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[+3]    #1 06/03/2020 10h03

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Bonjour les IH,

Toutes mes excuses si ce sujet a déjà été traité ailleurs. Si c’est le cas, merci de supprimer ou déplacer mon message.

La question que je me pose est l’impact de la potentielle crise du corona virus sur le marché immobilier et ses prix.

Je suis particulièrement intéressé par le marché de l’est parisien (20eme) car je suis entrain d’y conclure un achat de RP mais cette discussion est aussi intéressante pour les autres régions et en théorie.

Je ne suis pas du tout spécialiste mais ce que j’aurais tendance à penser ce qui suit.

Le premier raisonnement consisterait à dire que cela aura un impact positif sur le prix de l’immobilier.

Secteur défensif, perçu comme valeur refuge, la pierre attirerait des investisseurs qui craignent de subir des pertes sèches liées à la correction sur le marché equity.

La baisse des taux aux US par plusieurs banques centrales est un signe de plus que les taux d’intérêts vont rester bas encore longtemps, ce qui a également mécaniquement un effet inflationniste sur les prix de l’immobilier en élargissant le nombre de potentiels propriétaires et en augmentant leur pouvoir d’achat immobilier. Cela a aussi un impact positif dans la mesure où ça augmente le rendement relatif du real estate par rapport à l’investissement en obligations.

Mais, d’un autre côté, cela pourrait entraîner des éléments avec un effet baissier.

D’abord les entreprises, pour qui l’incertitude est au plus haut, auront tendance à reporter leurs investissements. Donc l’immobilier professionnel pourrait voir sa demande baisser.

Ensuite les particuliers pourraient vouloir reporter ces investissements importants. Un proche sans connaissance en immobilier / finance, quand je réfléchissait à l’achat de mon studio il y a deux semaines, me mettait en garde « attention, peut être qu’avec le corona il peut se passer des choses graves ». Cela donne une idée de ce que peut être la psychologie dominante…

Enfin, dans le worst case, celui où des entreprises feraient faillite comme flybe, j’imagine que ça augmenterait le chômage et baisserait la demande.

Cette analyse est très générale et donc évidement limitée. Elle est aussi le fruit de mes réflexions, et comme je ne suis pas expert, elle peut simplement être fausse. Elle ne prend en outre pas en compte les différences entre régions et entre pays. Et le contexte étant très incertain, elle l’est aussi.

Mais voilà, c’est juste pour ouvrir une discussion sur ce que peut être l’impact du contexte actuel sur les prix de l’immobilier et de manière générale sur l’impact d’une potentielle crise économique sur les prix de l’immobilier.

smile
Wayneroo

Mots-clés : corona virus, immobilier, prix

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[+1]    #2 06/03/2020 10h13

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Allez, je me lance. D’abord celui qui vous répond quelle sera la tendance à venir des prix immobilier n’a aucun élément tangible pour cela, la réponse à votre question est que nul ne le sait, heureusement et on verra bien.

La crise des subprimes n’a pas été anticipée et il y a eu du mouvement immédiat sur les dossiers de crédit en cours. En fin de compte la panique n’aura durée que quelques mois et tout a fini par rentrer dans l’ordre, avec des taux hauts mais qui n’ont fait que baisser ensuite.

Vous vous posez ces questions car vous êtes en train de vous saigner pour quelques mètres carré, ça se comprend. Rassurez-vous, vous avez mûri la décision de cet achat, ce n’est pas au moment d’aboutir qu’il faut se remettre en question au moindre événement perturbateur.
Oui on est peut-être à la veille d’une crise sanitaire sans précédent, pour autant n’auriez-vous pas eu les mêmes hésitations au lendemain des attentats sanglants qui auraient pu laisser penser que « attention, peut être qu’avec les attentats il peut se passer des choses graves ».
Courage.

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#3 06/03/2020 10h35

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Pour compléter ce qui précède.
Vous parlez à la fois de votre RP mais aussi à un moment d’immobilier professionnel.

Pour votre RP je suppose que vous avez choisi le bien en question car il correspond (ou du moins c’est le moins mauvais compromis) aux paramètres que vous vous étiez fixés, classiquement la taille, la localisation,, la qualité de vie, votre budget…
Pour moi il ne s’agit pas d’un pur placement financier et différer un achat entraîne d’autres coûts financiers (loyer, prêt autre logement…) et le risque de voir le bien acquis vous passer sous le nez.

