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#251 29/06/2020 13h01

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Le Journal Les échos s’interroge aujourd’hui sur les prix à venir dans l’immobilier de bureau, question qui n’est pas sans intérêt pour les investisseurs en SCPI (65% de leurs actifs en moyenne).

Entre réorganisation des espaces, télétravail, externalisation des actifs immobiliers pour les entreprises et liquidations à venir, quelques extraits :

Les échos a écrit :

La crise sanitaire ne va pas seulement bousculer l’organisation du travail dans les entreprises. Les difficultés économiques auxquelles vont être confrontées nombre d’organisations dans les mois à venir, conjuguées à la montée en puissance du télétravail et à la recherche d’économies de mètres carrés dans les bureaux, devraient avoir un effet sur leur valorisation …/…
« Avant la crise sanitaire, le taux de chômage était bas, le marché des bureaux équilibré, les loyers orientés à la hausse… Désormais, les propriétaires d’actifs de bureaux vont être sous pression », estime ainsi Stéphane Theuriau, président de BC Partners Real Estate. Pour lui, une renégociation des loyers à la baisse est à prévoir, en tout cas dans les immeubles les moins récents et/ou situés dans des zones où la vacance de locaux était déjà importante avant l’épidémie de Covid-19.
…/…
Les bureaux de prestige, situés dans des endroits toujours recherchés comme le quartier central des affaires à Paris, ne devraient pas être concernés par ces réajustements, ou seulement à la marge. En revanche, la petite couronne parisienne va être touchée, pronostique François Grandvoinnet, PDG d’Edmond de Rothschild REIM France. « En particulier La Défense, où le marché des bureaux était déjà un peu en suroffre avant la crise sanitaire […]. On y trouve par ailleurs de gros utilisateurs, avec d’importants volumes qui, s’ils instaurent une ou deux journées de télétravail pour tous leurs salariés, vont rendre un ou deux étages dans leur tour », estime-t-il. Une baisse des loyers sera alors inévitable. D’autres villes proches comme Courbevoie ou Puteaux pourraient souffrir aussi, de même que les implantations en grande couronne. Au contraire, « toutes les communes irriguées par la ligne 15 du métro du Grand Paris avant 2024 [la première à être construite, NDLR] seront attractives », poursuit-il.
…/… Pour l’instant, les entreprises sont occupées à gérer le retour de leurs collaborateurs sur site. « Elles attendent d’avoir de la visibilité et de savoir où elles vont atterrir en termes de télétravail, d’organisation du travail, d’aménagement des locaux.
Ensuite, on s’attend à une vague de renégociations de baux », confirme Céline Piessat-Lepetit, consultante en immobilier d’entreprises chez Arcadis.
« Le marché, depuis deux ou trois ans, était quand même extrêmement haut. Il n’est pas anormal que cela s’ajuste et qu’il y ait un gommage de certains excès », note pour sa part Eric Groven, directeur général immobilier de la Société Générale. Si les loyers baissent, la valeur des actifs en immobilier tertiaire devrait mécaniquement diminuer.


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#252 30/06/2020 20h32

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Un article assez intéressant sur l’impact du coronavirus sur les foncières de commerce et plus, signé par The Economist :

The Economist a écrit :

Is investors’ love affair with commercial property ending?

After covid-19, the investment world will become more discriminating
Finance & economics
Jun 25th 2020 edition

THE SECOND week of March was a heartbreaking one for Will Beckett. The boss of Hawksmoor, a chain of steakhouses that employs 700 workers in Britain, had been days away from opening his first New York outpost. Instead government-imposed lockdowns forced him to close all his restaurants down. The City types that usually queue for its sizzling cuts were forced to go without. So too were Mr Beckett’s landlords, after he told them he could not afford to pay rent for the second quarter. Most of his peers, he says, have also yet to square the bill. Restaurateurs are likely to miss their payments for the third quarter too.

Activity is gradually restarting. On June 23rd Boris Johnson, Britain’s prime minister, said he would allow restaurants to re-open on July 4th. A moratorium on repossessions, introduced in March, has been extended to September. Yet social distancing and warier, cash-strapped diners will squeeze eateries’ margins. Jonathan Downey, who runs street-food markets in London, says the hospitality industry risks “rent apocalypse”.

