Suivez les discussions sur : Twitter Facebook RSS   Inscrivez-vous gratuitement à la newsletter : Newsletters   Utilisez la recherche : 
Membres  |  Mission

Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir, générer une rente et atteindre l’indépendance financière

Invitation Vous n'êtes pas identifié : inscrivez-vous pour échanger et participer aux discussions !

Information Nouveau venu dans cette longue discussion ? Consultez une sélection des messages les plus réputés en cliquant ici.

#226 25/06/2020 19h29

Membre
Réputation :   8  

Disons, que pour moi la claque du refus à été plus importante.
Donc la priorité pour moi est désormais de trouver une banque B.

Je trouverai une autre opportunité.

Complétement idiot de faire respecter les 33% pour du locatif.
J’ai vite compris que la relation avec ma banque partenaire historique pourrait partir en vrille.

Dernière modification par miguelmantes (25/06/2020 19h30)

Hors ligne Hors ligne

 

#227 25/06/2020 19h36

Membre
Réputation :   0  

Ernest a écrit :

Concernant les risques d’hyperinflation, je comprend l’acheteur qui mobilise son cash pour l’indexer sur la valeur d’un bien immo, cela lui permet de conserver son pouvoir d’achat. Mais d’un autre côté une vague d’inflation reste la meilleure période pour s’endetter puisque la masse monétaire augmente, donc la valeur de l’argent se dilue, donc la valeur des mensualités diminue, donc la valeur du capital restant dû diminue. L’inflation est un moyen de tuer la dette.

Exact, c’est un autre angle d’approche. En fait j’ai l’impression que dans les deux cas on arrive au même point. C’est à dire qu’à la fin de l’opération, le patrimoine est matérialisé sous la forme d’un bien immobilier. Car en effet, si on rembourse un emprunt en monnaie de singe on s’enrichit… en monnaie de singe. Le salut me semble plutôt résider dans la gestion du timing, mais dans ce cas le facteur chance joue énormémement… où alors  il faut jouer à l’échelle mondiale mais là encore c’est pas tout le monde.

Ernest a écrit :

Cela ne me suprendrait pas qu’à la rentrée les enquêtes "d’opinion" réalisées par les services marketing des grands sondeurs fleurissent, "immobilier : les Français optimistes", "immobilier : la reprise !" etc.

On est jamais aussi près de la bascule que lorsqu’on voit fleurir ce genre de titres.smile

Hors ligne Hors ligne

 

#228 25/06/2020 19h39

Membre
Réputation :   9  

miguelmantes a écrit :

Objectif1: dans les mois qui viennent, trouver une nouvelle banque internet et dégager mon épargne de cette banque.

Attention, les banques en ligne ne sont pas forcément plus sympas avec les auto entrepreneurs : je suis chez Boursorama, eux exigent 5 bilans…
(Je ne sais pas pour les autres)

Hors ligne Hors ligne

 

#229 25/06/2020 19h41

Membre
Top 100 Réputation
Réputation :   190  

Dans la ville que je connais le mieux, les biens de bonne qualité partent au prix dans la journée depuis déjà pas mal de temps.
Sauf contact dans les réseaux pros ou hyper réactivité, il est très difficile de trouver quelque chose à un prix "habituel".

Hors ligne Hors ligne

 

#230 25/06/2020 19h52

Membre
Top 100 Réputation
Réputation :   229  

miguelmantes a écrit :

Complétement idiot de faire respecter les 33% pour du locatif.
J’ai vite compris que la relation avec ma banque partenaire historique pourrait partir en vrille.

Oui et non. C’est désagréable pour vous et je vous comprends.

Du point de vue du HCSF, il y a sans doute quelques raisons à cela :

- Limiter le risque que des investisseurs soit trop concentrés en actifs immobilier avec des leviers importants
- "Libérer" un peu le nombre de bien disponible sur le marché.

C’est un peu le même principe avec la fin des prêts à 30ans. L’idée c’est de freiner l’envolée des prix de l’immo.

