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#51 18/03/2020 13h33

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Apparemment, on observe déjà une baisse :

Intégrale Placement

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#52 18/03/2020 14h39

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Les taux ont encore baissés et on imagine mal qu’ils remontent d’ici peu.
Il y a des liquidités très importantes de gens qui ont vendu leurs action à la bourse et qui n’ont pas envie d’y re-rentrer.
La création de liquidité continue.
Où vont aller toutes ces liquidités ?
Soit elles vont disparaître (faillites, saisie de l’épargne), soit elles seront investies quelque part, et je ne vois pas où d’autre que dans l’immobilier d’habitation.
Maintenant la situation est très instable, l’immobilier est une bulle comme partout, des décisions gouvernementales peuvent tout changer, et avec autant de risques ce n’est peut être pas le moment de se mettre financièrement en danger.

Dernière modification par Highlicoptere (18/03/2020 14h46)

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[+1]    #53 18/03/2020 15h11

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Bonjour à tous,

Je consulte le forum depuis longtemps et je me permets d’intervenir pour la première fois, ma situation ressemble à celle de certains d’entre vous.

J’observe le marché locatif dans une zone a fort potentielle depuis plusieurs mois. Les biens partaient jusqu’à présent comme des petits pains, les seules annoncent qui restent plus de 15 jours sont celles qui sont objectivement sur évaluées. J’ai enfin trouvé le bien qui me convient en ayant du user des coudes pour être l’heureux élu du vendeur. Je devais signer la promesse aujourd’hui. J’ai finalement décicé d’en reparler après le confinement.

Personne ne peut imaginer le scénario que va suivre l’économie après le "black swan" du coronavirus. Mais j’attends 6 mois pour voir.

John

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#54 18/03/2020 15h13

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Vibe a écrit :

Apparemment, on observe déjà une baisse :
Intégrale Placement

A court terme je comprends que certains aient besoin de liquidité, ou deviennent pressés de vendre ; mais ses arguments devraient aller dans l’autre sens pour le moyen long terme : si il y a encore plus de pénurie dans le neuf ce qui va se ressentir sur le moyen-long terme, les prix devraient augmenter.

Dernière modification par Highlicoptere (18/03/2020 15h17)

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[+1]    #55 18/03/2020 15h20

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C’est évident que non, il y aura moins de chantiers terminés car ils vont prendre du retard mais la demande va s’essouffler. Combien de personnes vont se retrouver en déficit, à découvert après cet épisode ? Finies les résidences secondaires, les logements étudiants, les gens vont se serrer la ceinture le temps de reconstituer ds liquidités donc il me parait bien hasardeux de tabler sur une hausse.
Quant aux primo-accédants, vous pensez que les banques vont encore leur dérouler le tapis rouge ? Ca prendra du temps tout cela.

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#56 18/03/2020 15h31

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Vibe a écrit :

Apparemment, on observe déjà une baisse :

Intégrale Placement

20% de baisse en quelques semaines sur de l’immobilier ? Cela n’est plus un krach à ce stade, c’est une bombe atomique !

Nous verrons bien les données des notaires dans quelques mois, mais cela me semble un peu sensationnaliste ce discours.

Pour le locatif, à court terme, j’en conviens, ce n’est pas évident de trouver un locataire. Tout comme il n’est pas évident de déménager lorsque l’on est confiné. Je vois peu de bonnes raisons que le marché locatif baisse. Certes, la solvabilité peut être attaquée, mais le rapport offre/demande restera le même (à quelques milliers près roll )

Pour le marché de l’achat, à nouveau l’impact court terme est évident, mais à moyen terme, il faudra bien faire quelques chose de toutes ces liquidités. Et l’accès au crédit devrait toujours être assez facile - on peut même peut être envisager une levée des restrictions initiées en 2020 si le secteur bancaire fait pression !

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#57 18/03/2020 15h34

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Ils se réfèrent aux prix des annonces, ce qui ne veut absolument rien dire.
Il est évident que dans la panique, des personnes pressées vont vouloir vendre et abaisser leur prix.
Toujours est-il que aujourd’hui tout est bloqué et chaque bien immobilier vaut 0 pour cause d’illiquidité.

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#58 18/03/2020 15h40

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Surin a écrit :

Ils se réfèrent aux prix des annonces, ce qui ne veut absolument rien dire.

On va dire que c’est un indicateur inquiétant de l’état du marché.
Il suffit que les banques deviennent frileuses pour que la crise s’amorce .