Most people probably have more sympathy for chefs and waiters than for landlords. But many do not realise that payments made to commercial landlords are increasingly channelled towards their own pension pots or insurance claims. The global stock of investible commercial property—hotels, shops, offices and warehouses—has quadrupled since 2000, to $32trn (see chart 1). More than a third is owned by institutional investors, which piled in, lured by lucrative, solid returns.

Covid-19 has upended the impression of solidity. Most immediately, it has severely impaired tenants’ ability to pay rent. It also raises questions about where shopping, work or leisure will happen once the crisis abates. Both are likely to prompt investors to become more discriminating. Some institutions may shift their funds away from riskier properties; other investors, meanwhile, might hunt for bargains, or seek to repurpose unfashionable stock.

The infatuation with commercial property began in earnest after the global financial crisis of 2007-09. Interest rates were cut to almost zero across much of the rich world, making it harder to generate the safe cash flows that pension funds and insurers need to meet future liabilities. “Core” property—often in desirable places and needing little refurbishment—typically produced secure annual returns in the high single digits to low teens, mostly in the form of contractual, often inflation-adjusted, rent payments (see chart 2). Buying property allows investors to park vast sums of money—from tens of millions to billions of dollars—which they can forget about for years (commercial leases often last a decade or more). And the returns have been less volatile in crises than those from public equities and commodities.

As a result both the numbers of institutional investors buying up property and the amounts they have allocated to it have risen since 2010 (see chart 3). A chunk is channelled through private property funds, which have raised $1.6trn since 2008, according to Private Equity Real Estate, a publication. All together, institutions hold about $6trn worth of assets privately, and $5trn through listed vehicles. Property is typically financed by helpings of debt, which accounts for just under half of the market’s value in America.

Investors’ appetite has been met by a growing supply of assets. Since 2000, businesses ranging from burger chains to banks have spun out trillions of dollars of property they used to own to free up cash, often leasing it back immediately after divesting. Worldwide, offices and shops account for 61% of assets, though the share of commercial housing (ie, student housing and condominiums) and logistics assets has been rising.
Shop till you drop

By the start of this year there were signs of froth. Both offices and industrial properties (warehouses, chiefly) reached record prices at the turn of 2020. Retail-property prices had already peaked in 2018. Rent growth, however, had started to level off across most sectors. All this depressed yields, and returns had started to flag.

Then the pandemic hit. As investors panicked, stockmarkets tumbled and property markets froze. Transaction volumes in May were down by about a third in the West and two-fifths in Asia, according to Real Capital Analytics, a data firm. The proportion of offers that fell through before completion doubled in Europe and rose sevenfold in America. Indices tracking listed trusts that invest in commercial property (dubbed REITs) cratered in March. Part of that might have reflected an indiscriminate sell-off of shares by investors rather than an ebbing taste for property. But benchmarks have recovered only about half their losses.

Covid-19 jolts investors out of their complacency in two ways. First, swarms of tenants have simply stopped paying rent as the economy has reeled; the extent to which losses will persist is especially uncertain. Second, it may speed up long-term shifts within the sector: from shops, say, towards warehouses. Some types of property could become less bankable.

Start with delinquency. As lockdowns shuttered shops and businesses, rent collections collapsed. Less than half of all tenants in Britain paid rent on time at the end of March; a quarter of it was still due seven weeks later, says Remit Consulting, a research firm. Hotels have been worst hit: with borders closed and travel restricted, average occupancy fell from 70% before the pandemic to a low of 15% in early April. In America, average revenue per room shrank by 84%, to $16 per night, in April. Stand-alone shops and shopping malls have also suffered. Collection rates have fallen below 50% on both sides of the Atlantic.

Offices have proved sturdier. Firms that rent out co-working spaces on short-term leases have suffered. Other tenants, bound by decades-long leases, have continued to pay. Still, collection rates range between 57% in Britain and 90% in America. Late or missed rent payments in the double digits are hardly normal.

The resulting lost rental income is likely to have passed through to missed mortgage payments. Many banks report losses with a lag and with limited detail, but delinquency rates on commercial-mortgage-backed securities (CMBS)—bundles of loans sold on capital markets—provide a barometer. In America this month they exceeded levels seen during the financial crisis (see chart 4). A fifth of debt payments on shopping properties are late; a quarter of those due on “lodgings”—including student housing, vacant since universities closed—have also been skipped.