Pour l’immobilier professionnel, à mon avis le facteur le plus important à long terme c’est le télétravail (y compris le télé enseignement). Parmi les gens qui m’entourent je vois de plus en plus de télétravailleurs et cette crise va en accroître le nombre. Et la baisse post-épidémie révélera à coup sûr de nouveaux télétravailleurs.
Toujours à mon avis, rien de plus facile une fois que les entreprises maîtriseront mieux (pour celles qui pourraient y recourir mais qui craignent encore cette modalité de travail) le management à distance, d’optimiser leurs besoins en immobilier.
Et là l’immobilier du bureau pourrait souffrir.


"Il ne faut pas voir les héros de la coulisse. Quand ils coïncident un moment avec leur légende c'est déjà beaucoup."

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[-1]    #4 06/03/2020 10h40

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Certivia, La Française AM.

Disclaimer : ce n’est pas une recommandation et je n’investirai pas personnellement sur le support.

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#5 06/03/2020 10h45

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Personnellement, je vois un impact potentiel de cette crise sanitaire, si elle devait se développer et toucher largement les populations.

Attention, je ne suis pas cynique et je ne le souhaite pas du tout.


Au-delà des décisions éventuelles de report d’achat, si la crise devait toucher largement les personnes les plus âgées, avec un taux de mortalité bien supérieur au reste de la population, cela pourrait remettre sur le marché un ensemble de biens, notamment en centre-ville où l’offre fait défaut. Outre une nouvelle donne dans le ratio offre/demande, on sait que les successions sont, quelques fois, le sujet de tensions entre ayants-droit et peuvent amener à des ventes au dessous du prix de marché et pousser donc les prix à la baisse.

Cela reste évidemment très hypothétique et non souhaitable.

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[+1]    #6 06/03/2020 11h57

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Mi345, il me semble que Certivia ne concerne qu’exclusivement des investisseurs institutionnels

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#7 06/03/2020 14h14

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Bonjour
De mon point de vue, étant actuellement en recherche de locataire, je sens un ralentissement dans les appels et les visites.
Mon secteur étant recherché je ne m’inquiète pas.

je pense qu’en 2019 avec les taux bas, l’épargne qui ne rapporte plus et l’incertitude quand aux retraites beaucoup se sont orientés vers l’immobilier.

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#8 06/03/2020 17h14

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Bonjour à tous,

Si j’avais une réponse à la question, je ne suis pas sûr que je la partagerais… en revanche, je me propose d’essayer de lister quelques idées valables pour le marché de l’habitation :

- à court terme, une incertitude (voire une peur pour certains) peut avoir tendance à retarder les achats (RP, invest) --> possible impact prix négatif, mais en toute sincérité sauf si vous êtes un vendeur très pressé, la temporisation me paraît un choix raisonnable

- à moyen terme, un certain impact macro-économique (ou un impact macro-économique certain) pourra jouer sur le taux d’emploi / taux de salaire et donc sur la demande à l’achat / la solvabilité des acheteurs

- à moyen terme également, une certaine vision "valeur refuge" de l’immobilier pourrait compenser l’effet plus haut, avec une propension à transférer les actifs mobiliers vers plus d’immobilier (surtout pour les particuliers ? retour partiel des institutionnels sur l’immo locatif d’habitation ?)

- enfin, je vois mal quel pourrait être l’impact sur la demande locative (hors apocalypse zombie et fuite des grandes villes contaminées… ce n’est pas les quelques centaines même milliers de morts qui vont changer la donne), donc on devrait avoir un maintien mécanique des prix en fonction d’une logique d’investisseur "taux de capitalisation" propre à un profil de bien / une localisation

A ce stade, je ne suis donc pas très inquiet. J’aurais tendance à dire que la nouvelle politique des banques en terme d’accès au crédit aura un impact bien plus important et durable que le coronavirus.

Dernière modification par piwai (06/03/2020 17h15)

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#9 06/03/2020 17h22

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Wayneroo a écrit :

La baisse des taux aux US par plusieurs banques centrales est un signe de plus que les taux d’intérêts vont rester bas encore longtemps, ce qui a également mécaniquement un effet inflationniste sur les prix de l’immobilier en élargissant le nombre de potentiels propriétaires et en augmentant leur pouvoir d’achat immobilier. Cela a aussi un impact positif dans la mesure où ça augmente le rendement relatif du real estate par rapport à l’investissement en obligations.

A court terme oui, mais fondamentalement, ça ne fait que tendre davantage l’élastique. A moyen/long terme, quand les taux remonteront, plus on partira de bas, plus le contre-coup sera violent sur les prix.