Dernière modification par vbvaleur (18/03/2020 15h43)

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#59 18/03/2020 15h42

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C’est surtout ça qui sera concret oui. Et il y a fort à parier que leur frilosité va s’avérer, surtout que le terrain avait été préparé en ce sens.

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[+1]    #60 18/03/2020 15h42

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Nous vivons une crise exceptionnelle qui tombe à un moment d’euphorie sur le marché immobilier.
Souvenons nous qu’il était bien difficile de recommander la prudence sans se faire tomber dessus depuis longtemps, les hyper endettés à CF positifs avec des montages alambiqués  (coloc, airbnb etc doivent serrer les fesses en attendant et espérant une reprise très rapide). On peut penser que ça va se calmer et que les prix vont baisser… mais comment en être sûr… alors que j’entends déjà des gens prêts à se ruer sur l’immobilier après avoir pris leurs pertes ailleurs…

Les variations à la baisse des prix aujourd’hui sont étranges considérant que tout ou presque est en stand bye. Comment organiser des visites et contrevisites de biens et établir des prix dans de telles conditions ?

Je reste plus circonspect sur la qualité des rendements locatifs.
Moindre solvabilité des locataires ?
Augmentation de la fiscalité ?
Dumping de bailleurs pris à la gorge ?
On peut tout imaginer.

J’ai hâte aussi de savoir si les colocations vont rester safe, le Airbnb etc avec des montages très long terme.

Y-a-t-il des retours de ceux qui pratiquent ?

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[+2]    #61 18/03/2020 15h46

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Je travaille dans une grande banque extêmement solide et celle-ci va recourrir au chômage partiel. De nombreux amis dans des grands groupes du CAC 40 idem. Je n’évoque même pas le carnage au niveau des TPE/PME. Les projets immo vont évidemment être reportés si ce ne sont pas les banques qui écartent les dossiers. Peut-être que la France va passer au travers la crise comme une fleur et je le souhaite… Mais jamais depuis l’après guerre nous avons eu autant d’éléments annonciateurs d’une crise grave. Je ne dis pas de lâcher l’idée de l’investissement locatif, mais ce n’est clairement pas dans les 3 mois à venir que je vais signer.

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#62 18/03/2020 15h48

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À propos de l’activité des études notariées :

L’étude de notaire avec laquelle je traite m’annonçait lundi que seuls les notaires seraient présents à l’étude donc que l’activité serait fortement impactée en terme de délai.
Aujourd’hui les choses reprennent presque normalement leur cours avec mise en place de télétravail et proposition de signer très vite si nécessaire par le biais de procurations.

JohnPratt,
Nous saurions peut-être quel importance accorder à votre appréciation si vous aviez fait une présentation digne de ce nom. Pouvez-vous vous conformer au modèle et étayer votre position ?
Plein de gens travaillent dans des structures importantes impactées et, fort heureusement, n’ont pas de visibilité stratégique.
Etiez-vous déjà un investisseur immobilier actif ou en attente ?
Si vous aviez signé il y a une semaine qu’auriez-vous pu y faire ? Qu’est-ce que ça changerait selon vous ?

Dernière modification par Range19 (18/03/2020 15h52)

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#63 18/03/2020 15h51

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Range19 a écrit :

mais comment en être sûr… alors que j’entends déjà des gens prêts à se ruer sur l’immobilier après avoir pris leurs pertes ailleurs…

Ou vivez vous ? A Neuilly ?
Lorsque je parle investissement avec les gens de mon entourage ils n’ont que le mot immobilier à la bouche et le reste est en garantie pour l’obtention d’un prêt immobilier .

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[+1]    #64 18/03/2020 15h52

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Je pense que trois éléments vont dans le sens d’une baisse de prix de l’immobilier dans le court terme. Deux éléments d’explication théoriques (qui sont déjà un peu à l’oeuvre en pratique) et un élément comparatif.

1. En théorie, une baisse de l’offre de financement.

Certes les taux directeurs ont baissé dans plusieurs géographies (mais je le rappelle pas en Europe - donc en France - car ils étaient déjà au plus bas) et il est probable que les taux restent bas longtemps, ce qui a un effet positif sur le nombre de demandeurs de financement du fait de leur solvabilité et de la perception d’un cout faible de financement.