Après l’état ne se rend sans doute pas vraiment compte des bienfaits particuliers qui entretiennent, rénovent et louent leur studios à des prix relativement compétitif. Lorsque que des particuliers font des rénovations eux même à moindre frais, ils augmentent la qualité du parc locatif global sans en faire autant monté les prix que des acteurs pro.

Hors ligne Hors ligne

 

[+1]    #231 25/06/2020 21h43

Membre
Top 150 Réputation
Réputation :   127  

OncleC a écrit :

Le salut me semble plutôt résider dans la gestion du timing, mais dans ce cas le facteur chance joue énormémement…

Je crois que, au même titre que pour la Bourse, il est illusoire de chercher à timer le marché de l’immobilier. Il y a tellement de paramètres influençant directement sur les prix : taux et conditions d’accès au crédit, démographie, dynamisme économique local et national, coût de la construction… sans parler des fluctuations plus irrationnelles, le fameux "effet mouton" qui amplifie l’effet des bulles immobilières.

En Bourse comme en immobilier, celui qui va multiplier les opérations d’achat et de revente sur le très long terme, neutralise en partie ces variations. Parfois l’évolution court terme du marché sera en sa faveur, parfois en sa défaveur, l’investissement restant profitable via les loyers perçus et l’appréciation générale et long terme du marché immo.

Là où l’analogie s’arrête avec la Bourse, c’est la possibilité de faire de vraies bonnes affaires et acheter des biens en dessous de leur valeur vénale. Et de pouvoir optimiser ses opérations en réalisant par exemple des travaux. Là où l’évolution d’une valeur boursière est nettement plus incertaine.

Hors ligne Hors ligne

 

#232 25/06/2020 22h53

Membre
Réputation :   0  

perecastor a écrit :

OncleC a écrit :

Le salut me semble plutôt résider dans la gestion du timing, mais dans ce cas le facteur chance joue énormémement…

Je crois que, au même titre que pour la Bourse, il est illusoire de chercher à timer le marché de l’immobilier. Il y a tellement de paramètres influençant directement sur les prix : taux et conditions d’accès au crédit, démographie, dynamisme économique local et national, coût de la construction… sans parler des fluctuations plus irrationnelles, le fameux "effet mouton" qui amplifie l’effet des bulles immobilières.

Oui je suis d’accord. Je ne l’ai pas exprimé aussi clairement mais c’est plus ou moins ce que je voulais dire.

Au final, je trouve que le paramètre le plus intéressant - et parlant - est bien le comportement des agents, et donc la dimension psychologique. Cela n’est pas paradoxal car au bout du compte la subjectivité fait la décision. On le sent bien ici avec ces achats compulsifs en cash (si cette tendance est avérée bien sûr).

Hors ligne Hors ligne

 

#233 26/06/2020 08h45

Membre
Top 100 Réputation
Réputation :   190  

Qu’est-ce qui permet de parler d’achats compulsifs en cash?
Cela fait des années que l’on nous pousse  reconsidérer les perspectives de revenus notamment à la retraite.
Que l’on s’y prépareavec plus ou moins de bonheur n’est pas obligatoirement un comportement compulsif.
Il m’est arrivé d’acheter cash de l’immobilier et suis bien certain que ce n’était ni compulsif ni totalement imbécile, souvent une histoire de compromis entre critères objectifs et subjectifs.

Pour ma part, j’achète une rente et analyse son prix en fonction de mon savoir faire pour l’optimiser et ce que m’offrent d’autres supports.
J’imagine que d’autres ayant une confortable capacité d’épargne/d’autofinancement font de même.

Hors ligne Hors ligne

 

#234 26/06/2020 10h49

Membre
Réputation :   40  

Je pense qu’en parlant d’achat "compulsif", il n’est pas tant sujet d’acheter en cash (comme vous dites Range19, cela dépend de la situation de chacun), mais plutôt de l’augmentation qui semble importante du nombre d’achats en insuflant un fort pourcentage de liquidité dans l’opération.

L’effet de levier était très régulièrement utilisé en immobilier, depuis quelques temps la tendance semble s’inverser avec de plus en plus d’achats avec un gros apport (cf retours des agents que je cotois + les retours des coforumeurs).