As activity resumes, properties are adapting, at some capital expense. Hotels are implementing contactless check-in, automatic doors and new cleaning routines. Offices are introducing temperature checks and reducing pinch points at lifts. Brian Kingston, who runs the property arm of Brookfield, a private-equity firm, says it is reorganising mall layouts and car parks to make kerbside pickup easier.

But fresh outbreaks, or lingering fears of infection, could throttle the return to normality. Cash-poor and fearful, companies may limit business travel. Households may shun far-flung holidays and perhaps even shopping trips at home. That is bad news for hotels, restaurants and shops. Erin Stafford of DBRS Morningstar, a rating agency, reckons that, short of a fast recovery, half of America’s independent restaurants may go under.

Such effects will be compounded as the vast support provided by governments is rolled back. Since March the authorities have propped up commercial tenants by paying employees’ wages, topping up business cash reserves, legislating against eviction, backstopping banks and reducing credit constraints. Most measures are set to expire within months. Coface, a trade-credit insurer, expects insolvencies to jump by a third worldwide by 2021. Landlords could find that rental income dries up just as lenders, tolerant thus far, lose patience. Without progress on a vaccine or a treatment over the next three to six months, says Michael Van Konynenburg of Eastdil Secured, a bank, “we’ll start to see more enforcement actions”.
Bricks and mortal

Further ahead, covid-19 will also make some types of commercial property less of a safe bet than others, by accelerating trends that were visible even before the coronavirus began to spread. The most obvious is the rise of online shopping. Since February the rich world has seen a surge in e-commerce activity. Many shoppers may choose to stick with the speed and convenience of click-and-deliver. In 2019 a record 9,300 bricks-and-mortar stores closed in America; Coresight Research, a data firm, says 15,000 could fold this year. JCPenney, a century-old department-store chain, went bust last month.

Shopping malls, particularly those in the sticks, could be in trouble. On top of the reduced rent caused by shop closures, the vacating of department stores, which often act as “anchor” tenants, may give other stores the right to pay lower rents, or even to cancel lease agreements, says Aditya Sanghvi of McKinsey, a consultancy. A third of America’s 1,100 malls could end up being demolished. On June 23rd Intu, which owns shopping centres in Britain, appointed administrators.

The pandemic’s effect on office space is less clear. Many workers may find that they quite like working from their bedrooms or kitchens. Others say they miss the camaraderie of the office. Social distancing may also force firms to spread out more, reversing a trend that saw office space per employee fall by half in a decade. If the net effect were a reduction in rented space, it could cause havoc. Victor Calanog of Moody’s, a rating agency, calculates that if tenants in New York gave up even 10% of their space over the next five years, it could result in a halving of rents sought on vacant properties.

Meanwhile, the shift to remote shopping and working presents investment opportunities. Storage and distribution facilities remain geared towards industrial use rather than pick-and-pack. Brian Chinappi of Actis, a London-based private-equity firm, says the crisis has made it even hungrier for data centres, which it is now building in Asia and Africa.
The writing on the wall

Assessing the extent of potential losses from the crisis is hard. Britain’s financial watchdog thinks uncertainty on values is so strong that it has forced listed funds to suspend redemptions. Analysts canvassed by The Economist reckon property values will fall by less than 20% overall this year, and rents by 5-10%. That compares with falls of 25% and 10-20%, respectively, in 2008-09. But a lot depends on how long rent suspensions last. MSCI, an index provider, estimates that assets subject to a six-month rent holiday and a recession could lose 37% of their worth. REIT prices suggest retail properties could have further to fall.
Booking losses

Figuring out who will bear those losses is even tricker. Laws differ as to whether creditors or equity holders should get preferred treatment, with the former favoured in Europe and the latter better protected in America. Most important, ownership of property assets is “a big, complicated web” that cannot easily be untangled by outsiders, says a consultant. Property vehicles are often owned by large asset managers that aggregate pension-fund money from all over the world. Despite improvements in disclosures, private funds remain opaque. Lenders are not always best-in-class either. “Try getting a French bank to reveal its property-type breakdown for commercial real-estate lending,” says one analyst.