Mais tout ça est, par essence, imprévisible.

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#10 06/03/2020 19h23

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Wayneroo, déjà je salue la qualité de vos réflexions économiques. C’est pas tous les jours qu’un newbie poste des réflexions de ce niveau.

Ensuite, je suis plutôt d’accord avec la plupart des effets que vous listez, ainsi que ceux listés par les intervenants suivants. Tous ces effets sont du domaine du possible. Comme il y a des effets haussiers et baissiers, et que nul ne sait lesquels vont l’emporter, eh bien on n’est pas plus avancé.

On a bien listé les phénomènes possiblement à l’oeuvre mais on reste incapable de dire ce qui va se passer.

J’ajoute mon grain de sel à ces réflexions : l’immobilier est un marché à forte inertie (c’est à dire qu’un événement donné met des mois à se retranscrire en tendance concrète). Or, si les réflexions de Scipion s’avèrent exact, il semblerait que l’épidémie de Coronavirus met environ 2 mois à "traverser" un pays. Ce qui voudrait dire en gros qu’en mai, en France, l’essentiel du problème sera derrière nous.

Entre l’inertie du marché immobilier d’une part, cette sortie d’épidémie relativement rapide d’autre part (espérons), et enfin les effets contradictoires d’autre part (certains haussiers, certains baissiers), il me semble assez probable que l’effet soit nul, ou en tout cas très faible.


Qui sait de quoi le futur sera fait ?

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#11 06/03/2020 19h34

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Bonjour,

Je vais faire une réponse un peu à coté du sujet de prime abords mais pas tant que ça…Les gens se déplaçant moins par crainte de contamination, j’ai l’impression que les rdv avec les vendeurs/AI sont plus faciles. A suivre et confirmer.


Tant que t'as pas vendu t'as pas gagné. Mais t'as pas perdu. Mais t'as pas gagné. Mais…Oh zut fait @*

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#12 06/03/2020 20h04

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Bonjour.

Si il s’agit d’une résidence principale, je ne connais pas assez bien le marché parisien pour être pertinent. Mais dans ce cas je ne m’occuperais certainement pas trop de la valeur du marché en soi, mais plutôt de la comparaison entre charge de loyer et charge de remboursement.

Mais comme la question évoquait plus largement l’investissement et le marché immo… J’en rajoute une couche en insérant la problématique de l’investissement dans l’immo. J’espère ne pas être considéré HS.

Ma plus ancienne AV (et la plus grosse) a vu ses conditions d’accès au fond € modifiées. Désormais je n’ai plus de solution de sécurité qui me convienne. Elle était heureusement peu exposée au risque, mais désormais si je devais tout mettre à l’abri je n’aurai que le monétaire comme solution. Cela ne me satisfait pas.

La réflexion était cela dit engagée depuis des mois, avec la baisse des rendements, la loi Sapin susceptible de préparer le casse du siècle, et plus généralement une confiance plus que limitée dans la dette publique, j’envisageais les SCPI. C’est le niveau stratosphérique des marchés, associée à la valorisation déjà haute de ces véhicules d’investissement qui m’ont freiné : en cas de crise, quelle résistance ?

J’en était arrivé juste avant l’arrivée du virus à plusieurs conclusions :
1) comme toujours dans l’immobilier : l’emplacement, l’emplacement, et l’emplacement (remarque valable dans votre cas aussi, mais vous semblez être confiant sur ce point).
2) en cas de crise la vacance des locaux commerciaux ne fait guère de doute : privilégier les SCPI louant de grandes surfaces (moins de risques de voir Carrefour tout fermer que les petites boutiques).
3) réfléchir à diversifier sur la zone € toute entière : le fiscalité, plus douce, amortirait la baisse en cas de pépin

Et après ces réflexions… Le coronavirus est arrivée, et j’ai mis ça de côté ;-).

Dernière modification par falagar (06/03/2020 20h05)

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#13 08/03/2020 17h02

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je suis curieux de savoir si les personnes qui pratiques la location de courte durée, connaisse une baisse de leur réservation (voir carrément annulation)  de leur logement ?

Car par exemple dans mon entreprise toute réunion réunissant plus de  10 personnes est annulé, c’est à dire les déplacements prévu et Airbnb ou hotel réserver annulé !

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#14 08/03/2020 17h10

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Ma boule de cristal montre une faillite de We Work.