Maintenant, savoir si c’est par crainte de l’avenir, parce que tout le monde se sent l’ame d’un investisseur, parce que le soleil est de retour et la pleine lune plus pleine que d’habitude… Nul ne le sait, moi le premier wink

zappaty

Hors ligne Hors ligne

 

#235 26/06/2020 10h55

Membre
Réputation :   0  

Range19 a écrit :

Qu’est-ce qui permet de parler d’achats compulsifs en cash?
Cela fait des années que l’on nous pousse  reconsidérer les perspectives de revenus notamment à la retraite.
Que l’on s’y prépareavec plus ou moins de bonheur n’est pas obligatoirement un comportement compulsif.
Il m’est arrivé d’acheter cash de l’immobilier et suis bien certain que ce n’était ni compulsif ni totalement imbécile, souvent une histoire de compromis entre critères objectifs et subjectifs.

Pour ma part, j’achète une rente et analyse son prix en fonction de mon savoir faire pour l’optimiser et ce que m’offrent d’autres supports.
J’imagine que d’autres ayant une confortable capacité d’épargne/d’autofinancement font de même.

Je dis "compulsif" pour le côté précipité et collectif de la chose, et surtout pour le lien qui s’établit avec la conjoncture. Il va de soi que l’achat en cash peut aussi être un choix arbitré et individuel totalement indépendant du contexte économique immédiat. Mais ce n’est pas de cela dont on parle ici.

Mais encore une fois, ce sont des conjectures. Pour l’instant ce sont des "on-dit". Aucune donnée n’est actuellement en mesure de corroborer une recrudescence des paiements au comptant dans l’immobilier. Mais ça me semble plausible.

Hors ligne Hors ligne

 

#236 26/06/2020 16h31

Membre
Réputation :   1  

Bonjour

Étant plutôt dans la peur d’une grosse baisse de l’immobilier avec la crise qui s’annonce dans  les grandes villes du moins.
Augmention du nombre de chômeurs , Accès au crédit plus difficile , Depart de retraités ou de chômeurs dans des zones moins denses etc .

J’ai l’impression d’être à contre courant avec ce que je lis.

Je sais bien que personne ne connaît  l’avenir mais j’aimerai juste comprendre ce qui permet à certain de garder confiance dans les prix actuels .
Quand j’entends que les ventes continuent à des prix très élevés , que certaines personnes achète Cash et constate autours de moi de jeunes actifs s’endetter sur des appartements parisiens à des sommes folles  je pense que quelque chose m’échappe.
Donc si quelqu’un peut m’expliquer leur raisonnement, je vous en serai reconnaissant.

Hors ligne Hors ligne

 

#237 26/06/2020 16h40

Membre
Réputation :   13  

Pour le reste du marché je ne serais pas aussi catégorique, mais pour ce qui est des très grandes villes je ne vois pas comment ça pourrait baisser. Des villes comme Paris ou Lyon attirent de plus en plus de monde, mais le nombre de nouveau logement est limité, faisant ainsi monter les prix. Pour les villes avec les meilleures dynamique j’ai du mal à voir comment ça pourrait s’inverser, sachant que ça attire même pour des résidences secondaire d’étrangers.

Hors ligne Hors ligne

 

#238 26/06/2020 16h52

Membre
Réputation :   1  

Pourtant on rentre dans l’air de la déconcentration, du télétravail, de la suppression des grands rassemblements et à la fermeture des activités associés .
Qui pourra ou voudra encore acheté des 60 mètres carrés à 600000 euros?
Avec la hausse du chômage et la faillite de nombreuses entreprises intra-muros la demande ne risque elle pas de chuter ?

Hors ligne Hors ligne

 

#239 26/06/2020 17h07

Membre
Réputation :   12  

Je reste aussi persuadé que le prix de l’immobilier dans les grandes metropoles dynamiques (il n’y en a pas 50) va au minimum rester stable.