What seems clear is that banks are in a sounder position than during the financial crisis. Loan-to-value ratios were below 60% at the end of 2019, compared with 70% in 2007, so there is more equity to absorb drops in values, says Richard Bloxam of JLL, a property consultancy. Banks’ capital buffers are bigger. In America CMBSs can catalyse credit crunches, because property lenders often use them as collateral to finance more loans. But these account for 15% of total property debt, down from over 50% in 2007. And they have held up well so far, thanks to purchases by the Federal Reserve. (The Fed’s programme, which excludes newly issued CMBSs, expires on September 30th.)

A more diverse lending universe, though, means more entities are exposed to potential losses—including institutional investors, which have piled $235bn into specialist private property-debt funds since 2008. Some funds are already struggling to repay the short-term debt they have raised against long-dated assets. Bigger shocks may well occur when batches of loans mature. Britain faces a £43bn ($53bn) commercial-property refinancing wall in 2020-21; America’s is worth $2trn over the next five years.

Such losses notwithstanding, investors’ love affair with commercial property is unlikely to be at an end. Interest rates in the rich world are close to zero, if not below it, and going nowhere. The spread between real-estate and government-bond yields is still alluring. Private-equity firms’ mountains of dry powder—now worth a third of assets under management, the highest since 2010—will put a floor under values. But those who once blindly piled in are likely to think twice. The result could be a more discerning investment approach. Institutional investors could become more cautious, favouring targets like housing blocks or prime offices that provide long-term secure income; more money seems to be chasing a shrinking pool of “defensive” assets, which could push prices up further and dampen yields. Some will hedge their bets. Alisa Mall of the Carnegie Corporation of New York, a $3.5bn endowment with a 10.5% allocation to property, says it wants to add generalist managers who can invest across sectors and geographies to its portfolio of “sharpshooter” specialists.

Yet others, mostly private real-estate funds, hope to swoop on bargains (most public vehicles are trading below their underlying asset values). Craig Duffy of GLP, a private-equity firm based in Singapore with a vast portfolio of warehouses, says the firm has $7bn of dry powder to deploy, and hopes to raise another $8bn-9bn by the end of 2020. Some will focus on debt at a time when liquidity to stretched borrowers comes at a premium: Skardon Baker of Apollo, a firm that invests in distressed assets, says its European opportunistic fund has deployed €500m in the past 12 weeks.

The big winners will probably be giant firms like Brookfield, which closed a $15bn fund last year, and Blackstone, which raised a record $20.5bn vehicle a few months later. They have war-chests allowing them to command price discounts by buying bundles of assets at once. And they are among the few firms with the development skills needed to turn buildings round. Ever greater demand for their services may allow them to charge hefty fees, on ever bigger sums. Pension funds and insurers are becoming warier of commercial property. But for private-equity barons it remains a giant moneymaker.

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#253 01/07/2020 14h55

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Certains vendeurs d’immobilier l’on déjà exprimé sur ce forum, devant la reprise du marché l’offre tend à devenir plus faible

FNAIM/Les échos a écrit :

Sur le marché de l’immobilier résidentiel, l’offre reste élevée du fait des transactions qui n’ont pas pu se faire pendant le confinement. Mais les vendeurs commencent à se faire plus rares. Les agences immobilières constatent depuis le 11 mai et la reprise d’activité une baisse du nombre de mandats de vente qui leur sont confiés au niveau national, par rapport à l’an dernier à la même période. Selon leur fédération, la Fnaim, cette tendance ne concerne pas encore les dix plus grandes villes de France, mais « une inversion » est à prévoir, a expliqué mardi son président, Jean Marc Torrollion.
…/…
« Ce que les Français déjà propriétaires de leur logement nous disent, c’est qu’ils ne vont pas mettre tout de suite leur bien en vente pour en acheter un autre, mais qu’ils préfèrent attendre », estime Jean-Marc Torrollion, qui évoque « une frilosité » à se lancer aujourd’hui dans un projet immobilier. Ce comportement s’explique évidemment par les incertitudes sur l’avenir engendrées par la crise du Covid-19, et la crainte d’une éventuelle perte de revenus.
L’attentisme des vendeurs va inévitablement se traduire par une baisse des volumes de ventes d’appartements et de maisons.
…/…
Les prix, eux, qui avaient grimpé de 4 % sur un an avant le 11 mars, devraient se maintenir durant les six prochains mois. Ils ont même continué à augmenter légèrement ces dernières semaines, selon Meilleurs Agents. La demande solvable reste pour l’heure élevée. Mais ensuite ? Tout dépendra de l’évolution du taux de chômage, du pouvoir d’achat, de la confiance des ménages et des conditions d’accès au crédit