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#15 08/03/2020 23h21

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Vinc100 a écrit :

je suis curieux de savoir si les personnes qui pratiques la location de courte durée, connaisse une baisse de leur réservation (voir carrément annulation)  de leur logement ?

Bonjour,

oui, de mon côté c’est bel et bien mesurable.

Bien à vous,

Dr. Minimal


Bonjour, je suis Dr. Minimal, et je blogue mes progrès vers l'indépendance financière en Français et en Anglais.

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#16 10/03/2020 07h49

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Petite mise à jour : je suis un peu moins neutre que l’autre jour.

Je ne crois plus à l’idée que le virus "traverse" un pays en 2 mois. Je pense que cette idée vient du retour d’expérience chinois qui a réussi à faire baisser drastiquement le nombre de nouveaux cas, ouvrant la perspective d’un retour à la normale en deux mois après le décollage de l’épidémie, d’après les chiffres officiels chinois (à supposer qu’ils soient justes). Sauf que c’est basé sur des mesures de confinements extrêmement sévères, donc ça ne sera répliqué par quasiment aucun pays ; or c’est d’ores et déjà une pandémie mondiale. Je pense qu’il y aura un répit estival mais pas une disparition ; la seule vraie solution venant du vaccin qui ne sera pas disponible massivement avant un an ; l’automne en étant très optimiste.

Donc, oui, le prix de l’immobilier baissera très probablement. Je dirais que si on veut savoir quelle va être la suite, la crise de 2008-2009 est la moins mauvaise référence, au vu de ce qui se passe actuellement. En considérant tout de même qu’une telle comparaison revient forcément à faire de grosses approximations.

Dernière modification par Bernard2K (10/03/2020 08h07)


Qui sait de quoi le futur sera fait ?

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#17 10/03/2020 09h37

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Bonjour,

Il existe sur boursorama une rubrique "Mon immobilier" assez récente de remise à jour des prix mensuel de l’immobilier que vous pouvez déclarer avec l’adresse et les caractéristiques du bien. Tous les mois le ou les biens sont réévaluées, je ne connais pas comment ils pratiquent cette réévaluation mais certainement sur la base de données numériques (big data sans doute avec une notation "Meilleurs agents").

Evidemment cette évaluation est sujette à caution, mais il sera intéressant de voir au mois de juin quel aura été l’impact de cette évaluation au travers de la crise telle que nous vivons en temps réels. On imagine que dans un monde où les échanges sont moins nombreux les transactions iront aussi en diminuant rendant l’évaluation peut être moins efficiente.

Bien à vous,


Embrassez tous ceux que vous aimez

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[+1]    #18 13/03/2020 01h19

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L’immo physique c’est "has been", avec sa renta pourrie, sa difficulté de gestion, les risque inhérents à la location, les frais d’entrée élevés, les enme.des des travaux…, non sérieux qui en veut encore!?

Le seul point positif serait l’effet levier, et encore il faut faire de nombreuses démarches pour obtenir le crédit

La "crise du coronavirus" vous offre sur un plateau des rentas de 10-15% sur des foncières cotées.

AMHA pour justifier de tout les risques cités au premier paragraphe, il faudrait une renta si non le double de celle des foncières cotées, alors au moins +50%.

Acheteurs, exigez des vendeurs des rentabilités nettes avant impôts de 15-17% mini (sans travaux, dans des immeubles corrects, dans des quartier corrects)!

C’est les prix d’aujourd’hui!

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#19 13/03/2020 18h16

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"On imagine que dans un monde où les échanges sont moins nombreux les transactions iront aussi en diminuant…"

Les échanges en question concernent les déplacements de travail et de loisir ; par contre les déménagements ne sont pas interdits, que ce soit pour cause de mutation ou pour convenance personnelle ! Donc je ne vois pas la pertinence de l’argument.

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#20 14/03/2020 18h17

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Je me souviens que la crise de 2008 a surtout conduit à un assèchement du marché.
Peu de vendeurs et beaucoup d’acheteurs orientant leurs capitaux vers l’immobilier "valeur refuge".
La chute des transactions n’était pas liée à un manque de demande mais une chute de l’offre. On a alors vu un paquet d’agents immobiliers et d’office notariaux serrer la ceinture et/ou mettre la clé sous la porte.

Mais ça, c’était en 2008, une époque où les investisseurs très endettés sur très longue durée , peu couverts et avec des projets plus ou moins exotiques étaient plus rares.