Contrairement à ce que laisse penser TF1, je ne crois pas au mouvement de la ville vers la campagne suite au confinement, en tout cas pas dans une grande ampleur. Les jeunes restent attachés à la ville selon moi. Etre proche de son travail, proche des commerces, pouvoir sortir,etc sont des choses importantes à mes yeux. Pour la verdure, je privilégie le airbnb ou une residence secondaire. Concernant le teletravail, il restera l’exception à mes yeux (maximum 2 jours par semaine). Dans ces conditions, rester proche de son travail restera important. Le chômage va augmenter certes, mais les principaux touchés ne seront pas les cadres parisiens.

Les taux sont bas et ils resteront bas probablement pour un moment. L’inflation est très faible. Meme quand l’économie fonctionnait la bce et la fed ont tout fait pour conserver des taux bas.

Le seul point négatif concerne le durcissement de l’accès au crédit. Mais en même temps je pense que beaucoup préfèreront investir dans la pierre (qui semblent un placement sans risque aux yeux des gens) plutôt que sur une bourse volatile ou sur des placements en fonds euros sécurisés mais peu rémunérateurs.

Bref, je pense que les petites villes ou villes moyennes cont souffrir quand les grandes villes vont continuer de voir leur prix monter.

Dernière modification par Stochastic (26/06/2020 17h11)

Hors ligne Hors ligne

 

#240 26/06/2020 17h13

Membre
Réputation :   12  

Bonjour,

Je confirme ce qui est dit précédemment.

J’avais fait une offre avant covid sur un appartement à Paris. Tout a été gelé pendant le confinement. Au début du deconfinement, mon notaire m’a fortement déconseillé d’essayer de renégocier le prix car elle ne constatait aucune baisse de prix.

En parallèle, j’ai fait estimer mon appartement en début et fin de confinement. Selon les agences, les prix étaient bas ou folkloriques et certains au début du deconfinement me suggérait de baisser mon net vendeur car les prix allaient baisser…

Résultat des courses, j’ai mis mon appartement en vente à un net vendeur au-dessus du prix " coup de cœur " / " opportuniste" donné par les agences en debut de confinement. Il est parti en 3 visites au prix et cash… 

Je confirme donc qu’a priori la baisze n’est pas encore là.

Quatres remarques:
- je constate finalement que cela coûte moins cher d’acheter au prix actuel avec de la dette qu’en 2012. Les taux ayant tellement baissé qu’ils sur compensent la hausse des prix.
C’est ce qui m’a convaincu de ne pas reculer sur l’achat.
- Paris est à la croisée de chemin de beaucoup de type d’acheteurs : retraité voulant un pied à terre, étrangers, parents pour leur enfant étudiant, actifs dont certains à très haut revenus.
- comme dit plus haut, il faut pas essayer de faire du market timing. Depuis 2012 et lors de mon premier achat on disait que les prix étaient insoutenables et qu’ils allaient baisser. Pendant le confinement, certains prédisaient un -30% . Il n’en est rien. Il faut savoir se lancer et ne pas acheter à un prix pour étranger qatari
- le teletravail restera un vœux pieux dans beaucoup de job et d’entreprises et même en le pouvant certains préféreront habiter en ville, proche des commerces et des écoles pour leur enfants.

Cela vaut ce que ça vaut mais voici mon retour d’expérience.

Dernière modification par Hgmm (26/06/2020 17h19)

Hors ligne Hors ligne

 

#241 26/06/2020 17h23

Membre
Réputation :   1  

Je pense personnellement que la crise va toucher bien plus de secteur que vous ne le pensez et sinistrer un grand nombre d’entreprise intra-muros donc s’enfermer dans Paris Intra-muros à quoi bon ?
Et quid du parc locatif qui est à des prix complètement fou même en proche banlieue .
Qui pourra justifier en CDI d’un salaire égal à 3 fois le loyer pour vivre dans 40 mètre carré à 1500 euros .
Quid des étrangers qui mettront longtemps à revenir et à investir .
Je suis plutôt optimiste
normalement mais la je n’arrive pas à garder confiance.
J’ai l’impression que les réactions ne sont pas à la hauteur de la crise que se soit dans le non port du masque , dans la baisse au final légère de la bourse , dans le maintient de l’immobilier .
Au final tout va bien Madame la marquise , ça me dépasse .