L’indice des prix immobilier résidentiel ancien Meilleurs Agents/Les Echos de ce matin (indice au 01/01/08)
https://www.devenir-rentier.fr/uploads/3859_ipi_au_0107.png


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#254 01/07/2020 16h21

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Pour contribuer aux retours d’expériences (et les confirmer) : ma compagne a mis en vente la veille du dé-confinement son appartement (résidence des années 80, dernier étage, expo SUD et balcon de 12m2). Dans la semaine suivante, après une dizaine de visites, une offre avec paiement cash était acceptée à un prix élevé (3000€/m2) pour cette agglo.

Contactés par des agents immobiliers, ils ont tous parlé également d’un reprise frénétique (!).

Sans doute beaucoup de gens impatients et/ou frustrés par le confinement, désireux de faire aboutir leur projet ; peut-être aussi de gens pressés de sécuriser leurs fonds dans la pierre… Je crois que la véritable tendance s’observera d’ici la fin de l’année, voire même plutôt l’année prochaine.

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[+4]    #255 04/07/2020 12h24

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Le mystérieux baromètre LPI/SeLoger tente également la prophétie autoréalisatrice. "Les prix montent" nous dit-on ! Mais ne serait-ce pas uniquement une incitation à se positionner à l’achat, pour effectivement provoquer une hausse ? Quand on sait que l’immo pèse pour 10% du PIB, cette reprise serait vue d’un très bon oeil par Bercy.

Perso je suis toujours sceptique quand un professionnel diffuse des informations non officielles favorables à son activité. Les anecdotes du forum sont virales mais quelqu’un disposte-t-il réellement des derniers chiffres des notaires ? Ces prix au m² soit disant élevés sont-ils représentatifs du volume du marché des transactions ? Et quand bien même, n’y aurait-il pas un phénomène de désengorgement de l’offre ? Je m’explique, prenons l’exemple d’un bien qui génère 10 visites/mois, après 3 mois de blocage le bien génère 30 visites sur le mois de juillet. Les vendeurs bénéficient d’un effet d’aubaine de cette tension soudaine, et effectuent un "fly to quality" en arbitrant vers la meilleure des offres qui sont mécaniquement plus nombreuses, donc au prix et avec le meilleur financement. A cela s’ajoute un "effet rentrée" car les familles qui déménagent souhaitent sécuriser leurs RP pour la scolarisation de septembre.

Pour revenir aux prix, les services de publicité foncière accusent parfois 15 mois de délai pour enregistrer et livrer les actes de propriété. Les transactions réelles post-COVID ne seront donc publiquement visibles sur Patrim et DVF qu’en… décembre 2021 !

Dernière modification par Ernest (04/07/2020 13h02)

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Favoris 1    #256 04/07/2020 14h47

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Bonjour Ernest,
D’où tenez-vous l’information selon laquelle les services de publicité foncière auraient jusqu’à 15 mois de retard (ce qui impliquerait que nous ne pourrions pas avoir de vision claire du marché immobilier actuel avant fin 2021)?
Cdt

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#257 04/07/2020 15h55

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Exemples personnels vécus en Saône-et-Loire (71) :
- Achat février 2018, acte reçu mai 2019 (après relances)
- Achat avril 2019, acte… toujours pas reçu
Je vérifie mensuellement la visibilité sur les bases de données Patrim et DVF, rien n’apparait avant la délivrance de l’acte. Dixit notaires en charges des transactions "ha mais monsieur ici c’est un an… quand ça va vite !".

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#258 05/07/2020 14h23

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Retour experience sur secteur triangle d’or alpilles luberon : reprise très vigoureuse sur marché immo habitation résidences secondaires dans la gamme 500 000 à 1,4 m€. Les acheteurs ne sont pas des locaux ( comme très souvent dans cette gamme de prix).
On a un peu l’impression que le confinement exacerbe les tendances de fonds préexistantes. Les milliards déversés par les banques centrales ne sont peut être pas étrangers à cette volonté de détenir des actifs tangibles.