En 2020, on trouvait jusqu’à maintenant pas mal de sorties de programmes de défisc de gens sans doute pris à la gorge (j’ai encore signé une acquisition cette semaine ou mon paiement va essentiellement payer la banque du vendeur et ses créanciers). Ces profils ont toujours existé d’investisseurs enthousiastes devenus dégoûtés.

Alors quoi ? je ne crois pas à une baisse immédiate et forte des prix sauf pour les biens sans intérêt -mauvais emplacement, mauvaise qualité générale etc- mais dans ma ville de prédilection les prix de ces logements là ne montaient déjà pas.
Je ne crois pas non plus à une baisse tout court, l’immobilier restant une valeur refuge, même si je me demande si les comportements acheteurs forcenés de ces derniers temps ne me feront pas mentir par un effet boomerang.

Je crains plus une baisse des loyers si diminution durable de la solvabilité des locataires et d’une façon générale une baisse multifactorielle de la rentabilité, notamment liée à :
- une forte concurrence des bailleurs dont certains devront louer "coûte que coûte"
- une augmentation probable de la fiscalité pour compenser le "coûte que coûte" de la gestion de crise
- le rendement généralement à la baisse de toutes les classes d’actif

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#21 14/03/2020 19h04

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Range19 a écrit :

Je crains plus une baisse des loyers si diminution durable de la solvabilité des locataires et d’une façon générale une baisse multifactorielle de la rentabilité, notamment liée à :
- une forte concurrence des bailleurs dont certains devront louer "coûte que coûte"
- une augmentation probable de la fiscalité pour compenser le "coûte que coûte" de la gestion de crise
- le rendement généralement à la baisse de toutes les classes d’actif

Est-ce possible une baisse des loyers ? (question d’ignare en immobilier)
En tant que locataire, j’ai l’impression que les loyers ne font qu’augmenter via l’indice Insee.
Maintenant, dans un scénario avec du chomage partiel en masse, l’utilisation de l’épargne de précaution pour ceux qui peuvent, et des impayés pour ceux qui ne peuvent pas, je me demandais justement si des tensions à la baisse pouvaient se créer sur les contrats de location ou dans les relations propriétaire-locataire

Dernière modification par Swingueur (14/03/2020 19h05)

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#22 14/03/2020 19h45

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Range19 je trouve que vous refaites mal le film de 2008. Les prix ont baissé durant la crise, vous ne pouvez pas occulter la fermeture par les banques du robinet du crédit entraînant une hausse des taux immédiate de 25% pour les rares dossiers non éliminés d’office.
J’explique dans cet autre message que ma crainte serait plutôt une nette diminution de l’émission d’emprunt qui était déjà en cours avant cette épidémie et qui ne peut que s’empirer, à voir dans quelle proportion. Cela aura des conséquences.

Sur les loyers, je suis moins inquiet. Il faudra que cela dure pour que ça se ressente et puis bon, serait-ce une si mauvaise nouvelle ? Mais je n’y crois pas trop.

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#23 15/03/2020 10h21

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C’est vrai Surin, j’omettais la difficulté pour obtenir des crédits à l’époque l’ayant moi même subi avec une banque qui exigeait ceinture et bretelles. Mais l’effet manque de biens à vendre était réel, en particulier pour ceux de qualité.
Des investisseurs qui venaient de liquider leur portefeuille d’actions -à mauvais compte- se sont précipités sur l’immobilier, bien échaudés. C’est ce qu’on observait dans la région, ce que me confirmaient notaires, agents immobiliers et banquiers. Je n’ai pas plus documenté cette expérience, moi même échaudé par la difficulté à trouver des biens et à les financer à crédit.

Swingueur, oui, une baisse de loyer est possible, non, il n’est pas toujours facile ni intelligent d’appliquer les hausses de loyers sur la base de l’indice IRL.
ça dépend de la tension du marché et de la qualité du locataire, de la relation bailleur/locataire, , de la hausse des charges parfois imprévisible mais quasi systématique (j’ai des exceptions), mais aussi de la stabilité du locataire et de son profil.
Il vaut mieux perdre 120 euros par an que voir le locataire partir.

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[+2]    #24 15/03/2020 10h54

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Il y a peut être un coup à faire en souscrivant un viager par contre.

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#25 16/03/2020 08h37

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Personnellement j’ai mis en pause un achat que je m’apprêtais à faire et qui nécessitait des travaux.
Je vais attendre d’avoir plus de visibilité, pas envie de me retrouver avec des travaux qui prennent trop de retard et une coloc non fonctionnelle pour la rentrée.

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