Dernière modification par Kopka (26/06/2020 17h26)

Hors ligne Hors ligne

 

#242 26/06/2020 17h28

Membre
Réputation :   0  

Kopka a écrit :

Pourtant on rentre dans l’air de la déconcentration, du télétravail, de la suppression des grands rassemblements et à la fermeture des activités associés .
Qui pourra ou voudra encore acheté des 60 mètres carrés à 600000 euros?
Avec la hausse du chômage et la faillite de nombreuses entreprises intra-muros la demande ne risque elle pas de chuter ?

Votre raisonnement ne prend pas en compte le fait que les inégalités socio-spatiales sont désormais actées et de plus en plus marquées. Cela ne pose aucun problème que toute une frange de la population soit exclue des marchés du travail et de l’immobilier. Il faut en effet distinguer les grandes métropoles et les villes petites et moyennes laissées à l’écart de la mondialisation.

Si un changement économique doit avoir lieu à ce niveau, c’est parce qu’il aura été précédé d’un changement politique. Dans le cas contraire, celui qui attend la baisse de l’immobilier à Paris peut attendre encore longtemps.

Message édité par l’équipe de modération (26/06/2020 23h58) :
- vouvoiement

Hors ligne Hors ligne

 

#243 26/06/2020 17h44

Membre
Réputation :   12  

Il ne faut pas oublier que dans Paris et sa proche couronne, nous sommes dans un marché de pénurie. Trouver un appartement à vendre correspondant à ses critères à un prix "raisonnable" tient quand même de la gageure.

Pour l’évolution des prix, personne n’en sait rien y compris les soi-disant experts, c’est tout ce que je constate.
Si les prix baissent et que les taux montent, au final, cela ne change rien. Le coût total sera probablement sans doute le même.

Hors ligne Hors ligne

 

#244 26/06/2020 21h43

Membre
Réputation :   0  

J’apporte ma pierre à cette intéressante discussion.

Recherchant des investissements locatifs autour de Paris, j’ai ces dernières semaines passé beaucoup de temps à aller sur le terrain et à prendre contact avec des agences immobilières, dans l’Indre et en Normandie essentiellement.

Dans les agences le message est toujours le même: ils n’ont pas de biens, ils sont assaillis d’acheteurs et si on a la chance d’être appelés il faudra être réactif. Ayant visité une quinzaine d’agences je n’ai eu pour le moment qu’un seul retour alors que j’annonce avoir déjà le financement et que mes critères sont assez classiques (étant prêt à aller du studio au petit immeuble). Ce qui m’a le plus étonné est le fait que la situation soit la même y compris dans des villes mineures (moins de 50k habitants).

Je rejoins votre étonnement sur la situation. J’espère que ça va se tasser dans les prochaines semaines.

Hors ligne Hors ligne

 

[+1]    #245 26/06/2020 22h12

Membre
Réputation :   67  

Il faut un peu nuancer ce qui est dit plus haut. Ma femme a une agence immobilière et effectivement il y a eu une ruée dés la fin du confinement, elle a vendu ce qu’elle avait à vendre et il ne lui reste plus grand chose. Cela dit, c’est plutôt d’après elle le rattrapage des semaines de confinement où rien ne s’est fait. Au final, elle n’a pas fait plus de ventes en 2020 que sur la même période de 2019.

Hors ligne Hors ligne

 

#246 27/06/2020 07h34

Membre
Top 100 Réputation
Réputation :   190  

Disons qu’après avoir craint une catastrophe en immédiat post confinement on observe à minima un rattrapage.
Mais le stock de biens "intéressants" s’amenuise..
Occasion idéale de revendre des biens de moindre qualité ou d’encaisser ses plus values.

Hors ligne Hors ligne

 

[+1]    #247 27/06/2020 12h00

Membre
Top 20 Réputation
Réputation :   533  

Au milieu de ces interventions sur l’immobilier logement, une parenthèse immobilier de commerces.

D’après Les Echos EXCLUSIF - L’Etat prêt à racheter des locaux pour sauver les commerces de centre-ville | Les Echos l’état pourrait créer une foncière pour racheter des petits commerces de centre ville et les louer à vil prix, dans un objectif de pas trop forte dévitalisation des centres villes.