Toutefois, on voyait déjà les conditions d’accès au crédit se resserrer et on observe qu’elles continuent de se serrer. Je pense que la raison de cela est que les banques sont engagés vis à vis des entreprises d’une manière très importante à travers des lignes de liquidités (dites "Revolving") qui sont en temps normal non tirées par les entreprises. Ces lignes permettent aux corporates de démontrer qu’ils sont suffisamment liquides mais leur pricing est fait de telle manière qu’il n’est pas intéressant pour elles de les utiliser effectivement. Elles se financent sur le court termes plutôt sur les marchés de capitaux.

Avec ce qui se passe sur les marchés, à savoir peu de liquidité et un accès au financement court termes très limité, les entreprises se tournent massivement vers leurs lignes de liquidité bancaires et les tirent, préférant avoir du cash à disposition et de la liquidité disponible pour affronter les temps difficiles qui arrivent (baisse d’activité, retards de paiements, factures à payer, échéances de dette). Les banques voient également leurs demandes de nouvelles lignes de liquidité augmenter.

Cela est d’un côté positif pour les banques car elles sont mieux rémunérées lorsque ces lignes sont utilisées effectivement, mais cela pose un gros risque de liquidité pour elles car dans le scénario où tout le monde tire en même temps, elle pourraient être en shortage de liquidité. D’autant plus que les banques ont des ratios prudentiels de liquidité à respecter.

De manière plus générale, il s’agit d’un moment d’incertitude pour les banques, avec des liquidités moins abondantes et un appétit à l’exposition au risque de crédit plus faible qu’il y a quelques semaines. Ce qui a pour effet, donc, de baisser l’offre de financement.

2. En théorie, une augmentation de l’offre immobilière

Cela est bien expliqué dans la vidéo postée par Vibe.
D’abord une augmentation de l’offre immobilière liée à une augmentation besoin de liquidité des vendeurs, au vu des incertitudes économiques et de la peur de manquer.
Ensuite, un effet psychologique dû au fait que, si l’on commence à parler de baisse, il pourrait y avoir des vendeurs qui craignent que ça continue de baisser plus et mettent les biens à la vente.

3. Dans le passé, l’exemple de la crise de 2008

L’image ci-dessous concerne Paris uniquement mais on voit bien qu’en 2008 la crise avait eu un impact négatif sur l’immobilier, malgré le fait que l’immobilier est une valeur refuge. Peut être une baisse moins importante que les autres classes d’actifs mais une baisse quand même.

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/19305_capture_de769cran_2020-03-18_a768_154109.png

Pour ces raisons objectives et, y compris pour une raison d’inconfort psychologique (qui, même si elle n’est pas scientifique et certainement mauvaise conseillère, a été plusieurs fois ici évoquée et est donc aussi valable pour essayer d’évaluer une tendance sur le court terme), j’ai décidé de reporter mon achat de RP à Paris également.

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#65 18/03/2020 15h59

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Je suis également très partagé sur cette question ayant pour projet d’acquérir une nouvelle RP et de vendre en simultanée ma RP actuelle.

Je pense que tout va dépendre de la durée du confinement et du chômage partiel pour certains. Si on parle de 15 jours, max 1 mois, je pense, j’espère que la plupart des entreprises pourront passer le cap et la vie reprendra.
Dans ce cas, compte tenu de la.disponibilité du crédit très bon marché, je pense que le.marché de l’immobilier tiendra et les prix également. Il pourrait même avoir une poussée à la hausse avec la volatilité des bourses et l’immobilier étant perçu comme une valeur refuge.

Si cela dure plus longtemps et que cela mute en une crise économique durable alors là …
Néanmoins, en 2008-2009, les prix avaient baissé de 10% puis étaient répartis en très forte hausse.

Je me demande quand nous aurons plus de visibilité sur l’impact de cette crise sur l’immobilier. 1mois ? 2mois ? 3 mois?

Édit : le message de wayneroo est nettement plus détaillé

Dernière modification par Hgmm (18/03/2020 16h03)

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#66 18/03/2020 16h02

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Vbvaleur, j’ai la chance d’investir à Limoges. Les prix relativement faibles favorisent le comportement que je décris.

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#67 18/03/2020 16h30

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vbvaleur a écrit :

Range19 a écrit :

mais comment en être sûr… alors que j’entends déjà des gens prêts à se ruer sur l’immobilier après avoir pris leurs pertes ailleurs…

Ou vivez vous ? A Neuilly ?

Un petit coup d’oeil sur sa présentation vous aurait révélé l’endroit


Ericsson…!  Qu'il entre !