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#259 09/07/2020 14h47

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Ernest, le 04/07/2020 a écrit :

Les vendeurs bénéficient d’un effet d’aubaine de cette tension soudaine, et effectuent un "fly to quality" en arbitrant vers la meilleure des offres qui sont mécaniquement plus nombreuses, donc au prix et avec le meilleur financement.

[HS on] Pas hyper important pour ce fil, et pas non plus en désaccord avec le fond du post d’Ernest, mais je crois que le "flight to quality" est en fait un concept différent, le report vers des biens mobiliers ou immobiliers "sûrs" en cas de krach, plutôt que la possibilité de choisir l’offre la mieux-disante. [HS off]

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[+1]    #260 11/07/2020 10h51

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Retour d’expérience sur le terrain d’une mise en vente d’un petit immeuble dans une ville moyenne (petite préfecture) ne connaissant pas de tension sur le marché immobilier (prix stables sur les 5 dernières années).

C’est la folie ! La difficulté est de réussir à répondre aux demandes de visites (planning rapidement saturé en ne faisant visiter que les gens qui paient cash ou ont étudié le financement avec leur banque), gérer les acheteurs qui veulent faire des offres sans même avoir vu le bien et la succession des sur-offres lors des visites.

J’ai vendu 3 biens dans la même ville en 2019, si la demande était là (biens attractifs à rentabilité correcte) l’ambiance était bien moins en faveur des vendeurs.

Cela durera t-il ?


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#261 11/07/2020 14h02

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Difficile de répondre à votre dernière question DDtee.
Mon expérience de la semaine : j’ai accompagné un ami pour la visite d’un T2 dans une résidence récente -où j’ai un appartement-d’une petite préfecture économiquement sinistrée de province.
Prix habituel ces dernières années autour de 42 000, renta brute à 10%.
Visité le lendemain de la parution de l’annonce ; le lendemain matin tôt le commercial nous contactait pour dire qu’il était vendu au prix de 49800 alors même que nous étions était les premiers et seuls visiteurs la veille au soir.
L’immobilier à nouveau valeur refuge ?
idem : un bien équivalent (même résidence et surface, étage moins bien) à un autre acheté 69000 il y a quelques mois est sorti en annonce et vendu aussitôt 73000.

Embêtant, les rentabilités connues jusque là sont sérieusement entamées.

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#262 11/07/2020 14h40

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Range19,

Je vous rejoins. Visite d’un appartement dans une ville de province sinistrée avec une rentabilité brut de à peine 10% et bien, il sait vendu au prix en 24h…

Et ce genre d’annonce avec des biens à 10% brut ne sort pas tout les jours…

Moi, sur ce genre d’investissement (appartement avec charges) , je veux du 10% brut en intégrant les frais de notaire mais en ce moment ça passe pas….

Et pour ce qui est des grandes métropoles, j’ai pas l’impression que les prix baissent….

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#263 11/07/2020 14h46

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Je n’ai pas plus de réponse que Range19. Je viens de vendre 2 appartements au prix fort dont un payé cash par un pro de l’immobilier. C’est tout bonnement l’opposé de ce que la plupart d’entre nous ferions.

La future réforme des retraites, la maigre rentabilité des assurances vie et les fortes fluctuations de la bourse peuvent être l’explication de ce regain d’intérêt sur l’immobilier locatif. Reste à voir dans les mois à venir la tendance notamment sur l’obtention des crédits, et les conséquences des licenciements  massifs annoncés. Mais sur le fond, il transparaît une certaine insouciance en cette période de vacances.


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#264 18/07/2020 15h44

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Idem, à la recherche d’un premier investissement immobilier et après quelques visites et retours d’agents, le marché de l’immo locatif est reparti à pleine bourre. Pas plus tard qu’hier un agent me confiait qu’il subissait le marché. Je suis pourtant dans une préfecture où le marché est normalement assez raisonnable.

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#265 18/07/2020 17h16

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lachignolecorse, le 11/07/2020 a écrit :

Je n’ai pas plus de réponse que Range19. Je viens de vendre 2 appartements au prix fort dont un payé cash par un pro de l’immobilier. C’est tout bonnement l’opposé de ce que la plupart d’entre nous ferions.