L’enfer est pavé de bonne intentions. Il me semble que cela créerait une concurrence totalement déloyale avec les acteurs existants (bailleurs privés/foncières/SCPI) sans structurellement changer grand chose au problème de fond (évolution des modes de consommation).


"La liberté existe toujours, il suffit d'en payer le prix"- Henry de Montherlant

Hors ligne Hors ligne

 

#248 27/06/2020 12h30

Modérateur
Top 20 Réputation
Réputation :   2066  

Dans ma commune (et je sais que ce n’est pas la seule dans ce cas), la ville a déjà créé (il y a pas mal d’années) une foncière, qui achète (pour les louer) des murs de commerce (mais pas tous !) sur les artères qu’elle entend dynamiser ou préserver pour du commerce.

Résultat : il n’y a pas un désert en centre ville, il y a un peu tous les types de commerce, et les commerçants semblent en moyenne correctement se porter (certains se développent, quand d’autres ferment).

Je ne pense pas que ce soit à l’Etat de faire ce genre de chose, car il est nécessaire d’être très à proximité du terrain pour pouvoir le faire correctement.


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

Hors ligne Hors ligne

 

#249 27/06/2020 14h54

Membre
Top 20 Réputation
Réputation :   533  

GoodbyLenine a écrit :

Dans ma commune (et je sais que ce n’est pas la seule dans ce cas), la ville a déjà créé (il y a pas mal d’années) une foncière, qui achète (pour les louer) des murs de commerce (mais pas tous !) sur les artères qu’elle entend dynamiser ou préserver pour du commerce.

C’est chez moi le cas aussi (même si ce n’est pas une foncière mais plutôt un organisme municipal de relocation) avec un résultat bien difficile à mesurer. Ces quelques commerces (% bien modeste par rapport à l’offre globale) reloués plutôt que d’être vide changent-ils fondamentalement la présence ou la motivation des clients potentiels ?

Il me semble -mais je peux me tromper- que l’argent du contribuable serait bien plus efficacement employé au développement plus globale de l’attractivité du territoire par des investissements structurants matériels (rues piétonnes élegantes, accès facilités par transports doux, parking vidant les rues des stationnements, musées…) ou immatériels (animations, marchés, festivals…).
Ces investissements dans des commerces périclitants et reloués sous les prix du marché sont d’ailleurs structurellement potentiellement très déficitaires tant comme flux que comme patrimoine "de la nation ou de la collectivité locale".

Je partage votre opinion, localement les arbitrages sont déjà peu faciles à réaliser, alors avec le recul et l’engagement local de l’état… c’est la quasi catastrophe assurée.


"La liberté existe toujours, il suffit d'en payer le prix"- Henry de Montherlant

Hors ligne Hors ligne

 

#250 27/06/2020 20h30

Modérateur
Top 20 Réputation
Réputation :   2066  

Sur TF1, au 20h, la journaliste lance ce sujet en annonçant "le gouvernement envisage de créer une foncière pour racheter les fonds de commerces".

Visiblement, elle ne sait pas ce qu’est un "fond de commerce" et a confondu avec "murs de commerce", et a raté une occasion d’expliquer à l’antenne une notion pas bien compliquée.
Dommage de se décrédibiliser ainsi !

Sinon, on peut un peu se rassurer en constatant que l’article des Echos précise

article Les Echos a écrit :

En tout, quelque 10.000 opérations de rachat pourraient avoir lieu par le biais d’une centaine de foncières dans chaque département. La Caisse des dépôts serait à la manoeuvre, mais le gouvernement souhaite impliquer les collectivités locales. D’où la nécessité de mener des discussions avec elles, avant de débloquer les crédits.

et l’article du Figaro sur le même sujet reprend la même chose (en citant celui des Echos)… à savoir que l’Etat souhaite impliquer le "local" avant d’agir.


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

Hors ligne Hors ligne

 

Information Nouveau venu dans cette longue discussion ? Consultez une sélection des messages les plus réputés en cliquant ici.

Pied de page des forums

Don Faites un don
Apprendre le bonheur