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[+3]    #68 18/03/2020 16h42

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Wayneroo : pourquoi une hausse de l’offre ? En cas de baisse des prix, il y a rétention, c’est à dire que les gens ne veulent plus vendre. Ca été le cas en 2008, où l’on a dit que le marché s’était quasiment bloqué tellement plus personne ne vendait ; et c’est un phénomène bien connu dans d’autres domaines aussi.
Ce qui manque dans votre exposé, c’est une courbe du volume des transactions immobilières en France en 2008-2009. Vous devriez facilement trouver cela sur l’internet.

De nombreuses raisons à ce phénomène de rétention, parmi lesquelles :
- les gens sont encore endettés sur ce bien, ils ne peuvent pas sabrer le prix, sinon le prix de vente ne rembourse pas le CRD.
- les gens ont un autre projet en vue, donc il leur faut cette somme et pas moins.
- les gens peuvent se permettre de repousser le projet qui les fait vendre. Par exemple, changement de RP. Même si les conséquences sont désagréables (par exemple, ne pas pouvoir rejoindre leur conjoint), ils ne sont pas dans une urgence absolue, ils peuvent attendre.
- un biais d’ancrage, selon lequel le prix de leur bien doit être telle valeur et pas autre chose, et ils ne peuvent juste pas intégrer qu’il vaut désormais moins.

Avec une telle contraction de l’offre, il y a certes baisse des prix, mais bien moins que si le volume de l’offre restait inchangé.

Dernière modification par Bernard2K (18/03/2020 16h47)


Surtout, ne pas nuire à l'ambiance générale.

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#69 18/03/2020 19h18

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Dans mon esprit une baisse de la bourse, ça n’est pas de l’argent qui s’évapore, mais une baisse de la cotation des entreprises (une vidéo vient de sortir à ce sujet : Où va l’argent du krach ? - Heu?reka - YouTube). Et ça entraîne (ou est dû à) des vendeurs qui du coup se retrouvent avec des liquidités.
Où d’autre que dans l’immobilier d’habitation pourraient aller toutes ces liquidités dégagées des ventes d’actions, ainsi que des aides/déficits de l’état qui sont actuellement mis en place ? D’ailleurs, où sont-elles allées en 2008, mis à part ce qui est parti en fumée avec les faillites ?
Vu le niveau de dette à venir et les expériences de dettes grecque et italienne et les risque de défaut/réajustement, je suppose qu’à moyen terme les obligations d’états ne seront plus prisés.

Dernière modification par Highlicoptere (18/03/2020 20h05)

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#70 19/03/2020 11h18

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Vibe a écrit :

Apparemment, on observe déjà une baisse :

Intégrale Placement

La personne interviewée évoque Castorus puis cite quelques biens qui ont vu leurs prix baisser. C’est tout à fait habituel de voir des baisses de 10% sur Castorus, virus ou non.

Pour répondre plus généralement au sujet de cette discussion, je commence par saluer les analyses qui ont été proposées.

Ensuite, je peux témoigner, comme d’autres l’ont fait avant moi, de mon incertitude à poursuivre un investissement pour lequel le compromis doit se signer prochainement. Je pense négocier le prix à la baisse en avançant :
- la baisse des loyers espérés,
- la probable baisse à venir des prix immobiliers,
- et surtout mon renoncement à la clause d’obtention de prêt immobilier (car je peux acheter cash) qui assure au vendeur (à presque 100%) que la vente se fera.

Concernant mes baux actuels (une dizaine de locataires, tous particuliers), je n’ai aucun incident à déplorer pour le moment. En revanche, j’ai un investissement dont les travaux et l’ameublement vont très probablement connaître du retard.

Enfin, au sujet de mon projet de changement de vie (je vous invite à lire ma présentation), il sera probablement impacté (par exemple reporté de quelques mois à quelques années, et/ou séquencé différemment), ne serait-ce que du fait qu’il comprend (à court et moyen terme) 2 ventes immobilières (pour un montant total de l’ordre de 500k€) et un achat (150k€) : en première approximation, une baisse des prix immobiliers ne joue clairement pas en ma faveur.