La future réforme des retraites, la maigre rentabilité des assurances vie et les fortes fluctuations de la bourse peuvent être l’explication de ce regain d’intérêt sur l’immobilier locatif. Reste à voir dans les mois à venir la tendance notamment sur l’obtention des crédits, et les conséquences des licenciements  massifs annoncés. Mais sur le fond, il transparaît une certaine insouciance en cette période de vacances.

Je l’ai déjà dit ici : un achat cash, c’est un fusil à 1 coup. Tous ceux qui "s’assèchent" en ce moment ne pourront plus animer le marché à la rentrée. C’est peut être l’équivalent boursier d’un "bull trap".

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#266 30/07/2020 10h04

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Bonjour à tous, pour apporter ma pierre à l’édifice, je viens de signer le compromis de vente de ma maison dans le fond du 77, vendu au prix affiché.
je l’ai vendu 12% plus cher qu’acheté il y a 3 ans et légèrement supérieur à l’évaluation la plus haute des agences immo.

le marché est très vigoureux. A voir si ça sera le cas en Novembre…


L'argent, c'est de la liberté frappée.

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[+1]    #267 10/09/2020 14h24

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Insee a écrit :

Au deuxième trimestre 2020, la hausse des prix des logements anciens se poursuit

Voir ici le rapport.

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#268 11/09/2020 11h32

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D’après la chambre des notaires du Grand Paris, la crise de la Covid19 aurait bouleversé (au moins ponctuellement) les prix de l’immobilier en Ile de France.
Pour le première fois depuis 2007 les prix en banlieue sont en plus grande augmentation que ceux de Paris intra-muros. Ils expliquent le phénomène par la recherche de "vert" et celle plus grande de maisons que d’appartements.
Les flambées de prix sont spectaculaires dans certains coins comme à Colombes +18.1% ou 21.2% à Sartrouville (chiffres à fin juin).

La matérialisation des ventes en cours devrait donner en octobre une hausse des prix sur un an de + 6.6% à Paris (10860/m2) +9% en petite couronne (idem maison et appartements) et en grande couronne +6.1% pour les appartement et +7.6% pour les maisons.

L’attrait de la petite couronne est dopé par des Parisiens qui vendent leurs appartements pour vivre dans plus d’espace et de vert, en grande banlieue il y a le même phénomène + celui de nouvelles résidences secondaires de Parisiens.

D’après les notaires la barrière du périphérique est en cours d’atténuation. La tendance observée depuis le déconfinement devrait, toujours d’après les notaires, se poursuivre et la petite banlieue devenir la locomotive de l’immobilier francilien. .

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/3859_annotation_2020-09-11_112317.png

Source : Les Echos


Ceux qui dansent sont pris pour des fous par ceux qui n'entendent pas la musique (Nietzsche)

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#269 14/09/2020 23h25

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Demande de RDV pour un compromis de vente dans une petite ville de Province (45.000 habitants, bassin de 120.000 hab) dans le Sud ouest.
délai : 12 jours, pas moyen de bloquer avant, alors qu’il y a un an, c’etait RDV presque pour le lendemain…
Un AI le disait l’autre fois que le moindre bien sympa se vendait quasiment de suite, seuls restent les tromblons.
Par contre, les vendeurs eux sont plus propices à la discussion (enfin certains), j’ai pu négocié un - 8000 euros sur un bien qui etait au départ à 86 k€ (T3 récent en RT2005) alors qu’en janvier, c’était bien plus compliqué ….
Par contre, les prix (mini) sont restés stables depuis le début de l’année.

Dernière modification par yop1025 (14/09/2020 23h48)

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[+1]    #270 27/10/2020 22h45

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Bonsoir,

dans mon message N°158 j’avançais 5 pistes pouvant conduire à une chute des prix de l’immobilier.

DrMinimal, le 21/04/2020 a écrit :

- 1) augmentation importante et durable du chômage (…)

- 2) augmentation des taux d’intérêts des crédits immobiliers (…)

- 3) fermeture du robinet des crédits (…)

- 4) effondrement de la demande locative touristique (…)

- 5) fiscalité (…)

Je constate que les hypothèses 3 et 4 se réalisent : les affaires juteuses qui disparaissaient dans la journée il y a quelques mois disparaissent toujours vite, mais moins vite. Si elles sont publiées sur Leboncoin on a une journée pour contacter le vendeur ou l’agent, contre une demi journée max il y a quelques mois avant que le vendeur supprime l’annonce, harcelé par une horde d’investisseurs affamés.

