu’il n’est absolument pas en mesure, dans les faits, d’honorer le paiement de ses loyers. En revanche, si le locataire éprouve une simple gêne financière du fait du ralentissement - fut-il marqué - de son activité, il doit continuer de payer ses loyers (cette situation me paraît viser les activités où la réception du public dans les locaux de l’entreprise n’est pas absolument nécessaire).

Si les entreprises entendent invoquer la force majeure pour justifier du non-paiement de leurs loyers, elles vont effectivement devoir prouver de manière précise de leurs difficultés financières (on se trouve alors dans la situation visée au second tiret de mon précédent message).

Dernière modification par Tchouikov (19/03/2020 10h55)

Prenons l’exemple d’un traiteur, commerce alimentaire, à priori il devrait bosser… sauf que les réceptions qui constituent probablement sa clientèle majoritaire sont annulées.

Pour ma part, je pense que l’appréciation du niveau de difficulté des entreprises par l’Etat se fera via les déclarations de TVA en comparaison de N-1 ou autre. D’ailleurs, Mr Darmanin a de suite communiqué que la tva restait redevable dans ce contexte.

Pour certains entrepreneurs, on parle sur l’item de l’indemnisation des indépendants de -70% comme seuil d’appréciation, je ne sais pas si ce sera la même chose, mais cela permet de se donner une idée de départ.

Je ne crois pas un instant que le bilan du locataire serve de base à estimer une difficulté, car très facile à colorer dans un sens ou dans l’autre par le jeu des vases communiquants sur un ou deux exercices.

@sgiloc
Amusant que vous citiez M. De Montgolfier qui fut 13 ans (quasiment un record) Procureur de Nice, où j’ habite, avant sa "promotion" comme procureur général à Bourges. 
Non la justice n’a ni favorisé, ni défavorisé mon locataire puisqu’elle ne fut pas impliquée. Mon appartement est en gestion et fort heureusement c’est le gestionnaire qui a eu à gérer le cas de ce locataire indélicat.
Mais entre les travaux de rénovation à son départ (motivé précisément parce que nous lui avions refusé des travaux de transformation du local non conformes au bail ), l’absence de loyer pendant 5 mois et les frais du gestionnaire pour retrouver un nouveau locataire j’ai effectivement perdu un peu d’argent.
Je gère directement le loyer professionnel et le départ du locataire, notamment  dans le contexte actuel, serait beaucoup plus lourd de conséquences pour moi. C’était le sens de mon message prônant plutôt la conciliation que l’affrontement.

Emimilie a écrit :

la case "locataire" est vide, il n’y figure ni le nom ni l’adresse du locataire.

Est-ce que cela risque de me jouer des tours ?

!
Vraiment pas top.
Pourquoi le garant vous demande-t-il une copie, c’est plutôt au locataire qu’il convient de la demander,  sans compter qu’il doit en avoir eu une copie au moment de la signature du bail.

Franchement, ça sent l’entourloupe votre truc.
Inutile de vous inquiéter outre mesure, car je peux vous rassurer tout de suite : locataire de mauvaise foi -> bailleur dans le c*ca

Mise en demeure par LRAR puis contactez un huissier pour suivre la procédure habituelle qui est sûrement décrite 10000 fois ici.

Dernière modification par sven337 (21/03/2020 19h06)

Je viens de faire le tour des documents papiers et mails, et là ça se corse ..

J’avais bien donné le lien du document à remplir et à me retourner :

Acte de cautionnement

J’ai bien reçu l’attestation d’assurance, mais je viens de voir que je n’ai jamais reçu ce document signé : il m’avait pourtant bien demandé mes coordonnées personnelles pour le remplir.

Je n’ai donc aucun document signé par le garant  (et je viens seulement de le réaliser). Après je n’ai jamais caché que c’était ma première location, j’ai été extrêmement arrangeant … trop peut-être .

A noter que ça fait 6 mois que le locataire est dans l’appartement, et que la caution a bien été versée , ainsi que les 6 premiers mois de loyer  (avec déjà un premier problème lors du dernier versement effectué, il aurait viré à la mauvaise personne, mais cela a été régularisé).

Je dispose des confirmations de virement des premiers mois.

Voilà qui me rassure encore moins, mais qui m’apprend beaucoup déjà.

Edition : orthographe

Dernière modification par Emimilie (21/03/2020 21h46)

Effectivement, je ne savais pas que le bail devait être signé par la caution solidaire (rien ne le mentionne sur le bail que j’ai utilisé).

Donc, non, la caution n’a pas signé le bail.

Je retenterai de contacter le locataire en début de semaine.

Sven a raison. Le bail n’a pas à être signé par la caution.

Par contre, je le fais parce que le formulaire standard que j’ai récupéré il y a 5 ans (exacompta) l’indiquait. Sur le fond, je trouvais cela plutôt logique.

@Emimilie
Si votre locataire est aisé, c’est en votre faveur, car il n’a aucune raison de ne pas payer, et si vous devez en venir à l’expulsion j’imagine mal un juge ne pas lui faire rembourser les loyers, plus partie des frais et préjudice.
ça peut être une procédure longue et pénible, mais également pénible et coûteux pour lui. Par sûr qu’il ait quoi que ce soit à y gagner.
Il n’a rien de valable à vous reprocher ; si il est de mauvaise fois il cherchera des raisons bidons.
Si tout s’arrange avec une conversation téléphonique à l’amiable ou un recommandé, tant mieux, sinon ça sera peut-être pour vous l’occasion de bien prendre tous les documents lors du locataire suivant.

D’où vient cet avis juridique et par quoi est-il étayé ?
En me faisant l’avocat du diable, je ne suis pas convaincu d’y souscrire. En effet le paiement du loyer n’est pas empêché par la fermeture administrative. Rendu plus douloureux financièrement, oui, mais empêché, cela ne me semble pas si évident.