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[+2]    #71 19/03/2020 12h32

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Je ne partage pas l’analyse de B2K.
La baisse du nombre de transactions immobilières était avant tout la conséquence de la baisse drastique du nombre de crédits émis par les banques. Je n’ai pas plus de sources à citer que vous mais il est évident que si 75 à 90% des demandes d’emprunt en cours se soldent par un refus (c’était le cas de ma banque), il va y avoir comme conséquence quasi immédiate une diminution du nombre de transactions.
Aujourd’hui on est dans une autre situation où cette diminution l’est de fait par l’arrêt de 90% de l’économie.
On pourra toujours dire dans 10 ans que c’était parce-que les gens se sont accrochés à leur bien que le nombre de transactions a diminué mais je n’y crois pas. Je crois même à une hausse de l’offre au lendemain de cet épisode sanitaire car tous ceux qui avaient un projet vont devoir le décaler, il y a risque d’accumulation. Les acheteurs vont réfléchir à deux fois plutôt que zéro dans le marché euphorique des dernières années.
Quoiqu’il en soit je ne peux pas affirmer qui a raison, c’est dur à sourcer et cette crise sera différente de la précédente, j’émets juste un avis.

Piwai a écrit :

Exactement. Compromis de vente signé, j’avais eu 3 offres au prix, si le vendeur se rétracte je me vois mal baisser mon prix…

C’est tout le mal que je vous souhaite …

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#72 19/03/2020 12h53

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Xerfi canal nous a t’il lu ? wink ils reprennent les points évoqués ici :
Immobilier et Covid19 : le pire n’est pas du tout le plus sûr [Alexandre Mirlicourtois] - YouTube

@Artosis : c’est certain que ces semaines / mois qui viennent des vendeurs en manque de liquidités seront très intéressés par votre paiement comptant sans emprunt.

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[+1]    #73 19/03/2020 13h42

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@Bernard2K : est-ce que votre raisonnement vaut pour le très court terme ou le long terme ?

Concernant les volumes de ventes, évidemment le point évoqué par Wayneroo est inexact. Les débuts de baisse des prix vont toujours de paire avec une forte baisse des volumes. Seules des ventes "forcées" (divorces, successions, mutations pro) ont lieu, tandis que les autres diffèrent leurs projets.

https://i.imgur.com/3WzV3dp.png

En revanche une telle situation ne peut être que temporaire. Le marché ne reste pas bloqué éternellement, les gens ne pouvant pas repousser leurs projets ad vitam aeternam. De plus une fois la baisse des prix mesurée et assimilée par le grand public, l’effet inverse tend à se produire, avec des vendeurs prompts à accepter une baisse aujourd’hui de peur qu’elle soit encore plus importante demain.

Cela explique pourquoi l’immobilier, d’un point de vue macro, a toujours fonctionné avec des cycles longs. Une chute brutale de -40% en quelques semaines, comme vécue actuellement sur certains indices boursiers, n’a jamais été observée.

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[+1]    #74 20/03/2020 08h37

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Pour les nombreux commentateurs qui comparent la crise à venir avec celle de 2008. J’aimerais signaler que nous n’avons pas du tout à faire au même "animal" et bien malin celui qui sait ce qu’il va se passer.
En 2008, la crise est venue des USA, une crise financière dont l’étincelle a été des pêts hypothécaires toxiques (subprimes). Cette crise s’est répandue peu à peu à l’économie réelle mais ne s’est pas fait sentir avant 2009 en France pour les premières entreprises touchées. L’impact sur l’immobilier a finalement suvi le choc sur l’économie réelle (2009-2010 en gros).
Aujourd’hui, l’étincelle n’est pas un actif financier toxique qui touche les banques de l’autre côté de l’Atlantique. Mais une pandémie mondiale qui est en train de paralyser toute la planète et est en train de mettre à genou de nombreux secteurs allant de l’industrie aux services. Il n’est qu’une question de jours voire semaines avant que certains mastodontes annoncent mettre la clé sous la porte. L’économie réelle va être donc la première touchée et ironie du sort le secteur financier s’annonce déjà en sauveur.

Ceux qui pensent que les arbres montent au ciel et que comme par hasard l’immobilier va absorber toutes les liquidités du monde tel un trou noir me semblent un peu présomptueux et je me permets juste de douter et d’inviter à la patience.

Dernière modification par JohnPratt (20/03/2020 09h28)

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[+1]    #75 20/03/2020 11h03

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JohnPratt, il semble pourtant que peu d’entre nous sur ce fil font preuve de certitudes mais font plutôt un partage d’avis, impressions.

Pour l’heure, les banques maintiennent le robinet du crédit ouvert. J’ai repris en main mon projet hier (le temps de retrouver des interlocuteurs), il y a quelques ajustements mais à la marge.

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