De même, je vois un afflux énorme d’ex-Airbnb : ce sont tous ces studios ou T2 à la décoration impeccable digne d’un catalogue, murs bleu-canard, cadres "Welcome home" Maisons du Monde aux murs, canapé turquoise neuf avec un plaid jaune poussin…
Il y a une épuration énorme des "appartements airbnb". Ces annonces ne s’écoulent pas vite malgré des prix "au marché" si l’on considère le marché pré-COVID !

Il y a donc bien sur mes marchés une baisse mesurable (que je mesure au doigt mouillé) des prix de l’immobilier, en tout cas pour les biens type meublé de tourisme, et une baisse de concurrence sur les biens type "marchand" et belles affaires qui partent toujours au prix, mais moins vite.

Je touche toujours du bois pour que 1) ne se réalise pas.

Bien à vous,

Dr. Minimal


Bonjour, je suis Dr. Minimal, et je blogue mes progrès vers l'indépendance financière en Français et en Anglais.

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#271 28/10/2020 07h52

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Bonjour,

Personnellement je vais suivre attentivement en cas de reconfinement les impacts du fait suivant :

Ces divorces nés du confinement qui risquent d?avoir un impact immobilier

Mes deux notaires disent que c’est une réalité dont les effets commencent seulement à se dissiper.


Tant que t'as pas vendu t'as pas gagné. Mais t'as pas perdu. Mais t'as pas gagné. Mais…Oh zut fait @*

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#272 28/10/2020 08h06

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Comme toujours en immobilier, s’il y a une tendance générale, il y a plusieurs marchés, à plusieurs vitesses.
Pour ma part je constate un rattrapage de la crise de 2008 dans certaines régions touchées par le marché de la résidence secondaire. On retrouve certains acheteurs prêts à casser la tirelire pour un havre de paix dans lequel ils pourraient se confiner au cas où.
A côté de cela certains bien en piteux état restent sur le carreau, les investisseurs ayant déserté.

DrMinimal je crains que nous soyons en train d’assister à 1) sans que l’on ne puisse y faire grand chose.
Ca n’empêche pas certaines personnes de rediriger leur épargne (AV, PEA) vers un bien immobilier dont ils auront l’impression de profiter immédiatement, de la même manière que d’autres préféreront s’offrir un camping-car, ces investissements étant biens plus concrets qu’une ligne sur un relevé.

Iqce il faudra juger sur les chiffres du nombre de divorces annuels, si certains "auraient dû avoir lieu dans 2-3 ans", ça se calmera par la suite et les choses rentreront dans l’ordre. Un couple qui divorce en raison du confinement aurait en effet très probablement fini par divorcer.

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#273 28/10/2020 09h06

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ce qui est certain c’est que le 3/ est une réalité forte. J’ai eu le plaisir d’échanger avec mon courtier il y a peu et clairement même un bien autofinancé en calcul réel et précis ne sera plus financé si le calcul basique 70% du loyer + salaire / charges est de 34% ou plus.

Bien sur il y a toujours des exceptions mais selon lui, sur 100 dossiers "exotiques" qui passaient avant, aujourd’hui ce serait plutot 4-5….


"We judge a book by its cover ; And read what we want ; Between selected lines"

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#274 28/10/2020 09h15

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Je partage ici une interview récente de Pierre Sabatier sur sicavonline, claire et sans langue de bois, qui fait un tour d’horizon de l’évolution des prix de l’immobilier depuis l’épidémie de Covid, en direct et via les différents véhicules d’investissement.

Le sujet est vaste et, comme disait Surin plus haut, on voit bien qu’il n’y a pas UN marché immobilier mais plusieurs et que tous ne sont pas logés à la même enseigne.

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#275 28/10/2020 09h43

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Etant en cours d’achat et faisant le tour des popotes, je constate :

- Maintenant, toutes les banques me demandent les frais de notaire + garanties en apport. Exepté le Crédit agricole qui accepte "que 5% d’apport" mais avec un taux hors assurance de 2%.

- Les taux ont remontés depuis juin 2020.

-Chez Bourso, avec l’apport nécessaire (notaire + garanties) , ils sortent du 1.48% sur 25 ans.

Dernière modification par LoopHey (28/10/2020 09h46)

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